معصومه جلیلی

کارشناس ارشد جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری

تامین مسکن و سرپناه از نیازهای اساسی بشر است. برای ساخت مسکن عوامل چندی لازم است که زمین زیربنایی‌ترین و اساسی‌ترین آنها است. این کالای کمیاب و باارزش در واقع بستر توسعه شهرها است و لازم است برای رشد مناسب شهری و تامین مسکن برای همگان، تحت نظارت و کنترل دقیق قرار گیرد. بر این اساس وجود راهبرد سیاست زمین و ایجاد بانک زمین به عنوان ابزارهای کنترل کننده برای هر کشوری لازم و ضروری است.کشورهای مختلف خصوصا کشورهای توسعه یافته مانند فرانسه، انگلستان، آمریکا، هلند و برخی دیگر از مدت‌ها قبل با راهبردهای خاص و از جمله ایجاد بانک زمین در شهرهای کلان مشکلات مربوط به بخش مسکن را حل کرده‌اند و با کاربری مناسب زمین، شهرها را به سمت پایداری رهنمون شده‌اند. در ایران اما برنامه‌ریزی در بخش زمین و مسکن در چنبره‌ای از هرج و مرج و سردرگمی گرفتار است. در حالی که طبق اصل سی و یکم قانون اساسی دولت موظف به تامین مسکن مناسب برای اقشار مختلف جامعه از جمله گروه‌های کم‌درآمد است.

متاسفانه راهبرد مشخصی از طرف دولت در زمینه نظارت و کنترل بر زمین وجود ندارد. در نتیجه‌ این امر دلالان و بورس‌بازان با خرید زمین‌های شهری و احتکار آن وضعیت مسکن را بسیار بحرانی کرده و شهرهای بزرگ را با نابسامانی‌هایی رو به‌رو ساخته‌اند.

با توجه به تعاریف توسعه پایدار شهری تامین مسکن از جمله نیازهای ضروری و اجتماعی بشر محسوب می‌شود و در امر برنامه‌ریزی توسعه پایدار شهری مد نظر برنامه‌ریزان است.

همچنین بررسی‌های مربوط به کاربری‌های زمین در شهرهای مختلف حکایت از آن دارد که کاربری‌های مسکونی همواره سهمی بیش از سایر کاربری‌ها دارند.

کاربری‌های مسکونی بیش از کاربری‌های دیگر در تشکیل ناحیه توسعه یافته شهری سهیم‌اند. در حالی ۴۰درصد از زمین‌های شهری به مسکن اختصاص دارد دو گروه دیگر کاربری زمین یعنی فضاهای باز و صنعت هر یک به ترتیب تنها ۲۰درصد و ۱۰درصد از زمین‌ها را در اختیار دارند، بنابراین مسکن جنبه‌ای مهم از برنامه‌ریزی کاربری زمین به شمار می‌آید.

زمین بستر برنامه‌ریزی و رشد شهری است و مهم‌ترین عنوان در ساخت مسکن محسوب می‌شود.بنابراین مادامی که این کالای با ارزش و زیربنایی بدون برنامه‌ رها شود و دولت‌ها آن را با اعمال سیاست‌های خاص کنترل نکنند، بسیاری افراد با تسلط بر آن و با احتکار آن موجبات افزایش قیمت زمین و مسکن در شهرها را فراهم می‌سازند و از این طریق جدایی گزینی اجتماعی را در شهرهای ناسالم موجب می‌شوند.

اگر انبوه‌سازی به شکلی بی‌برنامه‌، ناسنجیده و بی‌قواره رشد یابد، بافت سالم شهری از هم گسیخته می‌شود از زمین‌های شهر استفاده مطلوب به عمل نمی‌آید، قیمت زمین بالا می‌رود، بخشی از شهر به عقب‌ماندگی دچار می‌شود و عرضه تجهیزات و خدمات شهری با مشکلاتی همراه می‌شود و در نتیجه انواع آلودگی‌های شهری به وجود می‌آید.

به منظور جلوگیری از این عوارض ناسالم شهری که شهر را در جهت ناپایداری در امر توسعه سوق می‌دهد و در نهایت برای تبیین نظامی منطقی در توسعه پایدار شهری، پیشنهاد می‌شود دولت با تمهیدات خاص، راهبرد سیاست زمین را به منظور استفاده مطلوب و منطقی از زمین‌های شهری در جهت ایجاد شهرهای پایدار خصوصا در زمینه انبوه‌سازی از طریق ایجاد بانک زمین در شهرهای بزرگ و میانی به اجرا گذارد.

