بخش اول
سید مصطفی یوسفی
در رابطه با افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و تبعات ناشی از آن به تفضیل در رسانه‌ها و مطبوعات صحبت شده است، ولی متاسفانه تاکنون راه‌حلی عملی که در کوتاه‌مدت، توانایی ایجاد قدرت حرکت نسبت قیمت‌های واقعی را داشته باشد، عرضه نشده است.

در پاسخ به این نیاز، در سطور آتی، طرحی از نظر شما می‌گذرد که شاه بیت‌ غزل اثربخشی آن در این مطلب خلاصه می‌شود، ‌عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در به انحراف کشیدن یک جریان سالم و قوی مسکن خواهی است و در صورت پاسخ به این تقاضا، در عمل سوخت موردنیاز برای آتش افزایش قیمت‌ها از دسترس این جریان خارج می‌شود. در ضمن اینکه از این بستر می‌توان به شکل سکوی پرشی برای مقابله با مشکلاتی که صنعت ساختمان در ایران از عوارض آن، رنج می‌برد استفاده کرد.‌ مشکلاتی از قبیل: میزان بالای بافت فرسوده، عمر مفید کم مستحدثات ساختمانی، عدم مقاومت لازم در برابر زلزله، عدم استفاده از نیروی کار متخصص و...
این طرح در سه بخش کلی:
الف- اصول و مقدمات
ب- اجزای طرح
ج- شرح و نتیجه‌گیری
الف- اصول و مقدمات:
۱ - مسکن مناسب حق هر خانواده ایرانی است (اصل ۳۱ قانون اساسی): تهیه مسکن مناسب با قیمت تمام شده حقیقی یکی از راهکارهای اصلی مبارزه با مساله گرانی مسکن است، چون در‌حال‌حاضر به دلیل پدیده چسبندگی قیمت‌ها، افزایش قیمت حتی در مناطق مرفه به صورت تدریجی (یا بعضا دفعی) بر روی قیمت سایر مناطق تاثیر می‌گذارد. این اثر در انتقال افزایش قیمت از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک نیز مشاهده می‌شود.
2 - اصل آزادی انتخاب: عدم توجه به این اصل که بعضی از آحاد مردم به علت مسائلی از قبیل مشکلات خانوادگی، شغلی و... مجبور به انتخاب محل سکونت خود در جای خاصی از شهر هستند، باعث شده است که بعضی از طرح‌های خانه‌سازی که برای جوابگویی به مشکل مسکن ایجاد شده‌اند بدون مشتری مانده و در عوض تقاضا در قسمت‌های قدیمی‌تر و با ساخت‌وساز کم، بالا باشد.
۳ - استفاده از مسکن به عنوان ابزاری در حل مشکلات غیرمرتبط: در سالیان اخیر شاهد بوده‌ایم که سیاست‌گذاران برای مبارزه با پدیده‌هایی مثل: مهاجرت، ترافیک و... از اهرم کم کردن عرضه مسکن، سود جسته‌اند که متاسفانه در ضمن اینکه به گرانی مسکن دامن زده‌اند در علاج مسائل یاد شده نیز به توفیقی دست نیافته‌اند.
4 - از بین بردن فاصله بین سازنده و مصرف‌کننده نهایی بنا: در‌حال‌حاضر این موضوع مشکلات بسیاری از قبیل گرانی مسکن، عمر کم بنا، استفاده از مصالح غیراستاندارد و بدون کیفیت، عدم توجه به مساله رعایت مقررات و الگوهای مصرف، خلاف‌های متعدد (مثل تغییر کار) و... را به وجود آورده است.
۵ - دخالت افراد غیرمتخصص در ساخت بنا: در حالی که تحصیلکردگان دانشگاه رفته در صنعت ساختمان از کمبود یا نبود شغل مناسب و مرتبط رنج می‌برند، این صنعت که از آن به عنوان موتور محرک اشتغال یاد می‌گردد، در چنبره نیروهای غیرمتخصص گرفتار آمده که نتیجه آن نداشتن شاخصه‌های لازم در یک ساختمان و عدم جوابگویی سازنده، در مقابل استفاده‌کننده نهایی است.
