چگونه پیش‌خرید کنیم؟

مصطفی قلی‌خسروی*

قراردادهای تحت عنوان پیش‌فروش یا پیش‌خرید آپارتمان رواج چشم‌گیری پیدا کرده و بخش قابل توجهی از معاملات را در مورد املاک به خود اختصاص داده که موجب طرح دعاوی در مراجع دادگستری شده است. با این توضیح، رعایت نکاتی چند پیرامون این موضوع اساسی به نظر می‌رسد که به شرح زیر اعلام می‌شود:

قرارداد پیش‌فروش، قراردادی است که به موجب آن فروشنده تعهد می‌کند آپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی، ساخته و پس از تکمیل آن در موعد مقرر و در ازای دریافت مبلغ قرارداد به خریدار تحویل نماید. این توافق و تراضی طرفین همانطوری که اشاره شد، قرارداد تلقی می‌شود و از لحاظ ماهیت حقوقی خرید و فروش (بیع) بر آن صدق می‌کند، بنابراین با توجه به اصول کلی دارای شرایط اساسی صحت معامله (ماده ۱۹۰ ق.م)،

برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است. ۱- قصد و رضای طرفین ۲- اهلیت طرفین ۳- موضوع معین که مورد معامله است

۴ - مشروعیت برای معامله. با این توضیح، شروع به احداث ساختمان و اتمام و بهره‌برداری از آن تابع محدودیت‌های خاص قانونی است و قانون‌گذار برای مالکین در مراحل سه‌گانه (قبل، حین و پس از احداث ساختمان) تکالیف خاصی را بیان کرده است. در این امر علاوه بر تعهدات فروشنده در مقابل خریدار در این‌گونه قراردادها خریدار نیز تعهداتی را در قبال فروشنده دارا است که در این بحث به اهم این نوع تعهدات به طور مستقل می‌پردازیم.

الف- تعهدات فروشنده:

۱ - ساخت و تکمیل آپارتمان مطابق با اوصاف آورده شده در قرارداد و براساس نقشه ساختمانی: طبق قراردادهای پیش‌فروش منعقده فی‌مابین سازندگان و متقاضیان، مهم‌ترین و اصلی‌ترین تعهد فروشنده آن است که آپارتمان مورد توافق را براساس نقشه ساختمانی و بر طبق اوصاف یاد شده در قرارداد در زمین معینی ساخته و پس از اتمام عملیات ساخت به خریدار تحویل دهد.

۲ - ساخت و تحویل آپارتمان در موعد مقرر: با توجه به اینکه در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، موضوع قرارداد به هنگام انعقاد وجود خارجی نداشته و باید ظرف مدت معین در آینده ساخته شود، فروشنده متعهد است براساس قرارداد در موعد مقرر اقدام به ساخت و تحویل موضوع قرارداد کند و انجام این تعهد از سوی فروشنده و تحویل موضوع قرارداد در موعد مقرر از اهمیت زیادی برخوردار است و خریدار بر مبنای همین موعد برنامه‌ریزی نموده و راضی به انعقاد قرارداد شده است.

۳ - تنظیم سند رسمی و تهیه مقدمات آن: یکی دیگر از تعهدات اصلی فروشنده آن است که آپارتمان پیش‌فروش شده را به طور رسمی با تنظیم سند در دفترخانه به نام خریدار انتقال دهد. معمول در این نوع قراردادها این است که تنظیم سند رسمی پس از تحویل آپارتمان به خریدار صورت می‌گیرد و با توجه به اینکه آپارتمان نوساز بوده بنابراین تنظیم سند رسمی نسبت به این نوع آپارتمان منوط به رعایت یکسری تشریفات و تهیه مقدمات از سوی فروشنده است، از جمله اخذ گواهی پایان‌کار، مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی و ...

۴ - اعطای تسهیلات و وام بانکی: با توجه به عدم قدرت خرید نقدی خریداران یا متقاضیان واحدهای مسکونی و آپارتمانی فروشندگان ممکن است به منظور تامین بخشی از سرمایه ساخت واحدهای مسکونی و نیز پرداخت بخشی از ثمن معامله از سوی خریداران به صورت اقساطی، از بانک‌ها درخواست اعطای تسهیلات کنند. در اینجا باید گفت که هر چند در آگهی پیش‌فروش آپارتمان نسبت به اعطای تسهیلات بانکی اشاره شده است ولی در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌، فروشنده شرط می‌کند که تمامی تلاش خود را به منظور اخذ وام برای طرف مقابل به کار خواهد گرفت که در صورت عدم‌موفقیت فروشنده، خریدار بایستی مبلغ وام را با شرایطی که از سوی فروشنده تعیین می‌شود پرداخت کند و هیچ تضمینی برای فروشنده در این خصوص وجود ندارد.

ب - تعهدات خریدار:

۱ - پرداخت ثمن (مبلغ معامله) بر اساس قرارداد: آنچه در این نوع قراردادها رواج دارد، این است که خریدار به هنگام انعقاد قرارداد بایستی بخشی از مبلغ مورد معامله را به عنوان (پیش‌پرداخت اولیه) به فروشنده پرداخت کند. سپس بقیه ثمن مورد معامله به تدریج و به تناسب پیشرفت عملیات ساختمانی به اقساط از خریدار دریافت می‌شود.

به این ترتیب که خریدار متعهد است در مراحل مختلف ساخت از قبیل: فونداسیون، سقف‌کاری، نماکاری و ... مبالغ معینه را در مواعد تعیین‌شده پرداخت کند.

۲ - تحویل گرفتن آپارتمان: بعد از اتمام عملیات ساخت و تکمیل پروژه و زمانی که واحد فروخته شده، آماده بهره‌برداری شد، فروشنده متعهد است در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان مورد معامله اقدام کند. ضمانت اجرای عدم‌مراجعه خریدار برای تحویل آپارتمان معمولا وی را متعهد به پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به مالیات و عوارض قانونی و هزینه‌های نگهداری از تاریخ اعلام آماده بودن تحویل می‌کند (البته این موضوع معمولا در قرارداد شرط می‌شود)

۳ - حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی: پس از آنکه فروشنده مقدمات و تشریفات مقرر قانونی برای تنظیم سند را فراهم کرد، خریدار در این موقع متعهد است به عنوان یکی از طرفین اصلی قرارداد، در دفترخانه حضور یافته و زمینه انتقال سند رسمی را به نام خود فراهم کند. همچنین هزینه تنظیم سند انتقال قطعی بالمناصفه بر عهده طرفین است.

* رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران