مدیر بانک اطلاعات املاک ملی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد
سرمایه‌گذاری دولت در مسکن بازار را آرام‌تر می‌کند
افرادی هستند که به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند و واقعا با مشکل مسکن روبه‌رو هستند. بنابراین لازم است مالکان، کمی در قیمت‌ها تجدیدنظر کنند و با انصاف‌تر باشند».
مطلب فوق درخواست یک مدیر آژانس مسکن از مالکان است. محمود نظری مدیر آژانس مسکن «بانک اطلاعات املاک ملی» واقع در خیابان ولیعصر، روبه‌روی پارک ملت است. او فعالیتش را در این حوزه از سال 76 با ساختمان‌سازی شروع کرده است. متن گفت‌وگوی دنیای اقتصاد را با او در زیر بخوانید:
وضعیت بازار مسکن از آغاز فعالیتتان تاکنون چه تغییراتی داشته است؟
همانطور که در اقتصاد برای هر چیزی تورم وجود دارد، یعنی قیمت هر چیز به مرور زیاد می‌شود در مورد مسکن نیز با افزایش قیمت و تورم روبه‌رو بوده‌ایم که علت این تورم را در همخوانی نداشتن میزان عرضه و تقاضا می‌توان بیان کرد، چرا که اگر میزان عرضه با تقاضا همخوانی داشته باشد دیگر تورمی به وجود نمی‌آید.
شما به عنوان یکی از فعالان بازار مسکن فکر می‌کنید با چه طرح و برنامه‌ای می‌توان زمینه تثبیت قیمت‌ها را فراهم کرد؟
تقریبا بیش از نیمی از مملکت ما را قشر جوان تشکیل داده‌اند. همان کودکان ابتدای انقلاب حالا به رشد رسیده‌اند و احتیاج به مسکن دارند. دو مساله مهم برای جوانان، وجود دارد: یکی شغل و دیگری مسکن. که در مورد مسکن که بحث مورد نظر ماست، اگر میزان عرضه و تقاضا با هم همخوانی داشته باشد به راحتی می‌شود به تثبیت قیمت مسکن کمک کرد. در یک مثال خیلی ساده اگر در هر مورد از مایحتاج زندگی، کمبود عرضه وجود داشته باشد، قیمت به صورت قابل توجهی بالا خواهد رفت حتی در مورد مواد خوراکی.
اگر دولت بتواند سالی یک میلیون خانه بسازد و به مردم عرضه کند شاید طی چند سال بعد، این مشکل حل شود. البته مشکل همخوان نبودن عرضه و تقاضا که منجر به گرانی‌های اخیر شده است ظرف مدت چند ماه به وجود نیامده است که بشود آن را چند ماهه حل کرد. بلکه برای حل آن مدت زمان زیادی لازم است.
دومین مساله اینکه دولت باید با سازنده‌ها همکاری داشته باشد و شهرداری‌ها را ملزم کند با سازنده‌ها همکاری کنند و با کمک همدیگر بازار مسکن را پوشش دهند. دولت باید سازنده‌ها را با دادن تسهیلات یاری رساند. نه اینکه سازمان‌ها و نهادهای مختلف برای سازنده‌ها دردسرساز شوند یا اینکه حداقل قوانین را به صورتی وضع‌کنند که سازنده‌ها از حمایت بیشتری برخوردار باشند تا مجبور نشوند پول خود را در بخش‌های دیگر و یا مکانی خارج از ایران سرمایه‌گذاری کنند.
قیمت ملک در منطقه شما چگونه تعیین می‌شود؟
اصولا قیمت ملک را خود فروشنده‌ها تعیین می‌کنند. خیلی‌ها معتقدند قیمت ملک را آژانس‌های املاک یا واسطه‌ها تعیین می‌کنند، در صورتی که به غیر از فروشنده هیچ فرد دیگری نمی‌تواند روی ملک یا خانه کسی قیمت‌گذاری کند. فروشنده قیمت خود را می‌گوید و خریدار اگر خواست می‌خرد. هیچ سازمان و یا بخش خاصی وجود ندارد که بر روی این قیمت‌گذاری‌ها نظارت کند. حتی در بیشتر مواقع خریداران از ما نمی‌پرسند که آیا ارزش واقعی ملک به اندازه قیمت پیشنهادی فروشنده است یا خیر. فقط از ما می‌خواهند برایشان از مالک مقداری تخفیف بگیریم.
