اهمیت سلیقه خریداران آپارتمان
یک سازمان وقتی می‌تواند به بقای خود ادامه دهد که بتواند نیازها و خواسته‌های مصرف‌کننده را با درکی صحیح و جامع از مشتری برآورد کند.
علی محمدحسینی
یک سازمان وقتی می‌تواند به بقای خود ادامه دهد که بتواند نیازها و خواسته‌های مصرف‌کننده را با درکی صحیح و جامع از مشتری برآورد کند. تردیدی نیست که منظور اصلی تولید مصرف است. از این رو موفقیت یک سیستم اقتصادی بسته به این است که سیستم مزبور تا چه حد توانسته است سطح زندگی افراد را بهبود بخشد. امروزه در کلیه اجتماعات، کار نمی‌تواند هدف اصلی باشد، بلکه مصرف، هدف اصلی است. زیرا حساس‌ترین معیار برای تشخیص این امر که یک عمل اجتماعی صحیح بوده یا غلط؟ این است که نتیجه آن عمل به حال مصرف‌کننده تا چه حد مفید بوده است. هرگونه عمل یا اقدامی که به حال مصرف‌کننده یک اجتماع، مفید نباشد آن عمل یا اقدام نمی‌تواند یک عمل صحیح و درست محسوب شود. به واسطه همین آزادی انتخاب است که در کشورهای دارای اقتصاد آزاد، مصرف‌کنندگان قدرت حکمرانی بر بازار را دارا شده‌اند.
صنعت ساختمان‌سازی امروزه یک صنعت بسیار مهم است. از این جهت که محصول این صنعت، ساختمان و واحد مسکونی بوده و بخش قابل توجهی از سرمایه مردم را به خودش اختصاص می‌دهد و مردم برای تصمیم‌گیری در مورد خرید آن تحت تاثیر شرایط بسیار زیادی قرار می‌گیرند.
بنابراین باید دید چه عواملی بر ذهن یک خریدار آپارتمان تاثیر می‌گذارد که او اقدام به خرید آپارتمان نوساز می‌کند. مشکلی که در این زمینه احساس می‌شود این است که اطلاعات جامع و مرجعی در مورد سلایق و خواست‌های خریداران آپارتمان برای ساختمان‌سازان و شرکت‌های پایین‌دستی تولید مصالح ساختمانی وجود ندارد تا محصولات خود را منطبق با نیاز خریداران تولید کنند تا از ارضای نیازهای مشتری به سود منطقی دست یابند. اگر اطلاعاتی هم وجود دارد به صورت پراکنده است. ساختمان‌سازان بنا به سلیقه شخصی و نه با توجه به سلایق مصرف‌کنندگان و خریداران اقدام به تولید ساختمان می‌کنند و در نتیجه خریداران در واقع بین سلایق ساختمان‌سازان یک مورد را می‌توانند انتخاب کنند و ساختمانی که کاملا مبتنی بر نیاز آنها باشد موجود نمی‌باشد. بنابراین عوامل فرهنگی (فرهنگ، خرده‌فرهنگ، طبقه اجتماعی)، اجتماعی (گروه‌های مرجع، خانواده، نقش اجتماعی)، فردی (سن و مرحله‌ای از چرخه زندگی، شغل، وضع اقتصادی، شیوه زندگی، شخصیت)، روانی (انگیزه، باورها، نگرش‌ها) و... بر ذهن یک خریدار آپارتمان نوساز تاثیر می‌گذارد.
