ذره‌بین «دنیای‌اقتصاد» روی توصیه رییس‌جمهور درباره ۶ماه بعد از اجرای قانون یارانه‌ها
رفتار متقاضیان مسکن در ماه‌های آتی
سه دسته تقاضای خرید مسکن وجود دارد که هدفمندی سه تاثیر متفاوت روی رفتار آنها دارد
احتمال موج معکوس تقاضا در بازار مسکن با اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها
سه دسته تقاضای خرید مسکن وجود دارد که هدفمندی سه تاثیر متفاوت روی رفتار آنها دارد فرید قدیری
توصیه‌های اخیر درباره «نحوه خرید کالا» در بازار جدیدی که به محض اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها، در اقتصاد کشور شکل می‌گیرد، این پرسش را در بازار مسکن به‌وجود آورده که آیا «مسکن در سبد کالاهایی که نباید تا چند ماه آنها را خرید، قرار دارد؟»
محمود احمدی‌نژاد از مردم خواسته است: «تا شش‌ماه [از زمان شروع هدفمندی] علاوه بر مصارفی که تا الان داشتند مصارف جدید تعریف نکنند و به فکر مخارج جدید نیز نباشند تا بازار با آرامش تعادل خود را حفظ کند.»
بازتاب ابتدایی این توصیه رسمی در بازار مسکن می‌تواند منجر به دست‌کشیدن از «نقل‌وانتقال» یا «خرید اولین ملک مسکونی» از سوی متقاضیان باشد.
در بازار مسکن معمولا سه گروه تحت عنوان خریدار حضور دارند. دسته اول صاحب‌خانه‌هایی هستند که با هدف تبدیل به متراژ بزرگتر یا رفتن به محله بهتر یا برعکس، برای کوچک کردن محل زندگی، قصد خرید پیدا می‌کنند.
دسته دوم، اما متقاضیان جدید محسوب می‌شوند که تاکنون صاحب‌خانه نبودند - مستاجران یا زوج‌های جدید- و برای اولین بار در نظر دارند برای خرید مسکن وارد بازار تقاضا شوند.
دسته سوم همان تقاضای سرمایه‌ای - سوداگران در این دسته قرار دارند - است که افرادی با توانایی مالی نامحدود برای خرید یک یا چند آپارتمان مسکونی به بازار مسکن رخنه می‌کنند و نتیجه خرید آنها نه تنها کمکی به روند مثبت اوضاع بازار مسکن نمی‌کند، بلکه به‌واسطه قدرت مالی و نقدینگی این گروه، قیمت‌ها دستخوش تغییر ناخوشایند نیز می‌شود.
اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها بر رفتار هر کدام از سه دسته تقاضا در بازار مسکن تاثیر متفاوتی می‌گذارد ضمن اینکه توصیه مقام ارشد دولت به پرهیز از خرید کالاهای غیرضروری، با واکنش‌های متفاوتی در بین این سه گروه متقاضی مسکن، می‌تواند همراه باشد.
تحلیل کارشناسان درباره عضویت یا عدم عضویت مسکن در سبد کالاهای ممنوعه - سبدی که تا نیم‌سال نباید سراغ آن رفت- به این صورت است که اجرای قانون یارانه‌ها هم به لحاظ منابع مالی آزاد شده ناشی از هدفمندی و هم به لحاظ مسیرهایی که برای هدایت این منابع طراحی شده، حداقل در دوره ۶ ماهه، تاثیر محسوسی در بازار آپارتمان‌های مسکونی ندارد. بنابراین ضرورتی ندارد خانواده‌های علاقه‌مند به خرید مسکن، به عمد این کالا را در سبد ممنوعه قرار دهند.
اثر نقدینگی یارانه‌ها بر قیمت مسکن
نقدینگی حاصل از هدفمندی در سه بخش شامل صندوق دولت، کارخانه‌های صنعتی و بودجه ماهانه خانواده‌ها صرف می‌شود.
صندوق توسعه ملی علی‌القاعده و با توجه به حساسیت بیش از اندازه دولت نسبت به قیمت مسکن و مواظبت از افزایش احتمالی آن، به‌طور قطع به گونه‌ای این منابع را مصرف خواهد کرد که باعث تحریک قیمت مسکن نشود. حتی این احتمال وجود دارد که بخشی از منابع صندوق توسعه ملی در قالب تسهیلات ساخت مسکن به‌صورت وام به سازنده‌ها پرداخت شود که در این صورت، هدفمند کردن یارانه‌ها باعث رشد حجم عرضه مسکن و کمک به تعدیل بیشتر قیمت خواهد شد.
