بازنده مالی ساخت‌‌وسازهای تهران

دستمزد مهندس ساختمانی: مترمربعی ۱۰۰۰ تومان

هزینه ساخت متری ۴۵۰ هزار تومان

سود سازنده متری یک میلیون تومان

گروه مسکن- مریم علیزاده: ساخت مسکن در تهران دو برابر سال‌های گذشته شده اما در این بازار پرپول، نه مهندس‌ساختمان نفع مالی می‌برد و نه متقاضیان مسکن اجازه دارند از فراوانی آپارتمان‌ها به خاطر قیمت بالا بهره‌برداری ‌کنند. در ساخت‌وسازهای مسکونی از بین سه گروه مالک، سازنده و مهندس‌‌ ساختمان که نقش‌اول را برعهده دارند، سود بازار با نسبت تقریبا مساوی فقط نصیب دو گروه اول می‌شود و کمترین دستمزد به مهندس می‌رسد طوری که مهندس‌ناظر به ازای هر مترمربع ساخت، مبلغ ۱۰۰۰ تومان حق‌الزحمه دریافت می‌کند.

در حال حاضر هزینه ساخت مسکن در تهران مترمربعی ۴۵۰ هزار تومان است که در مقابل، آپارتمان‌ها -نوساز- حداقل متری ۲ میلیون تومان فروخته می‌شوند و به این ترتیب به ازای هر مترمربع دست‌کم نیم‌میلیون تومان سود خالص -با احتساب قیمت زمین- به مالک و سازنده می‌رسد. تعرفه واقعی حق‌الزحمه مهندسان ناظر مترمربعی ۱۰ هزار تومان است، اما رقابت ناسالم در این بازار از یک‌سو و تمایل سازنده‌ها به کم‌فروشی و تخلف ساختمانی از سوی دیگر باعث شده مهندسان با یک‌دهم دستمزد مصوب به استخدام دربیایند. بررسی‌های یک کارشناس‌ارشد معماری و پژوهشگر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: اغلب ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران توسط سازنده‌های حرفه‌ای غیرمتخصص یا همان بساز‌و‌بفروش‌ها - که فقط براساس توان مالی و در حالت خوشبینانه تجربه و سوابق کاری توانایی ساخت پیدا کرده‌اند- انجام می‌شود؛ در حالی که سازنده‌های متخصص غیرحرفه‌ای -دارای دانش و تجربه تخصصی در اجرای ساختمان- معمولا در ساخت‌وسازهای مسکونی داخل تهران وارد نمی‌شوند.

رونق ساخت‌وسازهای نسیه‌ای

سعید عزیزی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره علت واردنشدن سازنده‌های متخصص به بازار ساخت مسکن تصریح کرد: سازنده‌های غیرمتخصص یا اصطلاحا بساز و بفروش‌ها با دید جامعه شناسانه نسبی و روش‌های کاسبکارانه گوی رقابت را از گروه سازندگان متخصص ربوده‌اند؛ طوری که این تیپ سازنده‌ها عمدتا ساخت‌وساز را با تامین ۲۰ الی ۲۵ درصد کل هزینه‌ها شروع کرده و در طول مراحل احداث به صورت خرید‌های اعتباری، پیش‌فروش، ‌عدول از قرارداد یا به عبارت عامیانه «دبه کردن» و نهایتا پذیرش روش‌های ریسکی، هزینه ساخت پروژه را تامین می‌کنند. این روشی است که یک شرکت ساختمانی یا سازنده متخصص هرگز وارد آن نمی‌شود.

نظارت مهندس فقط ۲۰ ساعت

این پژوهشگرمسکن با اشاره به اینکه هزینه ساخت در هرمترمربع به صورت میانگین حدود۴۵۰ هزار تومان است، تاکید کرد: مالک، سازنده و مهند‌س‌ناظر در اصل با یکدیگر شریک هستند و باید در سود و زیان و حوادث ساختمانی به نسبت مساوی سهم ببرند؛ اما در وضعیت حاضر، مهندسین از خوان گسترده ساخت‌وساز طرفی نمی‌بندند جز آنکه موقع بروز حوادث، ‌مقصر اصلی قلمداد شوند.