امروزه در شرایط متزلزل اقتصادی جامعه افراد بسیاری، از کارفرمایان و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی گرفته تا یک کارگر ساده که در ساختمان کار می‌کند در زمینه ساختمان به فعالیت می‌پردازند. صنعت ساختمان یکی از معدود صنایعی است که رشد افراطی قیمت و رونق زیاد و یا رکود خرید و فروش در بازار آن باعث کسب درآمدها و یا زیان‌ها و ضربات بسیار بر افراد می‌شود که در این زمینه فعالیت می‌کند. بنابراین تولیدکنندگان ساختمان باید ساختمان‌های کاملا منطبق بر سلایق مردم تولید کنند (customized production) تا از آن طریق به بازاری نسبتا با ثبات خرید و فروش دست پیدا کنند و در نتیجه از تورم زیاد و یا رکود طولانی‌مدت در صنعت ساختمان و در نتیجه از ایجاد فاصله بین قشر فقیر و غنی، جلوگیری شود. یکی از مقولاتی که بیانگر و تجلی‌گاه ارزش‌های حاکم بر جامعه است، روش شکل‌دادن به محیط مصنوع به عنوان ظرف فعالیت‌های انسانی است که عمده‌ترین حجم آن به مسکن اختصاص دارد. عده زیادی بر این باورند که معماری تجلی‌گاه ارزش‌های حاکم بر جامعه است. از این رو در مواجهه با سبک‌های فرهنگی متفاوت معماری و امور مرتبط با آن مثل خاستگاه فرهنگی، روش ساخت، مصالح، ارتباط و اثر آن بر محیط طبیعی و ویژگی‌های فیزیکی و روانی انسان، اثر آن بر اموال و لزوم ارزیابی آن با معیارهای برآمده از اصول ارزشی حاکم بر جامعه اسلامی ضروری می‌نماید. به عنوان مثال نتایج تحقیقات صورت گرفته نشان داد نیازها و رفتارهای سکونتی خانوارهای ایرانی شامل عرصه مشترک، عرصه والدین، عرصه فرزندان، عرصه خویشاوندان، فضای نگهداری از وسایل و تجهیزات خانواده و فضای ورود و خروج است که از میان آنها در فرهنگ ما عرصه مشترک بسیار مهم است، چون تمام کنش‌ها و واکنش‌های خانواده در آن شکل می‌گیرد که لازم است در طرح‌های جدید (علاوه بر استفاده کامل و صحیح از فضا) در تقسیم فضاها به آداب و رسوم زندگی خانواده ایرانی توجه کافی مبذول شود. یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار بر تصمیم خریداران محیطی است که آپارتمان در آن قرار دارد اگر مسکن در محیط نامناسب قرار گیرد (چه از نظر محیط فرهنگی و اجتماعی و چه از نظر عدم دسترسی به مراکز خرید، فروشگاه‌ها، مراکز فرهنگی و...) حتی اگر خود دارای شرایط مناسبی باشد نمی‌تواند نیازهای تبعی ساکنان خود را تامین کند. از این رو پیشنهاد می‌شود در ساخت آپارتمان به عامل محیط (موقعیت آپارتمان) توجه شود. بسیاری از غیرحرفه‌ای‌ها در بخش ساختمان عامل زمین را چندان در قیمت تمام شده مهم نمی‌دانند. این گروه اغلب جزو متقاضیان ساخت و ساز سنتی هستند. کسانی که می‌خواهند به ساختمان فعلی‌شان طبقه‌ای بیافزایند یا اینکه حداکثر سازه کلنگی موجود را تبدیل به ساختمانی دو یا سه طبقه کنند، این گروه تنها زمانی متوجه اشتباه استراتژیک‌شان می‌شوند که هنگام فروش در به در دنبال مشتری می‌گردند چرا که آنان بدون توجه به موقعیت و محل زمین هزینه گزافی را بابت