دولت با اهرم‌های خاص می‌تواند از توسعه کالبدی نامناسب شهر جلوگیری کند کافی است با ندادن انشعاب آب، گاز، تلفن مکانی را از گزند سکونتگاه‌های نامناسب برهاند، این بزرگ‌‌ترین اقدام دولت در حمایت از شهر و زندگی شهروندی است.

راه مبارزه با رکود مسکن

رکود موجود در بخش مسکن را باید در ادامه ادوار رونق و رکود این بخش در سال‌های گذشته مدنظر قرار دارد. بر این اساس، علت آن را نیز نمی‌توان جدا از علل سایر نوسانات ادواری که در طول دو دوره گذشته بر این بخش حاکم بوده است، دانست.بررسی روند تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد که سال‌های ۱۳۶۸-۱۳۷۲ و ۱۳۷۶-۱۳۷۸ را دوره رکود و سال‌های۱۳۷۳-۱۳۷۵ و ۱۳۷۹-۱۳۸۱ را دو دوره رونق می‌توان تلقی کرد. عوامل ایجادکننده نوسانات فوق در بازار را می‌توان بر حسب عوامل ساختاری و عوامل گذرا طبقه‌بندی کرد.

عوامل ساختاری رکود عواملی پایدار هستند که تغییر آنها مستلزم برنامه‌ریزی بلندمدت است. یکی از مهم‌ترین مسائلی که بخش مسکن با آن دست به گریبان است، غلبه تقاضای سرمایه‌ای مسکن بر تقاضای مصرفی آن است. حاکم بودن این الگو بر ساخت بازار موجب شده که همراه با افزایش درآمد و نقدینگی در سطح جامعه بخشی از نقدینگی با انگیزه کسب سود به سمت این بازار سرازیر شود. حرکت نقدینگی‌های سودآور به سمت بازار و خروج آنها از بازار است که موجبات شکل‌گیری نوسانات بازار را فراهم می‌کند. قابل توجه اینکه بخش بسیار مهمی از این نقدینگی تاثیر خود و حرکت خود به سمت بازار مسکن را از طریق بازار زمین شهری انجام می‌دهد. در کنار این جریان عوامل مختلفی همچون فقدان سوددهی مناسب در بخش‌های اقتصادی، توزیع نابرابر درآمدها و نوسانات بازارها بر دارایی‌ها (ارز، طلا و بورس) را می‌توان به عنوان عوامل جهت‌دهنده به رونق و یا رکود بخش مسکن تلقی کرد. در کنار این مسائل فقدان سیاست‌گذاری مناسب دولت در بازار سرمایه و نظام‌های مالیاتی موجب شده که هیچ‌گونه سیاست هدایت بازاری از سوی دولت در بازار مسکن نتواند به منصه ظهور برسد و هدایت بازار محدود به برخی سیاست‌های تشویق تولید مسکن و یا عرضه مقطعی زمین شود. در ارتباط با رکود فعلی بخش مسکن چند نکته قابل تامل است: آغاز این رکود از سال ۱۳۸۲ بوده است. رکود در سال ۱۳۸۲ و بهار سال ۱۳۸۳ عمدتا رکود در معاملات مسکن بوده است و بر این اساس شتاب تولید مسکن نیز تحت‌تاثیر این رکود، کاهش یافت. از سال گذشته به تدریج با افزایش حباب گونه قیمت مسکن، علائم رونق آشکار شد و در پی آن نقدینگی‌های موجود جامعه به سمت بازار سرازیر شد. به نظر می‌رسد که سیاست گذاران عرصه کلان اقتصادی از رشد این بخش به عنوان محمل رشد اقتصادی ملی استفاده کرده‌اند. مهم‌ترین راه مبارزه با رکود، ایجاد نظام مدیریت نوسانات بازار به منظور کاهش دامنه رونق و رکود در بازار است. بر این اساس هدف هرگونه سیاست‌گذاری در میان‌مدت و بلندمدت باید در جهت کاهش دامنه نوسان بازار باشد.