ب: اجزای طرح که شامل سه رکن است
۱ - تهیه زمین
2 - ساماندهی استفاده‌کنندگان نهایی
۳ - قسمت اجرایی
1 - تهیه زمین
زمین که اصلی‌ترین فاکتور در قیمت تمام شده مسکن است، شاید اصلی‌ترین گلوگاه است که برای مقابله با مساله افزایش قیمت مسکن مطرح می‌شود. در پاسخگویی به این نیاز تنوع در روش‌ها،‌ باعث بالا رفتن ضریب موفقیت طرح می‌شود.
روش‌های متعددی برای رفع این مشکل وجود دارد.
۱-۱ - شرکت سرمایه‌گذاری تامین زمین
با ایجاد زمینه قانونی برای تشکیل این شرکت‌ها (چه به صورت دولتی یا عمومی) که با در اختیار گرفتن زمین از راه‌های مختلف و فرآوری و آماده‌سازی این زمین‌ها زمینه انتقال آنها را با دریافت سودی با درصد کم (حدود 4) به استفاده‌کنندگان نهایی فراهم می‌آورند از اهم روش‌های استحصال زمین در این شرکت‌ها به موارد زیر می‌توان اشاره نمود.
الف- در اختیار گرفتن زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده
ب- استفاده از زمین‌هایی که از طرف نهادهای دولتی یا ارگان‌های نظامی آزادسازی شده‌اند
ج- تملک زمین‌ها یا خانه‌های فرسوده به صورت منفرد
2-1 - تامین زمین موردنیاز طرح از طریق تعدادی از استفاده‌کنندگان مشمول طرح
۳-۱ - دارندگان زمین‌ها و یا بناهای فرسوده (به اصطلاح کلنگی) ملک خود را به عنوان آورده نقدی در اختیار طرح قرار داده و تا سقفی معین در ساختمان ساخته شده از امتیاز برخوردار می‌گردند.
پس از تملک زمین با استفاده از خدمات مهندسین مشاور، نقشه‌های اجرایی و صورت‌های متره و برآورد ریالی پروژه و همچنین برنامه زمان‌بندی اجرایی تهیه شده و برآورد قیمت واحد‌های مختلف در طرح به دست می‌آید.
۲ - ساماندهی استفاده‌کنندگان نهایی
در این بخش با استفاده از برآورد اولیه قیمت‌های هر واحد، می‌توان اقدام به ثبت‌نام از استفاده‌کنندگان (با توجه به توان مالی افراد) کرد. بعد از تکمیل ثبت‌نام، این افراد در داخل تشکیلاتی به نام تعاونی کوچک تامین مسکن (تکتام) ساماندهی می‌شوند که پس از تشکیل با انتخاب هیات رییسه و مدیر اجرایی از بین اعضا (که با توجه به تعداد واحدها می‌تواند بین 3 تا 5نفر متغیر باشد) نسبت به ثبت این تعاونی اقدام می‌گردد، در مرحله بعد با قرعه‌کشی واحدهای موجود در بین اعضای تقسیم شده و هیات رییسه یا مدیرعامل نسبت به استخدام مهندس ناظر در پروژه و انتخاب مجری اقدام می‌کند.
۳ - قسمت اجرایی
بهترین روشی که برای اجرا می‌توان پیشنهاد نمود تشکیل شرکت‌های مهندسی ساخت کوچک است که عبارت است از :تشکیلاتی که در راس آن یک یا چند مهندس عمران به عنوان مسوولان واقعی و جوابگو حضور دارند که با استفاده از نیروهای پایین‌دستی (معمار، بنا، ...) نسبت به ساخت بنا اقدام می‌کنند. روش عقد قرارداد برای این طرح پیمان مدیریت در نظر گرفته شده که عبارت است از تامین مالی برای تهیه مصالح و دیگر عوامل ساخت از طرف کارفرما (که اینجا همان تعاونی مسکن می‌باشد) و مجری نیز در قبال ساخت درصدی از هزینه بنا را به عنوان دستمزد دریافت می‌کند.
۵ - شرح و نتیجه‌گیری
در ابتدای این بخش با آوردن فرمول محاسبه یک مترمربع بنای ساخته شده (مفید) سعی می‌شود شاخص‌های دخیل در تعیین قیمت ساختمان و میزان دخالتشان به صورت کمی مشخص شود.


