ملک ایرانی در سبد سرمایهگذاری خارجی
علاقه خارجی‌ها به ساخت‌وساز در ایران
عکس: سعید عامری
هر چند علایق متفاوتی اعم از اقتصادی، سیاسی یا فرهنگی می‌تواند انگیزه سرمایهگذاری در کشوری دیگر باشد اما در شرایط کنونی جهان دلیل عمده جابه‌جایی سرمایه، جست‌وجوی بیشتر بازده ضمن تامین امنیت سرمایه است.
بازار مسکن ایران در دهه‌های اخیر با افزایش عام جمعیت کشور و افزایش خاص جمعیت شهرهای بزرگ، فرصت مطلوبی را برای سرمایهگذاران خارجی فراهم آورده است. طبق اظهار مسوولان «سازمان سرمایهگذاری و کمک‌های اقتصادی و فنی ایران» سرمایهگذاران خارجی (عمدتا عرب) علاقه‌مند به سرمایهگذاری در شهرک‌های تفریحی در سواحل دریای خزر برای اجاره (یا واگذاری) به خارجیان هستند. علاقه شیعیان غیرایرانی به تملک زمین و ساختمان در شهرهای مقدس مشهد و قم نیز قابل توجه است.
بازار مسکن اروپا
تقلیل مداوم فرصت های سرمایهگذاری در بخش مسکن در اروپا سرمایهگذاران و صاحبان فناوری این بخش اروپا را به جست‌وجوی فرصت در بازارهای روبه رشد خارجی واداشته است. مشاهده می‌شود که از اواسط دهه ۶۰میلادی از تعداد واحدهای ساخته شده مداوما کاسته شده به طوری که تعداد ساخت این واحدها در سال ۱۹۸۸ تقریبا به یک‌سوم سال ۱۹۶۵ تقلیل یافته است.
تولید مسکن در انگلستان در دوره سه‌ساله 89-1987 با حدود 640000واحد، کمتر از یک‌سوم دوره سه ساله 70-1968 با حدود 2178000واحد مسکونی است.
علائق بازار مسکن ایران به سرمایهگذاری خارجی
مسکن به ویژه تامین سرمایه جهت طرح‌های بزرگ و بلندمدت، انتقال فناوری، مدیریت و طرح‌های بزرگ، افزایش کیفیت اجرا و تامین تسهیلات خرید مسکن می‌تواند نقش اساسی داشته باشد، اما تلاش غیرهدفمندی که فعلا در این زمینه مشاهده می‌شود ممکن است به جای سودآوری زیان‌بخش نیز باشد.
حداقل اگر نمی‌دانیم که از سرمایه‌گذار خارجی چه می‌خواهیم، باید بدانیم که چه نمی‌خواهیم. ازجمله باید بدانیم که نباید سرمایه‌گذار خارجی در پای پله رشد قیمت، پروژه عظیمی را آغاز کند و در اندک زمانی۱۰برابر سرمایه وارد شده را از کشور خارج کند.
این‌گونه برخورد با سرمایهگذاری نه تنها به رشد اقتصادی ملی و ایجاد فرصت‌های شغلی که از اهداف جلب سرمایه‌های خارجی است کمکی نمی‌کند، بلکه به علت نابهنگام بودن آن، در جهت عکس نیازها عمل خواهد کرد. اگر برای جلب سرمایهگذاران، زمین‌های مرغوب دولتی را نیز به قیمت مناسب عرضه کرده و انتظار انتقال تکنولوژی نیز نداشته باشیم سعه‌صدر را به کمال رسانده‌ایم.
با توجه به تعدد صاحبان فناوری در این بخش، دسترسی سرمایهگذاران ایرانی به فناوری روز این صنعت به سهولت امکان‌پذیر است. بنابراین هر چند باید سرمایه‌گذار خارجی مقید به تولید مسکن با کیفیت بالای جهانی باشد، ولی هدف اصلی از جلب مشارکت خارجی موضوع انتقال فناوری نیست.
