بررسی راهکارهای خانه‌دار شدن مردم در گفت‌وگو با مدیر بخش تحقیقات شرکت ساختمانی «اوان»
لیزینگ مسکن
به دنبال رشد قیمت و افزایش تقاضا و همچنین خروج بازار مسکن از رکود چندساله، شرکت‌های ساختمانی و به طور کلی فعالان ساختوساز که چندی بود به انزوا رفته بودند، فعالیت خود را با شتاب بیشتر از سر گرفتند و حتی طی یکسال اخیر چندین شرکت عظیم ساختمانی تاسیس شدند.
با توجه به شدت گرفتن انبوه‌سازی در کشورهای توسعه‌یافته، روند فعالیت این شرکت‌ها در کشور ما نیز تسریع شد و هم‌اکنون نزدیک به صدها شرکت در رشته‌های مختلف وابسته به بخش ساختمان فعال هستند، به همین منظور و با هدف شفاف‌سازی نحوه عملکرد شرکت‌های ساختمانی با پژمان علی‌دوستی، مدیر تحقیقات و مطالعات شرکت توسعه عمران و مسکن اوان به گفت‌وگو پرداختیم که متن آن در پی می‌آید:
با توجه به اینکه شما در یک شرکت مدیریت و برنامه‌ریزی انبوه‌سازی فعالیت‌دارید، بازار مسکن را با توجه به عرضه کم و قیمت‌های بالا چطور ارزیابی می‌کنید و چه پیش‌بینی از آینده این بازار دارید؟
بازار مسکن به لحاظ پریشانی و درهم‌ریختگی مانند بازار شام قدیم است. عمده‌ترین دلیل پریشانی بازار مسکن ایران وجود چندین چالش اساسی است که از آن جمله می‌توان به گران بودن هزینه پول و بازگشت طولانی مدت سرمایه در کشور اشاره کرد، به طوری که سرمایه‌گذاران داخلی با انجماد سرمایه‌گذاری خود مواجه می‌شوند و سودی که عایدشان می‌گردد منوط به افزایش نرخ تورم است و نه یک فعالیت اقتصادی بهینه، برای رسیدن به سود سالیانه هم باید سود بدست آمده را تقسیم بر تعداد سنوات ساختوساز کرد که این رقم، نمی‌تواند انتظارات یک سرمایه‌گذار را در بخش مسکن پاسخ دهد. معمولا هم سرمایه‌گذارها از تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند و با پرداخت سود بانک‌ها عملا، سود سالیانه خالصشان به حداقل می‌رسد. اما دولت برای حل این مشکل می‌تواند با سهیم کردن بانک‌ها در فرآیند پیش‌فروش، انبوه‌سازان را از سرمایه‌گذار، عملا به پیمانکار مردم و مردم کم‌بضاعت را به کارفرمای انبوه‌سازان تبدیل کند. با این روش، به جای انجماد سرمایه‌ها و بعضا توقف پروژه‌های ساختمانی، آرام آرام سرمایه‌های مردم وارد پروژه‌های انبوه‌سازی می‌گردد و به واسطه حضور بانک، ریسک سرمایه‌گذاری مردم به
حداقل می‌رسد و انبوه‌سازان، ما به ازای پیشرفت پروژه، هزینه ساخت و ساز را که به صورت ودیعه نزد بانک است، از مردم می‌گیرند. بدین ترتیب انگیزه سرمایه‌گذاری در سرمایه‌گذاران داخلی فراهم میشود.
یکی دیگر از موانع پیش روی بازار مسکن، پایین بودن قدرت خرید مردم است که دولت می‌تواند با فعال نمودن لیزینگ مسکن امکان خرید خانه را برای همه مردم فراهم کند.
همچنین ناکافی بودن میزان عرضه از دیگر چالش‌های بزرگ پیش روی بازار مسکن است، به نحوی که از تعداد یک‌میلیون و اندی واحد مسکونی که باید به طور سالیانه در کشور ساخته شود، فقط حدود ۵۰درصد آن عملی میشود. از جمله دلایل آن،عدم ورود سرمایه‌گذاران داخلی به بازار مسکن است. بنابر آمارهای جدید منتشر شده تنها ۳۰میلیون دلار (۲۷میلیارد تومان) سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی طی یک سال اخیر در کشور صورت گرفته که این حجم سرمایه‌گذاری خارجی در مقایسه با سایر کشورها بسیار پایین است. از این رو، با توجه به ظرفیت‌های ساختوساز در کشور در صورتی که دولت امکانات بهتری را در اختیار سرمایه‌گذاران خارجی قرار دهد، بسیاری از افراد و شرکت‌هایی که در مناطقی همچون دبی سرمایه‌گذاری کرده‌اند، به سمت بازار ایران می‌آیند و این امر علاوه بر اینکه موجب افزایش عرضه میشود، می‌تواند گام مهمی در راستای کاهش قیمت محسوب گردد، چرا که تا عرضه مسکن پاسخگوی تقاضا نباشد، روند صعودی قیمت‌ها ادامه خواهد داشت.
