بررسی سهم عوامل موثر در ساخت و ساز
عرضه مسکن را چگونه می‌توان افزایش داد
تامین مسکن در چند دهه اخیر یکی از مهم‌ترین معضلات اقشار گوناگون، بالاخص خانوارهای کم‌درآمد کشور بوده است. امروزه در بسیاری از موارد «نداشتن مسکن» به معنی بی‌خانمان بودن نیست، بلکه به معنی عدم مالکیت واحد مسکونی است و داشتن مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن و نقطه ایجاد امنیت برای خانوار، مخصوصا در دوران پیری و بازنشستگی تلقی می‌شود. افزایش جمعیت و ازدیاد تمایل به شهرنشینی و مهاجرت روستا به شهر (بر طبق سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۷۵ تعداد مهاجران وارد شده از آبادی‌ها به شهرها طی ده سال گذشته در کل کشور ۱۸۸۹۹۰۵نفر بوده است) از یک سو و کاربرد مصالح کم‌دوام، تاثیر مسائلی نظیر جاذبه مسکن ملکی و سن جوان متقاضیان در ورود به بازار مسکن، ترکیب غیربهینه و نابرابری‌های منطقه‌ای سرمایه‌گذاری از سوی دیگر، مشکل مسکن را حادتر از پیش نشان می‌دهد.
لذا حائز اهمیت است که سهم هر یک از عواملی که تولید مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد، مورد بررسی قرار گیرد تا بتوان با سیاست‌گذاری‌های مناسب، این معضل اجتماعی - اقتصادی را که باعث بروز بحران‌های روانی - اجتماعی، اختلال در نظم موزون زیستگاه، ناهنجاری‌های بافت مسکونی و در نهایت تزاید فقر در جامعه می‌شود، بهبود بخشید.
بدین منظور ابتدا عوامل درون‌زای موثر بر عرضه مسکن را شناسایی و جایگاه آنها را در کشور بررسی می‌کنیم. سپس با استفاده از روش ARDL سهم هر یک را ارزیابی کنیم.
۱. قیمت و اجاره مسکن
بر طبق نتایج به‌دست آمده از شاخص قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی، در برخی شهرها قیمت در سال ۱۳۸۱ نسبت به سال ۱۳۷۳ حتی تا هشت برابر افزایش داشته است.
در این سال اراک و رشت با شاخص قیمت ۸۴۲ و ۴۱۶ (۱۰۰=۱۳۷۳) به ترتیب بیشترین و کمترین تغییرات را نسبت به سال ۱۳۷۳ داشته‌اند.
اثرات دو سویه افزایش کرایه بهای واحدهای مسکونی را نیز می‌توان در تمایل خانوارهای فاقد واحد مسکونی شخصی به تملک و احداث واحدهای مسکونی و رهایی از مشکلات پرداخت اجاره‌بها که بخش عظیمی از درآمد آنها را به خود جذب می‌کند و همچنین تمایل سازندگان واحدهای مسکونی در جهت ایجاد واحدهایی به منظور استیجار را بررسی کرد. شاخص اجاره‌بهای ماهانه با احتساب ۲درصد سود متعلق به ودیعه بابت یک مترمربع زیر بنای مسکونی در برخی شهرهای کشور نشان می‌دهد، در سال ۱۳۸۱ تهران و رشت با شاخص ۸۲۲ و ۵۷۳ به ترتیب بیشترین و کمترین تغییرات را در اجاره‌بها نسبت به سال ۱۳۷۲ داشته‌اند. در بین مناطق مختلف شهر تهران نیز تفاوت در اجاره‌بها قابل تامل است به طوری که در این سال (۱۳۸۱) منطقه ۱۹ با مقدار ۸۸۰ و در منطقه ۳ با ۴۶۱ بیشترین و کمترین شاخص اجاره‌بهای ماهانه با احتساب ۲درصد سود متعلق به ودیعه را نسبت به سال ۱۳۷۳ دارا بودند.
