«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند
اجاره بهای مسکن در مسیر بازگشت
«دنیای‌اقتصاد» گزارش می‌دهد: بازار اجاره‌نشینی آرام شد
اجاره‌بهای مسکن در مسیر بازگشت
عضو کارگروه ساماندهی املاک از کاهش حداقل ۸ درصدی نرخ اجاره در تهران خبر می‌دهد
تعدیل نرخ در بنگاه‌های مسکن احساس می‌شود، اما سبد اجاره‌بها همچنان به رهن متمایل است
گروه مسکن- مهدیس فرقانی: روند روبه رشد نرخ اجاره مسکن در شهر تهران که از اوایل تابستان امسال شروع و در نیمه‌فصل به اوج خود رسیده بود، هم‌اکنون مسیر بازگشت به نقطه آرامش را در پیش گرفته است.
طی نیمه اول امسال اجاره‌بهای آپارتمان مسکونی به گفته مشاوران املاک و مستاجران حدود 20 درصد و به روایت مرکز آمار و بانک مرکزی از 5 تا 10 درصد افزایش یافت، اما تازه‌ترین اطلاعات از معاملات واحدهای اجاره‌ای حکایت از توقف این روند و کاهش اجاره‌بها دارد.
یک عضو کارگروه ساماندهی املاک و مستغلات در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: از نیمه تابستان تاکنون کارگروه به‌صورت هفتگی نوسان اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران را تجزیه و تحلیل می‌کند که نتایج این بررسی‌ها نشان می‌دهد طی سه هفته اخیر -از هفته پایانی شهریور تا نیمه مهرماه- در مناطق جنوبی و مرکزی پایتخت نرخ‌ها حدود ۱۲ درصد و در مناطق شمالی شهر حدود ۵ درصد کاهش پیدا کرده است.
محمدرضا اعوانی افزود: هم‌اکنون در کل شهر تهران براساس قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک برای اجاره‌نامه تنظیم می‌شود، افزایش اجاره‌بها تقریبا متوقف شده است.
گفته‌های این مقام مسوول درباره بازار مسکن را مشاوران املاک نیز تایید می‌کنند.
فایل‌های آپارتمان اجاره‌ای در بنگاه‌های مسکن نشان می‌دهد عمده مالکان چند واحدی که در تابستان با پیشنهاد نرخ بالا انتظار عقد قرارداد با مستاجر را داشتند، اخیرا قیمت اجاره را 10درصد پایین آورده‌اند.
مشاوران املاک درباره رفتار جدید مالکان واحدهای اجاره‌ای می‌گویند اخیرا افرادی که بیش از ۳ واحد مسکونی برای اجاره دارند بیشتر از سایر موجران تمایل به کاهش نرخ دارند تا از این طریق در فصلی که نقل و انتقال به شدت کاهش پیدا کرده، بتوانند برای ملک خود مستاجر جذب کنند.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، در شهر تهران طی تابستان امسال کمترین افزایش نرخ اجاره در نیمه شمالی شهر اتفاق افتاد به‌طوری‌که مناطقی از غرب و مرکز و جنوب تهران با بیشترین افزایش اجاره‌بها روبه‌رو شد.
در حال حاضر نیز در نوار شمالی تهران حجم معاملات اجاره با کاهش نسبت به فصل قبل، به لحاظ ارزش روند ثابتی را طی می‌کند. این در حالی است که این روزها مستاجران در غرب و شرق تهران که عمده واحدهای اجاره‌ای در این مناطق متراژ کوچک و متناسب برای زوج‌های جوان است، کاهش نرخ را بیشتر از سایر مناطق احساس می‌کنند.
سبد اجاره‌بها همچنان خالی از رهن
طی ماه‌های اخیر آنچه به التهاب در بازار اجاره مسکن دامن زد و به لحاظ روانی افزایش نرخ‌ها را در بین مستاجران القا کرد، تغییر سبد رهن‌واجاره توسط مالکان بود.
