در گفت‌وگو با مدیر بانک اطلاعات املاک صبا بررسی شد
تاثیر محدودیت‌های ترافیکی بر بازار مسکن
در این میان با توجه به اینکه قیمت خرید املاک با موقعیت اداری به مراتب بیشتر و بالاتر از خرید املاک مسکونی است، اجاره ملک مسکونی با موقعیت اداری به خصوص در نقاط مرکزی رونق قابل‌توجهی دارد.
اما نحوه خرید یا اجاره املاک اداری یا املاک مسکونی با موقعیت اداری در نقاط مرکزی تهران به چه شکلی است؟
آیا محدودیت‌های ترافیکی که در خیابان‌های مرکزی پایتخت وجود دارد و همچنین تمرکز فعالیت‌های اداری در مرکز تهران تاثیری بر قیمت‌های مسکن دارد؟
برای پاسخ به این دو پرسش با حسین‌سجادی کارشناس مسکن و مدیر فروش بانک اطلاعات املاک صبا گفت‌وگویی کرده‌ایم که متن آن در زیر می‌آید:
خرید و فروش املاک و مستغلات در تمام سال به یک اندازه جریان دارد؟ آیا در بخش اجاره املاک نیز می‌توان چنین شرایطی را متصور شد؟
بی شک در طول سال جابه‌جایی وجود دارد، به خصوص در کلان‌شهری مانند تهران، اما بازار اجاره مسکن که در اصطلاح از آن با عنوان «رهن و اجاره» یاد می‌شود، بنا به تجربه، از نیمه اول اردیبهشت‌ماه تا اواخر شهریور‌ماه رونق بیشتری دارد.
این قاعده در مورد تمام املاک با کاربری‌های متفاوت صادق است یا تنها در مورد نوع خاصی از کاربری مصداق دارد؟
بیشترین تقاضا در فصل بهار و تابستان به املاک مسکونی اختصاص دارد، البته املاک دیگر با کاربری‌های اداری یا موقعیت اداری نیز در این فصول متقاضی‌خود را دارند اما از آنجا که قراردادهای اجاره معمولا یک ساله تنظیم می‌شوند این قاعده در مورد املاک مسکونی هر سال تکرار می‌شود، مگر در شرایط خاص که طی آن موجر و مستاجر با هم در مورد مدت تمدید قرارداد به توافق می‌رسند.
بخش عمده این رونق معمولا به خاطر خانواده‌هایی است که غالبا فرزندان آنان در سنینی هستند که تا اواخر تابستان باید مسائل مربوط به مدارس آنان مانند ثبت‌نام، تغییر مدرسه و... حل شود، بنابراین ناچار باید از اردیبهشت‌ماه تا اواخر شهریور‌ماه محل زندگی خود را معین کنند.بنابراین نرخ جدید اجاره بها در هر سال معمولا طی دو‌ماه فروردین و اردیبهشت تعیین می‌شود.
لطفا در مورد توافقی که بین مستاجر و موجر شکل می‌گیرد توضیحات بیشتری بدهید.
در اکثر مواقع قرارداد‌ها یک ساله منعقد می‌شوند که پس از پایان مدت قرارداد در صورت رضایت طرفین با اضافه کردن نرخ تورم به مبلغ قرارداد سال قبل، قرارداد برای یک سال دیگر تمدید می‌شود. در بسیاری از موارد دو طرف به دلیل پرداخت نکردن هزینه آژانس‌های املاک به صورت دستی اقدام به نوشتن قرارداد می‌کنند، که‌این امر در بسیاری از موارد موجب به وجود آمدن مشکلات حقوقی جدی برای دو طرف می‌شود.
هر ساله چه میزان به مبلغ اجاره بها افزوده می‌شود؟
افزایش قیمت معمولا تابع نرخ تورمی است که بانک مرکزی همه ساله اعلام می‌کند، اما از آنجا که نرخ رهن تقریبا حدود ۱۶ تا ۲۵درصد قیمت ملک محاسبه می‌شود، افزایش قیمت مسکن نیز می‌تواند روی قیمت اجاره بها تاثیرگذار باشد.
در مورد مشکلاتی که به آنها اشاره کردید بیشتر توضیح می‌دهید؟
موجر و مستاجر هر دو باید توجه داشته باشند که قراردادهای دستی (بدون حضور در آژانس‌های مسکن) که برای تمدید مدت قرارداد نوشته می‌شود معمولا مشکلاتی را برای طرفین به وجود می‌آورد. به عنوان مثال برخی از این موارد صاحب‌ملک یک دفعه اجاره بیشتری طلب می‌کند و یا اینکه موجر، اجاره را پرداخت نمی‌کند. در صورت بروز چنین مشکلاتی طرفین باید با صرف هزینه‌های مالی و زمانی اقدام به ارجاع مساله به مراجع قضایی کنند که در این صورت از دو‌ماه تا دو سال ممکن است مراحل رسیدگی به شکایت به طول انجامد، این در حالی است که طرفین می‌توانند با صرف هزینه‌ای ناچیز اقدام به عقد قراردادی کاملا قانونی کنند.
