گفت‌وگو با مدیرعامل املاک ۲۰۰۲
نه مسوول گرانی هستیم، نه مسوول ارزانی
اینجانب امیر اسدالهی، مدیرعامل مسکن ۲۰۰۲ و سرمایه‌گذار این سازمان هستم.حدود ۵سال است در این زمینه فعالیت می‌کنم و از تجربه افراد موفق در این حرفه بهره می‌گیرم.
لطفا خودتان را برای خوانندگان ما معرفی کنید؟
اینجانب امیر اسدالهی، مدیرعامل مسکن ۲۰۰۲ و سرمایه‌گذار این سازمان هستم.حدود ۵سال است در این زمینه فعالیت می‌کنم و از تجربه افراد موفق در این حرفه بهره می‌گیرم. عکس: سعید عامری
آقایان کامران مهرآبادی و پرویز وهاب مدیران فروش، آقای علیرضا عرب، مدیر بخش اجاره و آقای آرش توکلی، مدیر داخلی هستند. این دوستان سابقه‌های فعالیت طولانی در این حوزه دارند که پرسش‌های شما نیز توسط بنده و جمع دوستان پاسخ داده خواهد شد.
گفته می‌شود درآمد حاصل از این شغل برای صاحبان بنگاه‌ها مبلغ قابل توجهی است. آیا این مطلب درست است؟ و آیا شما از شغل و موقعیت فعلی خود رضایت دارید؟
می‌تواند شغل پردرآمدی باشد، اما برای افرادی که در ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند. ما یک سیستم واسطه هستیم. تعرفه خاصی، تعریف و مشخص شده که طبق آن عمل می‌کنیم و نه مسوول گرانی و نه مسوول ارزانی هستیم.اما کسانی که مستقیما خود را درگیر کار مسکن کرده‌اند و خرید و فروش می‌کنند (چه سرمایه‌گذار، چه بساز و بفروش)، درآمد خوبی دارند.
ما هم به طور کلی راضی هستیم. البته ناگفته نماند که این شغل دردسرهای خاص خود را هم دارد.برای مثال جعل اسناد توسط برخی افراد از مشکلات و دردسرهایی است که گاه اتفاق می‌افتد یا در مواردی که شخصی فوت کرده است و سند وکالت ارائه میدهند تا کارهای غیرقانونی انجام دهند. اما این اتفاقات به ندرت رخ می‌دهد.
در بنگاه ما از وکلای باتجربه استفاده می‌شود تا مدارک را کاملا بررسی کنند و دقت‌های لازم را به عمل آورند. ما حتی زمانی که به مدارک مشکوک می‌شویم به شهرداری، اداره ثبت و گاه قوه قضائیه مراجعه می‌کنیم و استعلامات لازم را انجام می‌دهیم.
قیمت انواع آپارتمان در این منطقه چقدر است؟
در ابتدا یک تاریخچه از شمیران باید بگویم. کل شمیران از ۳۲ پارچه ده تشکیل شده است.
خیلی از باغات و ییلاق‌ها به ساختمان تبدیل شده و «شمیران گران» را به وجود آورده‌اند.
از طرف دیگر «شمیران ارزان» همان ۳۲ پارچه ده را شامل می‌شود مثلا ده امام‌زاده قاسم، ده چیذر و مناطق دیگر... در این مناطق می‌توان ملک از متری یک‌میلیون و پانصدهزار تومان تا متری دومیلیون و دویست‌هزار تومان هم پیدا کرد.در مناطق خوب قیمت ملک‌های کلنگی، از متری سه‌‌میلیون و پانصد هزار تا پنج‌میلیون تومان است.آپارتمان های نوساز نیز از متری دو و نیم میلیون تومان شروع شده حتی تا متری چهار و نیم میلیون تومان هم می‌رسند.برای خرید یک آپارتمان دوخوابه در مناطق خوب باید حداقل مبلغ ۲۰۰میلیون تومان پرداخت کرد که البته در مناطق خوب واحدهای کوچک به ندرت یافت می‌شود.