نکات مطروحه در بخش کاستی‌های مسکن مبین نیاز به سرمایه و اعتبارات هدایت شده خارجی در بخش‌های خاص، نظیر طرح‌های بزرگ، تولید و فروش واحدهای مسکونی به اقساط طویل‌المدت، احداث مجتمع‌های اجاری یا فروش در قالب اجاره به شرط تملیک و در مجموع سرمایه‌ها و اعتباراتی است که در حجم زیاد، در زمان مناسب و در مدت بلند در بخش‌های مسکن ایران به‌کار گرفته شود. به خصوص شکستن رشد پله‌ای قیمت مسکن و همراه کردن آن با نرخ عمومی تورم باید از اهداف جلب سرمایه خارجی باشد. طبیعی است که در صورت تسهیل ورود چنین سرمایه‌هایی مدیریت آن نیز که بسیار مورد نیاز است، سرمایه وارد شده را همراهی خواهد کرد.
حوزه مشترک علایق
افول مستمر نیاز ساختمان در جهان صنعتی در زمانی که نیاز کشور ما نیز در حال افزایش روزافزون است، همچنین وفور سرمایه در کشورهای شمال در مقابل کمبود سرمایه در ایران مناسب‌ترین حوزه مشترک علایق را به‌وجود آورده است.
بخش دولتی در طرح‌های بزرگ و در انبوه‌سازی‌ها می‌تواند از سرمایهگذاری خارجی و مدیریت مجرب آن بهره‌مند شود. بخش‌خصوصی سازمان یافته با مشارکت با صاحبان فناوری می‌تواند ضمن ارتقای کیفی تولیدات و سرعت بخشیدن به گردش سرمایه خود و یا خارج کردن تدریجی تولیدکنندگان کم صلاحیت و بی‌مسوولیت از صنعت ساختمان، به این بخش سامان و امنیت ببخشد. سیاست‌های دولت نیز باید در جهت حمایت قاطع از این تولیدکنندگان باشد.
بانک‌ها در زمینه شراکت و با ایفای نقش واسطه می‌توانند با سرمایهگذاران بخش تولید مسکن همکاری داشته باشند.
موسسات بیمه، این همکاری را می‌توانند در زمینه واحدهای اجاری یا اجاره به شرط تملیک به وجود آورند. در بخش تعاون که خود مبحث مستقلی را می‌طلبد، بهره‌گیری از امکانات مالی، مدیریتی و فناوری تحول بزرگی را به‌وجود خواهد آورد.
سرمایهگذاری مستقل خارجی در بخش مسکن ایران نیز به شرط اجابت انتظارات فناوری، مدت ابقای سرمایه در ایران و زمان و مکان مناسب سرمایهگذاری باید مورد استقبال قرار گیرد.
علائق سرمایهگذاران خارجی به خرید زمین
طبق بررسی‌های انجام شده، سرمایهگذاران خارجی به طور‌عمده یا متفرقه به خرید زمین برای احداث مجتمع‌های توریستی و یا واحدهای مسکونی شخصی در ایران، اظهار تمایل کرده‌اند. این فرصت چنانچه پس از مطالعه وجوه مختلف امر مورد بهره‌برداری قرار گیرد امکان جذب سرمایه‌های معتنابهی را فراهم می‌آورد.
در تدوین قانون «جلب و حمایت سرمایه‌های خارجی» مصوب آذرماه 1334، قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی (مصوب 16/3/1310) ابقا شده بود. در قانون «تشویق و حمایت سرمایهگذاری خارجی» (مصوب 4/3/1381) که جایگزین قانون قبلی شده نیز همچنان قانون 1310 به قوت خود باقی است (تبصره ذیل ماده 2). طبق قانون مزبور، تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی تشریفات بسیار پیچیده‌ای دارد و از هر جهت دارای محدودیت است.
ظاهرا در زمان تجدیدنظر در قانون جلب و حمایت سرمایه‌های خارجی هیچ بحثی در مورد ارزیابی مجدد این ماده صورت نپذیرفته است. این در حالی است که امیرنشین کوچکی مانند دبی که باید بیش از کشور وسیع ایران نگران اراضی خود باشد، با عرضه کنترل شده بخش‌هایی از اراضی خود و با دادن امتیاز اقامت ده ساله، به تشویق و جلب سرمایه خارجی پرداخته است (طرح دبی مارینا، جزیره مصنوعی نخل و طرح جزیره مصنوعی جهان‌نما).
