معاون سازمان عمران و بهسازی شهری
کمترین بهره‌برداری از زمین، در ایران انجام می‌شود
معضلی که چون زخم چرکین بر پیشانی برخی شهرها حک شده و هنوز درمانی قطعی برای آن در نظر گرفته نشده است.
با توجه به نقشی که نوسازی بافتهای فرسوده در توسعه شهرها دارد، سازمان‌ها و ارگان‌های مختلفی در این امر دخیل هستند که از آن جمله می‌توان به شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی اشاره کرد. سازمان عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی سازمانی است که با جدی شدن بحث نوسازی بافتهای فرسوده شهری تاسیس شد و از آن زمان تاکنون اقدامات موثری را در این راستا انجام داده است.
به همین منظور و برای کسب اطلاع دقیق از فعالیت‌های این سازمان با دکتر محمد آئینی، معاون سازمان عمران و بهسازی شهری به گفت‌‌و‌گو پرداختیم که متن آن در زیر از نظرتان می‌گذرد.
جایگاه بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده در بحث توسعه شهری چیست و در این راستا چه اقداماتی صورت گرفته است؟
یکی از مهم‌ترین سیاست‌های توسعه شهری که از مزیت نسبی نسبت به سایر سیاست‌های توسعه شهری برخوردار است، سیاست توسعه درون‌شهری است که بخشی از آن از طریق بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده با استفاده از ظرفیت‌های موجود در داخل شهرها صورت می‌گیرد، به طوری که به جای رشد افقی شهرها، شهرها به صورت عمودی توسعه یابند، چرا که توسعه هر مترمربع شهر از نظر افقی هزینه گزافی را به بار می‌آورد. از سویی دیگر توسعه درونی شهرها موجب صرفه‌جویی در هزینه آماده‌سازی می‌شود، چرا که در بافتهای فرسوده تا اندازه‌ای خدمات شهری مورد نیاز وجود دارد.
برای توسعه درونی شهرها از چه راهکارهایی می‌توان استفاده کرد؟
ارتقای تراکم اولین راهکاری است که برای توسعه درونی شهرها می‌توان مورد استفاده قرار داد، چرا که هم‌اکنون بالاترین تراکم نفر در هکتار در بین شهرهای ایران، مربوط به تهران است که رقمی بین ۱۰۰ تا ۱۱۲نفر را شامل می‌شود. این در حالی است که میزان تراکم نفر در هکتار می‌تواند به ۱۵۰ تا ۲۰۰نفر ارتقا یابد.
پایین بودن میزان تراکم در شهرها به ویژه در تهران به کم بودن تعداد طبقات بازمی‌گردد، به‌طوری که متوسط طبقات خانه‌ها در تهران 8/2 است. این امر به این معنا است که کمترین استفاده از زمین به عنوان یک کالای ارزشمند در کشور ما صورت می‌گیرد و تعداد نفرات کمتری در واحد سطح شهری ساکن هستند.
با توجه به این امر می‌توانیم با افزایش ارتفاع و ایجاد خدمات شهری میزان بهره‌وری زمین را بالا ببریم. استفاده از اراضی بایر یکی دیگر از راه‌های تحقق سیاست توسعه درونی شهرها است.
در صحبت‌ها اشاره کردید که باید از زمین‌های داخل شهر برای نوسازی بافتهای فرسوده استفاده شود، این در حالی است که وزیر مسکن چندی پیش اعلام کرد زمین در داخل شهرها وجود ندارد، نظر شما در این مورد چیست؟
بحثی که وزیر مسکن در مورد کمبود زمین در داخل شهرهای بزرگ اعلام کرده بود، مربوط به زمین‌های دولتی است، در حالی که منظور ما زمین‌های غیردولتی استحصال شده از عملیات تخریب واحدهای فرسوده و رها شده در درون شهرها است و باید در این خصوص به کاربری‌های نامناسب شهری مثل پادگان‌ها، زندان‌ها و... اشاره کنیم.
همان طور که مستحضرید شهرداری اعلام کرده که با تخریب پادگان‌ها، زندان‌ها و ساختمان‌هایی از این قبیل میزان فضاهای سبز را افزایش می‌دهد، در این صورت بحث توسعه درونی شهرها و افزایش حجم تراکم نفر در هر هکتار به کجا خواهد رسید؟
در صورتی که مطابق گفته شما همه کاربری‌های غیرمسکونی به فضای سبز تبدیل شوند، سرانه فضای سبز ارتقا می‌یابد و در این صورت می‌توانیم در جای دیگری میزان تراکم را افزایش دهیم که این به معنای ارتقای بهره‌وری زمین است. چرا که زمین شهری ارزش خاص و ویژه‌ای دارد.
