گفت‌وگو با رییس اتحادیه مشاورین املاک
لزوم بازنگری قانون ۶۸ ساله
سعید عامری- بخشنامه جدید قوه قضاییه که با هماهنگی وزارت بازرگانی ابلاغ شده است، فعالیت مشاورین املاک را در موقعیت جدیدی قرار داده است. با توجه به اینکه بخشنامه جدید ترسیم‌کننده شرایط تازه‌ای در فعالیت بیش از ۲۰ هزار مشاور املاک کشور است گفت‌وگویی با مصطفی قلی‌خسروی رییس اتحادیه صنف مشاورین املاک انجام شده است. چه شد که تصمیم گرفتید شکل و محتوای مبایعه‌نامه‌ها را تغییر دهید؟
موضوع تغییر مبایعه‌نامه‌ها از سال‌ها پیش مطرح است. حتی بحث تغییر قوانین رایج هم از مدت‌ها پیش وجود دارد. اما موضوعی که از اوایل دهه ۸۰ باعث ایجاد بحث و چالش‌های زیادی شده است، به این بر می‌گردد که اتحادیه مشاوران املاک باید زیر نظر کدام وزارتخانه و یا سازمان باشد. من در ابتدای بحث، از قانون آغاز می‌کنم. در سال ۱۳۱۶ یعنی ۶۸ سال پیش، قانونی در مجلس وقت تصویب شد که «قانون دلالی» نام داشت. این قانون هنوز هم قانون بسیار مناسب و قابل توجهی است. اما زمان بازنگری این قانون فرا رسیده و باید با توجه به نیازهای روز جامعه بازنگری شود.
کدام وزارتخانه باید بازنگری کند؟
ما از نظر صنفی باید زیرنظر وزارت بازرگانی فعالیت کنیم اما از نظر اصول و استانداردهای حرفه‌ای به نحوی با قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد سر و کار داریم. در این مورد فکر می‌کنم سازمان ثبت اسناد و املاک، باید قانون ۶۸ ساله را بازنگری کند. البته من افتخار می‌کنم به این که اعلام کنم، اتحادیه مشاوران املاک تنها اتحادیه‌ای است که قانونی ۶۸ ساله در تمام سال‌های گذشته راه‌گشای فعالیت‌هایش بوده است.
از اینکه به فعالان صنف شما دلال می‌گویند ابراز نارضایتی نمی‌کنید؟
واژه‌ها معنای بدی ندارند. این رفتار آدم‌ها است که معنای خاصی به واژه‌ها می‌بخشد. به طور مثال اگر در صنف شما به کسی که خلاف استانداردهای حرفه روزنامه‌نگاری عمل کند، بگویند روزنامه‌نگار، ناراحت نمی‌شوید؟ ما هم دلال هستیم. شاید بگویند واسطه، شاید هم بگویند دلال. به هر صورت ما همین هستیم. جالب است بدانید که در حرفه ما ۷هزار دکتر و پزشک و ۱۲هزار مهندس، به کار مشغول هستند. فکر کنید اگر آمار حقوقدان‌های فعال در این صنف را هم محاسبه کنیم، چه برداشتی باید از صنف مشاوران املاک وجود داشته باشد؟من خیلی تمایل دارم ذهن هموطنان خودم را به این نکته معطوف کنم که مشاوران املاک، یکی از بزرگ‌ترین تشکل‌های اقتصادی را تشکیل داده‌اند. همانطور که در بورس اوراق بهادار، دادوستد سهام فقط از طریق دفاتر کارگزاری مجاز است، باید دادوستد واحدهای مسکونی و املاک هم، تنها از همین طریق امکان‌پذیر باشد.
شما در حالی این اظهارات را مطرح می‌کنید که هنوز صنف مشاوران املاک روزآمدسازی نشده است.
شما درست می‌گویید. من هم این نکته را قبول دارم اما از شما می‌خواهم به این پرسش جواب بدهید که چگونه می‌توان توقع داشت، در منطقه یا محله‌ای که هنوز کامپیوتر به آن وارد نشده است، یک مشاور املاک مدرن و مکانیزه داشت.
