قیمت مسکن امسال کاهش پیدا می‌کند
گروه مسکن- افزایش جمعیت، مهاجرت به شهرها و بالا رفتن تقاضا برای مسکن (نسبت به عرضه آن) در دو دهه گذشته، اکثر شهرهای بزرگ کشور به ویژه تهران را با چالش مسکن مواجه کرده است.

عکس: سعید عامری
در واقع، در طی سال‌های اخیر به‌رغم تقاضای میلیونی خانه، به طور متوسط حداکثر 450هزار واحد مسکونی در هر سال در مناطق شهری ایجاد شده است.
در این میان، مشکل کمبود عرضه مسکن بیشتر برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه وجود دارد، به طوری که بر اساس گزارش بانک جهانی، خانوارهای با درآمد متوسط در ایران باید بیش از کل درآمد ۹سال خود را پس‌انداز کنند تا خانه متوسطی در یکی از شهرهای بزرگ مثل تهران خریداری کنند. به گزارش واحد اطلاعات و اخبار «اقتصاد ایران»، در شش ماه نخست سال ۸۵ در کل کشور ۱۹۷هزار واحد مسکونی پروانه ساخت گرفته‌اند که از این تعداد ۵۳هزار واحد در شهرهای بزرگ، ۴۰هزار واحد در تهران و ۱۰۴هزار واحد آن مربوط به شهرهای متوسط و کوچک بوده است. اما به‌رغم اینکه شاخص صدور پروانه ساخت برای واحد مسکونی، شاخص خوبی برای تعیین رکود یا رونق بازار مسکن است، اما کاملا نمی‌شود به آن اطمینان کرد، چراکه دوره ساخت و ساز معمولا ۵/۱ تا ۲سال به طول می‌انجامد.
بر این اساس، انتظار می‌رود در پایان سال 85 نزدیک به 420هزار واحد مسکونی توسط بخش‌خصوصی تولید شده باشد که با 20 تا 30هزار واحد مسکونی که توسط بخش دولتی تولید می‌شود، مجموعا 450هزار واحد در این سال مسکن تولید شده است که نسبت به سال 84 با تولید 430هزار واحد، افزایش قابل توجهی نشان نمی‌دهد. به این ترتیب، می‌توان گفت بازار مسکن هنوز از رکود چند ساله خود که از سال 81 آغاز شده خارج نشده است.
کارشناسان در بیان دلایل موثر بر رکود بازار مسکن به نوسانات ادواری اشاره کرده و علت طولانی شدن رکود اخیر بازار مسکن کشور را تغییرات سیاسی سال‌های ۸۳ و ۸۴ از جمله تغییر مجلس و ریاست‌جمهوری که باعث ایجاد یک تعلیق روانی در میان سرمایه‌گذاران بازار مسکن و در نتیجه خروج سرمایه‌های بخش‌خصوصی از این بخش شده است، می‌دانند.
همچنین در کنار تقاضای بالای مسکن، نابسامانی در بخش‌های دیگر اقتصاد کشور از جمله افزایش ناگهانی قیمت سکه، از دیگر عوامل موثر بر جذب سرمایه‌های سرگردان و رکود بازار مسکن بوده است. این در حالی است که به دلیل اینکه خرید زمین ریسک کمتری نسبت به ساختمان دارد، سرازیر شدن بخشی از سرمایه‌ها از ساخت و ساز به سمت خرید زمین به رکود بازار مسکن دامن زده است.
به اعتقاد کارشناسان، برای سامان دادن به بازار مسکن، ابتدا باید تمامی زمینه‌های عدم تعادل در این بازار شناسایی و رفع شوند. ضمن این که حل مشکل مسکن در ایران نیاز به سرمایه‌گذاری وسیعی دارد، و حتی برنامه‌های رادیکالی نظیر آنچه ماهاتیر محمد تحت عنوان نهضت خانه‌سازی در مالزی انجام داد، نیازمند ساختارهای سالم و کارآمد اقتصادی است.
دکتر مینو رفیعی، کارشناس بازار مسکن، در این زمینه می‌گوید: بازار مسکن ایران، یک بازار پرنوسان و در عین حال، ناکارآمد بوده که عرضه و تقاضا در آن باهم تناسب ندارند. برای مثال، در بخش مسکن کم‌درآمدها با کاهش عرضه و افزایش تقاضا مواجه هستند، در حالی که در بخش بازار مسکن پردرآمدها، افزایش عرضه و کاهش تقاضا وجود دارد. در‌ حال‌ حاضر، 40درصد تقاضا در بخش مسکن مربوط به مسکن 50متری است، در حالی که عرضه این نوع مسکن تنها 20درصد است.