شرایط فصلی در مورد املاک اداری یا املاک با موقعیت اداری به چه صورت است؟
این نوع املاک به طور عمومی تابع این شرایط نیستند و جابه‌جایی‌ها در طول سال صورت می‌گیرد.
در مورد املاک با موقعیت اداری توضیحات بیشتری ارائه می‌کنید؟
به طور کلی مناطقی که در تهران جزو مناطق خاص به حساب می‌آیند شامل: مدرس - هفت‌تیر - کریم خان - بلوار کشاورز - خیابان بخارست - میدان آرژانتین و... هستند. این مناطق هم به لحاظ نزدیکی به مرکز شهر و نزدیکی به وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی همچنین دسترسی آسان به شاهراه‌های اصلی شهر از مقبولیت بالایی برای متقاضیان املاک اداری برخوردار هستند. بسیاری از صاحبان املاک با کاربری مسکونی به دلیل این حجم متقاضی برای املاک اداری دست به اجاره املاک با کاربری مسکونی، به عنوان موقعیت اداری می‌زنند.
طبیعی است که از نظر مالی این کار برای موجر نفع بیشتری در بر دارد که البته به نوعی فرار از مالیات نیز محسوب می‌شود. نفع بیشتر به این خاطر که اجاره املاک با سند اداری، به‌مراتب گران‌تر از املاک مسکونی با موقعیت اداری است، متاسفانه در حال حاضر به خاطر اجرای طرح تردد زوج و فرد خودروها از سوی اداره راهنمایی و رانندگی، هر روزه شاهد انتقال این اماکن به مناطق دورتری از طرح ترافیک و حتی طرح زوج و فرد هستیم.
به طورکلی تاثیر اجرای طرح زوج و فرد خودروها روی بازار مسکن چه بوده‌است؟
از زمانی که‌این طرح در مناطق حاشیه طرح ترافیک قدیمی اجرا شد، متقاضیان واحد‌های اجاره‌ای اداری و موقعیت اداری به سمت مناطق حاشیه این طرح کشیده شدند. مستاجری که باید هزینه اجاره بها را بپردازد، ترجیح می‌دهد در منطقه‌ای ملک مورد نظر خود را اجاره کند که علاوه‌بر دسترسی به مرکز شهر، برای تردد مشکلی نداشته باشد. بنابراین به سمت حاشیه مناطق داخل طرح کشیده می‌شود. ممکن است اجرای این طرح در کاهش آلودگی هوای تهران نقش خوبی را ایفا کرده باشد اما در بازار مسکن نتیجه عکسی داشته است، چرا که املاک داخل طرح زوج و فرد متقاضیان سنتی خود را دارند و نه تنها این املاک کاهش قیمت نداشته‌اند بلکه همگام با دیگر نقاط تهران رشد قیمت خود را داشته اند. در حالی که حجم بالایی از متقاضیان املاک اداری به سمت حاشیه مناطق دارای طرح زوج و فرد سرازیر شدند. در این حالت مالکان املاک مسکونی که با تقاضای مناسبی از سوی شرکت‌ها روبه‌رو شدند، ترجیح دادند املاک مسکونی خود را با نام «موقعیت‌اداری» به‌این متقاضیان اجاره دهند.این فرآیند اولا موجب افزایش قیمت اجاره‌بها در حاشیه مناطق خاصی که به آنها اشاره شد گردید و ثانیا موجب افزایش محدوده اداری همین
مناطق شده است. در کنار این دو مورد فرار از مالیات و مشکلات مشابه را نیز نباید فراموش کنیم.
چرا این دسته از مالکین که املاک خود را با نام «موقعیت اداری» عرضه می‌کنند به شکل رسمی کاربری املاک خود را به اداری تغییر نمی‌دهند؟
اخذ هزینه بالای تغییر کاربری توسط شهرداری‌ها از مسکونی به اداری و عدم انسجام موسسات و سازمان‌های ذی‌ربط و قوانین دست‌و‌پاگیر که عموما برای مالکین و متقاضیان بار مالی بالایی دارد و مستلزم صرف وقت زیادی است، از جمله دلایل قابل ذکر است. به نظر من در مورد این مساله عموما مالک بایستی از هرگونه نگرانی نسبت به آینده به دور باشد تا شاهد مشکلاتی از این دست، مانند عدم تغییر کاربری، فرار مالیاتی و... نباشیم.
ارسال نظر