بررسی حقوق مصرف کنندگان در بخش مسکن

علی‌محمد حسینی

ماده ۲۵ اعلامیه حقوق بشر، بند ۱، حق مسکن را چنین بیان می‌کند برخورداری همه انسان‌ها از حق زیست در محیط امن و آرام، با حفظ عزت و کرامت انسانی وظیفه دولت‌ها است. اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران:

داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

اصل ۴۳ قانون اساسی در بند ۱ چنین می‌گوید:

برای تامین استقلال اقتصادی، ریشه‌کن کردن فقر و محرومیت، برآوردن نیازهای انسان در جریان رشد و حفظ آزادگی او اقتصاد کشور براساس ضوابط زیر استوار می‌شود:

تامین نیازهای اساسی شامل مسکن، خوراک، پوشاک، بهداشت و درمان، آموزش و پرورش و امکانات لازم برای تشکیل خانواده برای همه.

بنابراین طبق اصول قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد ایرانی است. تقاضای انباشته شده در بخش مسکن به سال‌های قبل از انقلاب باز می‌گردد و پس از پیروزی انقلاب با افزایش رشد جمعیت این تقاضا روبه افزایش گذاشته است و معضل و مشکل مسکن چند برابر شده است با افزایش قیمت مصالح ساختمانی (خصوصا آهن، سیمان) و رشد نقدینگی در بخش خصوصی از یک سو و ضعف در زمینه‌های سایر سرمایه‌گذاری‌ها از سوی دیگر باعث شد بخشی از نقدینگی وارد بازار مسکن به عنوان مهم‌ترین دارایی خانوارها شود.

مسکن به عنوان یکی از ارکان مهم «سیاست رفاه اجتماعی» و «مسکن مناسب» پیش نیازی برای دستیابی به «عدالت اجتماعی» به شمار می‌رود.

لذا اقتصاد کلان کشور و روند تورمی آن باعث شده تا فقط بخش کوچکی از خانوارها عمدتا گروه‌های با درآمد متوسط به بالا قادر به ورود به بازار مسکن باشند.

به عبارت دیگر فاصله بین نیاز و تقاضای موثر مسکن زیاد بوده و سبب می‌شود گروه‌های با درآمد متوسط و کم از دسترسی به یک مسکن مناسب محروم گردند.

در طی سه برنامه توسعه دوره انتظار برای تامین مسکن ملکی برای دهک اول درآمدی بیش از صد سال و برای دهک چهارم درآمدی حدود ۳۳ سال و متوسط دهک‌های مختلف ۱۸ سال است این در حالی است که استاندارد بین‌المللی آن بین ۵ تا ۱۰ سال است (سازمان ملی زمین و مسکن وزارت مسکن و شهرسازی).

در کشورهای توسعه یافته دخالت دولت در بخش مسکن عمدتا در جهت بهبود کیفیت مسکن و در چارچوب مسائلی چون عدالت و رفاه اجتماعی است و در کشورهای در حال توسعه دولت با استفاده از روش‌هایی چون ساخت مسکن ارزان قیمت، پرداخت تسهیلات و یارانه مسکن به ویژه برای گروه‌های کم‌درآمد در بخش مسکن دخالت دارد و در کشورهایی مثل ایران که تقاضا برای مسکن و سرپناه بالا است و نرخ بالای رشد جمعیت روند رو به رشد تقاضا را در پی خواهد داشت اما با توجه به آمار بانک مرکزی در سال ۱۳۸۴، ۵۰درصد از واحدهای مسکونی توسط سازندگان خرد و غیرحرفه‌ای احداث شده است.

در‌حال‌حاضر حضور دلخواه عده‌ای (پزشکان، بازرگانان) که بدون هدایت به خصوص و با سلیقه‌های شخصی به میدان ساختمان‌سازی کشور آمده‌اند که به امر ساخت و ساز مشغول هستند، نشان‌دهنده عدم کنترل قانونی در راهیابی این عده به بازار مسکن کشور است.

این گروه‌ها که صرفا به دلایل اقتصادی وارد این عرصه شده‌اند به دلیل عدم آشنایی با نوآوری‌ها و روش‌های نوین ساخت مسکن، وضعیت آشفته و ناهماهنگی را در عرصه شهرها خلق کرده‌اند.

