آثار دوگانه نرخ مرجع مسکن
دنیای اقتصاد- فعالیت دو ماهه سامانه «اعلام قیمت‌مرجع» در بازار مسکن نشان می‌دهد: این سامانه اثر دوگانه در معاملات تابستانی داشته است.«قیمت‌مرجع» که نرخ واحدهای فروخته‌شده در نقاط مختلف تهران را نمایش می‌دهد از یکسو سطح توقع خریدار برای اعمال تخفیف روی «قیمتپیشنهادی» فروشنده را افزایش داده و از سوی دیگر رکود معاملات را تشدید کرده است.ظاهرا استناد خریداران نرخ‌های مرجع در مقابل اصرار فروشنده‌ها به انجام معامله با قیمتپیشنهادی، میل نهایی به عقد قرارداد را در بنگاه‌ها کاهش داده است. سامانه «قیمت مرجع» اثر کرد؛ بازار ملک به تصویر شفاف قیمت‌ها واکنش نشان داد
اثر دوگانه «قیمت‌مرجع» در بازار‌مسکن
افت ۴۰ درصدی خریدوفروش مسکن در تهران
گروه مسکن- هاجر شادمانی: سامانه‌ای که دولت برای اعلام لحظه‌ای قیمت مرجع در بازار مسکن تهران به راه‌انداخته، فعلا دو اثر کوتاه‌مدت در معاملات تابستانی گذاشته است.
از یکسو کارکرد مثبت این سامانه از طریق «ایجاد قدرت چانه‌زنی برای طرف تقاضا» بروز کرده، اما از سوی دیگر این ابزار جدید در دست متقاضیان، کارکرد منفی در صحنه معاملات داشته و بازار را به رکود کشانده است.
سامانه اعلام قیمت‌مرجع از اول تیرماه شروع به کار کرد و هم‌اکنون قیمت آپارتمان‌های فروخته‌شده در مناطق مختلف پایتخت را با تاخیر زمانی یک تا شش ماه، در دسترس عموم قرار می‌دهد.
انتشار این قیمت‌ها حالا موجب شده دامنه اختلاف‌نظر بین خریدار و فروشنده ملک برسر قیمتپیشنهادی وسعت بگیرد و احتمال توافق دو طرف برای انجام معامله نسبت به قبل پایین بیاید.
آن‌طور که مشاوران‌املاک روایت می‌کنند: قیمت مرجع موجود در سامانه دولت از قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها کمتر است و استناد خریداران به قیمت‌مرجع در مقابل اصرار فروشنده‌ها به انجام معامله با قیمتپیشنهادی، میل‌نهایی به عقد قرارداد را در بنگاه‌های مسکن کاهش داده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در ۲ ماه گذشته حجم خریدوفروش واحدمسکونی در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۴۰ درصد کاهش پیدا کرد طوری که در دو هفته اول تیر ماه با شروع به کار سامانه، ۵ هزار و ۵۰۰ فقره قرارداد خرید مسکن -مبایعه‌نامه- در بنگاه‌های املاک تنظیم شد در حالی‌که این تعداد معامله در نیمه اول تیرماه سال۹۰ از مرز ۹ هزار فقره قرارداد عبور کرده بود.
مشاوران‌املاک بخشی از افت معاملات مسکن در هفته‌های اخیر را نتیجه مانور قیمت‌مرجع در بازار می‌دانند و معتقدند: رکود فعلی فقط در صورتی که سطح قیمت‌های پیشنهادی تا نزدیکی قیمت مرجع پایین بیاید، از بازار خارج خواهد شد. گذشته از چالش برسر قیمتپیشنهادی که تحت تاثیر ورود قیمت‌مرجع به بازار مسکن، بروز کرده است، اکنون مشاوران‌املاک با یک معضل دیگر نیز روبه‌رو هستند و آن ناتوانی از ارائه سرویس اینترنتی به متقاضیان بابت اعلام قیمت‌مرجع است.
قیمت‌مرجع از طریق سامانه اینترنتی قابل دسترس است، اما از آنجا که تجهیز بنگاه‌ها به رایانه و اینترنت حداقل ۵ میلیون تومان هزینه در بردارد، این امکان فعلا در اختیار غالب مشاوران‌املاک قرار ندارد.