چندی پیش از سوی مسوولان اعلام شد در تهران 14هزار هکتار بافت فرسوده موجود است که از این میزان تنها 2درصد نوسازی شده است، آیا چنین رقمی درست است؟
طی بررسی صورت گرفته در راستای تعیین محدوده و با توجه به شاخص‌هایی که شورای‌عالی شهرسازی و معماری تعریف کرده، در تهران تعیین محدوده بافت فرسوده برای ۳۲۶۰هکتار انجام شده و به تصویب شورای مذکور رسیده است.
با توجه به این امر مبنای مشخصی برای شناسایی بافتهای فرسوده وجود دارد؟
شورای‌عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجع قانونی چندین شاخص را برای شناسایی بافتهای فرسوده مشخص کرده است، طبق مصوبه شورای مرکزی، شاخص اول، فرسودگی بیش از ۵۰درصد بناهای موجود در بلوک شهری است، یعنی از استحکام و ایمنی لازم برخوردار نباشد. شاخص دوم ریزدانگی است، یعنی ۵۰درصد بناها عرصه‌ای کمتر از ۲۰۰ مترمربع داشته باشند و شاخص سوم اینکه بیش از ۵۰درصد معابر بلوک شهری عرض کمتر از ۶متر داشته باشند و با توجه به این سه شاخص در مجموع در تهران ۳هزار و ۲۶۰ هکتار بافت فرسوده وجود دارد.
بنابراین امکان دارد آماری که نهادهای دیگر در مورد میزان بافتهای فرسوده اعلام کرده‌اند بدون در نظر گرفتن شاخص‌های شورای‌عالی شهرسازی و معماری باشد.
منظور شما از بلوک شهری چیست؟
به قسمتی از شهر بلوک شهری گفته می‌شود که اگر شما از یک نقطه از آن شروع به حرکت کنید، دوباره به همان نقطه می‌رسید که ممکن است شامل تعداد قابل توجهی واحد مسکونی و غیرمسکونی باشد.
با توجه به اینکه نوسازی بافتهای فرسوده اقدامی است که نیاز به همکاری و هماهنگی ارگان‌ها و سازمان‌های مختلف دارد، از نظر شما چه عناصری برای تسهیل این روند باید با یکدیگر هماهنگ شوند؟
اگر بخواهیم عناصر مهم را در نوسازی بافتهای فرسوده به ترتیب میزان نقش بیان کنیم، مردم که شامل ساکنان، مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان هستند، در ردیف اول قرار می‌گیرند. سیستم بانکی به منظور تامین منابع مالی برای افرادی که از توان اقتصادی لازم برخوردار نیستند، در ردیف دوم، شهرداری‌ها در جایگاه سوم و دولت در چهارمین ردیف قرار می‌گیرد. بنابراین تقسیم‌بندی، شهرداری‌ها به دلیل دریافت عوارض نوسازی وظیفه دارند در نوسازی بافتهای فرسوده نقش مهمی را ایفا کنند. با توجه به این امر شهرداری به منظور گام برداشتن در راستای نوسازی بافتهای فرسوده می‌تواند با بسترسازی شرایطی را برای تسهیل دریافت پروانه ساخت و اخذ تراکم برای متقاضیان نوسازی و سایر مساعدت‌ها فراهم سازد تا بدین وسیله روند نوسازی بافتهای فرسوده تسریع شود.
در همین خصوص دولت هم با تشویق و حمایت مردم ضمن فراهم کردن بستر لازم به لحاظ مقررات و ضوابط و تشویق و حمایت از شهرداری‌ها می‌تواند گام مهمی در راستای نوسازی بافتهای فرسوده بردارد.
آیا برآوردی از حجم اعتبار لازم برای نوسازی بافتهای فرسوده شده است؟
با فرض مشارکت صد درصدی مردم برای نوسازی هر هکتار بافت فرسوده، نیاز به 5میلیاردتومان سرمایه است و در صورتی که این رقم در حجم بافتهای فرسوده ضرب شود، چندین برابر بودجه دولت می‌شود. با توجه به این امر چنین سرمایه‌گذاری نه در توان دولت است نه در توان شهرداری.