عامل این اختلاف قیمت (از متری دو و نیم میلیون تا چهار و نیم میلیون تومان) واحدهای آپارتمانی چیست؟
در ارتباط با مصالح به کار رفته اختلاف قیمت زیاد نیست یک ساختمان معمولی ممکن است متری ۳۵۰هزار تومان هزینه ساخت در برداشته باشد اما یک ساختمان که در آن از مصالح خوب و عالی استفاده شده است ممکن است متری ۵۰۰هزار تومان و یا ۶۰۰هزار تومان هزینه دربرداشته باشد.امکانات جانبی دیگر از قبیل سونا، استخر، سالن اجتماعات و موارد اینچنینی نیز باعث اختلاف قیمت می‌شوند. اما اختلاف قیمت یک ساختمان که این امکانات را دارد با ساختمانی که فاقد این امکانات است حداکثر تا متری ۴۰۰هزار تومان است.عامل اصلی اختلاف، قیمت منطقه‌ای زمین‌ها است در منطقه‌ای که زمین متری ۳میلیون تومان است آپارتمان هم تقریبا با همان پایه به فروش می‌رسد. در منطقه‌ای که آپارتمان متری پنج‌میلیون تومان است زمین آن نیز در همان حدود پنج‌میلیون تومان بوده است. معمولا در مناطق خوب، قواره زمین‌ها نیز بزرگ و خوب است.
در سالی که گذشت افزایش چشمگیری در قیمت مسکن داشتیم، این رشد قیمتها از چه تاریخی شروع شد و تا چه زمانی ادامه داشت؟
افزایش قیمت در ملک تقریبا از اواخر آذرماه و اوایل دی ماه گذشته آغاز شد و حدود دو ماه ادامه داشت. یعنی تا اواخر بهمن‌ماه شاهد بیشترین رشد قیمتها بودیم و در اسفندماه به یک ثبات نسبی رسیدیم.
در این بازه زمانی در حدود ۴۰ تا ۴۵درصد افزایش قیمت داشتیم.
به نظر شما دلیل این افزایش قیمتها چه بود؟
عوامل زیادی در تغییر و تحولات دخیل بوده‌اند. یکی از این عوامل افزایش قیمت تراکم و عوارض توسط شهرداری بود. در اثر افزایش قیمت تراکم قیمت زمین‌ها هم افزایش پیدا کرد.
از دلایل دیگر می‌توان به گران شدن مصالح ساختمانی اشاره کرد که در بعضی موارد سازنده‌ها از افزایش ۷۰درصدی نرخ برخی از مصالح ساختمانی گله داشتند. همچنین افزایش مزد کارگران نیز از عوامل تاثیرگذار بود.
البته باید یادآور شد که در بحث ملک همیشه ۳ تا ۴ سال رکود داریم و قیمتها به ندرت و تا ۱۵ الی ۲۰درصد تغییر می‌کند اما پس از آن یکباره در عرض چند ماه شاهد رشد قیمتها هستیم که آن چند سال رکود را جبران می‌کند.
پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن و قیمتها در سال‌جاری چیست؟
اگر قیمت بنزین افزایش پیدا کند به طور قطع افزایش قیمت در بخش مسکن هم خواهیم داشت. اگر کارگران افغان نیز از ایران خارج شوند این مساله هم به طور حتم در افزایش قیمتها تاثیرگذار خواهد بود. حال اگر عواملی که ذکر شد تغییر نکنند و از طرفی قیمت مصالح و آهن‌آلات ثابت بمانند و نیز شهرداری هزینه‌ها را افزایش ندهد، احتمالا افزایش قیمت آنچنانی در بخش مسکن نخواهیم داشت. به طور کلی می‌توان گفت در ساخت یک ساختمان عوامل زیادی تاثیرگذارند که اگر ثابت بمانند به طور قطع قیمتها هم ثبات خواهند داشت.
در ارتباط با رهن و اجاره ملک حداقل و حداکثر قیمتها در این منطقه چقدر است؟
در ابتدا باید گفت افزایش قیمت ملک تاثیر مستقیم بر اجاره بهای مسکن دارد. در حال حاضر یک آپارتمان ۲ خوابه معمولی در جای خوب این منطقه اگر فاقد امکانات لوکس باشد ۱۰میلیون تومان ودیعه با ماهی ۴۰۰هزار تومان اجاره داده می‌شود. حال اگر دارای امکانات لوکس و در منطقه بسیار خوب قرار گرفته باشد برای آن در حدود ۲۰میلیون تومان ودیعه با ماهی ۶۰۰هزار تومان اجاره بایستی پرداخت کرد. البته واحدهای آپارتمانی ۲ خوابه در این منطقه به ندرت یافت می‌شود.
میزان رهن کامل یک واحد آپارتمان ۴ خوابه با شرایط عالی در این منطقه در حدود ۱۳۰میلیون تومان است.
معمولا نسبت رهن به قیمت خانه یک پنجم و یک ششم است که گاه ممکن است با توجه به موقعیت خاص ملک این نسبت‌ها هم تغییر کند. البته باید یادآور شد به نسبت افزایش قیمت مسکن در سالی که گذشت میزان رهن و اجاره نیز افزایش یافت.