صاحبان واحدهای اجاره‌ای در سال جاری مبالغی که به عنوان رهن -پول پیش- دریافت می‌کنند را کاهش داده یا حذف کرده‌اند و به جای آن به سمت دریافت اجاره‌بهای ماهانه پیش‌رفته‌اند.در حال حاضر عمده کاهش نرخ اجاره، در مبالغی که به‌صورت ماهانه از مستاجر دریافت می‌شود، رخ داده است و رهن آپارتمان‌ها به‌صورت محسوس تعدیل نشده است.
فعالان بنگاه‌های مسکن در مناطق مختلف تهران تصریح می‌کنند، تعدیل نرخ اجاره اتفاق افتاده، اما میزان آن در برخی محله‌ها محسوس و چشمگیر و در برخی دیگر نامحسوس گزارش شده است.
برنامه‌های کارگروه برای بازار اجاره
محمدرضا اعوانی مدیر سابق سامانه رهگیری معاملات مسکن در وزارت بازرگانی و عضو فعلی کارگروه ساماندهی املاک، با بیان اینکه هم‌اکنون در کارگروه برنامه‌هایی برای تنظیم بازار اجاره مسکن در حال بررسی است، به دنیای‌اقتصاد گفت: پیشتر پیشنهادهایی برای معافیت مالکان این واحدها از مالیات اجاره مطرح شده بود و در تازه‌ترین بررسی‌ها، قرار است شهرداری‌ها در بخش‌هایی از شهر تهران موظف شوند ساختمان‌هایی مسکونی با خاصیت اجاره‌داری احداث کنند. این ساختمان‌ها در بافت‌های فرسوده باید ساخته شود تا علاوه بر کمک به نوسازی این بافت‌ها، در جهت عرضه بیشتر واحدهای اجاره‌ای نیز اقدام شود.
اعوانی در این باره تصریح کرد: طرح ساخت خانه‌های اجاره‌ای با حمایت شهرداری هنوز نهایی نشده، اما تاکنون نظر اعضای کارگروه نسبت به تصویب چنین طرحی مثبت بوده است.
در حالی‌که بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی در تابستان سال جاری با اعلام نرخ‌های سنگین از سوی موجران روبه‌رو شد، بسیاری از مستاجران ساکن در تهران با مشکلات جدی مواجه شدند، به‌طوری که رشد اجاره بها موجب عدم ترقی اغلب مستاجران در بازار مسکن شد.
از سوی دیگر، اکثر مالکان با بهانه کاهش نرخ سودهی سپرده گذاری‌های بانکی به دریافت اجاره ماهانه روی آوردند و رهن کامل را از بازار، تقریبا حذف کردند که همین مساله به عنوان یکی از مشکلات اصلی مستاجران محسوب می‌شد.از سوی دیگر با افزایش نرخ اجاره واحدهای مسکونی طی 3 ماه گذشته برخی از افراد بر این باور هستند که در بین تمام واحدها فقط واحدهای نقلی یا متراژ متوسط امکان رشد میزان اجاره بها را داشته‌اند و در مقابل اجاره واحدهای متراژ بزرگ به دلیل اینکه همیشه از نرخ سنگین اجاره بهره‌مند هستند دیگر دلیلی بر افزایش آن وجود ندارد.
افزایش نرخ اجاره برای ۸۰ درصد واحدها
امیری یکی از بنگاهداران واقع در منطقه الهیه درباره این مساله گفت: در تابستان علاوه بر واحدهای متراژ کوچک، واحدهای متراژ بزرگ هم در این منطقه دستخوش افزایش قیمت شده‌اند، به طوری که حدود 80 درصد از واحدهای متراژ بزرگ با 10 تا 15 درصد افزایش در اجاره بها مواجه شده‌اند.
