در میزگرد مدیران شرکت سرمایهگذاری مسکن مطرح شد
شهرکسازی توسط متخصصان کاهش ساخت و سازهای غیر حرفه‌ای
عکس ها : سعید عامری
این عکس نمایی از شهرک قدس (شهرک غرب) در تهران را نشان می‌دهد. در سال‌های پایانی دهه 60 اغلب سازمان‌های دولتی و عمومی با تشکیل تعاونی مسکن اقدام به ساخت آپارتمان‌های مسکونی در این شهرک کردند.
گروه مسکن- الهام علاقه‌بندان: شفاف‌سازی در بازار عرضه و تقاضا و بیان واقعیات از زبان مسوولان و فعالان اقتصادی مهم‌ترین هدف رسانه‌ها از اطلاع‌رسانی است.
در بازار مسکن که به واسطه رشد افسار گسیخته قیمت مسکن، نابرابری کفه عرضه و تقاضا و فاصله گرفتن قدرت خرید مردم از قیمت مسکن هر روز خبرهای تازه‌ای به گوش می‌رسد خبرسازان این بخش یعنی انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی بهترین منابع اطلاع‌رسانی محسوب می‌شوند. همان طور که در هفته‌های گذشته با برخی از مدیران شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان به گفت‌وگو پرداختیم در این شماره نیز طی نشستی که با حضور مدیران شرکت سرمایهگذاری مسکن داشتیم، تحلیلی از بازار مسکن و حواشی آن ارائه می‌شود که در پی می‌آید. در این نشست، تجملی، رییس هیات مدیره مهندسان مشاور، سید شمس‌ا... نعمتی معاون طرح و برنامه، مهدخت مختاری مدیر تحقیق و توسعه و حسام‌الدین عرب مدیر روابط عمومی شرکت سرمایهگذاری مسکن حضور داشتند.
شرکت سرمایهگذاری مسکن در سال ۱۳۶۹ و با سرمایه اولیه ده‌میلیارد ریال توسط بانک مسکن تاسیس شد.
چه ارزیابی از بازار مسکن به عنوان یکی از انبوه‌سازان فعال در بخش ساخت‌وساز دارید؟
تجملی: روند قیمت مسکن طی سال‌های اخیر سیر پلکانی داشته، به طوری که در هر دوره سیکل متنوعی را دنبال می‌کرد.
بخشی از عوامل تاثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن افرادی هستند که با دید کسب سود و سرمایهگذاری به مسکن نگاه می‌کنند، به طوری که با هجوم برای خرید خانه موجب تحریک بازار و در نتیجه افزایش قیمت می‌شوند.
وام مسکن هم می‌تواند به عنوان یک محرک برای افزایش قیمت باشد، اما میزان وام به‌گونه‌ای نیست که بر روی گرانی اثر زیادی داشته باشد.
از سویی دیگر، امنیت سرمایهگذاری در بازار مسکن به دلیل ناامنی در سایر بازارها عامل دیگری است که از آن می‌توان به عنوان دلیل گرانی نام برد.
همچنین با توجه به رکود چند ساله معاملات مسکن نمی‌توانیم از افزایش ناگهانی قیمت به عنوان عامل غیرمنتظره نام ببریم، چرا که این اتفاق به نوعی جبران رکود چند ساله محسوب می‌شود. عوامل متعددی از جمله افزایش دستمزد، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و محدود بودن زمین در بالا رفتن قیمت موثر هستند، از سویی دیگر افزایش قیمت زمین بیشتر از قیمت مسکن که ناشی از محدود بودن زمین به ویژه در کلان شهرها است از دیگر عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن محسوب می‌شود.
نعمتی: رشد نقدینگی، کم شدن بستر سرمایهگذاری و ناامنی بازارها از عوامل دخیل در افزایش قیمت مسکن هستند اما نمی‌توانیم دلیل افزایش قیمت مسکن را پرداخت وام بدانیم.
مختاری: بازار مسکن، متاسفانه، فقط بازار عرضه و تقاضای مصرف‌کننده نیست که بتوان متناسب با نیاز مصرف‌کننده برای آن برنامه‌ریزی کرد.
مسکن در ایران به عنوان یک کالای سرمایه‌ای، همواره بخشی از میزان نقدینگی را در مواقع کسادی بازارهای دیگر، به خود جذب می‌کند و از آنجا که بخش غیرحرفه‌ای نیز در این بازار، سهم عمده سرمایه را در اختیار دارد کاملا می‌تواند در ایجاد بحران‌های کاذب در این بخش عمل کند. متاسفانه همراه با جو روانی و هجوم تقاضا در مواقعی که قیمت‌ها افزایش می‌یابد، انواع عوارض و وجوه دریافتی از سازندگان، توسط نهادهای ذی‌ربط نیز افزایش می‌یابد و در واقع این سیکل معیوب تقویت می‌شود.