یعنی بسته به موقعیت منطقه و فرهنگ حاکم بر آن، نباید دست به نوسازی زد؟
منظور من این نیست. در بعضی از محله‌ها با دو متر جا و چهار صندلی رنگ و رو رفته با چند خط تلفن و یک سماور برقی می‌شود دفتر مشاور املاک راه انداخت اما منظور من این نیست. باید بپذیرید که ضریب نفوذ کامپیوتر در میان عموم مردم ایران پایین است و در میان اتحادیه مشاوران املاک هم همین طور.
چند آژانس مشاوره املاک در سطح تهران فعالیت می‌کنند؟
آمارها دقیق نیست. اما بیش از ۲۰هزار آژانس املاک در تهران فعالیت می‌کنند که هنوز نیمی از این تعداد دارای پروانه کسب نیستند.از دید ما و اداره اماکن نیروی انتظامی فعالیت کلیه واحدهای بدون پروانه غیرقانونی است و باید تعطیل شود.
برای ساماندهی فعالیت مشاوران املاک چه برنامه‌هایی انجام شده است؟
ضرورت ساماندهی فعالیت مشاوران املاک همزمان با اصلاحات اقتصادی اواخر دهه ۷۰ مطرح شد. در این میان قوه قضائیه که از ناحیه مشاوران بدون پروانه املاک احساس نارضایتی می‌کرد در سال ۱۳۸۰ سعی کرد آغازگر اصلاحات در صنف مشاوران املاک باشد. در همین سال از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چند مورد اطلاعیه در مطبوعات منتشر شد که براساس آن مقرر شده بود مشاوران املاک باید تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک فعالیت کنند. این موضوع مورد اختلاف وزارت بازرگانی و سازمان ثبت اسناد قرار گرفت. کشمکش‌ها ادامه یافت تا این که تصمیم گرفته شد مشاوران املاک همچنان تحت نظارت وزارت بازرگانی فعالیت کند.
سازمان ثبت اسناد با چه منطقی تصمیم گرفت برمشاوران املاک نظارت کند؟
موضوع اصلی ارجاع شکایت‌هایی بود که در اثر اختلاف معامله گران مسکن با مشاوران املاک به وجود می‌آمد و منجر به ثبت شکایت می‌شد.
برآوردها نشان می‌دهد هر سال ۷۵۰هزار معامله ملکی در کشور انجام می‌شود که حدود ۱۰درصد این معاملات با مشکل مواجه می‌شود و سرانجام کار به مراکز قضایی کشیده می‌شود.
این موضوع باعث شد سازمان ثبت اسناد به فکر کاهش میزان شکایت‌ها باشد و به همین دلیل به فکر اصلاح رویه موجود افتاد.
آیا شما مخالف ایجاد اصلاحات هستید؟
به هیچ عنوان. در توافق‌های نهایی صورت گرفته ما از نظام‌مند کردن قواعد دادوستد املاک کاملا استقبال کرده‌ایم. آن چه در حیطه اصلاح روش‌های ثبت دادوستدها صورت گرفته است. اگرچه مورد نقد زعمای صنف ما قرار گرفته است اما مورد قبول ما قرار دارد. درنهایت اینکه همه چیز مورد قبول و توافق وزارت بازرگانی و قوه قضاییه قرار گرفته است و ما هم از آن استقبال می‌کنیم.