به نظر شما مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار در بخش مسکن چه عواملی هستند؟
کمبود عرضه، طولانی بودن زمان بازگشت سرمایه، پایین بودن قدرت خرید مردم و وجود تقاضای غیر موثر از مهم‌ترین متغیرهای موثر بر بازار مسکن هستند.
با توجه به رشد تعداد انبوه‌سازان طی سال‌های اخیر به چه میزان از حجم تقاضا پاسخ داده شده و اینکه انبوه‌سازان چقدر می‌توانند در قیمت‌ها تاثیرگذار باشند؟
هر شرکت ساختمانی با هر میزان سهمی که وارد بخش تولید شود می‌تواند با سیاست‌ها و عملکرد خود، در بازار مسکن تاثیرگذار باشد. به عنوان نمونه از وقتی که استخر، سونا و امکاناتی از این دست توسط سازندگان خُرد مسکن در ساختمان‌های شمال شهر ساخته شد، قیمت این خانه‌ها افزایش یافت و به تبع آن قیمت خانه‌های سایر نقاط نیز رشد پیدا کرد. یعنی به بهانه امکانات مدرن قیمت آن دسته از خانه‌ها با افزایش زیادی رو‌به‌رو و موجب شد سطح عمومی قیمت‌ها (حتی در مورد خانه‌های فاقد امکانات) افزایش بیابد.
دولت، امسال برای کاهش قیمت مسکن طرحی را با عنوان حذف قیمت زمین از مسکن مطرح کرده است. آیا این طرح می‌تواند در راستای کاهش قیمت موثر باشد؟
این طرح، در صورتی که مسائل قانونی آن حل شود، می‌تواند به عنوان راهکاری برای کاهش قیمت مسکن باشد. دولت باید نقاط آسیب‌پذیری آن را بر برای مجریان و متقاضیان مرتفع سازد. در غیر این صورت، نه تنها حذف قیمت زمین از مسکن نمی‌تواند به التهاب بازار مسکن کمک کند، بلکه وضعیت فعلی را نیز با مشکلات جدیدی مواجه می‌سازد.
با توجه به افزایش قیمت مسکن و سرمایه‌ای بودن این کالا آیا مسکن می‌تواند به مانند خودرو از کالای سرمایه‌ای به مصرفی تبدیل شود؟
تا زمانی که قیمت مسکن دوبرابر نرخ تورم رشد داشته باشد و بازاری امن‌تر از بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری وجود نداشته باشد، نمی‌توانیم انتظار مصرفی شدن مسکن را داشته باشیم. چرا که هم‌اکنون به دلیل سرازیر شدن پول از سایر بازارها به بازار مسکن و کاهش سود بانکی، خرید مسکن به باصرفه‌ترین معاملات تبدیل شده است.
با توجه به اینکه عوامل مختلفی در افزایش قیمت مسکن موثر هستند آیا نرخ ثابتی برای هزینه تمام‌شده ساختوساز ساختمان‌های مسکونی، صنعتی، تجاری و اداری وجود دارد؟
این سوال مهمی است، که چرا که قیمت کارشناسی شده و مطابق با استانداردها وجود ندارد و تاکنون بارها دیده‌ایم که هزینه ساخت و ساز در دو طرح همسان برای هر مترمربع، چند صدهزار تومان تفاوت دارد.
با توجه به اینکه مصالح ساختمانی یکی از متغیرهایی است که همواره به عنوان عامل تاثیرگذار در قیمت مسکن به آن اشاره میشود، از نظر شما مصالح ساختمانی چند‌درصد هزینه ساخت را شامل می‌شوند؟
مصالح ساختمانی بین ۲۵ تا ۳۰درصد هزینه ساخت را به خود اختصاص می‌دهند. (البته در مناطقی مانند شمال شهر تهران این هزینه گاه به ۱۵درصد و در مناطق روستایی حتی به ۸۵درصد می‌رسد.) اما متاسفانه در برخی موارد رقم بسیار بالاتری اعلام میشود.