۲. قیمت زمین
افزایش روزافزون قیمت زمین در شهرهای بزرگ که از مشخصه‌های کشورهای رو به رشد است را می‌توان از یک‌سو به بالا بودن میزان تقاضا برای اراضی شهری، که خود بازتاب رشد سریع شهرنشینی و تحولات اقتصادی - اجتماعی است و از سوی دیگر به پایان رسیدن ظرفیت عرضه زمین مناسب برای انواع کاربردهای مورد نیاز جامعه نسبت داد. امروزه در بیشتر شهرهای بزرگ کشور، زمین مورد نیاز برای ساخت‌وساز از تخریب ساختمان‌های مسکونی کلنگی تامین می‌شود. تحت این شرایط عمر اقتصادی ساختمان‌ها زودتر از عمر فیزیکی آنها فرارسیده و با وارد شدن زمین در چرخه بورس‌بازی، افزایش قیمت اراضی شدت می‌یابد. بر اساس نتایج حاصله از متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زمین ساختمان مسکونی کلنگی در برخی شهرهای منتخب، در سال ۱۳۸۱ ایلام با ۶۲۷ و تهران با ۴۷۱۷هزار ریال به ترتیب کمترین و بیشترین قیمت را برای یک مترمربع زمین ساختمانی مسکونی کلنگی دارا بودند. در همین سال دزفول با ۵/۸۷درصد تغییر و ساری با ۹/۹درصد تغییر به ترتیب بیشترین و کمترین نرخ رشد را نسبت به سال ۱۳۸۰ داشتند. این رقم برای شهر تهران ۷/۴۹درصد است. همچنین در سال ۱۳۸۱ تهران با ۸۴۵ و قم با ۴۷۵ به ترتیب بیشترین و کمترین شاخص قیمت زمین ساختمان مسکونی کلنگی را دارا بودند (۱۰۰=۱۳۷۳).
ولی آنچه که در این سال‌ها (خصوصا در سال‌های اخیر) بسیار حائز اهمیت است این است که، علاوه بر افزایش قیمت زمین و زیربنا، شاهد نزدیکی هرچه بیشتر این دو قیمت هستیم. یکی از علل این امر را می‌توان به رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن نسبت داد که حباب قیمت مسکن را بزرگ‌تر می‌کند.رکود تورمی موجود در بازار مسکن یکی از خطرناک‌ترین تورم‌های موجود است. تحت این شرایط در قیمتی که عرضه‌کننده حاضر به ارائه مسکن است، تقاضا‌کننده، واحدهای کمتری را تقاضا می‌کند.
بدین‌ترتیب با وجودی که در بازار مسکن، در این قیمت، مازاد وجود دارد، ولی مکانیسم عمل نیرو‌های عرضه و تقاضا به شکلی نیست که تعادل را ایجاد کند. به عبارتی اگرچه هنوز شاهد واحدهای مسکونی خالی از سکنه‌‌ایم ولی در مقابل با خیل متقاضیانی که از نداشتن مسکن مناسب شکایت می‌کنند نیز مواجهیم و بالا بودن هزینه ساخت مسکن (شامل مواداولیه، زمین، دستمزد کارگر ساختمانی و...) نیز عرضه‌کننده را از قبول قیمت پایین‌تر منع می‌کند و بر افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند. این پدیده رکود تورمی است که در دهه‌های اخیر در بازار مسکن شاهد آن بوده‌ایم. این وضعیت باعث سردرگمی سازندگان و خریداران شده و تبعات منفی را به دنبال داشته است از جمله برابری ارزش یک‌متر مربع زمین با ارزش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی است. بدین ترتیب ساخت‌وساز در تهران صرفه اقتصادی نداشته، سرمایه‌های بازار مسکن در تهران به سمت مناطق حاشیه‌ای و حتی شهرهای دیگر کشور روانه می‌شود و باعث افزایش قیمت بی‌سابقه زمین و مسکن در دیگر شهرها می‌شود. تحت این شرایط یک عامل برون‌زا لازم است تا با تحریک عرضه و تقاضا، زمینه ایجاد تعادل را فراهم آورد.
۳ - قیمت مصالح ساختمانی
مصالح ساختمانی مانند سیمان، آهن، آجر، چوب، موزائیک و... از مواد اولیه تولید مسکن محسوب می‌شوند و افزایش قیمت آنها که منجر به افزایش هزینه فعالیت‌های بخش ساختمان می‌شود، تاثیری منفی در عرضه این بخش دارد و از آنجا که مصالح ساختمانی بیشترین سهم را در ارزبری بخش مسکن دارد، به موازات کاهش ارزش پول ملی، شاهد افزایش بیش از پیش هزینه تمام شده در این بخش هستیم. شاخص بهای عمده‌فروشی مصالح ساختمانی در کشور با در نظر گرفتن سال ۱۳۷۶ به عنوان سال پایه طی سال‌های ۸۲-۱۳۶۹ روندی صعودی داشته است. این شاخص در سال ۱۳۸۱، ۱/۱۹۲ و در سال ۱۳۸۲، ۲۱۷بوده است.