بنابراین نوسازی بافتهای فرسوده نیاز به عزم ملی و هماهنگی همه ارگان‌ها و سازمان‌ها دارد.
شما گفتید برای نوسازی بافتهای فرسوده برای هر هکتار البته با فرض مشارکت صددرصدی مردم 5میلیارد تومان اعتبار نیاز است، با توجه به این امر آیا اعتباری تاکنون تخصیص داده شده است؟
این رقمی‌که گفته شد با فرض مشارکت صددرصدی مردم است و در این صورت باید مطابق محاسبات قریب به ۳۰درصد حجم سرمایه مورد نیاز توسط خود مردم، ۴۵درصد توسط سیستم بانکی، ۱۵درصد توسط شهرداری‌ها و ۱۰درصد توسط دولت تامین شوند. البته دولت حمایت‌هایی را به طور کلی در نظر گرفته است.
چه اقداماتی در این خصوص صورت گرفته؟
تامین وام بانکی تا سقف ۱۴میلیون تومان، پرداخت یارانه برای کاهش سود وام، تخفیف یا معافیت پرداخت عوارض پروانه و تراکم تا سقف ۳۰۰درصد بر حسب نوع شهر، ارائه حق‌الامتیاز خدمات شهری شامل آب، برق، گاز، تلفن و تامین مابقی تا سقف ۳۰۰درصد به صورت رایگان، معافیت مالیاتی اولین نقل‌وانتقال خانه‌هایی که نوسازی شده‌اند، انتشار ۶۰۰میلیارد تومان اوراق مشارکت توسط وزارت مسکن و انتشار ۵۰۰میلیارد تومان اوراق مشارکت توسط شهرداری، استفاده از فاینانس تا سقف ۴۴۵میلیارد تومان، حمایت از سازندگان واحدهای اجاره‌ای با ارائه تسهیلات ازجمله حمایت‌هایی است که توسط دولت برای تسریع روند نوسازی بافتهای فرسوده صورت می‌گیرد.
ناگفته نماند که انتشار اوراق مشارکت و استفاده از فاینانس برای پروژه‌های الگوسازی توسط دولت و شهرداری‌ها برای تشویق مردم است، به طوری که دولت پروژه‌هایی را که مردم توان نوسازی آن را ندارند، به منظور الگوسازی اجرا می‌کند.
در برنامه چهارم توسعه چه زمانی برای نوسازی بافتهای فرسوده اعلام شده و آیا این برنامه تحقق می‌یابد؟
در جزء «6» ماده «30» قانون برنامه چهارم توسعه اشاره شده که نوسازی بافتهای فرسوده باید ظرف 10 سال صورت بگیرد. این تکلیف قانونی در جهت ایجاد عزم ملی فضای خوبی را ایجاد کرده و نشان می‌دهد که عزم دولت در راستای تحقق این موضوع است.
با‌توجه به اینکه می‌گویید درصد بسیار کمی از بافتهای فرسوده کشور نوسازی شده، از نظر شما چه قدر زمان برای اتمام نوسازی بافتهای فرسوده نیاز است؟
بسترسازی برای نوسازی بافتهای فرسوده در حال انجام است و در این راستا دولت طرح بهسازی بافتهای فرسوده را در دست انجام دارد و درصدد است تا تدوین طرح بهسازی را ظرف 5 سال به پایان برساند و تا الان هم این طرح در زمان مقرر پیش رفته است.
در بحث بسترسازی برای نوسازی بافتهای فرسوده در طول سال‌های ۸۴ و ۸۵ به دلیل فضاهایی که فراهم شده بود، نوسازی بیش از ۸۵درصد رشد کرده است، به طوری که در سال ۸۴ بیش از ۲میلیون مترمربع پروانه ساخت اخذ شده و این رقم در سال ۸۵ به ۴میلیون مترمربع رسیده است. این امر نشانگر تسریع روند نوسازی بافتهای فرسوده است.
در صحبت‌ها اشاره کردید که باید از زمین‌های داخل شهر برای نوسازی بافتهای فرسوده استفاده شود، این در حالی است که وزیر مسکن چندی پیش اعلام کرد زمین در داخل شهرها وجود ندارد، نظر شما در این مورد چیست؟
بحثی که وزیر مسکن در مورد کمبود زمین در داخل شهرهای بزرگ اعلام کرده بود، مربوط به زمین‌های دولتی است، در حالی که منظور ما زمین‌های غیردولتی استحصال شده از عملیات تخریب واحدهای فرسوده و رها شده در درون شهرها است و باید در این خصوص به کاربری‌های نامناسب شهری مثل پادگان‌ها، زندان‌ها و... اشاره کنیم.