نگاهی به آمار خانواده‌های بدون مسکن در تهران و مقایسه آن با حجم ساخت و ساز مسکن بر این امر تاکید می‌کند که الزاما خریداران مسکن را، افراد بدون مسکن تشکیل نمی‌دهند. از سویی مقایسه بین میزان وام و نرخ تورم در بازار مسکن نیز، ارتباط مستقیمی را نشان نمی‌دهد و فقط در تقاضای واحدهای کوچک که با احتساب وام و مبلغ رهن اندوخته‌ای اندک، می‌توان صاحب خانه شد و از تبخیر سرمایه جلوگیری کرد، میزان وام‌های پرداختی موثر بوده‌اند.
با توجه به عواملی که با عنوان متغیرهای موثر بر افزایش قیمت از آنها نام بردید، چه راهکارهایی برای خروج از بحران افزایش قیمت پیشنهاد می‌کنید؟
نعمتی: حل مشکل مسکن ارتباط مستقیم با توان خرید مردم دارد به طوری که اقشار مرفه جامعه با مشکلی به عنوان تامین مسکن روبه‌رو نیستند و نوسانات قیمت هیچ تاثیری در خانه‌دار شدن این قشر ندارد. هم‌اکنون مشکلی که در بخش مسکن وجود دارد پاسخ به نیاز خانه‌دار شدن اقشار ضعیف جامعه است و تا زمانی که قدرت خرید مردم برای تامین مسکن افزایش نیابد و دولت از قشر ضعیف حمایت نکند، این مشکل که با عنوان بحران از آن یاد می‌شود، مرتفع نخواهد شد.
در حال حاضر نیاز به تامین مسکن به قدری زیاد شده که افزایش ساخت و ساز هم به تنهایی مشکل را حل نمی‌کند چرا که بدون حمایت دولت از طریق اعطای وام و تسهیلات نیازمندان و متقاضیان واقعی مسکن توان پاسخگویی به نیاز خود را ندارند.
اگر تورقی در اخبار مربوط به سال ۸۱ داشته باشید، آمار تولید نشان از احداث بین ۶۰۰ تا ۷۰۰هزار خانه مسکونی را دارد اما در آن مقطع زمانی هم به دلیل پایین بودن قدرت خرید، بازار در سال ۸۲ در شرایط رکودی قرار گرفت و همان زمان سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج و به سمت بازارهای دیگری از جمله بازار بورس، طلا، سکه و ارز روانه شد.
در حال حاضر بحثی مطرح شده مبنی‌بر وابستگی قیمت مسکن در مناطق مختلف به یکدیگر به طوری که گفته می‌شود در صورت افزایش قیمت در شمال شهر به عنوان نمونه در نیاوران، زعفرانیه و ... قیمت مسکن در نقاط مرکزی و جنوبی شهر افزایش می‌یابد. آیا به نظر شما این ارتباط منطقی است؟
تجملی: تاثیرگذاری افزایش قیمت در یک منطقه بر سایر مناطق اتفاقی است که در کوتاه‌مدت روی نمی‌دهد چرا که سایر عوامل بیش از تاثیر روانی، عامل افزایش قیمت هستند. اما در بعضی از مناطق افزایش قیمت محسوس‌تر است، به عنوان نمونه در غرب تهران ظرف یک سال اخیر افزایش قیمت محسوس‌تر از سایر نقاط بود. همچنین افزایش تقاضا هم عامل دیگری است که به دنبال خود افزایش قیمت را به همراه می‌آورد.
مختاری: یکی از مهم‌ترین عوامل تفاوت قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر تفاوت قیمت زمین است. از سوی دیگر عواملی از جمله خدمات شهری و فضای سبز در تفاوت قیمت نقاط مختلف شهر تاثیر می‌گذارند به طوری که طی 9ماه اخیر بر قیمت هر مترمربع مسکن در شمال شهر یک میلیون تومان افزوده شد.
با توجه به عوامل مختلفی که بر افزایش قیمت از آن یاد کردید مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت مسکن چه عواملی هستند؟
نعمتی: قیمت مسکن ارتباط مستقیم با میزان درآمد اقشار مختلف جامعه دارد به طوری که اگر جامعه را به ده دهک دسته‌بندی کنیم طبقات 7 به بالا با مشکلی به نام تامین مسکن روبه‌رو نیستند.
به هر میزان که سطح درآمد افراد کاهش یابد، قدرت تامین مسکن هم کاهش می‌یابد و لزوم حمایت دولت از اقشار دهک‌های پایین بیشتر می‌شود.
تجملی: همان طور که پیش از این هم اشاره کردم، افزایش قیمت مسکن ناشی از عوامل مختلفی چون گرانی مصالح، افزایش دستمزد، محدود بودن عرضه زمین و کمبود زمین است و در عین حال به دلیل رکود چند ساله قیمت مسکن افزایش قیمت آن اتفاق دور از انتظاری نیست.
دولت در تبصره ۶ قانون بودجه ۸۶ طرحی را با عنوان حذف قیمت زمین از بهای تمام شده ساخت مطرح کرد، به نظر شما با توجه به اینکه می‌گویید افزایش قیمت زمین و محدود بودن آن از عوامل گرانی است این طرح تا چه اندازه می‌تواند منجر به تعدیل قیمت شود؟
تجملی: نیاز مسکن در همه جای دنیا به یک اندازه نیست. آنچه که موجب افزایش بی‌رویه قیمت می‌شود، بحث امنیت سرمایهگذاری در بخش مسکن و جذب سرمایه‌ها به این بخش است.
