پنج چالش بانکی در مسیر انبوه‌سازی
دنیای اقتصاد- انبوه‌سازان برای پیگیری توصیه‌های اخیر رییس‌جمهور به بانکها بابت «جدیت بیشتر در رفع دغدغه مسکن»، به پنج چالش عمده در مسیر پرداخت تسهیلات ساخت اشاره کرده‌اند که مهم‌ترین آن عدم اختصاص ۲۰ درصد منابع بانکی به بخش مسکن و در مقابل، تمایل بانکها به عقود مشارکتی - تسهیلات با سود بالا - با انبوه‌سازان است. سازنده‌ها خواستار برخورد یکسان بانکها با مسکن‌مهر و سایر ساخت‌وسازها هستند و پیشنهاد کاهش نرخ سود و افزایش طول بازپرداخت را مطرح کرده‌اند. انبوه‌سازان: بانکها فقط به مسکن‌مهر وام می‌دهند
پنج چالش بانکی در مسیر انبوه‌سازی
گلایه از مسیر اختصاصی برای تسهیلات ساخت مسکن
دو درخواست سازنده‌ها از بانک‌مرکزی: نرخ سود را کاهش و طول بازپرداخت را افزایش دهید
راه دریافت تسهیلات با نرخ سود ۳۰ درصد باز است
گروه مسکن- لیلا درخشان: توصیه‌های رییس شورای عالی مسکن به بانکها بابت «جدیت بیشتر در رفع دغدغه صاحب‌خانه شدن مردم»، باعث شده انبوه‌سازان برای اطلاع مسوولان، از پنج چالش‌عمده‌ای که در راه اخذ تسهیلات ساخت مسکن وجود دارد، پرده بردارند.
رییس‌جمهور در جلسه اخیر شورای عالی مسکن نظام بانکی را خطاب قرار داد و گفت «بانکها در ساخت مسکن نقش بسزایی دارند.» اما آن‌طور که انبوه‌سازان می‌گویند در حال حاضر بانک‌های دولتی فقط یک مسیر اختصاصی برای تزریق «وام ارزان» به مسکن‌مهر ایجاد کرده‌اند و نوع تعاملی که با سایر ساخت‌وسازهای مورد نیاز دهک‌های متوسط و بالای درآمدی دارند، راه جذب تسهیلات را «نیمه‌مسدود» گذاشته است. امسال بانکها باید یک پنجم از منابع در اختیار را به‌صورت عقود مبادله‌ای- نرخ سود زیر ۱۵ درصد- به بخش ساخت‌وساز اختصاص دهند، اما طبق گفته انبوه‌سازان این تسهیلات فقط در قالب عقود مشارکتی با نرخ سود ۲۵ تا ۳۰ درصد به آنها پیشنهاد می‌شود.
انبوه‌سازان این رفتار بانکها را نتیجه نحوه نگارش بسته سیاستی بانک مرکزی می‌دانند که اوایل امسال ابلاغ شد و در آن، به بانکها «اختیار» داده شد ۲۰ درصد از تسهیلات را در بین بخش ساختمان توزیع کنند.
علاوه بر نرخ سود و تمایل به عقد قرارداد مشارکتی، چالش دیگری در نحوه پرداخت وام ساخت وجود دارد که به زمان‌بر بودن فاصله درخواست وام تا واریز آن به حساب انبوه‌ساز مربوط می‌شود. این زمان گاهی تا ۶ ماه طول می‌کشد که در مقابل نرخ طبیعی که یک هفته است، برای انبوه‌سازان صرف نمی‌کند.
همچنین انتظار بانکها در مشارکت در سود انبوه‌سازان و خودداری آنها در قرارداد از سهم‌بردن از ضرر احتمالی پروژه، نقد دیگری است که به رفتار نظام بانکی برمی‌گردد.
چالش پنجم تحقیقاتی است که بانک برای تایید صلاحیت انبوه‌ساز انجام می‌دهد: اعضای هیات مدیره شرکت نباید چک برگشتی داشته باشند و شرکت ساختمانی نیز باید بنیه مالی قوی داشته باشد! انبوه‌سازان در این‌باره می‌گویند اگر بنیه مالی ما قوی باشد، دیگر نیازی به ورود به راه پر پیچ و خم دریافت تسهیلات نداریم.
