محمد سیفی

الف - متاسفانه اعطای وام‌های مسکن بدون برنامه‌ریزی از سوی بانک‌های دولتی و خصوصی علت اصلی افزایش نرخ مسکن به خصوص در تهران و شهرستان‌ها شده است. هر اندازه وام مسکن افزایش یابد، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد از زمانی که اعطای وام به ۱۸میلیون تومان افزایش داشت و بانک‌های خصوصی حتی بالای ۵۰میلیون تومان اعطای وام داشتند، افزایش ناگهانی قیمت مسکن را شاهد بودیم.

بانک‌های دولتی: متاسفانه از سوی بانک‌های دولتی به واحدهای زیر ۱۲سال ساخت وام تعلق می‌گیرد که این موضوع با افزایش انفجاری قیمت مسکن زیر ۱۲سال ساخت شده است که بعد از تعلق گرفتن مبلغ وام به مسکن‌های زیر ۱۲سال ساخت قیمت از متری ۵۰۰ الی ۶۰۰هزار تومان به متری یک‌میلیون الی سه میلیون تومان در تهران افزایش یافت که در آینده نیز روند رو به رشدی خواهد داشت.

این موضوع همچنین باعث افزایش سرسام‌آور قیمت اجاره‌بها نیز شده است. به عنوان نمونه شخصی که ۲۰میلیون تومان برای خرید منزل پول داشته باشد با گرفتن وام ۱۸میلیون تومانی جمعا ۳۸میلیون تومان دارد و برای خرید حداقل ۵۰متر آپارتمان، به قیمت ۵۰میلیون تومان (با قیمت حداقل کنونی متری یک‌میلیون تومان) با کسری ۱۲میلیون تومان روبه‌رو می‌شود که به ناچار باید آپارتمان یاد شده را رهن و اجاره به قیمت ۱۲میلیون تومان بدهد که در نتیجه افزایش نرخ اجاره‌‌ بها سرسام‌آور می‌شود.

بانک‌های خصوصی: همانگونه که در ابتدا عنوان شد هر چه‌قدر وام مسکن افزایش می‌یابد به نسبت قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد که این موضوع به تجربه ثابت شده است بنابراین بانک‌های خصوصی با افزایش میزان سقف وام حتی بیش از ۵۰میلیون تومان و دریافت اقساط بسیار گران و سنگین سهم بسزایی در افزایش نرخ مسکن داشته‌اند.

به عنوان نمونه شخصی که ۵۰میلیون تومان وام مسکن از بانک‌های خصوصی دریافت می‌دارد، اگر سرمایه خود این شخص هم ۲۰میلیون تومان باشد جمعا ۷۰میلیون تومان می‌شود که هر شخصی به خوبی می‌داند با این مبلغ فقط می‌شود یک آپارتمان ۵۰متری خرید بنابراین شخص یاد شده برای پرداخت اقساط آن باید مسکن ارزان‌تری اجاره کند و در عین حال واحد خود را با قیمتی گزاف رهن و اجاره دهد تا بتواند اقساط آن را پرداخت کند.

ب) خرید واحدهای متعدد، توسط یک فرد یا افراد تحت تکفل او مانند همسر یا فرزندان مجرد و کمبود منازل نوساز توسط این افراد: بانک‌های دولتی و خصوصی با اعطای وام‌های مسکن به یک فرد و یا افراد درجه یک آنها مانند همسر و یا فرزندان مجرد آنها باعث می‌شوند افراد متمول و پول‌دار برای اندوخته سرمایه و تعدد مسکن حریص‌تر شوند و این افراد با خرید چندین واحد مسکن زیر ۱۲سال ساخت به نام خود و یا افراد تحت تکفل خویش (همسر یا فرزندان مجرد) با تسهیلات بانکی، مجددا جهت تامین اقساط اجاره بها می‌دهند (چه در تهران و چه در شهرستان‌ها) و از طرفی با توجه به محدود بودن عرضه واحدهای زیر ۱۲سال ساخت، و خرید چندین واحد مسکونی با این شاخص توسط یک فرد یا افراد تحت تکفل او باعث افزایش قیمت مسکن و کمبود واحدهای زیر ۱۲سال ساخت می‌شوند و افراد مستحق واقعی یا مجبور می‌شوند وام خود را بفروشند و یا اینکه از پیدا کردن مسکن مایوس شده و از تسهیلات استفاده نکنند و در عوض افرادی هستند که به نام خود یا افراد تحت تکفل خود (همسر و یا فرزندان) چندین منزل با استفاده از تسهیلات بانکی خریده‌اند و همگی آنها را با اجاره بهای سنگین اجاره داده‌اند تا بتوانند بدون دردسر اقساط آن را پرداخت کنند و اندوخته زندگی خویش را نیز در آینده با داشتن چندین مسکن افزایش دهند.

