پیشنهادی برای ساماندهی، کاهش و ثبات قیمت مسکن
مالیات سنگین برای مالکان چندخانه‌ای
عکس: منصور نمایشی
از آنجا که جمعیت جوان ایران نیازمند بالقوه و متقاضی استفاده از مسکن هستند، لذا گرانی قیمت مسکن که سهم بسیار بالایی از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، مشکلات عدیده‌ای را برای کشور ایجاد کرده است که به دلیل عدم امکان پاسخگویی مناسب به آن به جرات می‌توان گفت که این موضوع زمینه‌ساز بسیاری از معضلات اجتماعی شده است. در حال حاضر و با افزایش اخیر قیمت‌ها، تامین مسکن شهروندان کشور به یکی از دغدغه‌های جدی دولت تبدیل شده است که اگر راهکار مناسبی برای تسریع در رفع این معضل به کار گرفته نشود در آینده‌ای نزدیک مشکل مسکن به یک بحران لاینحل اقتصادی و اجتماعی تبدیل خواهد شد.
در این رابطه همان‌گونه که کارشناسان ذی‌ربط نیز به درستی تشخیص داده‌اند از مجموع عواملی که موجب افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن شده است، افزایش قیمت زمین (ناشی از افزایش تقاضا) مهم‌ترین عامل بوده و درصد بالایی (۹۰درصد) از افزایش را به خود اختصاص داده است.
از این لحاظ دولت نیز به درستی با طرح حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده که به زودی اجرایی خواهد شد، سعی در حذف مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن دارد تا به این طریق دلایل سوداگرانه افزایش قیمت مسکن را از میان برداشته و بر روند نامناسب قیمت مسکن تاثیر بگذارد.
ضمن استقبال از طرح دولت، این واقعیت را نباید از نظر دور داشت که به دلیل محدودیت دولت برای استمرار در واگذاری زمین (خصوصا در شهرهای بزرگ) از یک طرف و جمعیت جوان کشور که همواره بر متقاضیان واقعی مسکن می‌افزایند از طرف دیگر، موجب خواهد شد که این طرح به تنهایی پاسخگوی نیاز جامعه نبوده و همسویی سایر سیاست‌ها را با این طرح طلب کند، لذا با نظر بر این واقعیت تلخ اقتصادی که متاسفانه در حال حاضر خرید ملک به عنوان امن‌ترین روش جهت حفظ و نگهداری ثروت سرمایه‌داران و دلالان تبدیل شده است، تنها راه گذر از بحران افزایش مداوم قیمت مسکن، خارج کردن مسکن از سبد کالاهای قابل‌احتکاری است که برای حفظ و نگهداری ثروت به کار می‌روند. برای این منظور طرحی تحت عنوان «طرح ساماندهی قیمت مسکن» به عنوان مکمل طرح دولت، پیشنهاد می‌شود که با اجرای آن شرایط لازم را برای تسریع در ساماندهی وضعیت قیمت مسکن و حمایت از اقشار کم درآمد جامعه فراهم می‌کند. برای تشریح این طرح لازم به یادآوری است که ۹۰درصد افزایش اخیر قیمت مسکن مربوط به افزایش قیمت زمین است. برای روشن شدن موضوع، وضعیت قیمت مسکن در قبل و بعد از افزایش قیمت‌ها برای منطقه خاصی مانند
حوالی میدان پونک (قواره ۲۰۰متری) را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
اقلام موثر در قیمت تمام شده مسکن
سایر عوامل هزینه‌ای عبارتند از:
- عوارض خرید تراکم طبقات سوم و چهارم (مازاد بر ۱۲۰درصد شهرداری) که بیشتر از ۸۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال بوده و موجب می‌شود به قیمت تمام شده هر متر بنای مفید ۱۵۰۰۰۰۰ ریال افزوده شود.
- هزینه‌های خرید انشعاب آب، برق، گاز
- هزینه‌های عملیاتی شامل: اسکلت، سقف، مصالح، دستمزد
- هزینه‌های صدور پروانه ساختمان شامل عوارض شهرداری، مهندس ناظر، محاسب و معمار
با توجه به مراتب فوق واضح است چنانچه در نظر باشد قیمت مسکن تعدیل شود ناگزیر باید بر روی کاهش هزینه‌های غیرعملیاتی شامل قیمت زمین و عوارض شهرداری برنامه‌ریزی کرد چرا که کاهش هزینه‌های عملیاتی شامل قیمت مصالح و دستمزد اگر غیرممکن نباشد، بسیار سخت و غیرمحتمل است. بر این اساس «طرح ساماندهی قیمت مسکن» از طریق حذف مسکن از سبد کالاهای قابل‌احتکار و ثروت‌اندوزی می‌تواند در جهت کاهش قیمت زمین (تا حد صفر ریال) تاثیرگذار باشد.راهکار و ابزار واقعی برای اجرای این طرح، برنامه‌ریزی برای اعمال جداول مالیاتی دولت بر روی املاک می‌باشد که بر اساس روش‌ها و ویژگی‌های ذیل انجام خواهد شد. (در ابتدا یادآوری می‌نماید که این طرح در شهرهای بزرگ بسیار کارساز خواهد بود.)