وی در ادامه افزود: تنها آن دسته از مالکانی که واحدهایشان چند سال ساخت (قدیمی‌ساز) است، نرخ‌های اجاره را ثابت نگه داشته‌اند یا از طرف دیگر مستاجر و موجر با یکدیگر به توافق رسیده‌اند و همان نرخ سال قبل را مجدد تمدید کردند.این مشاور املاک درباره متقاضیان این دسته از واحدهای مسکونی خاطرنشان کرد: بیشتر مستاجرانی که به اجاره چنین واحدهایی روی می‌آورند از لحاظ درآمدی هیچ مشکلی ندارند و بر همین اساس نرخ اجاره این واحدها را بالا نمی‌دانند، زیرا تجربه نشان داده که برخی از مستاجران تنها یک پنجم درآمد ماهیانه خود را صرف چنین مبالغ اجاره واحد خود می‌کنند، نتیجه وضعیت مالی این دسته از افراد بیانگر این مساله است که آنها از اجاره واحدهای متراژ بزرگ با نرخ‌های بالا هراسی ندارند.
پسرفت مستاجران لوکس‌نشین
مهرداد یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه فرمانیه در رابطه با وضعیت اجاره بها واحدهای متراژ بزرگ اظهار کرد: نرخ اجاره واحدهای متراژ بزرگ در زمان مشابه نسبت به سال گذشته ۱۰ درصد رشد داشته است؛ به طوری که رهن یک واحد مسکونی اگر در سال قبل ۱۲۰ میلیون تومان بود در حال حاضر ۱۳۰ میلیون تومان پیشنهاد می‌شود.از سوی دیگر این مشاور املاک اضافه کرد: بسیاری از مستاجران که همیشه واحدهای لوکس را برای اجاره انتخاب می‌کردند دچار تنزل شده‌اند، به طوری که نزدیک به ۸۰ درصد از متقاضیان مجبور شده اند به علت ناتوانی مالی به واحدهای کوچکتر روانه شوند یا مجدد قرارداد خود را تمدید می‌کنند.
وی همچنین تصریح کرد: اگرچه مبلغ رهن این دسته از واحدها بسیار سنگین و از نظر بسیاری به عنوان یک سرمایه محسوب می‌شود، اما مالکان به نرخ سوددهی بانک‌ها راضی نیستند و پرداخت رهن کامل را به دریافت رهن و اجاره ماهانه تبدیل کرده‌اند؛ چراکه آنها معتقد هستند بازار مسکن سود بیشتری در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها را فراهم می‌کند.
بحران درآمد دامنگیر مستاجران متراژ بزرگ
به گزارش دنیای‌اقتصاد رکود اقتصادی کشور باعث شده تا متقاضیان اجاره واحدهای متراژ بزرگ هم با ناتوانی مالی مواجه شوند. بنگاهداری در رابطه با این موضوع عنوان کرد: معمولا مشاوران املاک، مستاجران این دسته از واحدها را اغلب افرادی با درآمدهای کافی می‌دانند، اما مساله‌ای که وجود دارد این است که اکثر افراد از وضعیت فعلی اقتصادی تعریف و تمجید نمی‌کنند و ضعف آن را دلیلی بر کاهش میزان درآمد می‌دانند، پس با این حساب درآمد افرادی که به اجاره واحدهای لوکس می‌پردازند تحت تاثیر وضعیت اقتصادی قرار گرفته است.
علیزاده اظهار کرد: تنها مستاجرانی که واحدهای نقلی یا متوسط اجاره می‌کنند با مشکل روبه‌رو نیستند، بلکه هر فردی متناسب با میزان درآمد خود مشکلات خاص خود را دارد.
اکنون برخی از مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف تهران در این باره به دنیای‌اقتصاد اظهار کردند: مستاجرانی که همچنان در بازار باقی مانده‌اند و به دنبال اجاره واحد مورد نظر هستند، نرخ‌های پیشنهادی بالای اجاره را قبول ندارند، چراکه آنها عقیده دارند فصل تابستان به اتمام رسیده و وضعیت بازار فعلی مانند وضعیت بازار تابستان رونق ندارد که مالکان به این خاطر بتوانند واحدهای خود را به نرخ‌های دلخواه به بازار عرضه کنند.اما در همین حال با گذشت 13 روز از مهر ماه و با به پایان رسیدن فصل اجاره (سه ماه تابستان)، خبرها از سوی بازار مسکن حاکی از کاهش نرخ اجاره واحدهای مسکونی عرضه شده در اغلب مناطق تهران است.
