تولید مسکن در تهران سالانه ‌١٠٠هزار واحد مسکونی، کمتر از نیاز است

آنچه در پی می‌آید، بخش دیگری از گزارش ششمین «کارگاه بررسی و نقد طرح جامع تهران» است که از سوی خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، با موضوع «مسکن» برگزار شد.

عکس: سعید عامری
در این بخش دید‌گاه‌های دکتر بیت‌‌‌ا... ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران مطرح شده است.
مساله مسکن را ابتدا باید در مقیاس کلان و پس از آن در سطح تهران مورد بررسی قرار دهیم. زیرا افزایش قیمت مسکن علاوه‌بر تهران در بسیاری از شهرستان‌های دیگر نیز اتفاق افتاده است، مگر آن که شهرستانی ویژگی‌ ‌داشته باشد که قیمت مسکن در آن از سیاست‌های ملی مستثنا شده باشد.
در دهه‌‌های ۵۰ تا ۶۰ یک‌باره جمعیت، ۱۸‌میلیون نفر افزایش یافت. به ویژه از سال ۵۷ تا ۶۵ با رشد جمعیت بالایی مواجه بودیم که این جمعیت در حال حاضر ۳۰ - ۲۰ ساله شده و امروز جمعیتی بیش از ۲‌میلیون نفر را در تهران تشکیل می‌دهند، در واقع ۲‌میلیون نفر از ۵/۷‌میلیون نفر جمعیت تهران، بین ۲۰ تا ۳۰ سال سن دارند و در حال تشکیل خانواده هستند، آمار دهه ۸۰ این روند را نشان می‌دهد، چنانکه در یکسال ۱۴۰‌هزار ازدواج و تشکیل خانوار در سطح تهران ثبت شده است.
با لحاظ کردن ضرایب مختلفی نظیر ضریب استهلاک، تخریب، خانه‌های خالی، خانه‌های ذخیره و آمار تشکیل خانوار، نیاز سالانه به مسکن سالانه در کل کشور حدود یک‌میلیون و دویست تا یک‌میلیون و ۴۰۰‌هزار واحد (اعم از شهری و روستایی) برآورد می‌شود. نسبت مساوی‌ که در سال‌های پیش بین مسکن شهری و روستایی وجود داشت، از سال ۱۳۷۰ به بعد به سمت شهر بیشتر شد. بنابراین در حال حاضر نسبت مسکن شهری به روستایی حدود ۷۳ به ۲۷‌درصد شده است.در سطح شهر تهران نیز برای مطالعه نیاز مسکن باید همین روش مورد استفاده قرار گیرد.
سالانه رقمی حدود ۲۲۰‌هزار واحد مسکونی بدون توجه به تخریب‌های زودرس در سطح شهر تهران نیاز داریم. این نیاز مسکن باید در طرح جامع دیده می‌شد و برای آن برنامه‌ریزی می‌شد، اما در طرح جامع مسکن، چنین مطالعه‌ و برنامه‌ریزی‌ انجام نگرفته و حتی اشاره‌ای هم به آن نشده است.
وزارت مسکن از سال ۷۶ تا ۸۱ مطالعه‌ای درباره بحران گرانی مسکن انجام داد که در آن عواملی مانند سوداگری و حضور سرمایه در بخش مسکن را علت‌های گرانی مسکن دانست و عنوان کرد سرمایه‌ها از بخش‌هایی نظیر صرافی و دلار به بخش مسکن هجوم آورده است. این در حالی است که در اقتصاد مسکن یکی از مهم‌ترین اهداف باید جذب سرمایه باشد تا با استفاده از آن تولید را افزایش دهیم، زیرا از مشکلات اساسی در بخش مسکن عدم وجود منابع برای تولید است.

باید توجه کنیم که در سال‌های ۷۶ تا ۸۱، حتی خروج سرمایه از بازار مسکن وجود داشت، در حالی که در سال ۸۱ شاخص افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نسبت به سبد خانوار بالاترین رقم را نشان داد. سوداگری به معنای جذب سرمایه نامطلوب نیست، بلکه سوداگری در بخش مسکن یکی از نیازها برای گسترش بازار و جذب سرمایه است، مفهوم سوداگری زمانی مذموم است که به معنای احتکار کالا باشد. در حالی که آمار خانه‌های خالی در تهران تفاوت قابل ملاحظه‌ای با سایر نقاط کشور ندارد. ضریب استهلاک، همچنین ضریب خانه‌های خالی و ذخیره در شهر تهران کمی بیشتر از کل کشور است. اگر چه از ضریب خانه‌های خالی و ذخیره در شمال کشور و مناطق تفریحی خیلی کمتر است.
می‌دانیم که میان تقاضای موثر و مطلق تفاوت وجود دارد. اگر تقاضای مطلق مسکن در کشور را مورد مطالعه قرار دهیم به این نتیجه می‌رسیم که یک‌میلیون و ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی در سال نیاز است و باید تولید شود این در حالی است که حداکثر تولید در سطح کشور ۴۵۰هزار الی ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی است، که در مقایسه با نیاز مطلق عدد کمی است. تنها در سطح تهران به طور متوسط سالانه حدود ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی کمتر از نیاز واقعی تولید شده است. این ارقام مربوط به تقاضای مطلق است.
فاصله میان تقاضا و عرضه قیمت مسکن را افزایش می‌دهد
این درحالی است که تقاضای موثر، به دلایل مختلف خیلی کمتر از تقاضای مطلق است، زیرا از طرفی زمانی که فاصله بین تقاضای مطلق و عرضه زیاد باشد، قیمت کالا افزایش می‌یابد و مسکن به عنوان کالای دست نیافتنی مطرح می‌شود، بنابراین تقاضای موثر خود به خود پایین می‌آید. از طرف دیگر به علت سیاست‌های اقتصادی کلان کشور که مسکن هم متاثر از آن است، نقدینگی از دست مردم خارج می‌شود و در نتیجه اولین ضربه به بخش مسکن وارد می‌شود، چرا که مسکن پیشتاز همه کالاها و ضربه پذیرتر از همه کالاها در سبد خانوار است.
چرا در بخش مسکن افزایش قیمت اتفاق می‌افتد؟ زیرا تعداد مسکن موجود نسبت به متقاضی کمتر است، همین که نقدینگی جزیی به این بخش تزریق می‌شود به سرعت به تقاضای موثر تبدیل می‌شود، به این علت که مسکن جزو نیازهای طبیعی انسان است و در ایران کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود. به این ترتیب نقدینگی بلافاصله به تقاضای موثر تبدیل می‌شود، در نتیجه قیمت مسکن افزوده می‌شود و این افزایش قیمت باعث کاسته شدن از تقاضای موثر به تقاضای مطلق می‌شود که حالت رکود را ایجاد می‌کند، این اتفاق در مقیاس ملی به طور مستمر در بخش مسکن در حال وقوع است.