ج)مهاجرت افراد شهرستانی به تهران برای خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی یا خرید این تسهیلات و مهاجرت روستائیان به شهرستان‌ها به همین منوال: بانک‌های دولتی با اعطای وام ۱۸میلیون تومانی و بانک‌های خصوصی با اعطای وام‌های بیش از ۵۰میلیون تومانی باعث افزایش مهاجرت به تهران شده‌اند زیرا افراد شهرستانی با گرفتن چنین وام‌هایی با اینکه در خارج از تهران زندگی می‌کنند به راحتی در تهران با گرفتن این وام‌ها و به خصوص خرید این وام‌ها مسکن‌هایی را خریداری کرده و به نرخ بالا اجاره می‌دهند تا بتوانند اقساط آن را پرداخت کنند در حالی که خودشان در شهرستان ساکن هستند و منتظرند در آینده پس از اتمام اقساط به تهران مهاجرت کنند یا حتی به علت اینکه بعد از گذشت ۲ الی ۳سال اقساط کنونی در سال‌های بعد به خاطر تورم سالانه و کاهش ارزش پولی راحت‌تر پرداخت می‌شود به راحتی به تهران مهاجرت نموده و شخصا الباقی اقساط را پرداخت نمایند و این مساله باعث تورم‌های شدیدتری در همه زمینه‌های اقتصادی و عدم تمرکززدایی از تهران و باعث افزایش بیش از حد جمعیت پایتخت می‌گردد.

-با توجه به مسائل یادشده و روند مهاجرت افراد ساکن در شهرستان برای خرید مسکن به تهران و یا مهاجرت روستائیان به مراکز شهرستان‌ها برای خرید مسکن با تسهیلات بانکی و پرداخت اقساط آن توسط مستاجر متاسفانه در آینده نزدیک و دور باید شاهد افزایش سرسام‌آور و انفجاری مسکن در تهران و شهرستان‌ها به خصوص مراکز استان‌ها بود. سهمیه‌بندی بنزین در آینده نزدیک نیز این روند نامیمون گرانی و تورم در سایر اقلام و کالاهای دیگر غیر از مسکن را در پی خواهد داشت.

د - عدم تمایل پرداخت وام اجاره مسکن از سوی بانک‌های دولتی و خصوصی:

متاسفانه بانک‌های دولتی و به خصوص بانک‌های خصوصی هر چقدر مایل به پرداخت وام خرید مسکن هستند ولی متاسفانه به اعطای وام اجاره مسکن تمایلی ندارند.

این موضوع به دو علت می‌تواند باشد، اول این که در اعطای وام خرید مسکن از سوی بانک‌ها سند مسکن یاد شده در گرو بانک می‌ماند و خیال بانک‌ها راحت است که چنانچه شخص خریدار به هر علت قادر به پرداخت اقساط خویش نباشند بانک‌ها منزل یاد شده را از طریق محاکم قضایی یا تصاحب می‌شوند و یا از طریق مزایده به فروش می‌رسانند و ضرری شامل حال بانک نمی‌شود و بنابراین هر چقدر قیمت مسکن افزایش یابد به نوعی به سود و منفعت بانک‌ها نیز هست.

دوم این که افرادی که مسکنی را اجاره می‌کنند قاعدتا کم درآمد و قشر آسیب‌پذیر هستند و برای اجاره مسکن نیاز به مبالغ هنگفت ندارند و چنانچه بانک‌های دولتی و خصوصی وام اجاره مسکن اعطا کنند مبلغ این وام کم است و اقساط و بهره بانکی این وام نیز بسیار اندک است که برای بانک‌ها و به خصوص بانک‌های خصوصی استفاده مالی و منفعت چندانی ندارند و با توجه به این که غیر از دو نفر ضامن سند هیچ مسکنی در گرو بانک نمی‌ماند، ریسک و خطری برای بانک‌ها برای بازپرداخت وام اجاره مسکن است.

لذا بانک‌های دولتی و خصوصی تمایل چندانی به پرداخت وام اجاره مسکن ندارند که بهتر است دولت چاره‌ای پیدا کند تا بانک‌ها به جای وام خرید مسکن بیشتر وام اجاره مسکن اعطا کنند زیرا در این صورت فقط افرادی که ساکن تهران هستند از چنین وام‌هایی استفاده می‌کنند. به علاوه وام اجاره مسکن به ندرت قابل خرید و فروش است و این موضوع یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش گرانی مسکن است.

و) قطع و جلوگیری از اعطای وام خرید مسکن توسط بانک‌های دولتی و خصوصی تا اجرای قانونی جامع قیمت مسکن:

کلیه بانک‌های دولتی و خصوصی با توجه به فرموده‌های اخیر ریاست جمهوری مبنی بر تدوین قانونی جامع، کلیه وام‌های خرید مسکن را قطع کنند و تا زمان و تصویب این قانون هیچ گونه اعطای وام خرید مسکن چه از سوی بانک‌های دولتی و چه خصوصی نباشد تا پس از تصویب این قانون با نظم و انضباطی خاص پیرو قانون فوق اعطای وام خرید مسکن داشته باشیم.

ن) آگهی خرید و فروش وام مسکن و خرید و فروش وام مسکن غیر قانونی اعلام شود و قابلیت تعقیب قانونی داشته باشد و همچنین نسبت به خطر ظهور وام‌های مضاربه‌ای شخصی توسط افراد سودجو هشدار داده شود.

