فرصت «طلایی» در «ارز» برای قیمت مسکن

طرح سناریو‌های «رکود‌ مجدد» و «تداوم وضعیت موجود» برای معاملات مسکن

نظر کارشناسان اقتصاد مسکن درباره رابطه قیمت طلا با ملک

احتمال افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز در صورت تداوم افزایش نرخ ارز فرید قدیری- لیلا درخشان

درباره نحوه اثرگذاری التهابات اخیر در بازار ارز و طلا بر بازار مسکن که کارشناسان اقتصادی آن را حتمی می‌دانند، دو سناریو قابل پیش‌بینی است.

در سناریوی اول، «رکود مجدد» به بازار مسکن سرازیر خواهد شد که این اتفاق ناشی از اشتیاق سرمایه‌گذاری در خریدهای ارزی و همچنین سکه و طلا ممکن است رخ دهد که تحت تاثیر آن، خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن کاهش می‌یابد. اما در سناریوی دوم که احتمال اجرای آن از اولی بیشتر است، روند معاملات ملکی با همین وضعیت -رونق نسبی در حجم و آرامش قیمت‌ها- ادامه دارد، به گونه‌ای که قیمت‌های کنونی در بازار طلا و ارز تحریکی برای مسکن محسوب نخواهد شد. این سناریو از آنجایی پررنگ‌تر است که هم‌اکنون بازار مسکن پر از تقاضای مصرفی شده است.نوسانات خیره‌کننده قیمت در بازار ارز و طلا که در فاصله کمتر از دو هفته بازار مبادلات این دو کالا را تحت تاثیر قرار داده، در صورتی که ادامه‌دار باشد می‌تواند تبعاتی را متوجه یکی دیگر از مهمترین بازارهای اقتصادی کشور کند.در بازار مسکن این روزها از چگونگی اثرگذاری قیمت ارز و طلا در ارزش معاملات ملکی صحبت می‌شود به‌طوری‌که برخی فعالان بازار مسکن این اثرگذاری را حتمی می‌دانند، اما شکل تاثیر‌پذیری را نمی‌توانند پیش‌بینی کنند.

اوضاع کنونی مسکن از یک‌سو و تجربه دوره‌هایی که در آن قیمت طلا افزایش یافته از سوی‌ دیگر، پیش‌بینی درباره نحوه تحت‌الشعاع قرار گرفتن بازار مسکن از نوسانات اخیر را پیچیده کرده است، بخصوص آنکه هم‌اکنون بخش وسیعی از بازارهای اقتصادی که «طلا»، «ارز» و «مسکن» جزو آنها محسوب می‌شود با رویداد بزرگ دیگری به نام قانون هدفمندکردن یارانه‌ها روبه‌رو شده که اگرچه این رویارویی حالت اجرایی به خود نگرفته، اما پیش‌نشانگرهای این رویداد از هم‌اکنون در این بازارها خودنمایی می‌کند. درباره رابطه‌ای که می‌تواند به زودی بین بازار ارز و طلا با بازار مسکن برقرار شود، دو سناریو از سوی کارشناسان مطرح حوزه اقتصاد مسکن، طرح شده است.

سناریوی اول

در سناریوی اول که «رکود ‌مجدد» نام دارد از جذابیت بازار مسکن به‌خاطر مهاجرت سرمایه‌ها به بازارهای پرسود طلا و ارز، کاسته خواهد شد و نتیجه آن می‌شود که روند روبه رشد معاملات ملکی که از اوایل امسال شروع و طی ماه‌های اخیر به اوج رسیده بود به تدریج تغییر مسیر خواهد داد. چنانچه این سناریو اتفاق بیفتد افت خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن می‌تواند بلافاصله روی قیمت مسکن تاثیر بگذارد و نرخ‌ها را کاهش دهد.

اما احتمال تحقق این سناریو شاید زیاد جدی نباشد، به این علت که در حال حاضر بازار مسکن به‌صورت تقریبا خالص از خرید‌های مصرفی پوشیده شده است.