در بحث ساختوساز و اجرای پروژه‌های عمرانی، رعایت استانداردهای بین‌المللی و تطبیق با آیین‌نامه‌های مرتبط مهم‌ترین موضوع است. با توجه به این امر از نظر شما تجهیزاتی که شرکت‌های ساختمانی در ایران مورد استفاده قرار می‌دهند چه تفاوتی با شرکت‌های خارجی دارد؟
در پاسخ به این سوال برای اینکه تلقی بدی در مورد متولیان امر نشود، به صورت کاملا سربسته می‌گویم که ساختوساز در ایران فاصله زیادی با استانداردهای روز دارد و تا رسیدن به معیارهای شرکت‌های خارجی راه زیادی در پیش دارد.
همان‌طور که پیشتر عرض کردم، به طور کلی مهم‌ترین مشکل بخش مسکن طولانی بودن دوره بازگشت سرمایه است که از مهم‌ترین دلایل آن، بهره نبردن از روش‌ها و فناوری‌های نوین ساخت و ساز و همچنین عدم توجه به بحث مهندسی ارزش (value engineering) است. این در حالی است که در تمام دنیا اجرای پروژه‌های ساختمانی جهت کاهش هزینه‌ها و زمانبندی صحیح با تاکید بر مهندسی ارزش پیش می‌رود.
در ایران اقدامی که معمولا در راستای رعایت استانداردها انجام میشود کنترل پروژه توسط افرادی است که بعضا اطلاعات کافی ندارند و به رعایت کیفیت در ساختوساز لطمه وارد می‌کند.
عکس: سعید عامری
با توجه به رشد انبوه‌سازی طی سال‌های اخیر آیا پروژه‌های جدید و برج‌سازی از جمله برج بین‌المللی تهران و یا برج نگار بر مهندسی ارزش تطبیق دارند؟
با اینکه برج بین‌المللی تهران جزو مفاخرمعماری ملی ایران محسوب شده و در نوع خود ساختمان بی‌نظیری است، اما زمان ساخت این برج، بیشتر از میزان پیش‌بینی شده به طول انجامید. این امر بدان معنا است که مهندسی ارزش و اقتصاد مهندسی در اجرای پروژه‌های جدید ساختمانی نقش کمرنگی دارد.
از نظر شما با توجه به سهم بیش از 90درصدی بخش‌خصوصی در بازار مسکن مهم‌ترین دلیل دور بودن از استانداردها و فناوری‌های روز دنیا چه می‌تواند باشد؟ آیا عدم نظارت صحیح دولت و یا سیاست‌های اشتباه در این موضوع دخیل هستند؟
در وهله اول، باید عرض کنم که مشکلات کلان، مسائلی یک سویه نیستند که بخواهیم گریبان بخش خصوصی و یا دولت را بگیریم. توجه به یک نکته که شاید مساله‌ای ریشه‌دار هم باشد ضروری است. در بعضی از جهات پیشرفت و توسعه، جامعه ما غفلت به خرج داده است و این مقوله به صورت دو سویه از طرف بخش خصوصی و دولت بوده است، لذا برای دستیابی به استانداردها و فناوری‌های روز دنیا و نهادینه ساختن آگاهی‌مداری در عرصه ساختوساز عزمی ملی را می‌طلبد.
آیا عدم واردات تجهیزات می‌تواند دلیلی بر فاصله گرفتن استانداردهای ساختوساز در ایران با سایر کشورها باشد؟
مشکل ما عدم واردات تجهیزات نیست چرا که امکان واردات وجود دارد. اما مساله موجود این است که شرکت‌های ساختمانی چه به لحاظ قانونی و چه به لحاظ اقتصادی، خود را ملزم به برخورداری از تجهیزات نوین نمی‌بینند. هر چند که ممکن است به کارگیری تجهیزات جدید در کوتاه مدت هزینه ساخت را افزایش دهد، اما در طولانی‌مدت باعث کاهش هزینه‌ها میشود.