همان طور که مستحضرید شهرداری اعلام کرده که با تخریب پادگان‌ها، زندان‌ها و ساختمان‌هایی از این قبیل میزان فضاهای سبز را افزایش می‌دهد، در این صورت بحث توسعه درونی شهرها و افزایش حجم تراکم نفر در هر هکتار به کجا خواهد رسید؟
در صورتی که مطابق گفته شما همه کاربری‌های غیرمسکونی به فضای سبز تبدیل شوند، سرانه فضای سبز ارتقا می‌یابد و در این صورت می‌توانیم در جای دیگری میزان تراکم را افزایش دهیم که این به معنای ارتقای بهره‌وری زمین است. چرا که زمین شهری ارزش خاص و ویژه‌ای دارد.
چندی پیش از سوی مسوولان اعلام شد در تهران 14هزار هکتار بافت فرسوده موجود است که از این میزان تنها 2درصد نوسازی شده است، آیا چنین رقمی درست است؟
طی بررسی صورت گرفته در راستای تعیین محدوده و با توجه به شاخص‌هایی که شورای‌عالی شهرسازی و معماری تعریف کرده، در تهران تعیین محدوده بافت فرسوده برای ۳۲۶۰هکتار انجام شده و به تصویب شورای مذکور رسیده است.
با توجه به این امر مبنای مشخصی برای شناسایی بافتهای فرسوده وجود دارد؟
شورای‌عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجع قانونی چندین شاخص را برای شناسایی بافتهای فرسوده مشخص کرده است، طبق مصوبه شورای مرکزی، شاخص اول، فرسودگی بیش از ۵۰درصد بناهای موجود در بلوک شهری است، یعنی از استحکام و ایمنی لازم برخوردار نباشد. شاخص دوم ریزدانگی است، یعنی ۵۰درصد بناها عرصه‌ای کمتر از ۲۰۰ مترمربع داشته باشند و شاخص سوم اینکه بیش از ۵۰درصد معابر بلوک شهری عرض کمتر از ۶متر داشته باشند و با توجه به این سه شاخص در مجموع در تهران ۳هزار و ۲۶۰ هکتار بافت فرسوده وجود دارد.
بنابراین امکان دارد آماری که نهادهای دیگر در مورد میزان بافتهای فرسوده اعلام کرده‌اند بدون در نظر گرفتن شاخص‌های شورای‌عالی شهرسازی و معماری باشد.
منظور شما از بلوک شهری چیست؟
به قسمتی از شهر بلوک شهری گفته می‌شود که اگر شما از یک نقطه از آن شروع به حرکت کنید، دوباره به همان نقطه می‌رسید که ممکن است شامل تعداد قابل توجهی واحد مسکونی و غیرمسکونی باشد.
با توجه به اینکه نوسازی بافتهای فرسوده اقدامی است که نیاز به همکاری و هماهنگی ارگان‌ها و سازمان‌های مختلف دارد، از نظر شما چه عناصری برای تسهیل این روند باید با یکدیگر هماهنگ شوند؟
اگر بخواهیم عناصر مهم را در نوسازی بافتهای فرسوده به ترتیب میزان نقش بیان کنیم، مردم که شامل ساکنان، مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان هستند، در ردیف اول قرار می‌گیرند. سیستم بانکی به منظور تامین منابع مالی برای افرادی که از توان اقتصادی لازم برخوردار نیستند، در ردیف دوم، شهرداری‌ها در جایگاه سوم و دولت در چهارمین ردیف قرار می‌گیرد. بنابراین تقسیم‌بندی، شهرداری‌ها به دلیل دریافت عوارض نوسازی وظیفه دارند در نوسازی بافتهای فرسوده نقش مهمی را ایفا کنند. با توجه به این امر شهرداری به منظور گام برداشتن در راستای نوسازی بافتهای فرسوده می‌تواند با بسترسازی شرایطی را برای تسهیل دریافت پروانه ساخت و اخذ تراکم برای متقاضیان نوسازی و سایر مساعدت‌ها فراهم سازد تا بدین وسیله روند نوسازی بافتهای فرسوده تسریع شود.
در همین خصوص دولت هم با تشویق و حمایت مردم ضمن فراهم کردن بستر لازم به لحاظ مقررات و ضوابط و تشویق و حمایت از شهرداری‌ها می‌تواند گام مهمی در راستای نوسازی بافتهای فرسوده بردارد.
