قسمت پایانی

سید مصطفی یوسفی

در هر حال این طرح برای جوابگویی به نیاز آن دسته از متقاضیان مسکنی است که از حداقل تمکن مالی مطابق با شرایط طرح برخوردار باشند. موضوع توانمندسازی افراد کم درآمدتر می‌تواند خود موضوع بحث مقاله‌ای دیگر قرار گیرد، ولی به‌طور کلی این تقاضای مسکن بالفعل است که بر روی مساله افزایش قیمت‌ها، تاثیر مستقیم می‌گذارد. در هر حال با صرفه اقتصادی که متقاضیان شرکت در این طرح به‌دست آورده به‌علاوه از مسکن مطابق با استانداردهای لازم برخوردار می‌شوند، تقاضا به‌صورت طبیعی به سمت این طرح متمایل می‌شود و دارندگان بناهای خالی برای جلوگیری از سوخت سرمایه مجبور به عرضه این ساختمان‌ها در بازار خرید و فروش شده و با افزایش عرضه و کاهش تقاضا می‌توان به کاهش قیمت‌های ساختمان‌های خارج از این طرح نیز چشم امید داشت.

در ادامه شرح مختصری از مزایا و عیوب احتمالی طرح و نحوه مقابله آنها بیان ‌می‌شود.

یکی از مزایای عمده این طرح گسترش بخش تعاون در ساخت و ساز بنا است، اما چرا این طرح بر کوچک بودن تعاونی‌ها تاکید دارد، علل این توجه را در موارد زیر می‌توان خلاصه کرد.

۱ - تعاونی‌های بزرگ، به‌علت تفاوت‌های درآمدی اعضا، به‌صورت معمول با کمبود منابع مالی دست به گریبان بوده و در نتیجه با تاخیر در زمان بهره‌برداری و بالا رفتن قیمت تمام شده روبه‌رو می‌شوند.

۲ - تعاونی‌های بزرگ: احتیاج به زمین‌های بزرگ دارند و این‌گونه زمین‌ها معمولا در همه محلات شهرها در دسترس نیست.

۳ - تعاونی‌های بزرگ معمولا از بین اقشار خاص عضوگیری می‌کنند و عضویت برای تمامی افراد جامعه در آنها ممکن نیست.

یکی از معایبی که برای این طرح می‌توان مطرح کرد، دامن زدن به پدیده مهاجرت و یا استفاده دارندگان مسکن از مزایای این طرح است. برای حل این موضوع می‌توان شرط داشتن اقامت ده ساله در محل مورد تقاضا و گذشتن حداقل ۵ سال از آخرین نقل و انتقال ملک ثبتی به‌نام متقاضی را در شرایط ثبت‌نام پیش‌بینی کرد. در زمینه تملک زمین در این طرح چند نکته لازم به یادآوری است

- زمین‌های بافت فرسوده را می‌توان با گذاشتن طرح‌های جدید شهرسازی با توجه به موقعیت خیابان‌های موجود به بلوک‌های کوچکتر تقسیم کرد و با گذاشتن اختیار به فروش یا عضویت در تعاونی‌های ساخت به ساکنین این مناطق، تسهیلات بیشتری برای تملک این اراضی فراهم نمود.

در اختیار گذاشتن امتیازاتی مثل کم کردن عوارض و حق اشتراک‌ها و تقبل بعضی از هزینه‌های جانبی به جذابیت اجرای این طرح در بافت‌های فرسوده می‌تواند بیفزاید.

- دولت درآمد ناشی از در اختیار گذاشتن زمین‌های بزرگ را به ایجاد زیرساخت‌های لازم برای تبدیل این مناطق به بلوک‌های شهری اختصاص دهد و از مازاد این درآمدها به‌عنوان منبعی برای دادن وام ساخت به متقاضیان این طرح استفاده کند.

یکی از محاسن بزرگ این طرح، بازگرداندن جایگاه ناظر به محل اصلی خود یعنی همانا مراقبت از انجام صحیح مراحل اجرایی طرح به نیابت از کارفرما است و مسوولیت اصلی ساخت بنا و اشکال‌های وارده بر آن به مجری طرح برمی‌گردد در ضمن با پرداخت چند مرحله‌ای مطابق با برنامه زمان‌بندی و با تایید ناظر امکان اعمال قدرت از طرف مهندس ناظر فراهم می‌شود.

در زمینه ثبت‌نام افراد در تعاونی‌های کوچک تامین مسکن، وزارت تعاون می‌تواند با ایجاد یک بانک اطلاعاتی از متقاضیان، آنها را رتبه‌بندی کرده و با توجه به تمکن مالی، گزینه‌های مختلف را به افراد پیشنهاد کند، وزارت مسکن با ثبت‌نام از فعالان ساختمان (معمار، بنا، تکنسین، کارگر ساده و ...) و با معرفی این افراد به شرکت‌های مهندسی و ساخت، زمینه اشتغال آنها را در این پروسه جدید ایجاد کند در ضمن با تعیین یک محدوده زمانی مشخص برای فراگیری مهارت‌های لازم به این افراد مهلت داده می‌شود.

در مناطقی که مهندسین عمران به تعداد کافی وجود نداشته باشد می‌توان به‌طور موقت از کاردان‌های فنی ساختمان به‌عنوان مجری طرح استفاده کرد.

هرگونه تخلف در شرکت‌های مهندسی و ساخت منجر به لغو پروانه مجری برای مدت محدودی شده و این امر در پرونده نظام مهندسی مجری درج خواهد شد. یکی از محاسنی که برای روش پیمان مدیریت در اجرای طرح می‌توان برشمرد این مطلب است که مجری از پایین آوردن هزینه‌ها از طریق استفاده از مصالح نامرغوب استفاده‌ای نمی‌برد، همچنین طولانی شدن مدت ساخت به‌علت شریک نبودن در منافع ساخت برای مجری منافعی در برندارد. در ضمن جریمه تاخیر نیز به او تعلق خواهد گرفت، البته در شروع طرح به‌علت داشتن مشکلات مالی برای بعضی از مهندسینی که می‌خواهند وارد این کار شوند، اختصاص درصد بالاتری از پیش‌پرداخت و ارائه تسهیلات از طریق بانک‌ها به شرکت‌های مهندسی ساخت پیشنهاد می‌شود.

در انتها با توجه به طولانی شدن این مقاله از ارائه نکات ریز و درشت دیگری که در زمینه این طرح وجود دارد خودداری می‌شود. ولی نکته مهمی که حتما باید مدنظر قرار گیرد این مطلب است که در اجرای این طرح یا هر طرح دیگری که برای مقابله با گرانی مسکن تهیه می‌شود، یک کمیته نظارت باید عملکرد این طرح را به‌صورت دائمی تحت مراقبت قرار دهد تا زمینه انحراف آن توسط افراد یا جریاناتی که از این طرح زیان‌ دیده‌اند، فراهم نشود در ضمن برای عواملی‌که در عمل ممکن است در اجرای طرح اختلالی به‌وجود بیاورند راه حل‌های مناسبی ارائه کنند.