در حال حاضر چه قشری از افراد جامعه برای خرید خانههای گران قیمت و یا اجاره آنها هزینه‌های گزاف پرداخت می‌کنند؟
معمولا بازاری‌ها، تجار، واردکنندگان و صادرکنندگان و گاه پزشکان و مهندسانی که کارهای تجاری نیز انجام میدهند. دسته‌ای دیگر زمین‌دارانی هستند که در شهرهای دیگر زندگی می‌کردند و با افزایش قیمتها در کل کشور دارای ثروت زیادی حاصل از فروش زمین‌های خود شده‌اند که این افراد نیز اقدام به خرید واحدهای خیلی گران می‌کنند.
چه راهکارهایی را برای جلوگیری از بروز مشکلات در زمینه واحدهای پیش فروش پیشنهاد می‌کنید؟
به نظر ما بهترین راه، استفاده از پیش سندهایی بود که ثبت و شهرداری پیشنهاد کرده بودند اما عملی نشد.
برای جلوگیری از فروش یک ملک به چند خریدار، چه کارهایی باید انجام داد؟
بهترین راه شبکه‌ای شدن سیستم خرید و فروش خانه‌ها توسط بنگاه‌های املاک است. به طوری که اگر ملکی در بنگاهی خرید و فروش شد، اطلاعات مربوط به ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت شود و بنگاه‌های املاک دیگر نیز از طریق شبکه به این اطلاعات دسترسی داشته باشند. در ضمن به نظر ما اداره ثبت باید بر روی هر سند آدرس شهرداری ملک را هم بنویسد و یا بر روی بنچاق آدرس ملک آورده شود.
راه دیگر این است که اداره ثبت در سند ملک‌ها صفحه‌ای را برای معاملات در بنگاه‌های املاک در نظر بگیرد و به بنگاه‌های املاک این اجازه را بدهند که اگر ملکی در بنگاه املاک دادوستد شد، در آن صفحه قید و با مهری که از پیش تعیین شده مهمور شود. در این صورت با دیدن سند مشخص می‌شود که برای آن ملک مبایعه‌نامه‌ای نوشته شده است و دیگر نمی‌توان این ملک را همزمان به شخص دیگری فروخت مگر اینکه معامله قبلی فسخ و در آن صفحات ذکر شود.
به نظر شما بنگاه‌ها و مشاوران املاک باید چه ویژگی‌هایی داشته باشند؟
متاسفانه صنف مشاوران املاک در مطبوعات، صدا و سیما و در نهایت در اذهان مردم بد جا افتاده است.
البته طبیعی است که در هر صنف و شغلی افراد متخلف هم وجود دارد، ولی نباید همه را با یک چشم نگاه کرد. شغل ما نیاز به هوشیاری زیادی دارد و پر از استرس است. عمر مفید ما دو سوم افراد شاغل در اصناف دیگر است و با شجاعت و اعتماد به نفس کامل حدود یک سوم تا دو سوم سرمایه اشخاص و گاهی تمام سرمایه اشخاص را تبدیل به ملک یا سرپناه برای ایشان می‌کنیم و تمام اطلاعات خویش را مجانی در اختیارشان قرار می‌دهیم تا به خواسته‌هایشان و آرامش و آسایش مطلوب برسند. پس صنف مشاورانی که تا این حد در زندگی مردم نقش دارند را نباید تا این حد ضعیف و بی‌اهمیت قلمداد کرد و گرانی‌ها را از چشم آنها دید و خرید خوب را به پای شانس خویش گذاشت.
قبل از هر چیز دولت باید از بنگاه‌ها و مشاوران املاک حمایت کند. از جمله باید بنگاه‌های املاک را درجه‌بندی کرد،مثل خیلی از مشاغل دیگر. همچنین باید میزان کمیسیون هر بنگاه به نسبت درجه آن باشد. به طوری که یک بنگاه ممتاز نسبت به یک بنگاه درجه ۳ حق کمیسیون بالاتری را دریافت کند.
برای مثال بنگاه ما که حدود ۱۰۰پرسنل دارد و از افراد باتجربه تشکیل شده است و خدمات بهتری را ارائه می‌دهد و در کار خود نهایت دقت، سرعت و صداقت را رعایت می‌کند، به طور حتم هزینه‌های بیشتری را پرداخت می‌کند. پس باید نسبت به یک بنگاه معمولی که این شرایط را دارا نیست حق کمیسیون بیشتری دریافت کند.
همچنین همه افراد شاغل در بنگاه‌ها باید کارت‌های شناسایی عکس‌دار داشته باشند و سمت هر فرد مشخص باشد تا از بروز بعضی مشکلات جلوگیری شود.