بر این اساس لازم است شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی و سایر سازمان‌های ذی‌ربط در اعطای مجوز ساخت به افراد علاوه بر توجه به مسائل فنی و شایستگی علمی - تخصصی، سابقه این گونه افراد را نیز مورد بررسی قرار داده و کنترل‌های لازم را بر نحوه ساخت مجتمع‌های مسکونی اعمال کرده و در نهایت بتواند اطلاعات جامعی را در اختیار خریداران قرار دهد تا در این بازار آشفته مصرف‌کنندگان تاوان بی‌برنامگی در سیاست‌های دولت را نپردازند و اطلاعات محدود و مبتنی بر ادراکات ذهنی خریداران مبنای تصمیم‌گیری آنان قرار نگیرد.

چون در غیر این صورت سهم قابل توجهی از بودجه ملی صرف مسکن و ساختمان‌هایی می‌شود که پیش از پایان عمر مفیدشان از موجودی ساختمانی کشور خارج می‌شوند، تعداد خانوار فاقد مسکن در طی سه برنامه توسعه، سه‌میلیون و سیصد هزار خانوار است که دهک‌های پایین درآمدی یک‌میلیون و ششصد و پنجاه هزار خانوار را شامل می‌شود و ۴۸درصد این خانوارها را سرپرستان مرد به عهده دارند که سن آنها کمتر از ۳۵سال است، این در حالی است که بیش از سیصد هزار واحد مسکونی خالی از سکنه بوده بنابراین دولت می‌بایست با اعمال افزایش مالیات بر خانه‌های خالی در کاهش خانه‌های خالی از سکنه اقدام کند. (سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی).

استاندارد بین‌المللی پرداخت وام توسط بانک‌ها به قیمت مسکن ۷۰درصد است در حالی که در تهران در طی سه برنامه توسعه این نسبت به ۳۰درصد، شهرهای بزرگ ۳۸درصد و سایر شهرها ۶۰درصد بوده است. از سوی دیگر اقساط پرداختی این مقدار از وام، ۵۰درصد بودجه خانوار دهک چهارم درآمدی و ۶۰درصد بودجه خانوار دهک سوم درآمدی را به خود اختصاص می‌دهد که وجود خطر عدم پرداخت را برای صندوق‌های پس‌انداز و بانک را به وجود می‌آورد. بنابراین ایجاد تنوع در وام‌های مسکن و شرایط دریافت آن را ضروری می‌سازد.

با توجه به مطالب یادشده، دولت می‌تواند از روش‌های مختلف مانند سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن، پرداخت یارانه‌های مختلف، اعطای تخفیف مالیاتی به بخش غیر دولتی و خصوصی و پرداخت وام‌های بدون سپرده با بهره پایین، تقویت تعاونی‌‌های تولید مسکن در تامین مسکن اقشار کم درآمد اقدام کند.

علاوه بر کلیه مسایلی که در بخش اهمیت سلیقه خریداران در تهیه و خرید مسکن ذکر شده در کشور ما که بازار ساماندهی شده‌ای جهت عرضه و مبادله مسکن از طریق دسترسی آسان به اطلاعات وجود ندارد مشاوران املاک به عنوان مهمترین منابع اطلاعاتی در تهیه و خرید مسکن به حساب می‌آیند.

در واقع مبادله در بازار عرضه و تقاضای مسکن اغلب در محل دفاتر مشاوران املاک صورت می‌گیرد. بدین ترتیب که فروشندگان و اجاره‌دهندگان مسکن با مراجعه به مشاوران املاک واحد مسکونی را به مشاور معرفی کرده و خریداران و موجران نیز برای خرید یا اجاره واحد مسکونی به مشاوران املاک مراجعه می‌نمایند. به عبارت دیگر واحد صنفی مشاور املاک نقش واسطه را ایفا می‌نماید.

اغلب در هر شهرستان واحدهای صنفی مشاوران املاک تحت نظارت یک اتحادیه می‌باشند که اتحادیه‌ها نیز به‌طور غیر مستقیم تحت نظارت وزارت بازرگانی بوده و هر یک از واحدهای صنفی مشاوران املاک با توجه به حق‌العمل‌های مصوب هیات عالی نظارت بابت واسطه‌گری خود مبلغی را به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌دارند.

نکته اساسی و مهم در این بین نقش مهم مشاوران املاک در تغییر سلایق مردم، افزایش قیمت مسکن، ایجاد انحصار در خرید و فروش مسکن و نهایتا حق‌العمل یا تعرفه دریافتی بابت خدمات مربوطه است.