احداث یک ساختمان شیک که باب طبعشان بوده متقبل شده‌اند. اما کمتر کسی است که برای داشتن چنین ساختمانی در آن محدوده جغرافیایی پول مورد انتظار سازنده را پرداخت کند. حرفه‌ای‌ها در بخش صنعت می‌دانند که ارزش زمین به طور تقریبی نصف قیمت یک ساختمان را شامل می‌شود و از این رو به موقعیت و محل زمین از نظر محدوده جغرافیایی اهمیت زیادی می‌دهند. با توجه به تاکید دولت و سایر نهادهای ذی‌ربط در بخش مسکن یکی از موضوعات مهم مورد توجه خریداران میزان مقاومت یا استحکام ساختمان است. علت این توجه را می‌توان در دو نکته عنوان کرد. نخست اینکه، در بخش مقررات دولتی پس از زلزله بم، قوانین جدیدی تصویب شد که به میزان سختگیری در انتخاب مصالح ساختمانی و نوع طراحی ساختمان‌ها افزوده شد و از سوی دیگر عوامل روانی و استرس‌های ناشی از زلزله بم باعث شده به طور طبیعی نیازهای مردم تقاضاهای مسکن را به وجود آورد و بدان جهت باید بین تقاضاهای مردم و آپارتمان‌های ساخته شده همخوانی لازم وجود داشته باشد. در این مورد نه تنها مساحت فضاها، نوع تجهیزات، بلکه نحوه قرارگیری فضاهای تشکیل‌دهنده آپارتمان و شرایط پیرامون آن نیز نقش ارزنده‌ای خواهد داشت، باید توجه کرد که نحوه قرارگیری، نوع و ابعاد سطوح فضای مسکونی بر حسب نوع عملکردی است که این فضاها در قالب مسکن دارا هستند. از سوی دیگر نیازهای اساسی مردم در دوره‌های زمانی گوناگون متفاوت خواهد بود از این رو پیشنهاد می‌شود تا سازندگان آپارتمان از نیازهای متقاضیان مسکن در هر دوره زمانی اطلاع یابند تا بتوانند به این نیازها به بهترین شکل ممکن پاسخ گویند. با افزایش روزافزون گستره مکان شهرها و تبعاتی که این گسترش به همراه دارد، دسترسی آسان به خطوط ارتباطی و حمل و نقل اعم از بزرگراه‌ها، مترو و... به یک مزیت رقابتی برای مجتمع‌های مسکونی بدل شده است و افراد تمایل دارند در جایی سکونت کنند که از این مزیت برخوردار شوند. یکی از موضوعات این گستردگی اختلال در حمل و نقل عمومی و پدیده‌ای به نام ترافیک (عبور و مرور) است که به عنوان عاملی اثرگذار بر زندگی افراد مطرح است. به طوری که نزدیکی به ایستگاه مترو یا بزرگراه‌ها که در‌حال‌حاضر از سریع‌ترین امکانات جابه‌جایی محسوب می‌شوند، تبدیل به یک امتیاز برای مجتمع‌های مسکونی خواهد شد.
آسیب‌شناسی افزایش قیمت مسکن در سال ۸۵
نوسان بخش مسکن بر توان تامین مسکن خانوارها و نیز اقتصاد ملی اثرگذار است. شناسایی چگونگی رویداد و این نوسانات، شناخت نظم و دوره‌های زمانی فراز و فرود فعالیت‌ها، توانایی پیش‌بینی آنها، دل مشغولی برنامه‌ریزان کشور بوده و هست. تغییرات ادواری بخش مسکن که از آن به عنوان دوره‌های رکود و رونق یاد می‌شود، پدیده تکرار شونده‌ای هستند که گاه در تولید مسکن و زمانی در معاملات و اوقاتی نیز در هر دو متغیر، همزمان مشاهده می‌شوند. بررسی سوابق نوسانات تجاری در سه دهه گذشته، نشان می‌دهد که دوره‌های رونق ۲ ساله بوده و دوره‌های رکود معمولا بین ۳ تا ۶ فصل طول می‌کشد.