انبوه‌سازان برای تحقق خواسته رییس‌جمهور برای پایان دادن به دغدغه مسکن در کشور، درخواست پیگیری مشکلات و چالش‌های پیش‌روی جذب تسهیلات ساخت مسکن را دارند و در عین حال پیشنهاد کرده‌اند در شرایط کنونی که رکود مسکن هنوز تمام نشده، بانکها نسبت به تعدیل نرخ سود تسهیلات و طولانی کردن بازپرداخت اقساط وام اقدام کنند.
به گزارش دنیای اقتصاد در شرایطی که اخیرا محمود احمدی نژاد خارج شدن مسکن از فهرست دغدغه‌های مردم را با همکاری بانکها در این زمینه مرتبط دانست، اما نظر سنجی
دنیای اقتصاد از کارشناسان مسکن و انبوه‌سازان حاکی از آن است که مشکلات پیچیده بوروکراسی از یک طرف و سود بالای تسهیلات بانکی تا سقف حداکثر ۳۰ درصد باعث شده‌است که رغبت انبوه‌سازان برای دریافت تسهیلات به شدت کاهش پیدا کند. این در حالی است که برخی از انبوه‌سازان که از دریافت وام مستاصل شده‌اند از طریق وام بنگاه های زودبازده وارد عمل شده‌اند و اقدام به دریافت وام کم‌بهره کرده‌اند که نتیجه آن ظاهرا مطلوب بوده است.
بانکها مشتاق همکاری اند!
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره به دنیای اقتصاد گفت :اگر چه بانکها در قالب عقود مشارکتی به شدت مشتاقند که با انبوه‌سازان در امر تولید مسکن همکاری کنند، اما سود بالایی که برای وام‌های کلان مسکن در نظر می‌گیرند از یک طرف و جرایم دیرکرد از طرف دیگر باعث می‌شود که انگیزه انبوه‌سازان برای اخذ تسهیلات گسترده بانکی به شدت کاهش پیدا کند.
به گفته ایرج رهبر در شرایط حاضر، بانکها بابت ۶ ماه تاخیر در بازپرداخت تسهیلات ۶ درصد جریمه در نظر می‌گیرند و برای ۶ ماهه بعدی نیز ۲درصد جریمه دیرکرد اضافه می‌شود این در شرایطی است که با توجه به رکودی که در بخش مسکن وجود دارد اعمال جریمه دیرکرد کاملا غیر منطقی است. به گفته وی در زمان رونق مسکن به دلیل اینکه انبوه‌سازان می‌توانستند با اتکا به روش‌های متعدد فروش ملک علی‌الخصوص
پیش فروش مسکن ملک خود را به بازار عرضه کنند در نتیجه همین امر باعث می‌شد که در موعد مقرر قادر شوند که وام خود را تسویه کنند و متحمل جریمه دیرکرد نشوند، اما چنین رویه‌ای در حال حاضر وجود ندارد و رکود مسکن، رونق پیش فروش را کاهش داده است و در هر صورت این فرمول باعث می‌شود که رغبت انبوه‌سازان برای دریافت وام کاهش پیدا کند.
با انبوه‌ساز مثل کشاورز رفتار کنید
وی گفت :دولت باید رفتاری که در واگذاری تسهیلات به کشاورزان در نظر گرفته است برای انبوه‌سازان در نظر بگیرد و همچنان که اگر خشکسالی و سایر مسائل غیر قابل پیش بینی مانع از بازپرداخت به موقع تسهیلات کشاورزی می‌شود. جریمه‌ای برای آنها در نظر گرفته نمی‌شود به همین نسبت نیز باید شرایط رکودی و سایر مسائل در حوزه مسکن و ساخت‌وساز را در واگذاری وام دخیل کند تا انبوه‌سازان نیز برای دریافت تسهیلات اقدام کنند.
رییس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور اظهار داشت: بانکها با توجه به سپرده‌های جاری و پس‌اندازی که نزد خود دارند به راحتی می‌توانند نرخ سود تسهیلات بانکی را کاهش دهند و از این طریق به رونق مسکن کمک کنند.