به طور مشخص بگویید چه اصلاحاتی در روش‌ها صورت گرفته است؟
در مرحله اول، شکل و محتوای مبایعه‌نامه‌ها تغییر کرده است. به این‌گونه که مبایعه‌نامه‌های جدید، قانون‌مندتر شده است و به طور قطع برای مردم اطمینان بیشتری ایجاد خواهد کرد.طی توافقنامه‌ای که سازمان ثبت با وزارت بازرگانی و اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران به عمل آورد، اول، مقرر شد در رابطه با متقاضیان پروانه کسب املاک ابتدا از اتحادیه در اجرای فصل دوم و ماده۳ دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاوران املاک و خودرو ضمن بررسی مدارک متقاضی پرونده کسب در صورت داشتن مدارک لازم نسبت به معرفی متقاضی به اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دریافت پروانه تخصصی اشتغال اقدام کند. بعد، در مورد دادن تامین مناسب با پرداخت وجه‌الضمان یا ضمانتنامه بانکی یا وثیقه مناسب یا معرفی ضامن معتبر به منظور جبران خسارت‌های احتمالی وارده به اشخاص مقرر شد اتحادیه برابر این بند اقدام کند و در جلسه پیشنهاد پذیرش معرفی ضامن معتبر ۳ الی ۵نفر مورد قبول قرار گرفت. ضمنا اعضا پیشنهاد دادند تا این موضوع به عنوان یک راه‌حل پیشنهادی به مرکز اصناف منعکس شود. سوم اینکه قرار شد در مورد مبلغ مقرر در بند ۴-۲ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، جدول تعرفه‌های مصوب را منطبق با جز ۵ بند الف تبصره ۳۲ قانون بودجه سال ۱۳۸۰ برای استان تهران تهیه و به سازمان ارسال کند. چهارم اینکه مقرر شد، اتحادیه صنف املاک در اجرای ماده ۸ و تبصره ماده ۱۱ فصل سوم دستورالعمل فوق نسبت به چاپ فرمت قراردادهای مصوب شامل: اجاره‌نامه غیرمنقول، اجاره به شرط تملیک، مبایعه‌نامه املاک، مشارکت در ساخت و انتقال سرقفلی و نمونه فرمت دفتر ثبت خلاصه معاملات و قراردادها و توزیع آن اقدام کند.
مشاور املاک چه تعهداتی دارد؟
اتحادیه موظف است پس از تهیه و چاپ اوراق بند «ح» در بند ۴ نسبت به توزیع آن بین کلیه واحدهای اداری پروانه کسب معتبر و فعال مشاوران املاک اقدام و در زمان تحویل اوراق فوق بین واحدها تعهدات لازم را در مورد نحوه استفاده از آنها اخذ کند. همچنین اتحادیه موظف است پس از تهیه و چاپ فرمت‌ها و تحویل آن به واحدهای صنفی ضمن درج شماره مسلسل بر روی کلیه اوراق، لیست اوراق تحویلی را همراه شماره ۹ مسلسل آن در قالب یک مجلد به اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران اعلام و این اداره هم موظف است نسبت به ارسال یک نمونه از این مجلد به کلیه دفاتر اسناد رسمی در شهر تهران اقدام کند و نتیجه اقدامات را به سازمان بازرگانی و اتحادیه اعلام کند. در عین حال، مقرر شد همزمان با چاپ و توزیع فرمت‌های مورد نظر سازمان بازرگانی و سازمان ثبت اسناد و املاک به اتفاق طی نامه‌ای موضوع عدم اجازه و چاپ هر گونه فرم قراردادهای مصوب ملکی و خودرو بدون ارائه معرفی‌نامه معتبر از اتحادیه صنفی مربوطه ممانعت لازم را به عمل آورد.در همین حال اتحادیه پس از توزیع نمونه‌های قرارداد و دفاتر بین واحدهای صنفی مراتب را به سازمان بازرگانی و سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام و متعاقبا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نحو مقتضی به کلیه دفترخانه‌های رسمی طی بخشنامه‌ای اعلام کند. دفاتر اسناد رسمی از پذیرش قراردادهای تنظیمی بنگاه‌های املاک و خودرو که خارج از نمونه فرم‌های مصوب تنظیم شده است خودداری کنند. مضافا اینکه پیشنهاد می‌شود صاحب پروانه تنظیم‌کننده قرارداد به عنوان یکی از شهود در دفاتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند رسمی حاضر و ذیل سند را امضا نماید. در غیر این صورت دفتر اسناد رسمی مربوطه از پذیرش معامله خودداری کند.
برنامه‌‌های آینده اتحادیه صنف مشاوران املاک را تشریح کنید؟
در وهله اول تلاش می‌کنیم تا مبایعه‌نامه‌های جدید به طور کامل میان مشاوران املاک دارای پروانه توزیع شود. موضوع مکانیزه کردن مشاوران و اصلاح ساختار آنها همچنان در دستور کار قرار دارد.
ارسال نظر