تهیه طرح‌های کنترل شده برای فروش املاک به این متقاضیان علاوه بر ورود ارز برای خرید زمین و احداث بنا موجب تزریق مستمر آن، جهت نگهداری و سایر خدمات خواهد شد.
موانع سرمایهگذاری خارجی
در حالی‌که اولین خواسته هر سرمایه‌گذار امنیت سرمایه‌اش است، رده‌بندی ایران در گروه کشورهایی که از نظر امنیت سرمایه در رتبه چهارم هستند آرامش خاطر چندانی را برای سرمایهگذاران خارجی به وجود نمی‌آورد. به‌خصوص که موضوع مسکن برخلاف نفت و گاز که تقاضای جهانی داشته و در صدر کالاهای استراتژیک قرار دارد، مساله‌ای کاملا بومی است. بنابراین طبیعی است که سرمایهگذاران این بخش، علاوه بر انتظار سود بیشتر در مقابل ریسک بالاتر، خواستار انواع ضمانت‌های معتبر نیز باشند.
اکثر سرمایهگذاران خارجی فقط تضمین بانک مرکزی را معتبر می‌دانند که این بانک نیز در اکثر موارد با محذورات قانونی مواجه است. مساله دیگر در سرمایه‌گذاری‌های خارجی و به خصوص سرمایهگذاری بلندمدت نگرانی از نوسانات ارز و زیان احتمالی ناشی از آن است.
دیوان‌سالاری، مذاکرات طولانی خسته‌کننده و غالبا بی‌حاصل یا با سابقه وضع مصوبات ناگهانی و زیان‌بخش برای سرمایهگذاران خارجی از جمله گله‌مندی‌های مراجعان خارجی است.
ناآشنایی طرف‌های ایرانی مذاکره‌کننده با قوانین کشور، نداشتن اختیار تام برای مذاکره، بی‌اعتنایی به ارزش وقت برای طرف خارجی، مبهم و نامشخص بودن خواسته‌ها و اهداف دقیق طرف ایرانی، موجب تعجب و بی‌اعتمادی طرف خارجی در همان مذاکرات اولیه است. احتمالا دلیل آنکه هیچ یک از چند صد شرکت در فراخوان ایتوک حاضر به سرمایهگذاری در ایران نشدند، به دلیل موارد اخیر بوده است.
پراکندگی امور سرمایهگذاری خارجی و نیاز به مراجعه به ادارات متعدد با برخوردهای متفاوت و متناقض، با تشکیل «مرکز خدمات سرمایهگذاری خارجی» که در اجرای ماده (۷) قانون «تشویق و حمایت سرمایهگذاری خارجی» شکل گرفت، به مقدار زیادی سامان یافته که مسلما با تحصیل تجربه بیشتر و رفع نواقص موجود تاثیر مثبت آن افزون‌تر خواهد شد.
از جمله موانع دیگری که مسوولان مربوطه به آن اشاره کرده‌اند برخورد فرهنگی متناقض مسوولان و رسانه‌های گروهی با سرمایهگذاران خارجی است. بدین معنی که در حالی که بخشی از نظام وجود سرمایهگذاری خارجی را نعمت می‌داند بخش دیگر، آن را زیانبار دانسته و غارتگر می‌نامند. از آنجا که ما در بازار سرمایهگذاری خارجی در رقابت با کشورهای بسیاری قرار داریم و از نقطه قوت چندانی هم برخوردار نیستیم و از سویی خواهان سرمایهگذاری خارجی نیز هستیم باید با وضع قوانین و اتخاذ ساز و کارهای مناسب به رفع موانع بپردازیم.