۶ ماه زمان برای دریافت وام؟
اما در این بین، دکتر بیت الله ستاریان، کارشناس برجسته مسکن نیز به دنیای اقتصاد گفت: اساسا نقش بانکها در رونق دادن به حوزه مسکن غیرقابل انکار است و در اینکه اشتیاق بانکها برای همکاری با انبوه‌سازان زیاد است شکی نیست، اما یکسری مقررات و قوانین محدود باعث شده تا در این زمینه وقفه ایجاد شود. براین اساس، بارزترین مشکل انبوه‌سازان با سیستم بانکی به پیچ و خم‌های بوروکراسی برمی‌گردد به طوری که مراحل مختلف ارزیابی پروژه ،حل مشکلات مربوط به زمین ،استعلام از شهرداری و.. آنقدر زمانبراست که انبوه‌سازان عطای دریافت وام را به لقای آن می‌بخشند.
ستاریان خاطرنشان ساخت: بوروکراسی پیچیده بانک باعث می‌شود تا برای دریافت یک وام عملا در حدود ۶ ماه زمان از دست رود و این به معنای آن است که سیستم بانکی ما به هیچ وجه فعال نیست. اما کافی است تا روند بانکی کشورمان از لحاظ پرداخت تسهیلات را باکشورهای پیشرفته مقایسه کنیم تا این ضعف مشخص‌تر شود. براین اساس کشورهای اروپایی حداکثر بازه زمانی که برای پرداخت وام مسکن در نظر می‌گیرند یک هفته است.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: برای تولید ۱۰۰ واحد آپارتمان نوساز در شمال شهر تهران به ۷ میلیارد تومان تسهیلات بانکی نیاز است، چرا که هر واحد ۷۰ میلیون وام می‌خواهد و اگر نرخ سود این وام را حداقل سالانه ۲۲ درصد محاسبه کنیم سالانه یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان نرخ سود بانکی آن می‌شود.
وی تصریح کرد: هر بار شاهد آن هستیم که بسته‌های متعددی در خصوص شیوه پرداخت تسهیلات تنظیم می‌شود که این بسته‌ها به جای اینکه کار را تسهیل کنند بیشتر مانع ایجاد می‌کنند.
چگونه انبوه‌ساز از وام محروم می‌شود؟
عضو هیات علمی‌دانشگاه تهران تاکید کرد: یکسری مقررات دست و پاگیر باعث شده است که بدون دلیل منطقی انبوه‌سازان از دریافت وام محروم شوند. به عنوان مثال بانک براساس ضوابط خود به هیچ وجه به شرکت‌هایی که یکی از اعضای هیات مدیره آن چک برگشتی داشته باشد وام نمی‌دهد این درحالی است که ممکن است علت برگشت خوردن چک دعاوی حقوقی باشد و لزوما به معنای بدحسابی نیست.
به باور این عضو هیات علمی‌دانشگاه، بانک باید از بنیه مالی شرکت‌های خصوصی مطمئن شود تا اقدام به واگذاری وام کند، اما این منطق اصلا درست نیست و بانک باید بیش از هر چیز به کمک شرکت‌هایی که نیاز مالی دارند بیاید.
ستاریان تاکید کرد :از یک طرف مشکل مسکن به صورت یک دغدغه اصلی پیش روی دولت است، اما از طرف دیگر به هیچ‌و‌جه سیستم بانکی با مجموعه تولیدکنندگان مسکن همراه نیست. در واقع مجموعه سیستم بانکی و متولیان باید بدانند که حمایت از انبوه‌سازان در قالب اعطای تسهیلات بانکی در نهایت به معنی حمایت از مردم در امر خانه دار شدن است، چرا که به هر حال انبوه‌ساز مجددا سود حاصل از ساخت‌وساز را وارد چرخه تولید مسکن می‌کند.
نادیده گرفتن رکود در اعمال جریمه دیرکرد
این استاد دانشگاه اذعان داشت :دولت باید دیدگاهش را در خصوص پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان منعطف کند به عنوان مثال، اعمال جرایم دیرکرد بازپرداخت وام با توجه به دوران رکود نادرست است.این در حالی است که در کشورهای اروپایی وقتی بانکها ببینند که پروژه‌ای در بازپرداخت تسهیلات به مشکل برخورد کرده است برسر پروژه حاضر می‌شوند و حتی ممکن است با تزریق دوباره وام سبب تسریع در تکمیل ساخت آن پروژه شوند، اما نحوه برخورد بانک‌های ما با انبوه‌سازان پلیسی است و این پروسه باید مورد آسیب شناسی قرار گیرد، ودر غیر این صورت تاکید کلامی رییس جمهور برای همراهی سیستم بانکی با مجموعه مسکن کافی نخواهد بود.
