حسین مظلومی

بازار مسکن و ساخت‌وساز آن، همواره از بازارهای مهم جذب سرمایه و سوددهی برای سرمایه‌گذاران به شمار می‌رفته و در کشورهایی چون ایران که از اقتصادی بیمار رنج می‌برند، همواره با سیاست‌گذاری‌های چند پارچه و مقطعی یا فراز و فرودهایی روبه‌رو بوده است. سیاست‌هایی چون واگذاری زمین به خانواده‌ها، تعاونی‌ها، ساخت شهرک‌ها و شهرهای کوچک در کنار ابرشهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان، انبوه‌سازی، فروش تراکم در مقطعی و قطع فروش آن در مقطعی دیگر و اختصاص تسهیلات بانکی به انبوه‌سازان و... در کنار واگذاری وام‌های مسکن به افراد در چندین سال در بخش مسکن ایران آزموده شده، اما تاکنون رهاورد راهگشایی برای جامعه ایران نداشته است. با توجه به اینکه افراد جامعه ما بر حسب سنت از دیرباز در تلاش برای داشتن ملک شخصی بوده‌اند، حال پس از آزمودن این همه سیاست مسکن در ایران، این پرسش جدی با افزایش جمعیت ایران‌زمین، مطرح شده است که چه سیاستی می‌تواند بازار مسکن را تعادل بخشد و چرا بسته‌های سیاستی تاکنون موفق نبوده است؟

برای پاسخ به این پرسش‌ها، چند نکته قابل توجه است:

۱ـ دولت جمهوری اسلامی ایران در راستای مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی مناطق فرسوده، تسهیلات ویژه‌ای از جمله معافیت و یا تخفیف در عوارض شهرداری و عوارض ساخت و ساز و نیز مالیات پرداخت می‌کند. این سیاست خوبی است، اما مشکل آنجا است که این تسهیلات به افراد مصرف‌کننده و متقاضی مسکن نمی‌رسد و هرچند این تسهیلات هزینه تمام شده انبوه‌سازان را کاهش می‌دهد، ولی انبوه‌سازان در واگذاری و فروش واحدهای ساخته‌شده، قیمت روز را در نظر می‌گیرند، برای همین باید سیاستی در پیش گرفته شود تا تسهیلات به افراد متقاضی مسکن داده شود.

۲ـ پرداخت وام‌های خرید و به تازگی اجاره، تاثیر به سزایی در بازار مسکن امسال داشت. در راستای این سیاست مقطعی که بدون ارزیابی توان دولت و تعداد احتمالی متقاضی گرفته شد، در آغاز اعلام شد به خانواده‌های متقاضی، وام‌های خرید و اجاره پرداخت می‌شود. پس از چند بار اعلام و گذشت زمان برای تعریف و برقراری مراحل انجام کار، ‌تعداد بسیاری از هموطنان، که تعداد آنها اعلام نشد، ثبت‌نام کردند، اما آنچه مسلم بود و برای دولتمردان نیز آشکار شد! منطبق نبودن تعداد متقاضی با توان مالی دولت بود، به گونه‌ای که دولت نمی‌توانست حتی به درصدی از تقاضاها پاسخ مثبت دهد. به این ترتیب، این سیاست مقطعی و غیرکارشناسی در ابتدای اعلام، سبب شد تا قیمت مسکن و نیز اجاره به صورت چشمگیری افزایش یابد.

۳ـ فراز و نشیب در قیمت مصالح ساختمانی، تاثیر مستقیمی بر قیمت مسکن دارد. بودجه ۸۵ و خیز دولت برای انجام فعالیت‌های عمرانی، به ‌گونه‌ای بود که عرضه کالاهایی چون سیمان و آهن را با مشکل روبه‌رو کرد، تا جایی که دولت برای تنظیم بازار، به سیاست‌گذاری برای این کالاها روی آورد و صادرات آن را آزاد کرده و تعرفه‌های گمرکی آنها را نیز به شدت کاهش داد.

۴ـ در ایران به ویژه در کلان‌شهرها، عمده هزینه مسکن، به زمین تعلق دارد، حال آن که زمین‌ها، به ویژه در اطراف شهر از سوی دولت در اختیار شرکت‌های تعاونی و نیز انبوه‌سازان قرار می‌گیرد و یا این‌که این زمین‌ها، کاربرد کشاورزی و یا دست‌کم غیرمسکونی دارند که با تغییر کاربری آنها به مسکونی، قیمتشان به یک‌باره افزایش چشمگیری می‌یابد. در حالی که دولت با ابزار حاکمیتی در دست، می‌تواند هزینه زمین را از هزینه مسکن کاهش داده یا حذف کند، سیاستی که در کشورهای موفق در بخش، مسکن تجربه شده و پاسخ مثبت داده است.

۵ـ وجود واحدهای خالی از سکنه، پدیده‌ای است که شهرهای بزرگ را رنج می‌دهد. صاحبان واحدها، به ویژه بساز‌و‌بفروش‌ها به امید فروش به قیمت بالاتر، واحدهای ساخته شده خود را واگذار نمی‌کنند و از آنجایی که قصد دارند آنها را به عنوان نوساز به فروش رسانند، از اجاره دادن آنها نیز خودداری می‌کنند، با توجه به این که استفاده نکردن از این واحدها، سرمایه‌های فراوانی را راکد گذاشته که به نفع اقتصاد کشور نیست. در پیش گرفتن سیاستی برای رفع این مشکل ضروری به نظر می‌رسد، بنابراین، برای رفع این معضل، می‌توان از واحدهای مسکونی خالی از سکنه با سیاست‌های دوچندان کمک گرفت. اکنون که در ماه‌های پایانی سال قرار داریم و چون سال‌های گذشته، قیمت مسکن رو به افزایش خواهد گذاشت باید توجه شود سیاست‌های مقطعی دیگر، این بازار را بیش از اندازه ملتهب نسازد.