فرمول*
P: قیمت یک متر مربع زمین
A: مساحت کلی زمین
C: ضریب ساخت که خود عبارت است از:
فرمول*
Pc هزینه ساخت یک متر مربع بنای کلی که عبارت است از: هزینه‌های ساخت و ساز بنا + هزینه ساخت مشاع + هزینه اشتراکات لازم (آب، برق، گاز و ...) + عوارضی که توسط ارگان‌های ذی‌نفع (مثل شهرداری) از این ساختمان دریافت می‌شود بخش بر مساحت مفید بنا
n : تعداد طبقات کاربردی (غیر از پیلوت و پارکینگ)
۰.۶: عبارت از ضریب اشغال بنای ساخته‌شده به مساحت زمین
ضریب C در مناطق مختلف با توجه به قیمت‌های مختلف زمین نوع ساخت و نحوه دریافت عوارض و هزینه‌های اشتراک عددی است متغیر (حدودا 0.3-0.5) برای بهتر مشخص شدن این عوامل فرمول بالا را به صورت زیر ساده می‌کنیم.
همان طوری که از جدول فوق پیدا است، مهم‌ترین عامل تاثیرگذار در قیمت تمام‌شده ساختمان تعداد طبقات بنا است.
به طوری که در ساختمان‌های دو طبقه حتی اگر عوارض ساخت و ساز و دیگر عوامل غیرساختمانی به سمت صفر میل کند، باز هم صرفه اقتصادی در ایجاد ساختمان جدید مشاهده نمی‌شود. بنابراین ضرورت بلند مرتبه سازی، در جدول فوق به وضوح مشاهده می‌شود. متاسفانه در ایران این کلمه مترادف لوکس‌سازی قرار گرفته و نوعی عمل اسراف‌گرایانه به شمار می‌آید. در حالی که غیر از پایین آوردن قیمت تمام‌شده بنا، فواید بسیار دیگری نیز بر آن مترتب است که بعضی از آنها به عنوان نمونه ذکر می‌شود:
الف - یک ساختمان بلندمرتبه یک بلوک ساختمانی به صورت عمودی است در نتیجه شما به جای یک خیابان جدید با تقاطع‌های فیزیکی، آسانسور و پله‌های این ساختمان به صورت یک خیابان بدون تقاطع برای عبور و مرور اهالی استفاده می‌شود. همچنین از ایجاد خیابان جدید و مصرف مصالح برای ساخت آن از طولانی شدن مسیر عبور و مرور افراد جلوگیری می‌شود.
ب - میزان مصرف مصالح برای انتقال خدمات شهری (آب، برق، گاز و ...) به صورت چشمگیری کاهش می‌یابد.
ج - از اتلاف زمین‌های موجود برای ساخت بناهای جدید جلوگیری می‌شود، امری که متاسفانه در اکثر نقاط با از بین رفتن زمین‌های مرغوب، چه به صورت باغ یا مزارع کشاورزی و تبدیل آنها به ساختمان و خیابان این اتلاف منابع را شاهد هستیم.
د - در داخل شهرها با آزاد کردن فضا، امکان ایجاد تسهیلات شهری مثل پارک‌ها، فضاهای تفریحی و ... فراهم می‌شود.
البته برای جلوگیری از ایجاد مشکلات باید تعداد طبقات مجاز برای ساخت‌و‌ساز به عرض گذر و امکانات ترافیکی منطقه توجه شود و برای ساختمان‌های بلندتر از ۱۰ طبقه حتما فضای سبز پیرامونی پیش‌بینی شود با فرض تعداد طبقات در حدود ۵ تا ۶ طبقه صرفه اقتصادی ورود به این طرح به‌وضوح قابل مشاهده است که این امر خود عاملی است برای جذب افراد متقاضی واقعی مسکن به سمت این طرح. اما برای کاهش بیشتر در قیمت ساختمان، کم کردن هزینه عوامل گفته شده در فرمول ذکر شده موثر خواهد بود.
شاید بزرگ‌ترین امتیاز این طرح این باشد که اصولا یک طرح سیاستی است و احتیاج به سرمایه‌گذاری کلان دولت در آن وجود ندارد. هر چند که می‌توان در آن برای خانه‌دار شدن طیف‌های مختلف در دهک‌های مختلف درآمدی، سیاستگذاری‌های خاص هر طیف را اعمال کرد.‌
با توجه به تعاونی بودن تشکل تامین مسکن در این طرح، وزارت تعاون به نیابت از دولت می‌تواند تخصیص مصالح ساختمانی مورد نیاز این طرح را برعهده گیرد. وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری‌ها، عوارض اعمالی و تعداد طبقات بناهای تازه ساز را، برای رسیدن به حداقل قیمت‌ها به‌صورت روشن و شفاف مشخص کنند.