در هیچ منطقه‌ای کسی نمی‌تواند فروشنده را مجبور کند ملکش را به قیمت خاصی بفروشد. دولت وقتی می‌تواند برای منطقه‌ای قیمت‌گذاری کند که عرضه آنقدر زیاد شود که اگر مالک خواست ملکش را به قیمت بیشتری بفروشد ملک‌های ارزان‌تری هم وجود داشته باشند که خریدار ترجیحا به آنها مراجعه کند.
قیمت آپارتمان نوساز و خانه کلنگی و ویلا در محدوده کار شما (خیابان ولیعصر) چقدر است؟
قیمت آپارتمان نوساز بین ۲میلیون و ۸۰۰هزار تا ۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان است. البته بستگی به امکانات ساختمان و مشخصات ملک دارد. قمیت خانه کلنگی ۴ تا ۶میلیون تومان است که باز هم بستگی به مشخصات ملک دارد و قیمت ویلا در صورت نوسازبودن قیمت ملک به اضافه قیمت زمین محاسبه می‌شود و اگر ملک کلنگی باشد فقط قیمت زمین محاسبه می‌شود که آن هم در مناطق مختلف و موقعیت‌های مختلف فرق می‌کند.
پیش‌بینی شما از بازار مسکن در سال جاری چیست؟
اگر دولت در این بخش سرمایه‌گذاری کند و دست سازنده‌ها را هم کمی باز بگذارد و همچنین مصالح مورد نیاز ساخت‌وساز گران نشود و در بازار هم موجود باشد، وضعیت مسکن بهتر خواهد شد، زیرا چندی پیش در رسانه‌ها طرحی را شنیدم که طبق آن قرار بود از اول تیر ماه به سازنده‌ها وام بدهند و یا این که زمین‌هایی به تعاونی‌ها واگذار شود و آنها برای ساخت آن از دولت وام بگیرند و به صورت ارزان‌تر خانه‌ها را به مردم واگذار کنند که اگر این مطلب اجرا شود مالک نمی‌تواند در همان منطقه ملک خود را گران‌تر بدهد چرا که گزینه‌های دیگری هم برای خریدار وجود خواهد داشت و بازار آرام‌تر خواهد شد.
آیا در زمینه پیش فروش و یا مشارکت در ساخت مسکن هم فعالیت دارید؟ با چه موانع و مشکلاتی در این زمینه روبرو هستید؟
معمولا کار پیش فروش انجام نمی‌دهیم، چرا که با مشکلات زیادی مواجه خواهد شد. البته مدتی است که شهرداری با مردم همکاری می‌کند و پیش سند صادر می‌کند و دیگر بعضی از سازنده‌ها و یا واسطه‌ها نمی‌توانند ملک را همزمان به چند نفر بفروشند. اما مشکلاتی از لحاظ زمان تحویل وجود دارد، مثلا در اکثر مواقع زمان تحویل به تعویق می‌افتد و مشکل دیگر از لحاظ نوع جنس و مصالح به کار رفته در ساختمان است. مثلا قرار بوده جنس خاصی مصرف شود، اما در موقع تحویل مصالح دیگری به کار برده شده است و اینها همه دردسرساز می‌شود مگر اینکه سازنده قابل اعتماد باشد، در این صورت کار می‌کنیم. در مورد مشارکت در ساخت هم به همین صورت است. اگر فرد قابل اعتمادی باشد انجام می‌دهیم اما از آنجا که سازنده‌ها حمایت نمی‌شوند، تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری در بخش مشارکت از خود نشان نمی‌دهند و ترجیح می‌دهند که سرمایه خود را به بخش خرید و‌فروش منتقل کنند.