طی سال‌های اخیر همزمان با افزایش تقاضا برای بازار مسکن بر تعداد شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان افزوده شده است. اما اغلب این شرکت‌ها در کلانشهرها و به خصوص پایتخت متمرکز شده‌اند. با توجه به این امر آیا انتقال این بخش به بیرون از کلانشهرها می‌تواند در بهبود الگوی شهرسازی و پراکنده شدن جمعیت موثر باشد؟
به نکته درستی اشاره کردید، از نظر جغرافیای تاریخی، حواشی شهرها، آنقدر رشد می‌کنند که ناخودآگاه شهرهای بزرگ را در درون خود می‌بلعند. مثال بارز این امر شهر ری است، به طوری که ۲ روستای تهران و ورامین که از توابع شهر ری بودند آنقدر بزرگ شدند که شهر ری عملا جزو توابع تهران قرار گرفت. پس هر چه سریع‌تر می‌بایست به فکر رشد بی‌رویه کلانشهرها و پدیده مشکل ساز حومه نشینی بود.
به علاوه ما از نظر علم جمعیت‌‌شناسی بسیار ضعیف عمل نموده‌‌ایم و در شهرسازی‌مان از اصول این علم بهره کافی را نبرده‌ایم. در حالی که در کشورهای پیشرفته وضعیت به گونه‌ای دیگر است. مثلا شهر فرانکفورت که یکی از شهرهای بزرگ وپیشرفته آلمان است، با وجود برخورداری از امکانات بی‌نظیر شهری، تنها کمی بیشتر از 600هزار نفر جمعیت دارد. در حالی که جمعیت کشور آلمان، بیش از 80میلیون نفر است. این نشان دهنده رشد متجانس شهرنشینی و شهرسازی در کشورهای توسعه یافته است، موضوعی که در ایران کمترین توجه به آن مبذول شده است.
در حال حاضر رشد تهران به عنوان پایتخت در حدی بوده که متاسفانه مانع رشد سایر شهرها شده است. بنابراین انتقال فعالیت‌های شرکت‌های انبوه‌سازی از تهران به شهرهای کوچک در صورتی می‌تواند مثبت باشد که امکانات موجود در پایتخت (امکان اشتغال، برخورداری از امکانات رفاهی و...) نیزبه شهرهای کوچک انتقال یابند. این امر نیازمند نظارت صحیح دولت و سیاستگذاری کارشناسی در بخش شهرسازی است.
در مورد زمینه فعالیت‌های شرکت و تعداد پروژه‌هایی که تا کنون انجام داده‌اید توضیح دهید.
شرکت توسعه عمران و مسکن اُوان به واسطه سابقه مدیرانش در خصوص اجرای پروژه‌های عمرانی، توان برابری با بسیاری شرکت‌های فعال در این عرصه را دارد. در حال حاضر پروژه‌های فراوانی در دست مطالعه و اقدام این شرکت هستند که به دلیل تمرکز بر مباحث پیشرفته اقتصاد مهندسی و مهندسی ارزش، امید داریم که از پروژه‌های مثال زدنی در کشور به شمار روند.
جنبه دوم فعالیت‌های شرکت در زمینه مشاوره و بازاریابی برای فروش واحدهای سایر پروژه‌های ساختمانی است. چرا که اعتقاد مدیریت اُوان بر این است که ساختوساز و فروش دو مقوله جدا از هم هستند و متاسفانه بسیاری از سازندگان ما که هیچ تخصصی در مقوله بازاریابی ندارند، متولی امر فروش نیز هستند. بدین جهت، بازاریابی نوین و تخصصی از فعالیت‌های بخش فروش اُوان محسوب میشود که این شرکت جدای از امر ساخت و ساز بدان اهتمام دارد. از آن جمله می‌توان به فروش واحدهای برج بین‌الملل تهران و برج نگار اشاره کرد. تاکنون بیش از نیمی از واحدهای برج تهران با رویکرد مشتری‌مدارانه به فروش رفته است. در مورد فروش پروژه برج نگار نیز ملاحظات خاصی مورد نیاز بود که در این زمینه تدبیرها وفعالیت‌های شرکت اُوان، قرین موفقیت شد.
با توجه به جدید بودن این فعالیت، رقیبان شما در این بازار چه شرکت‌های هستند؟
در بحث اجرای پروژه‌های ساختمانی رقبای فراوانی داریم که بعضا، هم از نظر بضاعت علمی و هم به جهت برخورداری از نیروی متخصص از شرکت ما قوی‌تر عمل می‌کنند، اما در امر مشاوره و بازاریابی، هنوز رقیبی که خودش را مطرح کرده باشد و حداقل توان انجام بخشی از فعالیت‌های ما را داشته باشد، نداریم.
ارسال نظر