اما درباره پولی که به‌صورت یارانه آزاد به کارخانه‌های صنعتی پرداخت می‌شود، اما و اگر‌های ریز و درشتی مطرح است. درشت از این بابت که سرنوشت مبالغی که تحت عنوان هدفمندی پرداخت یارانه، قرار است به کارخانه‌های تولیدی پرداخت شود چگونه توسط دولت کنترل می‌شود؟ و ریز از این بابت که آیا احتمال و ریسک انحراف در یارانه‌های پرداختی، تخمین زده شده است؟ طی سال‌های اخیر برخی از به ظاهر تولیدکننده‌ها -منظور، کارخانه‌های واقعی نیستند- با دریافت وام‌های کلان از بانک‌ها به بهانه توسعه خط تولید یا بازسازی، بخشی از این وام‌ها را در راه خرید ملک و آپارتمان مصرف کردند تا از رشد تضمینی سالانه قیمت مسکن، ضرر احتمالی کارخانه را پوشش دهند. اکنون به موجب طرحی که وزارت صنایع برای نحوه پرداخت مابه‌التفاوت قیمت انرژی، اعلام کرده، مقرر شده است به بنگاه‌های صنعتی تسهیلاتی از ۴ میلیون تا ۱۵ میلیون تومان با نرخ سود ۳درصد تا نهایت ۱۲درصد، با دوره بازپرداخت ۱۲ماهه، اعطا شود. همچنین تسهیلاتی نیز معادل ۸۰ درصد مبلغ سرمایه‌گذاری برای رشته‌های خاص تولیدی پیش‌بینی شده پرداخت شود. همه این حمایت‌های مالی از صنایع، لازم است تا لحظه مصرف، تحت کنترل باشد. البته در شرایط کنونی، احتمال مصرف تسهیلات صنایع در بازار مسکن خیلی بعید به نظر می‌رسد چراکه در دو سال اخیر قیمت مسکن به‌صورت بی‌سابقه در مسیر کاهشی قرار گرفت و حتی برای ماه‌های آتی نیز سناریوی کاهش دوباره قیمت ملک مطرح است. بنابراین تولیدکننده‌ها بعید است از بودجه‌ای که برای جبران رشد هزینه‌های تولید به آنها پرداخت می‌شود، بخواهند در بازار پرریسک مسکن سرمایه‌گذاری کنند، اما این پیش‌بینی نباید مانع استعلام از صحت استفاده از یارانه‌های نقدی پرداختی به صنایع شود. به‌خصوص آنکه حجم ریالی یارانه صنایع برای هر کدام از بنگاه‌های تولیدی حکم ارائه یک وام خرید مسکن را دارد!
اما بخش سوم در نحوه مصرف درآمد حاصل از اجرای قانون یارانه‌ها، به خانواده‌ها می‌رسد به‌صورتی که هر دو ماه یکبار برای هر فرد ۸۱ هزار تومان پرداخت خواهد شد. درباره این مبلغ و ارتباط احتمالی آن با بازار مسکن، اگرچه تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌های زیادی مطرح است؛ اما با توجه به بار مالی که هزینه‌های جدید در قبوض خدماتی -آب، برق و گاز- و همچنین قیمت‌های جدید برخی کالاهای پرمصرف همچون نان، به کیسه دخل و خرج ماهانه خانواده‌ها تحمیل می‌کند، پرداختی ماهانه یارانه، فرصت جدیدی به خرید کالاهای جدید، نمی‌دهد.
بنابر این در جریان مصرف منابع حاصل از هدفمندی یارانه‌ها، فقط از یک ناحیه، احتمال دارد، بازار مسکن با تهدید مواجه شود که آن هم قابل کنترل و مراقبت است.
رفتار خریداران مسکن بعد از قانون
مسکن تنها کالایی است که برای خرید آن باید فقط از یک مسیر، تامین مالی کرد: «جمع‌آوری پس‌انداز ماهانه و استفاده از وام بانکی.»
عمده متقاضیان خرید مسکن در دسته دوم -مستاجران و زوج‌های جدید- قرار دارند که برای صاحب‌خانه شدن، معمولا پس‌اندازهای سالانه را به اضافه پولی که از محل فروش خودرو یا سایر اسباب و لوازم، به دست می‌آورند برای تامین مالی خرید مسکن، هزینه می‌کنند. بنابراین، مبالغ ماهانه یارانه‌ها هرگز نمی‌تواند به قدرت مالی خانواده‌های نیازمند مسکن برای خرید مسکن کمک کند.
میل به خرید مسکن هم‌اکنون در بازار تهران از ماه‌ها قبل شکل گرفته است که البته میزان این اشتیاق طی ماه‌های اخیر با نوسانات شدیدی همراه بوده است. در همین ماه گذشته، نمودار ثبت معاملات مسکن در سامانه رهگیری -وابسته به وزارت بازرگانی- بعد از افت محسوس، خیز عجیبی پیدا کرد.
