گره خرید مسکن باز می‌شود؟

سهم تسهیلات در پوشش قدرت خرید مسکن از ۱۳ درصد به ۱۸ درصد افزایش یافت

«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند: آثار کوتاه مدت صدور مجوز پرداخت وام ۲۰ میلیونی به خانه‌های ۲۰ساله چیست؟ گروه مسکن - ‌هاجر شادمانی: سیستم بانکی با حذف محدودیت سنی برای آپارتمان‌ها در پرداخت وام خرید مسکن، اعلام آمادگی کرده و حاضر است از این پس در چارچوب ضوابط جاری بانک‌مرکزی به خریداران واحدهای مسکونی پیر نیز همچون واحدهای نوساز، تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی پرداخت کند.

بانک‌ها تا پیش از این برای اطمینان از تضمین بازگشت وام‌ و حذف احتمال بی‌ارزش شدن وثیقه‌های ملکی، فقط به آپارتمان‌های نوساز و میانسال تسهیلات خرید ارائه می‌دادند؛ اما ظاهرا مقاومت چندساله دولت در برابر تصمیم‌های مکرر بانک‌مرکزی به افزایش سقف وام خرید مسکن، توجیه اقتصادی وام۲۰ میلیونی را از بین برده به طوری که بانک‌ها حالا مجبور شده‌اند به جای افزایش مبلغ وام، مسیر پرداخت وام قدیمی را تعریض کنند.

از هم اکنون خریداران آپارتمان‌های با حداکثر سن‌بنای ۲۰سال هم می‌توانند همچون متقاضیان واحدهای نوساز، برای دریافت تسهیلات ۲۰ میلیونی خرید مسکن اقدام کنند.

این مجوز تازه، منجر به سه تحول در بازار معاملات مسکن خواهد شد که پیش‌بینی می‌شود همه آنها در کوتاه‌مدت بروز کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تحت تاثیر صدور مجوز پرداخت وام به آپارتمان‌های پیر، در گران‌ترین شهر کشور -تهران- قدرت خرید مسکن در بازار تقاضا ۵ درصد افزایش پیدا می‌کند.

تا پیش از این با توجه به میانگین قیمت متری ۵/۲ میلیون تومان واحدهای نوساز، حداکثر سهم پوششی وام خرید حدود ۱۳ درصد برآورد می‌شد؛ اما از آنجا که متوسط قیمت عرضه آپارتمان‌های پیر در شهر تهران حدود متری ۲ میلیون تومان است، این سهم برای واحدهای کم‌متراژ به ۱۸ تا ۲۰ درصد افزایش خواهد یافت.

به این ترتیب کارآیی وام خرید مسکن، که در کلان‌شهرها تقریبا بی‌اثر شده بود دوباره احیا می‌شود و رکود ماه‌های اخیر در معاملات مسکن نیز از طریق تحریک بازار آپارتمان‌های پیر - به عنوان دومین تحول- به پایان خواهد رسید.

از سوی دیگر تراکم تقاضا در بازار واحدهای نوساز که مدتی است افزایش پیدا کرده تخلیه می‌شود و به سمت بازار متعادل واحدهای سالخورده گرایش پیدا می‌کند.

در حال حاضر مشتری برای خرید واحد نوساز در بازار فراوان است؛ اما چون قیمت‌ها از توان خرید فراتر است، معامله‌ای انجام نمی‌شود. براساس این گزارش تحول سومی که منافع نظام بانکی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد، از سرگیری تزریق سپرده‌های مردمی به بانک‌ها خواهد بود.

گفته می‌شود طی ماه‌های اخیر رکود معاملات مسکن و بی‌میلی به دریافت وام‌های ۲۰ میلیونی باعث شده منابع بانک تخصصی در حوزه وام‌های مسکن به شدت کاهش پیدا کند، طوری که این بانک برای نجات از درجه بالای ریسک تامین منابع طرح پرداخت اوراق ۲۰ میلیونی خرید مسکن به آپارتمان‌های ۲۰ساله را تصویب و در دستور کار قرار داده است.