در کشورهایی همچون ایران که متکی بر درآمدهای نفتی است در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به دلیل افزایش درآمدهای نفتی صورت می‌پذیرد، منجر به تورم شدید در قیمت بیشتر کالاها می‌شود. این تورم ممکن است در اقلام تجاری، مصرفی و... به وسیله اهرم‌های مختلفی همچون واردات کنترل شود، اما در کالاهای غیرمنقول همچون زمین و ساختمان به دلیل خصوصیات ذاتی آنها و عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن (مازاد تقاضای ۶/۱میلیونی سال ۸۵) و نرخ رشد سالانه جمعیت و مهاجرت به شهرها و با احتساب نرخ استهلاک واحدهای مسکونی از یک سو و از سوی دیگر عدم عرضه به امید افزایش سود بیشتر (افزایش قیمت بیشتر) و همچنین افزایش قیمت تمام شده یک واحد مسکونی به دلیل افزایش قیمت زمین، مصالح و خدمات ساختمانی، تورم نه تنها برطرف نشده، بلکه ادامه نیز خواهد یافت. بنابراین ورود سرمایه‌های سرگردان جهت واسطه‌گری (سوداگری و دلالی و عدم اخذ مالیات از نقل و انتقالات و معاملات صوری به طوری که در سال ۸۳، تنها ۲درصد از درآمدهای مالیاتی را سهم مالیات‌های مسکن تشکیل می‌دهد) در زمین و مسکن آن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد کرد (بنابراین خانه و مسکن که یک کالای مصرفی با دوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد اما به دلیل تبدیل شدن به نقش کالای سرمایه‌ای از سوی عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد). همچنین به دلیل عدم جذابیت بازارهای کالاهای بادوام مانند طلا، سکه و ارز و در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه و تزریق سرمایه از طریق مختلف از جمله پرداخت تسهیلات و تبلیغات بیش از حد در این زمینه حرکت نقدینگی به سمت بازار زمین و مسکن را موجب شده و باعث افزایش قیمت مسکن در سال ۸۵ شده است. با عنایت به مراتب فوق دلایل افزایش قیمت مسکن را به شرح ذیل می‌توان خلاصه کرد:
- افزایش تقاضا و عرضه کم (عدم تحقق برنامه‌های دولت‌های قبل در قالب برنامه اول، دوم و سوم و انتقال تقاضای انباشته)
- برنامه‌ریزی برای پرداخت تسهیلات ارزان قیمت
- تبلیغات گسترده در زمینه پرداخت وام و تسهیلات
- نااطمینانی در بازار سرمایه و سیاست‌های آینده اقتصادی در بازار
- سیاست شهرداری در فروش تراکم
- تزریق بیش از ۲۰میلیارد بودجه عمرانی به اقتصاد
- رشد نقدینگی در قالب پول تمیز و پول کثیف
- رکود چند سال اخیر و خواب بلندمدت سرمایه
- افزایش قیمت آهن‌آلات (انتقال آن به بورس بدون ایجاد ساز و کار لازم) و تا حدودی حقوق و دستمزد و مصالح ساختمانی
- ترس از افزایش قیمت‌ها با توجه به سیاست حذف یارانه انرژی
- در اختیار قرار دادن زمین و تسهیلات ارزان‌قیمت به انبوه‌سازان به عنوان یک سیاست و عدم کنترل و تعیین قیمت محصول نهایی (مسکن).
لازم به یادآوری است در شرایط فعلی که میزان تقاضا بر عرضه برتری دارد کلیه سیاست‌های دولت و وزارت مسکن و شهرسازی می‌بایست در راستای عدم تحریک تقاضا و افزایش توانمندی جهت عرضه مطابق نیاز و تحقق اهداف برنامه چهارم و طرح جامع مسکن در تولید مسکن باشد، لذا پیشنهاد می‌شود دولت در قالب سیاست نظارتی و دخالتی بر تشویق و ایجاد بازارهای جدید تامین مالی (رهن)، اعطای مجوز تراکم با توجه به استانداردهای شهری و اخذ مالیات از واحدهای خالی از سکنه و معافیت مالیاتی اولین نقل و انتقال مسکن برنامه‌ریزی و اقدام کند و برای افزایش میزان تولید از طریق ایجاد شرکت‌های انبوه‌ساز و قرار دادن زمین و تسهیلات ارزان‌قیمت به شرکت‌های مذکور دقت نظر بیشتری داشته باشد.
به طوری که تعیین قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن که از طریق شرکت‌های انبوه‌ساز ایجاد می‌شود، در اختیار دولت باشد و شرکت‌های مذکور به عنوان پیمانکار دولت هزینه‌های مربوطه به همراه سود عادلانه را دریافت نمایند نه اینکه از کلیه امکانات و زمین و تسهیلات دولت استفاده و در آخر نیز بر قیمت فروش آنها هیچ نظارتی نشود.
ارسال نظر