آیا به نظر شما سهمیه‌بندی بنزین بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود و آیا این تاثیر در بازار مشاهده شده است؟
سهمیه‌بندی بنزین تاثیرگذار بوده، اما تا قبل از سهمیه‌بندی بنزین هم روند رو به رشد قیمت مسکن ادامه داشت، اما پیش‌بینی من این است که با سهمیه‌بندی بنزین اگر دولت بخواهد خارج از محدوده شهر فعالیت کند و شهرک‌سازی کند احتمالا با استقبال عمومی روبه‌رو نخواهد شد و احتمالا قیمت زمین در شهرک‌های اقماری تهران ارزان‌تر خواهد شد و در مقابل متقاضی اجاره در قسمت‌های مرکزی تهران بیشتر خواهد شد و مردم برای کم کردن هزینه‌ها، به سمت مرکز شهر یا حداقل داخل شهر می‌آیند و چون عرضه هم در این مناطق بالا نیست با افزایش کرایه خانه‌ها مواجه خواهیم بود.
در چه منطقه‌هایی بیشتر فعالیت می‌کنید؟
تقریبا در چند منطقه تهران فعالیت داریم. شمال تا دارآباد، جنوب تا بلوار کشاورز، شرق تا شریعتی و غرب تا شهران.
گرانی و ارزانی خانه در درآمد بنگاه‌های معاملات املاک تاثیرگذار است؟
بدون تاثیر نیست. هرچه قیمت پایین‌تر باشد معمولا معامله بیشتر انجام می‌شود. هرچه قیمت بالاتر برود قدرت خرید کمتر می‌شود و به همین صورت معامله هم کمتر می‌شود.
بیشترین و کمترین میزان اجاره در منطقه شما چقدر است؟
بیشترین اجاره در منطقه ما ۲۰۰میلیون تومان رهن کامل در منطقه زعفرانیه با متراژ ۲۷۰مترمربع بوده و کمترین آن ۳۰میلیون تومان رهن کامل بوده است.
بازار وام در منطقه شما به چه صورت است؟
در منطقه ما متاسفانه قیمت خانه‌ها آنقدر گران است که ۱۸میلیون تومان وام، کارساز نخواهد بود. به همین علت خریداران خیلی به دنبال خانه‌های وام‌دار نیستند.
درآمد مشاورین املاک بیشتر از طریق فروش است یا اجاره؟
بیشتر درآمدها از طریق فروش است. اما کلا به علت راکدبودن بازارخرید و فروش و انجام نشدن معامله، تامین هزینه‌های مشاوران املاک نیز بامشکل مواجه است.
چه سختی‌ها و مشکلاتی در کار شما وجود دارد؟
هیچ کاری بدون سختی نیست. یکی از مشکلات کارمان در مورد بعضی از فروشندگان و خریداران است چرا که تا قبل از معامله همه چیز خوب است و از کار ما راضی هستند اما به محض سند زدن و اتمام معامله بنا به عوامل مختلف ممکن است پشیمان شوند و تصمیم به فسخ معامله بگیرند. می‌گویند شما ملک را ارزان فروخته‌اید و یا مسائلی از این دست. اما در حقیقت تقصیر به گردن ما نیست زیرا که ممکن است از زمان صحبتی که دو طرف با هم داشته‌اند تا زمان عقد قرارداد مدتی بگذرد و این تغییرات بازار است که بالا و پایین می‌شود نه تقصیر مشاور املاک است و نه فروشنده و خریدار.
آیا پیشنهادی برای خریداران و یا فروشندگان دارید؟
تنها و مهمترین پیشنهادم برای خریداران این است که قبل از خرید ملک از معامله‌ای که قصد انجام آن را دارند، مطمئن شوند. چون نمی‌خواهیم آنها دچار دردسر شوند. خریداران در بسیاری از موارد درباره مبلغ واقعی ملک بی‌خبر هستند و فقط به حرف فروشنده اتکا می‌کنند. در ابتدا مقداری تحقیق کنند و قیمت نسبی را به دست آورند، سپس اقدام به خرید کنند.
افرادی هستند که به مشاورین املاک مراجعه می‌کنند و واقعا با مشکل اجاره مسکن روبه‌رو هستند، خواهش می‌کنم که حداقل مالکان، یک مقدار در قیمت‌ها تجدید نظر کنند و با انصاف‌تر باشند چرا که کارمندان و اکثر مردم با این حقوق‌هایی که دریافت می‌کنند، قادر به پرداخت چنین اجاره‌های بالایی نیستند.
ارسال نظر