براساس این گزارش کارشناسان مسکن معتقدند: هر چند اقدام جدید نظام بانکی به نفع متقاضیان مسکن است؛ اما باید در دوره کنونی که انبوهی از واحدهای در دست احداث به مرحله عرضه به بازار مصرف نزدیک می‌شود، سهم پوششی تسهیلات خرید حداقل به ۳۵ درصد افزایش پیدا کند در غیر این صورت در آینده نزدیک چالش خرید‌وفروش واحدهای تازه ساخت ابعاد گسترده‌ای پیدا می‌کند و باعث افزایش ریسک سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی می‌شود.

کارآمدی بیشتر تسهیلات ۲۰ میلیونی مسکن و کمک به ایجاد تعادل در بازار معاملات به خصوص زمینه سازی برای از بین بردن رکود پیش آمده در بازار معاملات مسکن امسال و کاستن از تراکم معاملاتی موجود در میان واحدهای مسکونی نوساز، مهم‌ترین نتایج اعمال سیاست جدید بانک مسکن از دیدگاه این کارشناسان اقتصادی است.

پیشنهاد ارائه تسهیلات خرید مسکن تا سقف ۳۵ سال ساخت

در همین زمینه، بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: اگر چه اطلاع دقیقی از انگیزه اصلی بانک مسکن برای افزایش سقف سنی واحدهای مسکونی برای دریافت تسهیلات خرید موجود نیست؛ اما در کل بانک مسکن با تصمیمی منطقی سعی در ایجاد تعادل در بازار معاملاتی املاک مختلف کرده است.

وی افزود: در حال حاضر تراکم خرید و فروش، بیشتر در واحدهای نوساز است؛ چرا که تا پیش از این، تسهیلات خرید تنها به این واحدها اختصاص می‌یافت. اما با اجرا شدن این تصمیم تراکم در بخشی از معاملات به خصوص، کاهش یافته و معاملات از نظر متراژ و سن واحدهای مسکونی به شرایط متعادل تری باز می‌گردد.

ستاریان با اشاره به اینکه کاهش قدرت خرید مردم و در نتیجه روی آوری آنان به بازار واحدهای مسکونی پیر احتمال دیگری برای این اقدام محسوب می‌شود، ادامه داد: از منظر نظام بانکی شرط نوساز بودن واحدهای مسکونی برای پرداخت تسهیلات مسکن به دلیل حفظ ارزش ملک در زمان بازپرداخت وام قابل توجیه است که اگر به هر دلیلی مالک از پرداخت اقساط وام سر باز زد بانک بتواند با مصادره واحد مسکونی به طلب خود برسد.

وی تاکید کرد: اما از منظر بازار مسکن، مطلوب این است که ساختمان‌های بالای ۳۵ سال هم امکان دریافت تسهیلات خرید و فروش داشته باشند که این تسهیلات می‌تواند با در نظر گرفتن عمر ساختمان و به منظور ایجاد تضمین برای بازپرداخت وام، متفاوت تعیین شود.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه تسهیلات مسکن در کشورهای پیشرفته دنیا تا ۹۵ درصد هزینه‌های خرید را پوشش می‌دهد، گفت: با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور، پرداخت ۳۰ تا ۳۵ درصد قیمت خرید در قالب تسهیلات می‌تواند رقم قابل قبولی تلقی شود.

تسهیلات مسکن سه چهارم قیمت خرید باشد

بهروز ملکی، کارشناس اقتصادی مسکن هم با بیان اینکه تحلیل‌های متفاوتی را می‌توان از علل تصمیم اخیر بانک مسکن برای افزایش سقف عمر واحدهای مسکونی به منظور دریافت تسهیلات خرید ارائه داد، به «دنیای اقتصاد» گفت: ثابت ماندن وام خرید مسکن طی هشت سال گذشته و از بین رفتن کارآمدی این وام به خصوص در کلانشهرهایی مانند تهران، افزایش سهم واحدهای مسکونی بادوام از کل موجودی مسکن کشور در دهه گذشته نسبت به سال‌های قبل، براساس تازه ترین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی و تلاش بانک مسکن برای جذب منابع مالی برای درمان کوتاه مدت کمبود منابع مالی این بانک، مهم‌ترین فرضیه‌های احتمالی، برای تشریح علل تصمیم اخیر بانک مسکن است.