بخشی از تقاضای خرید مسکن در این روزها افزایش پیدا کرده از این جهت که دسته دوم تقاضا تصور می‌کنند با اجرای قانون یارانه‌ها، ملک گران می‌شود. بخش دیگر تقاضا -دسته سوم یا همان سوداگران و سرمایه‌داران- این روزها از بازار مسکن کناره‌گیری کرده‌اند به‌خاطر آنکه چشم‌انداز روشنی از آینده سرمایه‌گذاری در بازار املاک برای خودشان متصور نیستند.
در این میان تنها دسته اول است که ظاهرا به تغییر و تحولات اقتصاد، بی‌توجه است و نسبت به سرنوشت جدیدی که با اجرای قانون یارانه‌ها در بازار مسکن حاکم می‌شود، واکنشی نشان نداده است.
هم‌اکنون صاحب‌خانه‌هایی که برای نقل و انتقال، به دنبال مسکن هستند -همان دسته اول- به این دلیل به قانون یارانه‌ها بی‌توجه هستند که یک پشتوانه محکم سرمایه‌ای در اختیار دارند بنابراین اگر قیمت مسکن افزایش یابد، ملک کنونی این افراد نیز گران می‌شود و اگر قیمت‌ها ارزان شود، باز به همان نسبت از ارزش ملک تحت اختیار آنها کاسته خواهد شد. این گروه از تقاضا، رفتار کاملا مستقلی دارد و به محض آنکه ملک مورد علاقه خود را پیدا کند اقدام به تعویض یا خرید خواهد کرد.
روزی که شیپور یارانه‌ها دمیده شود
اکنون پیش‌بینی می‌شود وضعیت موجود در بازار مسکن و رفتار سه گروه متقاضی در این بازار، از روزی که شیپور قانون یارانه‌ها به صدا در بیاید، تغییر کند. در ماه‌های ابتدایی، افرادی که با هدف تغییر ملک، قصد خرید مسکن دارند، به تحولات بازار برخلاف حال حاضر، حساس می‌شوند و با دقت اقدام به جست‌وجو خواهند کرد. صاحب‌خانه‌های متقاضی تغییر مسکن، به این دلیل احتیاط خواهند کرد که می‌خواهند ارزش ملک کنونی‌شان در جریان تبدیل -فروش و سپس خرید- حفظ شود و بهترین استفاده مالی را در این تبدیل نصیب خود کنند.
اما افرادی که می‌خواهند برای بار اول صاحب‌خانه شوند، تا مادامی‌که علائم اطمینان‌بخش از بازار مسکن به آنها نرسد، در حاشیه بیرونی بازار منتظر خواهند بود. این گروه که تا قبل از اجرای قانون یارانه‌ها نیز با احتیاط و توجه به نوسان قیمت‌ها، برای خرید مسکن اقدام می‌کردند در زمان اجرای قانون، از بازار خارج خواهند شد. هر چند این احتمال وجود دارد که این گروه از تقاضا، همچنان برای جست‌وجو و اطلاع لحظه‌ای از قیمت‌ها، در بازار مسکن فعال باشد، اما حداقل تا یکی دو فصل، قصد قطعی برای خرید نخواهد داشت.
در مورد دسته سوم از تقاضا در بازار مسکن، نیز پیش‌بینی می‌شود، وضعیت دسته دوم، اما با شدت بیشتر برقرار شود. سرمایه‌گذارانی که با هدف خرید مسکن و فروش آن در آینده به قیمت بیشتر، در بازار املاک حضور دارند، در زمان اجرای قانون هدفمندی، از هرگونه سرمایه‌گذاری ملکی خودداری کامل خواهند کرد. این گروه از آنجا که برای خرید ملک و آپارتمان فقط و فقط به سود، فکر می‌کند، اجرای قانون یارانه‌ها را عاملی برای تغییر شدید نرخ سود حاصل از خرید و فروش مسکن، می‌داند.
به این ترتیب، انتظار می‌رود در حداقل دو فصل اول از سال یارانه‌ها -۶ ماهه اول اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها- موج معکوس تقاضا در بازار مسکن شکل بگیرد در این دوره فرصت خوبی برای حاضران در بازار تقاضا فراهم خواهد بود تا در آرامش نسبی قیمت، بتوانند خرید کنند.
در این میان، توصیه به نخریدن مسکن، با توجه به خصوصیت تقاضاهای موجود در بازار مسکن، در بهترین حالت ممکن است تصمیم آگاهانه افراد برای ایستادن پشت در بازار و رویت تحولاتی که احتمالا با اجرای قانون اتفاق می‌افتد را تشدید کند.
با این پیش‌بینی، به نظر می‌رسد در بدترین حالت ممکن، قیمت مسکن تا یک‌سال آینده دستخوش تغییر چندانی نخواهد شد.
ارسال نظر