۴ - نرخ دستمزد نیروی انسانی ساختمانی
بخش مسکن یکی از کاربرترین بخش‌های اقتصادی است که طی سالیان متمادی تکنولوژی آن تغییر چندانی نکرده است. هرگونه افزایش دستمزد نیروی انسانی بر عرضه مسکن موثر خواهد بود.
شاخص بهای خدمات ساختمانی در سال ۱۳۸۱، ۱۸۴ و در سال ۱۳۸۲، ۲/۲۲۷درصد با فرض در نظر گرفتن سال ۱۳۷۶ به عنوان سال پایه بوده است.ولی آنچه که در سال‌های اخیر حائز اهمیت می‌باشد آن است که شاخص بهای عمده‌فروشی مصالح ساختمانی و شاخص خدمات ساختمانی کمتر از شاخص بهای مسکن حرکت کرده است. به عبارتی همواره افزایش هزینه‌های تولید منجر به افزایش قیمت مسکن نمی‌شود و برخی سیاست‌گذاری‌ها و تصمیمات و عوامل ساختاری مانند نقدینگی، شوک‌های اقتصادی- سیاسی و تورم در افزایش قیمت مسکن دخیل هستند.
۵. تسهیلات بانکی
منابعی که واحدهای تولیدی مورد استفاده قرار می‌دهند، می‌تواند از دو طریق منابع داخلی یا منابع خارج از بنگاه تامین شود، در صورتی که بازپرداخت تسهیلات اعطایی بانک‌ها با نرخ سود قابل قبولی همراه باشد به عنوان یک منبع تامین مالی مناسب محسوب شده و می‌تواند منجر به افزایش موجودی مسکن شود.
نرخ رشد تسهیلات بانک مسکن در سال‌های اخیر به طور متوسط در هر سال ۳۲درصد بوده است.
۶. سرمایه‌گذاری و انباشت سرمایه
موقعیت نسبی بخش مسکن در مقایسه با بخش‌های دیگر اقتصاد، نظیر صنعت و خدمات و موقعیت نسبی این بخش از جهت زمان و نرخ بازگشت سرمایه و ضریب ریسک‌پذیری، عامل موثری در میزان گرایش و جذب سرمایه خصوصی در این بخش است.
به طور کلی اهمیت ساختمان در سرمایه‌گذاری موجب شده است که در سه دهه اخیر بین ۲۸ تا ۵۹درصد از کل تشکیل سرمایه ثابت ملی به این بخش اختصاص یابد.
بخش ساختمان از نظر ارزش افزوده سهم کمتری نسبت به سایر بخش‌ها در تولید ناخالص داخلی کشور دارد (سهم بخش ساختمان از کل تولید ناخالص داخلی طی سال‌های ۷۹-۱۳۷۰، به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۷۶ به طور متوسط در هر سال ۸/۴درصد بوده است) ولی از نظر سرمایه‌گذاری دارای بالاترین نسبت است.
این امر اهمیت بخش ساختمان را به عنوان تعدیل‌کننده دوره‌های رونق و رکود و دریافت‌کننده پسماند عوامل تولید معرفی می‌کند.
این پدیده بدان معنا است که رکود اقتصادی تاثیر سریع‌تر و بیشتری بر سرمایه‌گذاری در بخش‌های صنعت و کشاورزی می‌گذارد و عوامل تولیدی که در این بخش‌ها جذب نمی‌شوند (به ویژه سرمایه)، به بازار ساختمان روی آورده و باعث افزایش سهم این بخش از سرمایه‌گذاری می‌شوند.سرمایه‌گذاری در ساختمان با افت‌وخیزهایی نیز مواجه بوده و به طور متوسط در دوره مورد بررسی (۷۹-۱۳۷۰) ۲/۴۸درصد از کل تشکیل سرمایه ملی، سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان بوده است.
ارسال نظر