متاسفانه خرید و فروش وام خرید مسکن محل کسب افرادی خاص شده است یعنی حتی کسانی که نیازی به وام مسکن ندارند و حتی چندین مسکن شخصی دارند با پس‌انداز مقداری پول در حساب‌های ویژه اعطای وام خرید مسکن وام یاد شده را بدون این که نیاز داشته باشند به فروش می‌رسانند یعنی به عنوان نمونه وام ۱۸میلیون تومانی را حدودا ۴میلیون تومان به فروش می‌رسانند که این موضوع خود باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود و یا افرادی در جراید کشور صحبت از وام‌های میلیارد تومانی خرید مسکن را آگهی می‌کنند با اقساطی غیرقابل تصور سنگین در حقیقت هیچ بانکی چه دولتی و چه خصوصی به ندرت حاضر به پرداخت چنین وام‌هایی هستند بلکه افرادی که سرمایه‌‌های سنگین دارند با این آگهی‌ها دست به نوعی کاسبی و دلالی می‌زنند و پرواضح است که افزایش قیمت مسکن فقط به سرمایه‌های این افراد کمک می‌کند که در واقع نوعی شرکت مضاربه‌ای برای خویش ایجاد کرده‌اند و جز ضربه‌زدن به اقتصاد مملکت و دلالی و افزایش کاذب قیمت مسکن هنر دیگری ندارند بنابراین صلاح است که جلوی این اعمال به‌طور جد و حتم گرفته شود.

راهکارهای مقابله با افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرستان‌ها(۱۰مورد)

۱) بانک‌های دولتی و به خصوص بانک‌های خصوصی وام اجاره مسکن پرداخت کنند و کمتر اعطای وام خرید مسکن داشته باشند زیرا اولا وام اجاره مسکن به ندرت قابل خرید و فروش است ثانیا فقط افراد ساکن تهران از وام اجاره مسکن استفاده می‌کنند و از افزایش بی‌رویه جمعیت در تهران نیز جلوگیری می‌شود.

۲) تمرکززدایی از مرکز فقط انتقال وزارتخانه‌ها به شهرستان‌ها نیست بلکه باید مراکز استان‌ها همانند تهران کارایی داشته باشند و به مراکز درمانی-دارویی-تفریحی-فرودگاهی و غیره مانند تهران مجهز شوند و سایر ارگان‌ها و نمایندگان وزارتخانه‌‌ها و بنیادها در شهرستان‌ها همانند تهران کارایی داشته باشند.

۳) افزایش مبلغ وام باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود بنابراین وام‌های ۱۸میلیون تومانی به قیمت قبلی کاهش یابد یا اینکه بیش از این افزایش پیدا نکند و بانک‌های خصوصی نیز حداکثر تا مبلغ ۲۰میلیون تومان اجازه پرداخت وام مسکن داشته باشند. زیرا فقط افراد متمول توانایی پرداخت سنگین اقساط خانه را دارند که آنها نیز خود صاحب مسکن هستند.

۴) وام‌های سنگین بانک‌های خصوصی فقط در اختیار انبوه‌سازان و شرکایشان قرار گیرد تا به‌طور مساوی بین واحدهای مسکونی قرار گیرد.

۵) سقف سال ساخت مسکن از ۱۲سال ساخت به ۲۰سال ساخت برای اعطای وام افزایش یابد.

۶) بانک‌های خصوصی بیشتر در امور اقتصادی و صنعتی داخلی و احتمالا خارج از کشور و همچنین احداث کارخانجات جهت ایجاد اشتغال سرمایه‌گذاری کنند و کمتر در امور اعطای وام مسکن مشارکت نمایند.

۷) توسط بانک‌های دولتی و خصوصی وام مسکن در تهران فقط به افرادی تعلق می‌گیرد که هویت و اهلیت و ساکن بودن آنها در تهران محرز و به اثبات رسیده باشد(مانند شناسنامه صادره تهران-گواهی مدرسه محصلان-کارمندان رسمی دولتی-بیمه تامین‌اجتماعی و غیره) که اثبات کننده سکونت در تهران است و در مراکز استان‌ها نیز برای جلوگیری از مهاجرت روستاییان به مراکز شهرستان‌ها با استفاده از تسهیلات بانکی به همین روش عمل شود.

۸) از اعطای وام به افرادی که دارای مسکن هستند اجتناب شود.

۹) خرید و فروش وام مسکن غیر قانونی اعلام شود و قابل پیگرد قانونی باشد.

۱۰) سیستم رایانه‌ای بانک‌های دولتی و خصوصی در اعطای وام مرتبط گردد تا افراد اقدام به خرید چندین مسکن برای خود و یا به نام همسر و فرزندان تحت تکفل خود نشوند و مشخصات افراد تحت تکفل وام گیرنده نیز وارد رایانه شود تا با گرفتن وام‌های مشابه برای خرید متعدد مسکن جهت یک فرد یا افراد تحت تکفل او جلوگیری شود.