بهرام مسعودی

بیش از یک سال است که از اعطای وام ۱۸میلیون تومانی توسط بانک مسکن می‌گذرد و تاکنون سه دوره به متقاضیان وام پرداخت شده که بر این اساس از تاریخ ۱۰ مرداد ماه ۸۴ تا ۱۵ مهرماه ۸۵ حدودا ۲۰۵هزار و ۴۷۸ فقره وام به مبلغ ۲۴میلیارد و ۶۱۱میلیارد ریال در اختیار متقاضیان قرار گرفت. وام‌هایی از طریق دیگر بانک‌ها از جمله بانک‌های خصوصی نیز در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد که به علت بهره بالا فقط در موارد استثنایی کارساز است. وقتی افراد می‌بینند که در حال حاضر باید واحدهای دخمه‌گونه را به قیمت کاخ‌های چند دهه پیش بخرند ذهنیت تاریخی به آنها حکم می‌کند که زیر بار قرض و وام‌های پربهره بروند.متاسفانه هیچ گونه تجزیه و تحلیل تحقیقی درباره این که چه کسانی و از چه قشری و با چه موقعیتی از این وام‌ها استفاده می‌نمایند یا صورت نمی‌گیرد یا اگر صورت گرفته باشد نتایجی از آن منتشر نشده است.مثلا مشخص نیست آیا وام گیرندگان اولین بار است که مبادرت به خرید مسکن می‌نمایند یا این که متقاضی تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود هستند.

همچنین مشخص نیست چه تعدادی برای استفاده شخصی و چه تعدادی برای سرمایه‌گذاری و به امید گران شدن ملک مبادرت به خرید می‌کنند. اما آنچه مسلم است قبل از اعطای این وام‌ها بازار مسکن دوران رکود خود را می‌گذراند. با ازدیاد مبلغ وام آهسته آهسته تحرکی در بازار مسکن و خرید و فروش آغاز شد. در این میان فقط کسانی که در مرحله اول اعطای وام اقدام به خرید مسکن و استفاده از وام ۱۸میلیونی کرده‌اند توانسته‌اند با قیمت‌های نسبتا مناسب مسکنی برای خود تهیه کنند، زیرا به علت رکود طولانی و به دلایل مختلف صاحبان بعضی واحدها نیاز به فروش پیدا کرده بودند و پس از آن این وام کارآیی خود را در خانه‌دار کردن افراد از دست داد، زیرا از زمان شروع پرداخت این وام تاکنون که روزهای پایانی دوره سوم را می‌گذراند تقریبا بیش از ۱۸میلیون تومان به قیمت کوچک‌ترین واحدی که یک خانواده دو نفره بتواند در آن زندگی کند افزوده شد و عملا افراد بی‌خانمان برای خرید مسکن به همان نقطه‌ای رسیدند که یکسال پیش، یعنی قبل از تصویب وام قرار داشتند. ضمن آنکه به دلیل جوی که در بازار مسکن ایجاد شد و اثرات روانی ناشی از آن کشش به سمت گرانی بیشتر شد و زمزمه افزایش مبلغ وام اعطایی نیز آن را تشدید کرد. اگر از جنبه عرضه و تقاضا به وضعیت مسکن بنگریم با توجه به محدود بودن زمین و محدودیت‌ها و موانع دیگر به خصوص در شهر تهران و محدود بودن تولید مسکن، به غیر از مراحل اولیه و افرادی که به سرعت به خرید مسکن اقدام کردند بقیه با گرانی مواجه شده و از ترس گران‌تر شدن بیشتر با پرداخت اضافه‌تر از مبلغ وام اعطایی علاوه بر قیمت اصلی مجبور به خرید مسکن شده‌اند و این عملا فشار را بر آسیب‌پذیر‌ترین قشر جامعه بیشتر کرد و حتی امکان تهیه مسکن استیجاری را نیز از آنان گرفت. این در حالی است که بعضی از مسوولان نوید رونق بیشتر بازار مسکن را می‌دهند. سوال مهم آن است که آیا این رونق فقط گران‌شدن قیمت مسکن و اجاره بهای آن را به دنبال دارد یا نویدی است برای خانه‌دار شدن خانه‌بدوشان؟

بعضی معتقدند اعطای وام‌های بیشتر به افراد، تقاضا برای خرید را بیشتر نموده و در نتیجه تولیدکنندگان با انگیزه بیشتر به تولید مسکن بیشتر مبادرت خواهند کرد. اما با توجه به موانع و محدودیت‌های گوناگون و محدودیت زمین مناسب و زمان بر بودن تولید مسکن و توان ظرفیتی پایین تولید در کشور آیا این تولید اندک منجر به عرضه ارزان‌تر نیز خواهد شد؟ تجارب حاصله به ویژه در شهر تهران عرضه ارزان‌تر را هیچ گاه نشان نداده است، بلکه در اثر گران‌شدن بی‌رویه و کم‌شدن قدرت خرید متقاضیان رکود بازار مسکن در هر دوره پس از رونق را در پی داشته است که اگر خرید و فروش در این هنگام انجام می‌شد با قیمت نزدیک به نقطه اوج گاهی معاملاتی صورت می‌گرفت. با توجه به مطالب فوق به نظر می‌رسد مسوولان امر قبل از آنکه به فکر افزون کردن تقاضا برای رونق مسکن باشند، باید ابتدا به فکر تولید و عرضه مناسب‌تر برای بالا بردن قدرت انتخاب متقاضیان باشند.درست است که رونق بازار مسکن قوه‌محرکه‌ای برای بسیاری از صنایع تولیدی و ایجاد اشتغال برای بسیاری از بیکاران در حرف مختلف خواهد شد، اما این رونق چنانچه بخواهد نقطه آغازش از کفه تقاضا باشد اقشار کم‌‌درآمد را در نقطه صفر مسکن قرار خواهد داد و دردی از آنان دوا نخواهد کرد. در شرایط حاضر، هرگونه افزایش در مقدار وام‌های اعطایی و ایجاد تقاضای بیشتر با توجه به ثابت بودن میزان تولید مسکن حاصلی جز گرانی بیشتر مسکن در تهران را به دنبال نخواهد داشت، جز آنکه تمهیدات و تسهیلات برای تولید بیشتر و باکیفیت‌تر فراهم شود. هرگونه سیاست و فعالیتی که برای حل معضل مسکن یا رونق بازار مسکن به عنوان نیروی محرکه سایر بخش‌ها صورت می‌گیرد باید به آن سوی معادله یعنی کفه تولید و عرضه نظر داشته و رفع موانع و ایجاد انگیزه برای تولید بیشتر و باکیفیت‌تر و ارتقای کیفیت را هدف قرار دهد. چگونگی سنگین تر کردن کفه عرضه بستگی به سیاست و توانمندی مدیران و دست‌اندرکاران این امر دارد تا تعادلی را بین قدرت خرید مردم و تولد و عرضه مسکن ایجاد کند.