عزیزی درباره جزئیات حق‌الزحمه و دستمزد مهندسان‌ساختمانی گفت: در ساخت‌وسازهای مسکونی، سه گروه مالک، سازنده و مهندسین نقش اصلی را برعهده دارند. در حالی که مهندسین (اعم از معمار، ‌سازه یا تاسیسات برقی و مکانیکی) در قالب‌های مهندسین طراح،‌ ناظر یا مجری عمده مسوولیت حقوقی ناشی از ساخت‌و‌ساز را بر عهده دارند، ‌لیکن در این میان سود بازار عمدتا فقط نصیب دو گروه اول (مالکین و سازندگان) شده و کمترین دستمزد به مهندسین می‌رسد. به گونه‌ای که دستمزد جمعی مهندسین (طراح و ناظر) به ازای هر مترمربع ساخت، به زحمت به متری ۲۰۰۰ تومان برسد در حالی که مطابق تعرفه مصوب سازمان نظام مهندسی در سال ۱۳۹۱ این تعرفه از حداقل متر مربعی حدود ۱۳.۶۰۰ تومان برای (ساختمان‌های یک و دو طبقه) تا ۶۰۰/۲۹ تومان (برای ساختمان‌های بالاتر از ۱۶ طبقه) است اما رقابت ناسالم در این بازار از یکسو و تمایل سازنده‌ها به کم‌فروشی و تخلف ساختمانی از سوی دیگر باعث شده مهندسان گاه تا حدود یک‌دهم دستمزد مصوب به استخدام دربیایند. وی در عین حال به دستمزد نازل مهندسان ناظر اشاره کرد و گفت: هر مهندس‌ناظر بستگی به پایه یک تا سه، در هر مقطع می‌تواند نظارت ۵ تا ۱۰ پروژه ساختمانی را بر اساس نرخ‌های مصوب تعرفه برعهده داشته باشد، اما به دلایلی همچون مشکلات اقتصادی، کم تجربگی و کمبود دانش فنی، عدم اشراف به مسوولیت‌های حرفه ای برخی مهندسان‌ناظر باعث ارزان‌فروشی خدمات مهندسی تا حد متری ۱۰۰۰ الی ۱۵۰۰ تومان شده است. عزیزی مجموع نظارت و کار مهندسان‌ناظر بر سر پروژه‌های ساختمانی مسکونی متعارف را به طور میانگین ۲۰ ساعت عنوان کرد و گفت: متقابلا در یک پروژه‌ای که بیش از یک‌سال ساخت آن طول کشیده و مهندس‌ناظر به صورت مرحله‌ای نظارت می‌کند و مجموع نظارت او با آن روش دریافت حق‌الزحمه، از ۲۰ ساعت تجاوز نمی‌کند، بدیهی است بروز حوادث ساختمانی که امروزه شاهد آن هستیم با این سطح نظارت به هیچ عنوان غیرمحتمل نیست. در حالی که چنانچه مهندسین آگاهی کاملی از مسوولیت‌ها و عواقب ناشی از این سهل انگاری (چه از دیدگاه مادی و چه حقوق انسانی) داشته باشند به هیچ عنوان خارج از تعرفه قانونی دستمزدها - به عنوان حداقل قابل قبول - کار نخواهند کرد.

امضا فروشی همچنان برقرار است

این کارشناس ارشد معماری در ادامه گفت: در حال حاضر عمده مالکان زمین یا املاک کلنگی تمایل دارند مسوولیت ساخت را به بسازوبفروش‌ها واگذار کنند. در مقابل این نوع سازنده‌ها نیز به دلیل کم سوادی ،‌اعتماد به نفس ناشی از نادانی، ‌منافع مالی و... چندان علاقه‌ای به پذیرش توصیه‌های فنی مهندس‌ناظر ندارند و سعی می‌کنند فقط به اعتبار امضای مهندس، با عبور از خطوط قرمز انواع تخلفات ساختمانی را مرتکب شوند. حتی در پاره‌ای از موارد و به ویژه قرارداد‌های مشارکت در ساخت، سازندگان حق انتخاب مهندس ناظر را برگ برنده می‌دانند. وجود این برگ برنده در دست سازنده و این حق که «تو مهندس من هستی» کار را به جایی می‌رساند که رعایت اصول‌فنی و خط‌قرمزهای مقرراتی عملا به حاشیه می‌رود. سعید عزیزی تصریح کرد: ریشه اصلی این معضلات به سازوکار نحوه ارجاع کار به مهندسین مربوط می‌شود که باید تمهیداتی اندیشیده شود تا با قطع ارتباط مالی فی مابین سازندگان و مهندسین (به ویژه مهندسین ناظر) و الزام مهندسین بر رعایت تعرفه‌ها و تثبیت و توجیه موقعیت و اهمیت حضور مهندس ناظر در کلیه مراحل ساخت‌وساز برای سازندگان و حتی فراتر از آن، ‌در مراحل تهیه شناسنامه ساختمانی،‌ تهیه نقشه‌های چون ساخت (AS BUILT) وتفکیکی و حتی صدور بیمه نامه‌ها اختیارات مهندسین را متناسب با مسوولیت‌ها افزایش داده و نهایتا با کنترل نهایی پروسه نظارت در انتهای کارتوسط سازمان نظام مهندسی ظرفیت و توانایی کار مهندس مجددا ارزیابی و معیار و ملاک ارجاع کار بعدی قرار گیرد.