ویژگی‌ها و نحوه اجرای «طرح ساماندهی قیمت مسکن»
۱ - از تاریخ معینی به بعد وضعیت فعلی عوارض و مالیات فقط در مورد یک آپارتمان برای هر یک از افراد بالای ۱۸سال کشور اعمال گردد و مازاد بر آن مشمول جداول مالیاتی جدید خواهد شد. به عبارت دیگر هر یک از شهروندان که به سن قانونی رسیده‌اند فقط حق داشتن یک آپارتمان مسکونی با امتیاز مالیاتی خاص را دارند و مازاد بر آن مشمول جدول مالیاتی موضوع این طرح خواهد شد.
2 - بر اساس این طرح و جدول مالیاتی مربوطه، داشتن آپارتمان دوم و سوم و ... بلامانع است لیکن عوارض مالیاتی آن به شرح ذیل افزایش خواهد یافت:
- از آپارتمان دوم سالانه مالیات بیشتری دریافت می‌گردد. مبلغ این مالیات به گونه‌ای محاسبه می‌گردد که از مبلغ اجاره سالانه آن ملک بیشتر باشد. این موضوع انگیزه نگهداری ملک برای مالک را کاهش داده و یا از بین می‌برد.
- از آپارتمان سوم و چهارم به نسبت مالیات بیشتری دریافت شود به نحوی که این گونه املاک به عنوان ملک داغ و سوزان تلقی شده و تملک آن هزینه‌های هنگفتی را در پی داشته باشد.
۳ - این وضعیت برای مستغلات (املاک ویلایی) به مراتب سخت‌گیرانه‌تر است به نحوی که اولین ملک ویلایی (حتی اگر مالک، ویلا یا آپارتمان دیگری هم نداشته باشد)، مشمول مالیات نوع دوم شود. به عبارت دیگر هزینه تملک و نگهداری ملک ویلایی در محدوده شهری به نحوی تنظیم شود که به هیچ وجه نگهداری آن برای سکونت صرفه اقتصادی نداشته باشد. در این رابطه پیشنهاد می‌نماید مالیات سالانه اولین ملک ویلایی حدود دو برابر اجاره سالانه آپارتمان اول و برای املاک ویلایی دوم و سوم و... به نسبت مالیات سنگین‌تری اعمال شود.
4 - املاک ویلایی (خانه) از متراژ خاصی به پایین (مثلا زیر 100متر مربع که در مناطق محروم شهری گسترده‌اند) مشمول وضعیت مالیاتی آپارتمانی باشد. یعنی اولین ملک ویلایی کمتر از 100متر همانند آپارتمان اول و با امتیاز مالیاتی خاص باشد. لیکن ملک ویلایی دوم به بعد همانند املاک ویلایی مورد محاسبه مالیاتی قرار گیرند.
۵ - تملک و سکونت در املاک ویلایی در حومه شهرها و شهرک‌های اطراف از شمول جدول مالیاتی خارج بوده و همانند آپارتمان اول در نظر گرفته می‌شوند لیکن ویلای دوم و سوم در همان مناطق مشمول جداول مالیاتی قرار می‌گیرند.
6 - هریک از شهروندان علاوه بر آپارتمان اول خود در شهرهای بزرگ، حق داشتن یک آپارتمان در شهرهای کوچک و یک ملک در مناطق غیرشهری و توریستی را با امتیاز خاص مالیاتی داشته باشند.
۷ - در صورتی که از نظر آماری آگاهی از وضعیت املاک شهروندان میسر نباشد، تکلیف می‌شود در هنگام معامله ارائه برگ رایانه‌ای از اداره دارایی محل و ثبت شماره کامپیوتری آن در بنجاق و سند نقل و انتقال توسط دفترخانه اسناد رسمی اجباری شود.
