تاثیر وام‌های رهنی بر بازار مسکن
هرچه بازار وام از تنوع بیشتری برخوردار باشد، بازار مسکن نیز رونق بیشتری پیدا می‌کند.
گروه مسکن - الهام حمیدی: رشد و تنوع در بازار وام به طور معمول رشد قیمت مسکن در کشورها را به دنبال دارد.
هرچه بازار وام از تنوع بیشتری برخوردار باشد، بازار مسکن نیز رونق بیشتری پیدا می‌کند. در کشورهایی که نرخ بهره وام رهنی پایین است، اعتبار بانک‌ها برای اعطای وام به خریداران خانه بیشتر است و این امر باعث افزایش تقاضا و بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود.
همچنین پایین بودن نرخ بهره می‌تواند خانواده‌ها و شرکت‌ها را به سرمایه‌گذاری تشویق کرده و رشد اقتصادی، بالا رفتن دستمزدها و کم شدن بیکاری را به همراه داشته باشد که این امر نیز خود باعث افزایش تقاضا برای خرید خانه می‌شود.
از سوی دیگر بالا رفتن ارزش مسکن احتمال درخواست وام را کمتر کرده و بانک‌ها تمایل بیشتری برای اعطای اعتبار برای خرید مسکن و خانه سازی پیدا می‌کنند.
در مجموع هر گونه تغییری در شرایط اقتصادی یا مالی باعث می‌شود که قیمت مسکن و میزان وام‌دهی بانک‌ها در یک جهت تغییر کند.
در کشورهایی که در آنها بازار مسکن و وام از رونق خوبی برخوردار است شرایط اقتصادی حاکم مهم‌ترین عامل برای رشد این بازار به شمار می‌آید.
این شرایط عبارتند از:
۱ - نرخ پایین و تثبیت شده تورم که می‌تواند باعث پایین نگه داشتن نرخ بهره شود.
۲ - آزادسازی بازار مسکن که شامل خصوصیسازی، حذف محدودیت‌های کنترل اجاره و کاهش حمایت از حقوق مستاجر می‌شود. (در سال‌های گذشته کشورهای اروپای مرکزی و شرقی از چنین محدودیت‌هایی برخوردار بودند)
۳ - آزاد سازی و اصلاحات بازار وام رهنی که این اصلاحات را می‌توان در کشورهایی مانند اسپانیا، ایرلند، استونی و آفریقای جنوبی مشاهده کرد.آزاد سازی بازار وام به طور معمول شامل خصوصیسازی بانک‌های متخصص در امور وام رهنی و حذف محدودیت‌های اعتباری و همچنین صدور مجوز فعالیت به بانک‌های خارجی و موسسات اعطای وام در بازار داخلی می‌شود.فعالیت موسسات مالی و بانک‌های خارجی افزایش رقابت و سرمایه را در داخل کشورها به دنبال دارد.
۴ - انتشار اوراق بهادار مانند اوراق بهادار رهنی که باعث جذب سرمایه برای اعطای وام شده و افزایش مدت زمان بازپرداخت و افزایش نسبت وام به ارزش کل مسکن را به همراه دارد.
انواع وام رهنی
دو نوع وام رهنی با توجه به نرخ بهره وجود دارد، وام رهنی با نرخ ثابت بهره (FRM) و وام رهنی با نرخ تطبیقی بهره (ARM). در بسیاری از کشورهای پیشرفته تنوع زیادی برای اعطای وام به مشتریان وجود دارد. این تنوع حاصل از ترکیب وام‌های FRM و ARM است. برای مثال وام دوگانه ARM وام‌هایی هستند که نرخ بهره آنها از یک تا ۵ سال ثابت بوده و پس از آن به نرخ بهره تطبیقی تبدیل می‌شود. وام‌های FRM وام‌هایی هستند که نرخ بهره آنها بیش از ۵ سال ثابت باشد. تجربه نشان داده است که در بسیاری از کشورها مردم علاقه بیشتری به دریافت وام‌های تطبیقی نشان می‌دهند. دلیل این امر نامشخص بودن آینده و بی ثباتی نرخ بهره است که باعث می‌شود خانواده‌ها ترجیح دهند که از نرخ فعلی بهره که نرخی پایین است، نهایت استفاده را برده و در صورت پایین آ‌مدن نرخ بهره در آینده با ضرر مالی روبه‌رو نشوند. اگر در سال‌های گذشته در کشوری نرخ بهره روندی رو به کاهش داشته یا ثابت بوده، مردم تمایل بیشتری به دریافت وام‌های تطبیقی پیدا کرده‌اند زیرا ریسک بالا رفتن نرخ بهره بسیار کم است.
در کشورهای پیشرفته انتخاب وام‌گیرندگان بسیار تحت تاثیر مشاوره‌های ارائه شده توسط کارشناسان بانک‌ها و موسسات مالی است. در این میان مشاوره‌های ارائه شده توسط وام‌دهندگان ارتباط مستقیمی با قوانین و محدودیت‌های اعمال شده توسط دولت دارد. چنانچه منابع مالی وام‌دهندگان براساس بهره‌های کوتاه‌مدت مانند سپرده‌های بانکی باشد، به طور معمول کارشناسان آنها وام‌هایی با نرخ بهره تطبیقی را به مشتریان خود پیشنهاد می‌دهند.
کشورهای آمریکایی و اروپایی به طور معمول وام‌هایی با نرخ ثابت بهره ارائه می‌دهند. در این کشورها اوراق قراضه و اوراق بهادار تنها تامین کننده منابع مالی آنها هستند. کشورهای انگلستان، ایرلند، استونی و سایر کشورهایی که در راس پررونق‌ترین بازارهای مسکن دنیا قرار دارند، فقط به کمک نرخ‌های بهره کوتاه‌مدت مانند سپرده‌های بانکی تامین سرمایه می‌کنند و بیشتر متمایل به ارائه وام‌هایی با نرخ تطبیقی بهره هستند.
در کشورهایی که تسهیلات وام‌های رهنی براساس نرخ‌های تطبیقی بهره ارائه می‌شود، در صورت افزایش نرخ بهره، احتمال کم رونق شدن یا رکود بازار مسکن نیز بیشتر می‌شود.
در این میان کشورهای آسیایی با وجود ارائه وام‌هایی با نرخ تطبیقی بهره از بازار مسکن دنیا بسیار عقب بوده و نتوانسته‌اند به رشد قیمت مسکن در دنیا برسند. علت اصلی این امر نیز بالا بودن و بی‌ثبات بودن نرخ بهره در این کشورها است.
ارسال نظر