سناریوی دوم

گروهی دیگر از کارشناسان با رد سناریوی اول، پیش‌بینی می‌کنند اوضاع کنونی بازار مسکن تداوم داشته باشد و عملا روند معاملات ملک از ناحیه نوسانات نرخ ارز و طلا آسیب - چه مثبت و چه منفی- نبیند.در این سناریو که «تداوم وضعیت موجود» نام دارد، کاهش دوباره قیمت مسکن منتفی خواهد بود و در بهترین حالت، ثبات ارزش معاملات ملکی اتفاق می‌افتد.

محمود جهانی کارشناس اقتصاد مسکن و مدیر کل سابق دفتر اقتصادی وزارت مسکن در تحلیلی درباره آثار نوسانات قیمت ارز و طلا در بازار مسکن، به دنیای‌اقتصاد گفت: هم‌اکنون به دلیل آنکه انگیزه‌های سوداگری در بازار مسکن وجود ندارد و نقدینگی مازاد نیز در این بازار نیست، لذا تحریک تقاضای مسکن قابل طرح نیست و نمی‌تواند اتفاق بیفتد. در بخش مسکن بحث‌های بورس‌بازی نیز از بین رفته است، بنابراین چنانچه خریداران طلا و ارز افزایش پیدا کنند، لزوما نباید خریداران ملک مسکونی کاهش یابد. رابطه تاریخی طلا و مسکن برای اوضاع کنونی بازار املاک مسدود شده است.‌

جهانی درباره اوضاع کنونی بازار طلا و ارز نیز چنین گفت: قیمت عرضه طلا و ارز تاحدودی به‌صورت مصنوعی پایین نگه داشته شده است و اگر مسوولان برای کنترل این دو بازار بخواهند وارد عمل شوند باید نرخ‌ها تا حدی بالا رود تا به نقطه تعادل برسد. در بازار طلا تحت تاثیر دخالت‌های سال‌های اخیر قیمت‌ها واقعی نیست. در سال‌های قبل هر زمان که قیمت طلا شروع به افزایش می‌کرد، دولت با عرضه آن به بازار، مانع از رسیدن ارزش طلا به نقطه تعادل شد. جهانی تصریح کرد: نوسانات قیمت طلا بیشتر از آنکه تحت تاثیر شاخص‌های بازار طلا باشد، از بازار ارز تبعیت می‌کند. در بازار ارز نیز برای رسیدن به قیمت واقعی، باید نرخ‌ها اجازه افزایش داشته باشد.

این کارشناس مسکن در ادامه با اشاره به اینکه در هیچ‌کدام از بازارهای طلا و ارز و حتی بازار مسکن، نوسان اخیر قیمت ناشی از سوداگری و بورس‌بازی نبوده، تاکید کرد: پایین‌نگه داشتن قیمت ارز کار را به جایی رسانده که باید حالا اجازه رسیدن به نقطه تعادل برایش فراهم شود.وی درباره اوضاع آتی در بازار مسکن نیز پیش‌بینی کرد در حال حاضر زمینه خاصی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد، اما چنانچه فشار هزینه‌ای به بازار تحمیل شود، در کوتاه مدت قیمت افزایش خواهد یافت.

وی رشد صدور پروانه‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر را نشانه‌ای از تصور سازنده‌ها بابت احتمال فشار هزینه‌ای در آینده دانست.

ارز هزینه ساخت را تهدید می‌کند؟

به گزارش دنیای‌اقتصاد، بنابر اظهارنظر فعالان بازار، پاره‌ای از عوامل مختلف نظیر اعتراض اخیر صنف طلافروشان به اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده و افزایش جهانی قیمت طلا و همچنین افزایش قیمت ارز در بازارهای داخلی به دلیل جو روانی ناشی از اجرای تحریم باعث شده این دوکالای مرجع در روزهای اخیر صعود قیمتی را تجربه کنند. اما بیم تاثیرپذیری بازار مسکن از این اتفاقات هشدارهای کارشناسان حوزه مسکن را به دنبال داشته است. به طوری که این عده تاکید می‌کنند جهت‌گیری سرمایه‌ها به سمت بازار طلا و ارز باعث می‌شود که عملا تقاضاهای سوداگری در بازار مسکن کاهش پیدا کند که این امر در کوتاه‌مدت سبب تشدید رکود در بازار مسکن می‌شود، این در حالی است که با توجه به افزایش تورم کالاهای وارداتی در صورت تداوم افزایش نرخ ارز در دراز مدت شاهد افزایش هزینه ساخت‌وساز خواهیم بود.