بر این اساس برای فروش، مالک به دارایی مراجعه و دارایی نیز مشخصات کامل ملک و مالک را در سیستم رایانه‌ای (که در سرتاسر ایران به صورت متمرکز عمل می‌کند) ثبت نموده و برگه کامپیوتری (یا شماره کامپیوتری) را برای دفترخانه موردنظر صادر می‌کند. در نتیجه چنانچه همان مالک، ملک دیگری داشته باشد و برای انجام معامله اقدام کند، ناگزیر است برای دریافت برگه کامپیوتری به دارایی مراجعه کند، لذا با ثبت مشخصات در سیستم چنانچه ملک دیگری را قبلا معامله کرده باشد، ملک اخیر جزو ملک دوم وی منظور شده و دارایی نیز نسبت به محاسبه مالیات وفق جدول مالیاتی موضوع این طرح اقدام خواهد کرد.
8 - برای اجرای این طرح لازم است مهلت زمانی در نظر گرفته شود تا شهروندان فرصت فروش املاک اضافی خود را داشته باشند. پیشنهاد اولیه، اعلام مهلت زمانی یکساله است لیکن لازم است به منظور نشان دادن اراده دولت در اجرای طرح، به صورت مستمر مزایا و تاریخ اجرای طرح از شبکه‌های صدا و سیما و سایر رسانه‌ها به اطلاع شهروندان رسانده شود.
۹ - به منظور پشتیبانی و حمایت از افرادی که در نظر دارند در امر ساخت و ساز سرمایه‌‌گذاری کنند، راهکارهای لازم در نظر گرفته شود. به عنوان مثال برای اینگونه املاک که ساخت و ساز بر روی آن انجام می‌شود و به نام یک نفر است، از تاریخ اخذ پروانه ساختمان به مدت چند سال (به نسبت تعداد واحدها از ۳ تا ۷سال) هم ملک اولیه و هم واحدهای ساخته شده از شمول طرح خارج شوند.
10 - املاک تجاری و اداری از شمول این طرح خارج هستند لیکن چون محتمل است ثروت اندوزان، دارایی خود را به سمت املاک اداری هدایت کنند، لیکن لازم است پیش‌بینی‌های لازم در این خصوص معمول شود. به عنوان مثال فقط شرکت‌ها و موسسات دایر و فعال مجاز به داشتن املاک اداری باشند و اشخاص حقیقی نسبت به خرید این املاک منع شوند به این ترتیب احتمال تبدیل املاک مسکونی به اداری از بین خواهد رفت.
۱۱ - به منظور جلوگیری از کاهش ساخت و ساز در مراحل اولیه این طرح که به دلیل کاهش مستمر قیمت انگیزه لازم برای ساخت و ساز توسط انبوه‌سازان از بین خواهد رفت، لازم است اولا طرح دولت محترم مبنی بر واگذاری زمین به انبوه‌سازان با شدت پیگیری و اجرا شود و ثانیا حمایت‌های بیشتری از سازندگان به عمل آید. در این رابطه اعطای وام‌های ارزان‌قیمت راهکار بسیار مناسبی خواهد بود. ضمنا با توجه به اینکه در مراحل اولیه اجرای طرح، به دلیل کاهش شدید قیمت، محتمل است دارندگان املاک ویلایی قادر به فروش ملک خود نباشند لازم است دولت محترم شرایطی را فراهم آورد تا مالکان امکان انجام ساخت و ساز بر روی ملک خود را داشته باشند و یا اینکه سرمایه‌گذاران با حمایت دولت نسبت به خرید اینگونه املاک اقدام کنند.
12 - پیشنهاد می‌شود به منظور جلوگیری از ایجاد شوک شدید به صنعت مسکن، ابتدا مالیات‌ها با ضریب پایین‌‌تری در نظر گرفته شوند و این نرخ طی چند مرحله افزایش یابد.
۱۳ - با عنایت به اینکه درآمد دولت از محل وصول مالیات از ثروتمندانی که دارای چند ملک هستند افزایش خواهد یافت، امکان کاهش عوارض شهرداری و قیمت اضافه تراکم مازاد بر ۱۲۰درصد وجود خواهد داشت. براین اساس به لحاظ عملی و روانی قیمت ملک تحت‌‌شعاع این موضوع نیز قرار خواهد گرفت.
سه مزیت فوق‌العاده طرح
۱ - مشکل مسکن یک بار برای همیشه حل خواهد شد.
2 - به دلیل خارج شدن مسکن از کالاهای مشمول ثروت‌اندوزی، شرایطی فراهم می‌شود که سرمایه‌ها به سمت تولید هدایت شوند که نهایتا رونق اقتصادی و کاهش بیکاری را در پی خواهد داشت.
۳ - به دلیل کاهش قیمت تمام شده مسکن (در کنار سیاست‌های حمایتی دولت) و امکان ورود افراد با سرمایه‌های پایین به این بخش، ساخت و ساز رونق گرفته و تولید مسکن افزایش خواهد یافت.
ارسال نظر