راه‌اندازی بازار سرمایه در بخش مسکن:

راه‌اندازی این بازار تنها ابزاری است که می‌تواند به مدیریت و هدایت بازار و کاهش بیانجامد. در این راستا استفاده از ابزارهای مختلفی همچون گواهی سپرده، رهن ثانویه و بسترسازی برای تامین نیازها می‌‌تواند مفید واقع شود.

راه‌حل برنامه‌ریزی محلی مسکن

در سطح شهرها، شهرداری‌ها به عنوان محلی‌ترین سازمان اداره امور شهرها حضور دارند که اختیار قانونی در زمینه مدیریت و برنامه‌ریزی مسکن ندارند. از طرف دیگر در کشور ما بین مسکن و شهرسازی و یا بین برنامه‌ریزی مسکن و طرح‌های توسعه شهری ارتباط منطقی و عملی مشاهده نمی‌شود. طرح‌های توسعه شهری اعم از طرح‌های جامع و تفصیلی، نگاه کوچکی به مسکن دارند که مسکن دارای جایگاه تحلیلی عمیقی در طرح‌های توسعه شهری نیست و این امر نشات گرفته از همان نگاه بالا به پایین است. که در بالاترین سطوح برنامه‌ریزی هم این تعامل وجود ندارد.

به عنوان پیشنهاد می‌توان تهیه برنامه‌های محلی مسکن را مطرح کرد و محور برنامه مسکن محلی باید شهرداری‌ها باشند. زیرا با تغییر نگرشی که در سطوح جهانی نسبت به طرح‌های جامعه در دهه ۶۰ و ۷۰میلادی به وجود آمده و جایگزینی این طرح‌ها با طرح‌های ساختار - راهبردی است. در قالب طرح‌های ساختاری و راهبردی، طرح‌ها و برنامه‌های موضوعی و موضعی وجود دارد که می‌توان مسکن را به عنوان طرح موضوعی که باید در مقیاس محلی دیده شود، در چارچوب طرح‌های ساختاری - راهبردی نگریست. نقاط قوت برنامه مسکن را مشتمل برموارد زیر است:

- شناخت دقیق وضعیت مسکن در قالب برنامه‌ریزی محلی مسکن تحقق می‌پذیرد .

- تحلیل بازار مسکن به مفهوم عام آن، در مقیاس محلی امکان‌‌پذیر است .

- برنامه مسکن با پروژه‌های مسکن با سیاست‌ها و برنامه‌ها و طرح‌های توسعه شهری در محل از طریق برنامه‌های مسکن محلی هماهنگ می‌شوند .

- امکان نظارت در محل و با توجه به توان‌ها و ویژگی‌های محل وجود دارد.

- فضای مشارکت در قالب اصل مشارکت با برنامه‌ریزی محلی مسکن ایجاد می‌شود.

شهرداری باید نهاد برتر در تحقق برنامه‌های مسکن محلی تلقی شده و اگر طرحی در زمینه مسکن در سطح شهرها بخواهد تهیه و تدوین و اجرا شود. باید از طریق شهرداری‌ها پایه‌ریزی شود.

شهرداری‌ها زمانی می‌‌توانند به این سمت از برنامه‌ریزی مسکن محلی بروند که خودشان را تقویت کنند. در شرایط موجود، تجربه نشان داده که بسیاری از شهرداری‌ها در شهرهای کوچک این توان را اعم از نیروی متخصص و همچنین دیدگاه برنامه‌ریزی ندارند و اگر شهرداری‌ها بتوانند خود را با به کارگیری نیروهای متخصص شهرسازی (به ویژه فارغ‌التحصیلان دوره کارشناسی شهرسازی) تقویت کنند. می‌‌توان به پیگیری ارتقای مسکن در ایران امیدوار بود. هم‌اکنون تدوین نگرش ملی و ایجاد باور ملی به برنامه‌ریزی مسکن محلی قابل اهمیت است و بعد تقویت شهرداری‌ها و اتصال جایگاه شهرداری‌ها در طرح‌های توسعه شهری حائز اهمیت خواهد بود. از لحاظ قانونی هیچ‌گونه جایگاه و وظیفه‌ای در امر سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی مسکن شهری برای شهرداری‌ها دیده نشده است.

تلفن تماس با گروه مسکن ۸۸۹۸۴۳۸۲