در حال حاضر در هر بنگاه‌ملکی به طور متوسط ۳ تا ۵ نفر به عنوان مشاوراملاک فعالیت می‌کنند که به صورت طبیعی باید هر یک از آنها قادر باشند در لحظه، پاسخ استعلام مراجعه‌کننده‌ها - متقاضیان خرید مسکن- درباره قیمت‌مرجع محله موردنظر را بدهند، اما در اغلب بنگاه‌ها فقط یک دستگاه رایانه برای صدور کدرهگیری وجود دارد که برای دسترسی به قیمت‌مرجع از طریق آن توسط همه مشاوران محدودیت وجود دارد.
به این ترتیب بازار مسکن در تابستان جاری از یکسو بار رکودی که در بهار به خاطر برخی تحولات اقتصادی و سیاسی به وجود آمده بود را دارد دوباره تحمل می‌کند و از سوی دیگر تا مدت نامعلوم باید پیامد حضور دو نوع قیمت‌ناسازگار را پذیرا باشد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، آخرین بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن پس از انتشار قیمت‌های واقعی از سوی دولت، حاکی است هم اکنون سامانه اعلام قیمت مرجع به‌رغم اینکه هنوز برای استناد از سوی مالکان و بنگاه‌های مسکن در معاملات الزامی نشده اما تاثیرات قابل توجهی را بر بازار خرید و فروش بر جای گذاشته است به نحوی که برخی از مشاوران املاک راه‌اندازی سامانه اعلام قیمت مرجع را یکی از مهم‌ترین علل کاهش استقبال خریداران مسکن و ترس فروشندگان از انجام معامله در زمان اوج نقل و انتقالات، عنوان می‌کنند.
بنا بر اظهار این مشاوران طی چند روز پس از آغاز به کار سامانه اعلام قیمت مرجع رفتارهای متفاوتی از سوی فعالان این بازار مشاهده شد که اولین اثر خود را در کاهش تمایل طرفین به انجام معاملات نشان داده است. این در حالی است که برخی چالش‌های پیش رو در سامانه، عملا استفاده و استناد به قیمت‌های مرجع را با مشکلات خاصی مواجه کرده است.
آن طور که شواهد بازار مسکن در هفته‌های اخیر پس از راه‌اندازی سامانه نشان می‌دهد، به نظر می‌رسد که بیشترین تاثیر، در ایجاد جو روانی ناشی از رکود در معاملات و تشدید آن نمایان شده است؛ مشکلات موجود برای دسترسی به سامانه در نتیجه برخی مسائل فنی همچون کند بودن سرعت دسترسی و برخی مسائل دیگر مانند محدود بودن فایل‌های قیمتی مربوط به هر محله که حتی در برخی محله‌ها هیچ فایل قیمتی برای استناد وجود ندارد نیز باعث شده است که بیشترین تاثیرها در حد اثر رکود روانی در معاملات ایجاد شود.
حداقل ۵ میلیون هزینه متوسط هر بنگاه برای استناد به سامانه
به گزارش «دنیای اقتصاد»، هزینه‌های مربوط به نصب، راه‌اندازی و نگهداری از تجهیزات و سیستم‌های کامپیوتری و اینترنتی و همچنین سایر هزینه‌های مرتبط با مناسب سازی مکان بنگاه‌ها برای استعلام قیمت از سامانه، در مجموع حداقل ۵ میلیون تومان برای یک بنگاه با متوسط ۳ مشاور فعال در آن، هزینه دربر خواهد داشت. ضمن اینکه با توجه به عدم اجبار یا الزام قانونی برای مشاوران نسبت به مرجع قرار دادن اطلاعات سامانه جهت انجام معاملات، نمی‌توان چندان به صرف هزینه گفته شده از سوی مشاوران برای ارائه خدمات اعلام قیمت براساس سامانه، امیدوار بود.
تفاوت قیمت مرجع با قیمت مالک
به گزارش «دنیای اقتصاد»، چالش دیگری که در مسیر استناد به سامانه اعلام قیمت مرجع به خصوص در رابطه با خریداران مسکن در روزهای اخیر پدید آمده حاکی از آن است که در برخی موارد بعضا مشاهده شده که برخی قیمت‌ها در یک منطقه از قیمت اعلام شده از سوی مالک گران‌تر و در مواردی ارزان‌تر است!
دلیل این امر به گفته مشاوران املاک ناشی از خاصیت مسکن به عنوان یک کالای ناهمگن است به گونه‌ای که حتی در بسیاری موارد ویژگی‌های بنا منجر به ایجاد تفاوت فاحش قیمت یک ساختمان در مقایسه با ساختمان دیگری در همان محله می‌شود.
