ویژه - بازدهی اجاره‌داری چقدر است؟
دلایل نارضایتی مالک و مستاجر از اجاره‌بها
چکیده: بازدهی واقعی مسکن اجاره‌ای برای مالک همان اجاره‌بهای سالانه است که به دلیل رشد قیمت مسکن و بالا بودن هزینه ساخت مسکن، بازدهی واقعی کمتر از ۵درصد است؛ بنابراین از یک‌سو به دلیل بازدهی پایین اجاره‌داری، موجران نارضایتی می‌کنند و از سوی دیگر به دلیل پایین‌بودن سطح درآمدها، مستاجران نیز گله‌مند هستند.
بهروز ملکی*
چکیده: بازدهی واقعی مسکن اجاره‌ای برای مالک همان اجاره‌بهای سالانه است که به دلیل رشد قیمت مسکن و بالا بودن هزینه ساخت مسکن، بازدهی واقعی کمتر از ۵درصد است؛ بنابراین از یک‌سو به دلیل بازدهی پایین اجاره‌داری، موجران نارضایتی می‌کنند و از سوی دیگر به دلیل پایین‌بودن سطح درآمدها، مستاجران نیز گله‌مند هستند. اجاره داری در کشورما توسط متقاضیان سرمایه ای مسکن (دارندگان چند واحد مسکونی) انجام می‌گیرد؛ این افراد، به منظور حفظ ارزش پول در برابر تورم و کسب عایدی و سود سرمایه، اقدام به پس‌انداز روی دارایی به صورت خرید مسکن می‌کنند و واحدهای مازاد بر نیاز را به اجاره می‌گذارند. اما آنچه مشاهده می‌شود اجاره‌داری خرد است، حال سوال این است که چرا در کشور ما اجاره‌داری به صورت یک صنعت حرفه‌ای و در مقیاس بالا وجود ندارد.
واقع مطلب این است که به دلایل اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در‌ایران بالا است و از مسکن استیجاری استقبال نمی‌شود به طوری که داشتن مسکن ملکی یک منزلت اجتماعی محسوب می‌شود ضمن‌اینکه خلأهای حقوقی نهادهای اجاره‌داری، بالا بودن هزینه‌های مبادلاتی، عدم حمایت مادی و معنوی از صنعت اجاره‌داری و... مزید بر علت هستند؛ از سوی دیگر با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره‌مندی از فرصت‌های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن به منظور اجاره‌داری دارد.
با این حال یکی از مهم‌ترین علل شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای در کشورمان را می‌توان ناشی از نوع بازدهی آن دانست. قبل از هر چیز باید توجه داشت که مسکن نیز مانند سهام دو نوع بازدهی برای صاحب خود ایجاد می‌کند: یکی عایدی سرمایه (افزایش قیمت مسکن طی زمان) و دیگری سود سرمایه (اجاره مسکن). مطالعات اقتصادی حاکی از آن است که نرخ رشد بلندمدت قیمت مسکن تقریبا منطبق با تورم عمومی است و بنابراین افزایش قیمت مسکن را نمی‌توان به عنوان بازدهی واقعی لحاظ کرد؛ چرا که افزایش قیمت در واقع جبران کاهش ارزش ناشی از تورم عمومی می‌باشد و بازدهی واقعی مسکن از طریق اجاره‌بها تامین می‌شود بنابراین اجاره‌داری حرفه‌ای رابطه مستقیمی با بازدهی ناشی از اجاره - و نه بازدهی ناشی از افزایش قیمت مسکن - دارد.
در کشور ما عمده بازدهی اسمی مسکن توسط افزایش قیمت صورت می‌پذیرد به طوری که متوسط نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن حدود ۵ درصد اما نرخ افزایش سالانه قیمت مسکن حدود ۲۰ درصد بوده است ضمن اینکه با لحاظ هزینه‌های جانبی، بازدهی واقعی اجاره‌داری در‌ایران به زیر ۵ درصد می‌رسد؛ این درحالی است که بر عکس ایران، عمده بازدهی مسکن در کشورهای دارای اجاره‌داری حرفه‌ای، از طریق اجاره‌بها تامین می‌شود ضمن اینکه در‌این کشورها علاوه بر بازدهی معمول ناشی از دریافت اجاره، امتیازات مناسبی مانند یارانه مستقیم، تسهیلات کم بهره، معافیت‌های مالیاتی بلندمدت و... جهت حمایت از اجاره‌داران اعطا می‌شود که با لحاظ این امتیازات، بازدهی واقعی اجاره داری بهبود یافته و طبیعتا جذابیت این بخش را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر پایین بودن استهلاک و در نتیجه بالا بودن عمر مفید ساختمان در آن کشورها موجب افزایش دوره بهره‌برداری از سرمایه‌گذاری بوده و مزید بر علت است. (عمر مفید مسکن در کشورهای توسعه‌یافته بیش از ۱۰۰ سال و در ایران حدود ۳۰ سال است.)
بازار اجاره برنده ندارد
بنابراین با توجه به جمیع جهات طبیعی است که در کشورمان بخش خصوصی تمایلی جهت سرمایه‌گذاری به قصد اجاره‌داری حرفه‌ای نداشته باشد و در همین راستا بر خلاف تصور عمومی نباید موجرین را به سبب بالا بودن اجاره‌ها، برندگان بازار مسکن در‌ایران بدانیم اما ممکن است گفته شود مستاجرین نیز رضایتی از بازار اجاره ندارند و بحق از بالا بودن اجاره‌ها گله‌مند هستند. دو علت کلی برای این مساله قابل ذکر است؛ علت اول درون بخشی است و ناشی از بالا بودن قیمت تمام شده مسکن به سبب بهره‌وری پایین نهاده‌های تولید مسکن، روش‌های سنتی ساخت، نظام تامین مالی و... است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت مسکن و نارضایتی موجر می‌شود. علت دوم که برون‌بخشی است ناشی از پایین بودن سطح عمومی‌درآمدها است که منجر به زیاد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوار و نارضایتی مستاجر می‌شود.
*دانشجوی دکترای اقتصاد
ارسال نظر