به طور معمول در مناطقی که بحران مسکن وجود داشته باشد به طور قطع میزان زمین آنقدر نیست که دولت امکان واگذاری به صورت مجانی را داشته باشد ولی به طور قطع بی‌تاثیر نیز نخواهد بود و اثرات خود را در کلیه مناطق کشور خواهد گذاشت.
بحث سرمایهگذاری خارجی و امنیت ورود این سرمایه‌ها به بازار مسکن که هم‌اکنون پر‌پتانسیل‌‌ترین بازار اقتصادی کشور محسوب می‌شود، موضوعی است که توجه کارشناسان را به خود جلب کرده. از نظر شما دلیل عدم تمایل سرمایه‌گذاران خارجی برای ورود به این بازار چیست؟
تجملی: سرمایه‌های خارجی برای حضور در سایر کشورها نیاز به قوانین حمایتی چه از نظر اجرا و چه از نظر نحوه فروش دارند. هرچند که دولت قوانینی را برای حمایت از سرمایه‌گذاران خارجی وضع کرده اما در عمل کافی نیست و باید بستر مناسب‌تری برای ورود سرمایه‌های خارجی فراهم شود. چرا که همانطور که ملاحظه می‌شود رغبت سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن ایران چندان مطلوب نیست. با توجه به این امر با فراهم آوردن فضای رقابتی مطلوب میتوانیم سرمایه‌های خارجی را برای ورود به بازار مسکن ایران تشویق کنیم.
همانطور که می‌دانید در شرایطی که در بازار مسکن هر روز بر حجم تقاضا افزوده می‌شود، میزان عرضه بسیار پایین است که این امر علاوه بر ناامنی شرایط برای سرمایهگذاری نشان از عدم تمایل سرمایه‌گذاران داخلی برای ساخت‌وساز دارد، با توجه به این امر مهم‌ترین موانع و مشکلات موجود بر سر راه چه عواملی هستند؟
نعمتی: اخذ مجوز از سازمان‌های مختلف به عنوان نمونه مجوز آب، برق و... که هزینه بالایی را به سازنده تحمیل می‌کند، از جمله موانع بر سر راه ما است.
از سویی دیگر، اخذ پروانه و سایر مجوزها و مشکل تامین منابع مالی نیز از دیگر موانع ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاران داخلی است.
تجملی: صدور پروانه ساخت چه از نظر زمانی و چه از نظر هزینه‌بر بودن از جمله مشکلاتی است که شرکت‌های ساخت‌وساز با آن مواجه هستند.
به عنوان فعال در زمینه ساخت‌وساز منکر هزینه‌بر بودن ساخت‌وساز نیستیم، اما از دولت درخواست می‌کنیم که برخی از هزینه‌های کمرشکن را برای تولیدکننده کاهش دهد که از آن جمله میتوانیم به هزینه صدور تراکم، تعیین کاربری، صدور پروانه و... اشاره کنیم.
دلیل درخواست تولیدکنندگان نسبت به کاهش این هزینه‌ها، تاثیر آن بر روی قیمت تمام شده مسکن است چرا که هرچه هزینه‌های ساخت کاهش یابد به همان اندازه قیمت تمام شده تولید مسکن هم کاهش می‌یابد.
یکی از راه‌هایی که وزیر مسکن برای حضور فعال‌تر شرکت‌های داخلی در ساخت‌وساز اعلام کرده تشویق انبوه‌سازان به فعالیت در زمینه شهرکسازی است. با توجه به این امر آیا شما تاکنون فعالیتی در این خصوص انجام داده‌اید؟
نعمتی: با توجه به سابقه درخشانی که شرکت سرمایهگذاری مسکن در زمینه ساخت‌وساز دارد، در شهرهای جدید پردیس، اندیشه، بهارستان، شهرصدرا شهر عالیشهر در بوشهر و سهند در تبریز حضور فعال داشتیم. همچنین شهرکسازی در حاشیه شهرهای بزرگ به عنوان فرصت بزرگی برای ما محسوب می‌شود که در‌حال‌حاضر در دستور کار ما قرار گرفته است.
مختاری: وجود شهرک‌های پرسکنه و موفق، منوط به ایجاد پیش‌نیازهایی همچون وجود تاسیسات زیربنایی و نزدیکی به مراکز اشتغال و خدمات رفاهی شهری، همچون مراکز آموزشی، بهداشتی، فرهنگی، تجاری و شبکه تردد عمومی است. از این رو صرف ساخت‌وساز شهرک ها، الزاما موفقیت‌آمیز نخواهد بود.
ولی به هر شکل از آنجا که شهرکسازی یک امر تخصصی انبوه‌سازی است، مثبت بوده و گرایش به ساخت و سازهای منفرد و غیرحرفه‌ای را کاهش می‌دهد.
ارسال نظر