قیمت‌های سامانه چقدر واقعی است؟
اما این روزها سوال رایجی در بین مشاوران املاک مطرح شده است که براساس آن مسوولان بنگاه‌ها اعلام می‌کنند که اصلا تا چه اندازه می‌توان قیمت‌های درج شده در سامانه اعلام قیمت مرجع مسکن را واقعی دانست؟
این مشاوران می‌گویند: قیمت مسکن مولفه‌ای تاثیرپذیر از سایر کالاهای اقتصادی و در مجموع نرخ تورم سالانه است بنابراین چگونه می‌توان قیمت‌های مربوط به یک دوره قیمتی سپری شده را مبنای نرخ‌گذاری برای دوره دیگری با مشخصات متفاوت از آن دوره دانست؟
اما همان‌طور که ذکر شد بیشترین تاثیر سامانه بر معاملات خرید و فروش در روزهای ابتدایی اوج نقل و انتقالات بازار مسکن متوجه جو روانی و ایجاد رکود در معاملات به دلیل جو حاکم بوده است این در حالی است که هنوز به گفته مشاوران املاک، مالکان دربرابر این جو مقاومت می‌کنند و حتی در فایل هایی که چند ماه از بایگانی آنها در بنگاه‌ها می‌گذرد هیچ گونه انعطاف قیمتی ایجاد نشده است.
در این میان برخی از مشاوران معتقدند که ادامه این روند در صورتی که با الزام قانونی از یک طرف و تکمیل اطلاعات سامانه از سوی دیگر همراه باشد، می‌تواند امیدواری هایی را برای تعدیل قیمتی در بازار مسکن ایجاد کند.
مالک استناد نمی‌کند؛ بنگاه مشکلی ندارد
به گفته این مشاوران، در حال حاضر خریداران بیش از مالکان خواهان استناد به قیمت‌های مرجع مسکن هستند. در این میان بنگاه‌ها هم در صورت رفع مشکلات موجود مشکلی در خصوص استناد به سامانه و انجام معاملات براساس آن ندارند اما نکته قابل تاکید از سوی دلالان این است که درحال حاضر مالک که تعیین قیمت در دست وی است حاضر به استناد به سامانه و تعدیل قیمت نیست.
اما برخی دیگر از مشاوران معتقدند که اثر رکودی ایجاد شده بیش از آنکه متاثر از تاثیر روانی سامانه اعلام قیمت مرجع بر معاملات خرید و فروش باشد ناشی از تحولات اقتصادی و سیاسی اخیر است اما اعلام قیمت مرجع از سوی دولت که در هر یک از فایل‌ها به طور معمول بین ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزان‌تر از نرخ کنونی بازار مسکن است هم در تشدید این رکود بی‌تاثیر نبوده است.
اطلاعات سامانه شفاف نیست
این مشاوران می‌گویند: مهم نیست که الان چه کسی این سامانه را جدی می‌گیرد و چه کسی آن را جدی نمی‌گیرد؛ حقیقت آن است که از همان روزهای اول راه‌اندازی سامانه اعلام قیمت مرجع حتی مالکان هم از سر کنجکاوی حداقل یکبار هم که شده به این سامانه مراجعه و قیمت‌ها را رصد کرده‌اند اما در مجموع می‌توان گفت که جو روانی ایجاد شده که البته در تغییر قیمت‌ها تا امروز بی‌اثر بوده، موقتی است و نمی‌توان به تسری این جو به دامنه قیمت‌ها امید چندانی داشت؛ مگر اینکه تمهیدات تکمیلی دیگری همچون الزام قانونی ایجاد شود که این امر هم مستلزم رفع موانع قانونی و البته ارائه تصویری شفاف از بازار مسکن و معاملات آن در سامانه است.
هشدار در مورد تبعات رکود تابستانی
اما برخی دیگر از مشاوران که تداوم رکود ایجاد شده در بازار معاملات تابستانی خرید و فروش را برای بازار مسکن و طرفین معاملات خطرناک می‌دانند، می‌گویند: دولت باید هر چه سریع‌تر مسیر کنترلی بازار مسکن را تکمیل کند و اگر سامانه بخواهد در همین شکل و شمایل و کاربرد به فعالیت خود ادامه دهد علاوه بر اینکه زیان رکود تابستانی در بازار مسکن باقی خواهد ماند پس از خنثی شدن اثر روانی و بازگشت به حالت عادی در بازار معاملات، قیمت‌ها با افزایش دیگری مواجه خواهد شد؛ چرا که شواهد حاکی است مالکان از مواضع خود برای کاهش قیمت‌ها کوتاه نمی‌آیند و با هجوم یکباره مردم پس از رکود در خرید، بار دیگر قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.
تصویر سایت قیمت مرجع hmi.mrud.ir
ارسال نظر