این موارد همگی در بنگاه املاک ما رعایت می‌شود. آژانس‌های املاک همچنین برای موفقیت باید از مشاوران با سابقه و با تجربه در این حوزه استفاده کنند و مهم‌ترین نکته اینکه همه مسوولان و افراد شاغل در یک بنگاه باید از صداقت کامل برخوردار باشند.
چه راهکارهایی برای کاهش قیمت مسکن پیشنهاد می‌کنید؟
اجازه بدهند ساخت و ساز‌ها البته با رعایت قوانین شهرسازی به راحتی انجام شود. دستگاه‌های مربوطه از سازنده‌ها هزینه‌های گزاف دریافت نکنند و اجازه دهند ساخت‌وساز آنقدر زیاد شود که عرضه از تقاضا بیشتر شود. این امر سازنده‌ها را مجبور می‌کند برای فروش خانههای خود قیمتها را کاهش دهند. باید دولت و دستگاه‌های مربوطه قوانین را حداقل در یک بازه چند ساله ثابت نگه دارند (مخصوصا شهرداری) و قیمتها را افزایش ندهند.
از طرف دیگر دولت تدابیری بیاندیشد که مصالح ساختمانی، آهن‌آلات و اقلام کلیدی در ساخت خانه به وفور در اختیار مردم قرار گیرد و حمایت خود را در این بخش زیادتر کند و از افزایش قیمت این اقلام ضروری در ساخت خانه جلوگیری کند و تا جایی که می‌تواند حتی قیمت آنها را کاهش هم دهد تا هزینه‌های ساخت هم کاهش یابد.
البته باید خاطر نشان کرد که زمین همیشه ثابت است نه کم می‌شود نه زیاد و قاعدتا چیزی که عرضه آن ثابت است و تقاضای آن روز به روز افزایش می‌یابد (مخصوصا برای مناطق خوب تهران) به طور طبیعی قیمت آن هم بالاتر می‌رود.
برای مقابله با این مشکل دولت باید تدابیر ویژه‌ای بیاندیشد.
باید شهرک‌سازی و آپارتمان سازی را در حومه شهرهای بزرگ گسترش دهد.البته نه به این صورت فعلی که ساختمان‌های معمولی و بدون امکانات ساخته می‌شود.باید شهرک‌های زیبا، آپارتمان‌ها و خانههای خوب با امکانات عالی از هر نظر فراهم شود.باید برای این شهرک‌ها فضاهای سبز و امکانات تفریحی، رفاهی و اجتماعی کافی ایجاد شود و به طور کلی این شهرک‌های جدید مطابق با شهرسازی مدرن دنیا ساخته شوند. به طوری که مردم تمایل زیادی برای زندگی در آن مناطق پیدا کنند.باید کاری کنند که امکانات این شهرک‌ها بیشتر از امکانات فعلی شهرها باشد.
همچنین دولت باید سطح درآمد مردم را افزایش دهد تا قدرت خرید افزایش یابد و نیز وام‌هایی با شرایط بازپرداخت آسان در اختیار مردم قرار دهند.
پیشنهاد می‌کنیم دستگاه‌های تصمیم‌گیرنده در بخش مسکن از مشاورین املاک با تجربه و افرادی که سابقه طولانی در این حوزه دارند، استفاده کنند و از نظرات کارشناسی آنها هم در این زمینه بهره ببرند. چون این افراد سال‌ها است که به طور عملی در بطن این قضیه قرار دارند و تجربه‌های فوق‌العاده ارزشمندی در این بخش دارند.
کنترل جمعیت و مهاجرت نیز از عواملی است که می‌توان با مهارش حداقل، قیمتها را ثابت نگه داشت و تا حدی از افزایش آن جلوگیری کرد.چون به طور حتم با افزایش جمعیت تقاضا هم بیشتر شده و اگر عرضه ثابت بماند یقینا قیمتها دوباره افزایش می‌یابند.
چه توصیه‌ای برای خریداران و فروشندگان دارید؟
بهترین توصیه این است که برای انجام معاملات ملکی حتما به بنگاه‌ها و مشاوران املاک معتبر و با تجربه مراجعه و از نظرات کارشناسی آنها استفاده کنند.
آیا خاطرات تلخ و شیرینی در مدت‌زمان فعالیت خود دارید؟
خاطرات تلخ گاه مشکلات و اختلافاتی است که بین خریداران و فروشندگان پیش می‌آید و طرفین دعوا بنگاه را مقصر می‌دانند که چرا معرف طرف مقابل بوده است که البته خیلی به ندرت از این خاطرات تلخ داشته‌ایم.
خاطرات شیرین نیز رضایت مشتریان از ما و مراجعه مجدد آنها به ما برای انجام معاملاتشان است.
ارسال نظر