در مورد ضمانت‌های مورد تقاضای سرمایهگذاران خارجی، جبران نوسان غیرمتعارف ارز و رفع نگرانی‌های مادی که اختیار آن با دولت است، برداشت قدم‌های سریع، ضروری به نظر می‌رسد. سایر موارد که ریشه‌های فرهنگی دارند به سرعت قابل تطبیق و تصحیح نیستند، بنابراین چاره‌ای جز پرداخت هزینه‌های آن با افزایش سودآوری برنامه سرمایه‌گذار خارجی متصور نیست. هر چند که در این زمینه‌ها نیز توجیه امور برای برخی مسوولان و افراد تاثیرگذار تبعات مثبتی را در پی خواهد داشت.
جمع‌بندی
سرمایهگذاری خارجی مطلوب، سرمایه‌ای است که در خدمت تامین کاستی‌های بخش مسکن با حفظ منافع ملی، قرار گیرد. بنابراین هر نوع سرمایهگذاری خارجی لزوما در جهت منافع ملی نبوده و حتی می‌تواند در خلاف جهت آن باشد. در این مقاله، با بررسی کاستی‌های بازار مسکن ایران و شناسایی جایگاه سرمایهگذاری در تامین این کاستی‌ها تنها کلیاتی بیان شده که کاربردی کردن آن نیازمند مطالعات جامع از یکسو و بررسی هر پیشنهاد مستقل از سوی دیگر است.
سرمایه خارجی از نظر تامین مالی
سرمایهگذاران خارجی با امکان وسیع تامین مالی پروژه‌های بزرگ، استفاده از منابع مالی ارزان‌تر خارجی، عدم شتابزدگی در بازگشت اعتبارات اعطایی و تجربه گسترده در مدیریت بازار ثانویه رهن که می‌تواند در داخل یا خارج از ایران برای نقد کردن اسناد رهنی مورد استفاده قرار گیرد، از مطلوبیت بالا برخوردار است.
سرمایه خارجی از منظر تامین کیفیت
بهره‌گیری از فناوری روزآمد تولید صنعتی مسکن و ساخت واحدهای مقاوم در مقابل زلزله و فرسایش سریع باید از شروط ورود سرمایه خارجی به کشور باشد. تشویق سرمایهگذاری خارجی بدون انتقال و استفاده از فناوری روز مغایر با مصالح ملی است.
سرمایه خارجی از منظر زمان ورود و خروج
نوسان پله‌ای قیمت مسکن ایران توجه دقیقی را در رابطه با زمان سرمایهگذاری، مدت ابقای آن در کشور و زمان خروج آن ایجاب می‌کند. ورود سرمایه در پای پله، بهره‌گیری از رونق بازار جهت پیش‌فروش و استفاده از سرمایه خریداران برای تامین بخش عمده نیاز مالی پروژه، بهره‌مندی از تسهیلات سرمایه در بالای پله افزایش قیمت، منجر به انتقال چند ده‌برابر سرمایه وارده به خارج از کشور ظرف دو تا سه سال خواهد شد. ورود این نوع سرمایه خارجی، حتی اگر همراه با فناوری روزآمد باشد، مغایرت تام با منافع ملی دارد. زیان این سرمایهگذاری تنها متوجه امور مالی یا فشار ذخایر ارزی کشور نبوده، بلکه با افزایش تقاضا در بازار مصالح و نیروی کار که در دوران رونق در حداکثر خود قرار دارد، موجب افزایش بیشتر قیمت کالاها و خدمات مصرفی در صنعت ساختمان شده و قیمت‌های نهایی مسکن را باز هم افزایش بیشتر خواهد داد. تنها وجه مثبت این نوع سرمایهگذاری می‌تواند فناوری آن باشد که آن نیز بدون سرمایه همراه قابل ابتیاع است. زمان نامناسب، منحصر به ورود سرمایه در آغاز دوران رونق نیست. تشویق به ورود سرمایه خارجی در آغاز دوران رکود نیز موجب سرمایه‌گریزی و سوءبرداشت
سرمایهگذاران خارجی از امکانات بازار مسکن ایران و محرومیت بخش‌های نیازمند از سرمایه خارجی خواهد شد. اما در این مورد تضمین خرید واحدهای تولیدی توسط دولت جهت عرضه در بازار مسکن حمایتی یا خرید و استفاده ساختمان‌ها توسط بیمه‌ها و صندوق‌های بازنشستگی برای ارائه در بازار اجاری مسکن و سایر کاربردهای مناسب، اثر سوء زمانی را خنثی کرده و به تعدیل رکود نیز کمک خواهد کرد. مطلوب‌ترین سرمایهگذاری خارجی از منظر زمانی سرمایهگذاری بلندمدت و پایدار است. حتی این نوع سرمایهگذاری نیز اگر هدایت شده و مقید به شروطی نباشد، به بهره‌گیری از نابسامانی‌های بازار مسکن ایران منجر خواهد شد.