می‌بینیم کسانی هم که با نگاه سرمایه‌گذاری اقدام به خرید مسکن می‌کنند، حتی اگر به آن نیاز نداشته باشند، آن را اجاره می‌دهند و بالاخره کسی در آنها ساکن می‌شود. بنابراین در شرایطی که آمار خانه‌های خالی در تهران، تقریبا مشابه سایر کشور است، درست نیست که بگوییم، سوداگری عامل افزایش قیمت مسکن است.
۶ تا ۸‌درصد از ۱۴‌میلیون واحد مسکونی در سطح کل کشور خانه‌های خالی هستند که این خانه‌های خالی به شکل‌های مختلف وجود دارند، مانند زمان انتقال از یک مستاجر به مستاجر دیگر یا رسیدن به مرحله فروش خانه، پس این داوری که در تهران به اندازه کافی مسکن تولید شده و ما در حال حاضر نیاز مسکن نداریم، اشتباه است.
اگر (نه پروانه‌های صادره) بلکه آمار خانه‌های اتمام یافته بانک مرکزی را ملاک قضاوت قرار دهیم، مشاهده می‌کنیم که تنها ۵۰ تا ۶۰‌درصد نیاز مسکن تهران تامین شده است که این میزان البته در شهرهای دیگر مانند اصفهان، تبریز و مشهد اسف‌بارتر است و تنها ۳۰ تا ۴۰‌درصد نیاز مسکن تامین شده. در تدوین طرح جامع به این مساله توجه نشده و همچنین آمار دقیق و روشنی از این نیاز ندارد و برنامه‌ای که بتواند پاسخگوی نیاز مسکن باشد در این طرح وجود ندارد.
بنابراین باید توجه کنیم که فشار جمعیت و فشار نیاز در بخش مسکن، باعث ایجاد افزایش قیمت در بخش مسکن می‌شود. سوداگری در بخش مسکن علت نیست بلکه معلول است. ما باید به دنبال بررسی این نکته باشیم که چرا یک کالا بازار سوداگری پیدا می‌کند؟ روشن است زمانی که کالا، کالای ارزشمند و قابل سرمایه‌گذاری می‌شود این وضعیت به وقوع می‌پیوندد. این که چرا کالا ارزشمند می‌شود به فاصله میان عرضه و تقاضا مربوط است. بنابراین سوداگری باعث افزایش قیمت‌ها نمی‌شود، بلکه کالا قابلیت آن را دارد که مورد سرمایه‌گذاری قرار گیرد و علت این قابلیت فاصله‌ و شکاف بسیار وسیع میان عرضه و تقاضا است. نسخه شهرهای جدید، در ۱۵کشور دنیا پیچیده شده‌است. در طرحی که سال ۱۳۶۸ تدوین شد این بحث مطرح شد که تجربه شهرهای جدید در هیچ کشوری مثبت نبوده‌است. تنها در شوروی به خاطر کمونیستی بودنش نتیجه‌های مثبتی حاصل شد، اما در اکثر کشورهای اروپایی و آمریکا و هند نتیجه مثبتی نداشت. طبق آماری که در همین کارگاه ارائه شد، ۱۰۰‌هزار نفر جمعیت جذب شده به شهر‌های جدید، از ۷‌میلیون نفر،‌ درصد بسیار کمی از سرریز جمعیت را شامل می‌شود. اگر بخواهیم می‌توانیم دلیل آن را در فرصت دیگری بررسی کنیم، اما می‌توان به این نکته اشاره کرد که شهرهای جدیدی که به عنوان «Sattelite town» مورد بررسی ماست، حتما باید علت وجودی و هویت اقتصادی داشته باشند. بهتر بود به جای سرمایه‌گذاری در «Sattelite town»ها روی شهرهای میانی سرمایه‌گذاری می‌کردیم، شاید پاسخ بهتری داشت.