وی افزود: به نظر می‌رسد که اقدام اخیر بانک مسکن به منظور افزایش سقف عمر بناهای مسکونی برای دریافت تسهیلات بیشتر در جهت سیاست تحریک تقاضا در بازار مسکن برنامه ریزی شده باشد.

ملکی تصریح کرد: هم اکنون با بهبود شاخص تراکم خانوار در واحدهای مسکونی می‌توان امیدوار بود که به تدریج زمینه برای طی دوران گذار از شرایط تحریک عرضه به تحریک تقاضا فراهم شود.

وی تاکید کرد: البته این سیاست نباید به صورت ناگهانی اعمال شود و به همین منظور بهترین راهکاری که در این زمینه به نظر می‌رسد متناسب سازی تسهیلات خرید مسکن در یک بازه زمانی مشخص با نرخ تورم است. ملکی ادامه داد: به این ترتیب لازم است تا پایان افق زمانی تعریف شده، به نقطه‌ای برسیم که در آن تسهیلات خرید مسکن حداقل سه چهارم قیمت خرید را پوشش دهد.

هشدار درباره نظام بانکی

اما در حالی که به گفته برخی کارشناسان، دولت و نظام بانکی با افزایش تسهیلات باید زمینه را برای رونق معاملات مسکن و خروج از وضعیت رکود فراهم کنند، فردین یزدانی یکی دیگر از کارشناسان مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: اگرچه میزان تسهیلات مسکن باید حداقل ۳۵ درصد قیمت خرید را پوشش دهد، اما محدودیت‌های نظام بانکی در این زمینه نباید فراموش شود.

وی ادامه داد: در شرایطی که رشد اقتصادی کشور پایین است، افزایش وام حتی تا ۵۰ میلیون تومان هم نمی‌تواند مشکل مسکن را برطرف کند.

یزدانی تصریح کرد: از طرف دیگر در نتیجه شرایط فعلی اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، بازپرداخت اقساط وام ۲۰ میلیون تومانی هم برای مردم دشوار است.

وی تاکید کرد: این در حالی است که با کاهش ورود منابع مالی به بانک‌ها، تحمیل پرداخت حجم بیشتری از تسهیلات، احتمال رکود در نظام بانکی را هم به دنبال می‌آورد.

افزایش وام خطرناک نیست نظارت‌ها تقویت شود

اما، معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه افزایش حجم تسهیلات بانکی برای خرید مسکن نه تنها خطرناک نیست، بلکه باعث رونق معاملات مسکن و در نهایت کاهش قیمت‌ها در دراز مدت می‌شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: با تقویت نظارت‌ها و مراقبت به منظور پرداخت تسهیلات به مصرف کنندگان حقیقی لازم است تسهیلات مسکن حداقل به میزان ۵۰ درصد قیمت خرید را پوشش دهد.

حسام عقبایی تاکید کرد: اقدام اخیر بانک مسکن به منظور افزایش سقف سنی واحدهای مسکونی برای دریافت تسهیلات مسکن باعث افزایش رغبت مردم به خانه‌های قدیمی ساز با متراژ بالاتر و کاستن از بار تقاضای آپارتمان‌های کوچک و نوساز می‌شود.

وی محدود کردن اختصاص تسهیلات بانکی به واحدهای نوساز را خلاف عدالت اجتماعی دانست و گفت: سیستم بانکی می‌تواند برای ایجاد تضمین بازپرداخت ارزش تسهیلات پرداختی به متقاضی خرید، میزان تسهیلات را براساس دسته بندی سن بنا، متفاوت تعیین کند؛ اما آنچه مسلم است نباید واحدهای مسکونی به علت قدیمی تر بودن از دریافت تسهیلات خرید محروم شوند.