رفیعی می‌گوید: رکود بازار مسکن از اواخر سال ۱۳۸۱ شروع شد که همچنان ادامه دارد. در واقع، آمار پروانه‌های ساختمانی صادره و تعداد واحدهای تکمیل شده، تداوم این رکود را نشان می‌دهند. فرآیند افزایش قیمت‌های مسکن، با توقف فروش تراکم در تهران، در اواخر سال ۱۳۸۱ آغاز شد و سپس به سایر شهرهای کشور تسری پیدا کرد. در همین راستا، در تهران تعداد پروانه‌های ساختمانی از ۱۳۲هزار واحد در سال ۸۱ به ۶۹هزار واحد در سال ۸۲ کاهش یافت.
در حقیقت، همین شوک سال 82 موجب کاهش شدید سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در تهران و سوق سرمایه‌های فعال در این بخش به سوی ساخت‌وساز در دیگر شهرهای بزرگ شد. در همین حال، نقدینگی با رشدی حدود 30درصد در حال افزایش بود. سپس با اشباع بازار مسکن و ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ در سال 83، بار دیگر شاهد رکود در پروانه‌های ساختمانی صادره در کل کشور و تهران در سال 84 بودیم.


در واقع، بروز تغییرات مدیریتی در سطح کشور و کند شدن آهنگ اجرای طرح‌های مسکن، موجب تداوم روند کاهشی در پروانه‌های ساختمانی صادره در سال 84 شد. افزایش قیمت مسکن با چنین تصویری از عرضه قابل پیش‌بینی بود. اما آنچه که دامنه افزایش قیمت را گسترش داد و آهنگ آن را سریع‌تر کرد، افزایش شدید نقدینگی در نیمه دوم سال 84 و سال 85 بود. به عبارت دیگر، در برابر کاهش ساخت‌وسازها و کاهش عرضه مسکن، تقاضا برای مسکن همچنان به رشد خود ادامه داد.
این کارشناس مسکن می‌افزاید: همه این تحولات، دلالت بر افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن شهری و در نتیجه، افزایش قیمت دارند. افزایش قیمت‌ها در تهران و نیز در کل مناطق شهری کشور در نیمه اول سال ۸۵ نسبت به نیمه اول سال ۸۴ به ترتیب حدود ۴۰ و ۳۰درصد برآورد شده‌اند.
بی‌اثر بودن وام‌های دولت
در دوره ویژه‌ای که رکود در بازار مسکن حاکم و قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کرد، سیاست‌های جدیدی از طرف دولت اعلام شد. پاره‌ای از رسانه‌ها، بخشی از علل افزایش قیمت‌ها را اعلام وام‌های ۱۰میلیون تومانی و وام‌های ودیعه اجاره بیان کردند. این در حالی است که، به طور عام، وام ارزان و وام ودیعه، سیاست‌های تقویت طرف تقاضا است که البته می‌تواند در نهایت تورم‌زا باشد. اما باید توجه داشت که بازار مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد که به طور عمده‌ تقاضای مصرفی دارند در همین دوره دچار کاهش تقاضای موثر و نبود توان مالی برای موثر شدن تقاضاها شده است. بنابراین تقویت این تقاضا به ویژه در شهر‌هایی غیر از تهران، نمی‌توانسته موجب افزایش قیمت مسکن شود. در حقیقت، این وام‌ها تنها بازار کم‌ فعالیت‌ خانه‌های کوچک و اجاره‌ای را فعال کرده است.
به علاوه، سیاست‌های جدید دولت در قالب طرح جامع مسکن، هم به طرف عرضه و هم به طرف تقاضا توجه دارد، ولی برای اثربخشی باید به طور همزمان، با عزم و وفاق همگانی، اجرا شود تا در کوتاه‌مدت بتواند رشد قیمت‌ها را مهار کرده و در میان و بلندمدت، بازار را تنظیم کند. این در حالی است که سیاست‌هایی که افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت زمین (مانند سیاست‌های اجاره زمین) را در نظر دارند، می‌توانند سریع‌تر مسائل و مشکلات بازار مسکن را حل کنند.
چنانچه از یکسو عوامل موثر بر بازار مسکن در سال ۸۶ در شرایط همانند سال‌های قبل حرکت کنند و شاهد افزایش نقدینگی، افزایش قیمت زمین و افزایش قیمت مصالح ساختمانی باشیم و از سوی دیگر، بازار مسکن هم در مقیاس کنونی عمل کند و تنها ۴۰۰هزار واحد مسکونی در سال در نقاط شهری ساخت‌وساز و تقاضای موثر هم در حدود ۶۰۰هزار واحد مسکونی در سال را طلب کند، طبیعی است که قیمت مسکن در سال ۸۶ تحت تاثیر این عوامل تغییر خواهد کرد. ولی رفتار چرخه‌ای قیمت در این بخش می‌تواند از جهش قیمت که در سال ۸۵ اتفاق افتاد، اجتناب کند. البته اگر سیاست‌های تشویق تولید و عرضه زمین اجاره‌ای موفق اجرا شوند، رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شهری به مراتب کمتر از تورم کلی پیش‌بینی می‌شود.