سرمایه خارجی از منظر فناوری
کاربرد فناوری صنعتی در بازار مسکن علاوه بر افزایش کیفیت، با تقلیل زمان ساخت به کمتر از نیمی از زمان صرف شده در ساخت و سازهای سنتی و کاستن از زمان خواب سرمایه و تسهیلات، امکان بهره‌گیری از منابع مالی در این بخش را به دو تا سه برابر افزایش می‌دهد. نظارت بر کیفیت ساخت نیز کاملا تسهیل شده و اعمال آن توسط متخصصان و مهندسان مشاور برگزیده ممکن می‌شود.
سرمایه خارجی از منظر مدیریت
پیشینه موجود بیانگر آن است که طرح‌های بزرگ انبوه‌سازی مسکن ایجاد شهرها و شهرک‌های جدید با استانداردهای جهانی، بازسازی بافت‌های فرسوده یا محله‌های قدیمی، علاوه بر تامین مالی وسیع، نیازمند تجربه مدیریتی ویژه‌ای است که کمیابی آن در ایران محسوس است. همراهی سرمایه با فناوری و مدیریت خارجی در طرح‌های بزرگ قادر است محصول نهایی مطلوب‌تری را تولید کند، نگاهی به شهرهای قدیمی مناطق نفت‌خیز نظیر آبادان و یا کوی صاحبقرانیه تهران موید این نظر است. اگرچه واگذاری مکان‌یابی و تعیین معیارهای طرح به مدیریت خارجی چنین پروژه‌هایی می‌تواند مثبت باشد، اما نمی‌توان امکان اجرای طرح‌های ظاهرا جذابی که در مجموع به زیان مصالح ملی است را از نظر دور داشت.
سرمایهگذاری خارجی از منظر قابلیت اعتماد
در پیش‌خرید واحدهای مسکونی همواره نگرانی عدم اجرای تعهدات توسط فروشنده اعم از تکمیل و تحویل ساختمان، انجام تعهدات کیفی یا پیگیری تفکیک و صدور سند ملک وجود داشته است. تولیدکننده خارجی عموما از اعتماد مصرف‌کننده ایرانی برخوردار است لیکن کلیه نگرانی‌های مزبور در مورد سرمایهگذاران خارجی نیز محتمل است.حتی در صورت تحویل کامل واحد مسکونی و خروج سرمایه‌گذار خارجی، تکلیف حوادث بعدی ناشی از سوء انجام کار روشن نیست.
بنابراین اخذ تضامین لازم از سرمایهگذاران خارجی ضروری است.
توصیه نهایی
نتیجه حاصل از مباحث طرح شده، این است که سرمایهگذاری خارجی توان آن را دارد که در بهبود شرایط حاکم بر بازار مسکن ایران نقش موثری بازی کند.
اما این سرمایه‌گذاری‌ها دقیقا باید مطالعه و هدایت شوند تا در خدمت منافع بلندمدت جامعه و در جهت مصالح ملی باشند.
از آنجایی که سوءاستفاده از بازار پرتقاضا و تاحدودی آشفته مسکن در ایران به راحتی امکان‌پذیر است، تشکیل نهادی تخصصی که با بهره‌گیری از کارشناسان داخلی و خارجی و با مطالعه تجربیات سایر کشورها قادر به تعیین معیارهای شفاف و دقیق برای سرمایهگذاری خارجی و سرمایه‌پذیری ایرانی باشد توصیه می‌گردد.این نهاد، مسوول رفع موانع با ارائه پیشنهادات مشخص و قابل اجرا به سازمان‌های ذی‌ربط خواهد بود.
ارسال نظر