آیا برآوردی از حجم اعتبار لازم برای نوسازی بافتهای فرسوده شده است؟
با فرض مشارکت صد درصدی مردم برای نوسازی هر هکتار بافت فرسوده، نیاز به ۵میلیاردتومان سرمایه است و در صورتی که این رقم در حجم بافتهای فرسوده ضرب شود، چندین برابر بودجه دولت می‌شود. با توجه به این امر چنین سرمایه‌گذاری نه در توان دولت است نه در توان شهرداری.
بنابراین نوسازی بافتهای فرسوده نیاز به عزم ملی و هماهنگی همه ارگان‌ها و سازمان‌ها دارد.
شما گفتید برای نوسازی بافتهای فرسوده برای هر هکتار البته با فرض مشارکت صددرصدی مردم ۵میلیارد تومان اعتبار نیاز است، با توجه به این امر آیا اعتباری تاکنون تخصیص داده شده است؟
این رقمی‌که گفته شد با فرض مشارکت صددرصدی مردم است و در این صورت باید مطابق محاسبات قریب به 30درصد حجم سرمایه مورد نیاز توسط خود مردم، 45درصد توسط سیستم بانکی، 15درصد توسط شهرداری‌ها و 10درصد توسط دولت تامین شوند. البته دولت حمایت‌هایی را به طور کلی در نظر گرفته است.
چه اقداماتی در این خصوص صورت گرفته؟
تامین وام بانکی تا سقف 14میلیون تومان، پرداخت یارانه برای کاهش سود وام، تخفیف یا معافیت پرداخت عوارض پروانه و تراکم تا سقف 300درصد بر حسب نوع شهر، ارائه حق‌الامتیاز خدمات شهری شامل آب، برق، گاز، تلفن و تامین مابقی تا سقف 300درصد به صورت رایگان، معافیت مالیاتی اولین نقل‌وانتقال خانه‌هایی که نوسازی شده‌اند، انتشار 600میلیارد تومان اوراق مشارکت توسط وزارت مسکن و انتشار 500میلیارد تومان اوراق مشارکت توسط شهرداری، استفاده از فاینانس تا سقف 445میلیارد تومان، حمایت از سازندگان واحدهای اجاره‌ای با ارائه تسهیلات ازجمله حمایت‌هایی است که توسط دولت برای تسریع روند نوسازی بافتهای فرسوده صورت می‌گیرد.
ناگفته نماند که انتشار اوراق مشارکت و استفاده از فاینانس برای پروژه‌های الگوسازی توسط دولت و شهرداری‌ها برای تشویق مردم است، به طوری که دولت پروژه‌هایی را که مردم توان نوسازی آن را ندارند، به منظور الگوسازی اجرا می‌کند.
در برنامه چهارم توسعه چه زمانی برای نوسازی بافتهای فرسوده اعلام شده و آیا این برنامه تحقق می‌یابد؟
در جزء «۶» ماده «۳۰» قانون برنامه چهارم توسعه اشاره شده که نوسازی بافتهای فرسوده باید ظرف ۱۰ سال صورت بگیرد. این تکلیف قانونی در جهت ایجاد عزم ملی فضای خوبی را ایجاد کرده و نشان می‌دهد که عزم دولت در راستای تحقق این موضوع است.
با‌توجه به اینکه می‌گویید درصد بسیار کمی از بافتهای فرسوده کشور نوسازی شده، از نظر شما چه قدر زمان برای اتمام نوسازی بافتهای فرسوده نیاز است؟
بسترسازی برای نوسازی بافتهای فرسوده در حال انجام است و در این راستا دولت طرح بهسازی بافتهای فرسوده را در دست انجام دارد و درصدد است تا تدوین طرح بهسازی را ظرف ۵ سال به پایان برساند و تا الان هم این طرح در زمان مقرر پیش رفته است.
در بحث بسترسازی برای نوسازی بافتهای فرسوده در طول سال‌های 84 و 85 به دلیل فضاهایی که فراهم شده بود، نوسازی بیش از 85درصد رشد کرده است، به طوری که در سال 84 بیش از 2میلیون مترمربع پروانه ساخت اخذ شده و این رقم در سال 85 به 4میلیون مترمربع رسیده است. این امر نشانگر تسریع روند نوسازی بافتهای فرسوده است.
ارسال نظر