افت ۱۵ درصدی نرخ اجاره
یکی از فعالان بازار مسکن در محدوده خیابان عباس‌آباد درباره وضعیت فعلی بازار اجاره در این منطقه گفت: در حال حاضر آن دسته از مالکانی که موفق نشده اند تا به امروز واحد خود را به دست مستاجر بسپارند پافشاری زیادی دارند تا به بنگاهداران اظهار کنند که نرخ‌های اجاره نسبت به تابستان تغییر کرد. در این باره خبر رسیده نرخ اجاره طی دو هفته اخیر نزدیک به 15 درصد کاهش یافته است که این اتفاق فرصتی را برای مالکان واحدهای اجاره ای فراهم کرده تا بتوانند آن را به دست مستاجر بسپارند.بابک در ادامه افزود: علت پافشاری مالکان در رابطه با افت میزان اجاره بها این است که ملک خود را ارزنده می‌دانند و تاکید دارند واحد خود را متفاوت با نرخ ملک مشابه که در تابستان به اجاره رفته، قیمت‌گذاری کنند.همچنین وی درباره تعداد واحدهای اجاره داده شده طی سه ماه اخیر تصریح کرد: حدود 85 درصد از کل واحدهایی که برای اجاره سپرده شده بودند از بازار خارج شده و فقط 15 درصد از واحدها بدون مستاجر باقی مانده است.
عدم استقبال از واحدهای استیجاری سعادت‌آباد
سیاوش یکی از بنگاهداران واقع در غرب تهران از سایه رکود در بازار اجاره طی تابستان گذشته خبر داد و گفت: نرخ اجاره واحدهای مسکونی در این محدوده به اندازه‌ای افزایش یافت که تنها برخی مستاجران با افزایش مبلغی بر نرخ اجاره، قرارداد خود را با موجر تمدید کردند و عده بیشتری که توانایی پرداخت مبالغ اجاره سنگین را نداشتند، جابه‌جا شدند، به‌طوری که تنها 30 درصد از فایل‌های مربوط به واحدهای اجاره سپرده شده، به دست مستاجر داده شده و 70 درصد واحدهای باقی مانده همچنان با نرخ‌های پیشنهادی که در تابستان اعلام شده بود در بازار باقی مانده‌اند.این مشاور املاک عنوان کرد: به علت اینکه اکثر واحدهای استیجاری با عدم استقبال روبه‌رو شده‌اند، اجاره بها بدون هیچ کاهشی همچنان در بازار خودنمایی می‌کند و مالکان به اعتراض مستاجران از اینکه فصل تابستان به اتمام رسیده، اما همچنان نرخ اجاره بالا است و هیچ اعتنایی نمی‌کنند و به کار خود ادامه می‌دهند.
نرخ واحدهای طبقات فوقانی
در همین راستا مشاور املاکی دیگری در حوالی تهران نو به دنیای‌اقتصاد گفت: بازار اجاره واحدهای مسکونی دیگر از رونق زمان تابستان برخوردار نیست و به همین دلیل نرخ اجاره واحدهای عرضه شده در بازار به میزان 10 درصد افت داشته است و همچنین در فصل تابستان فقط از 40 درصد واحدهای موجود در بازار استقبال شد و مابقی واحدهایی که همچنان در بازار اجاره باقی مانده‌اند از معایبی مانند بالا بودن طبقه بدون آسانسور یا بالا بودن اجاره بها، برخوردار هستند، اما از سوی دیگر بود و نبود پارکینگ برای مستاجران زیاد اهمیت ندارد.
محمدرضا اعوانی عضو کارگروه ساماندهی املاک- عکس: آکو سالمی
ارسال نظر