خواب سرمایه بهتر از دریافت وام است
مهندس یوسف نادعلی، بازرس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور همسو با اظهارات کارشناسان ضمن صحه گذاشتن بر سیستم پیچیده بوروکراسی بانکها در پرداخت تسهیلات اذعان داشت: سیستم بانکها در پرداخت تسهیلات به حدی پیچیده است که همین امر باعث شده که شخصا ترجیح دهم که پروژه ۱۱ طبقه‌ای که در استان قم دارم متحمل خواب سرمایه شود، اما برای دریافت وام به بانک مراجعه نکنم.
وی اذعان داشت : سرمایه پروژه مذکور بالغ بر ۴ الی ۵ میلیارد تومان است، اما ترجیح می‌دهیم که این میزان سرمایه به خواب برود ولی با سیستم بانکی درگیر نشویم. علاوه براین سود بالای تسهیلات بانکی باعث شده است که اخذ وام برای ساخت مسکن به صرفه نباشد که این مهم به شدت برای پروسه تولید مسکن مضر است. نادعلی تاکید کرد: در واقع با اینکه گفته می‌شود سود تسهیلات بانکی برای بخش مسکن در حدود ۲۴ درصد است، اما با محاسبه سود کارمزد و هزینه‌های کارشناسی این رقم به ۳۰ درصد افزایش پیدا می‌کند که تزریق آن به پروژه از نظر اقتصادی به‌صرفه نیست. این تولید کننده مسکن تصریح کرد: بنده به عنوان نماینده یک صنف تاکید می‌کنم که سیستم بانکی به هیچ وجه با تولیدکنندگان مسکن همراه نیست. به عنوان مثال بانک در حالی اقدام به عقد قرارداد عقود مشارکتی در زمینه ارائه تسهیلات مسکن با انبوه‌سازان می‌کند که فقط در سود آن مشارکت می‌کند، اما منطق حکم می‌کند که در ضرر نیز با سازنده شریک شود.
دریافت وام مسکن از طریق بنگاه‌های زود بازده!
اما در این بین مجتبی بیگدلی ،نایب رییس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور به دنیای اقتصاد گفت :تسهیلاتی که بانکها به عنوان تسهیلات ساخت به تولیدکنندگان مسکن اعطا می‌کند آنقدر سودش بالا است که با اصل مبلغ وام برابری می‌کند و همین امر باعث می‌شود که دریافت تسهیلات به صرفه نباشد.
وی افزود: متاسفانه سیستم بوروکراسی اداری در کشور ما از لحاظ پیچیدگی مقام اول را در دنیا دارند و بانکها نیز از این قاعده مستثنی نیستند و این امر باعث شده است که ضربه جبران‌ناپذیری به پروسه تولید مسکن وارد شود این در شرایطی است که این فرآیند با اصل آن چیزی که مد نظر شخص ریاست‌جمهوری است در تضاد است. وی تصریح کرد: نرخ بالای تسهیلات مسکن باعث شد تا یکی از انبوه‌سازان از طریق بنگاه‌های زود بازده اقدام به دریافت تسهیلات کند.براین اساس برای ساخت ۲۰۰ واحد در استان قم از طریق این وام حدود ۲ میلیارد تومان وام با سود ۱۴درصد دریافت کرد که نتیجه آن تولید ۲۰۰ واحد بود که به مردم واگذارشد. بدین ترتیب هر واحد ۹۰ متری با قیمت ۵۰ میلیون تومان با وام ۱۰ میلیونی به متقاضیان واگذارشد و بدیهی است که پایین بودن نرخ سود تسهیلات مسکن و ارائه آن بدون پیچیدگی‌های بوروکراسی به شدت انبوه‌سازان را به تولید مسکن ترغیب خواهد کرد.
ارسال نظر