در این زمینه کمال اطهاری به دنیای‌اقتصاد گفت: نوسانات مکرر نرخ طلا و ارز اثر مستقیم بر روی بخش مسکن دارد که شاخص‌ترین آن جلب سرمایه‌های خارجی و تشدید رکود مسکن است.

تشدید رکود ساخت‌وساز حتمی است؟

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کالاهای غیرمنقول زمانی در جذب سرمایه موفق هستند که در نرخ طلا و ارز ثبات نسبی حاکم باشد، اظهار کرد: نوسانات بازار سکه و ارز تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن به لحاظ ارزش دارایی خواهد داشت و با در نظر گرفتن اینکه ۴۰ درصد از معاملاتی که در بخش مسکن انجام می‌شود با هدف سرمایه‌گذاری بلندمدت و با قصد خرید سرمایه‌ای است، بنابراین بالارفتن نرخ ارز باعث تشدید رکود در بخش مسکن می‌شود. چرا که مسیر صعودی که نرخ ارز و سکه به لحاظ افزایش قیمت در پیش گرفته است، باعث کاهش ارزش دارایی‌های عرصه مسکن می‌شود و همین امر سبب کوچ سرمایه‌ها از بخش مسکن به طرف بازار ارز وسکه می‌شود که این فرآیند در نهایت باعث تعمیق رکود در حوزه مسکن خواهد شد.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن حدود ۱۰ درصد از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن متکی به خرید مصالح‌ساختمانی وارداتی است که این رویه در مورد ساختمان‌های بلند مرتبه در قالب برج به حدود ۳۰ الی ۴۰ درصد هم می‌رسد و بنابراین با درنظرگرفتن این مساله ارتباط بین افزایش ارز و افزایش قیمت ساخت و احتمال تشدید رکود ساخت‌وساز کاملا منطقی است.

افزایش نرخ فناوری‌های نوین ساختمانی وارداتی

اما دکتر بابک حاجیان، کارشناس مسکن نیز در این باره به دنیای اقتصاد گفت: از آنجا که بازار طلا و ارز ارتباط مستقیمی با حوزه مسکن ندارد و این بخش عمدتا از منابع خارجی بی‌نیاز است از این رو نمی‌توان ارتباط معناداری بین این دو مقوله به لحاظ تحرک قیمت‌ها جست‌وجو کرد، این در حالی است که تاثیر مستقیم تغییرات قیمتی در بازار ارز در بخش فن‌آوری‌های نوین ساختمانی وارداتی کاملا قابل پیش‌بینی خواهد بود و با توجه به اینکه با افزایش قیمت ارز قیمت تمام شده واردات این نوع از کالاهای ساختمانی افزایش پیدا می‌کند، متعاقب آن نیز قیمت املاکی که با مولفه‌های فناوری‌های وارداتی ساخته شود، خود به خود افزایش پیدا خواهد کرد.

وی تاکید کرد: البته باید در نظر داشت که اساسا ایجاد جو روانی ناشی از افزایش قیمت‌ها در بازار کالاهای اساسی برروی سایر کالاها تاثیر گذار خواهد بود و در نهایت باعث می‌شود که بیم افزایش قیمت‌ها، تقاضا را به سمت سایر کالاها افزایش دهد و در بخش مسکن با توجه به اینکه متناسب با تقاضا عرضه وجود ندارد، احتمال افزایش قیمت مسکن وجود خواهد داشت.

فرو رفتن معاملات در لاک رکود

همزمان دکتر بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس برجسته مسکن نیز اعتقاد دارد که نوسانات نرخ ارز و سکه در نهایت باعث می‌شود که کلیه معاملات و معادلات به صورت وسیع به رکود منجرشود که این مساله در بازار مسکن نیز اثر گذار خواهد بود که نتیجه آن ایجاد مشکل در امر معاملات مسکن خواهد بود. به باور این کارشناس مسکن، خروج ارز از کشور و حاکمیت رکود در معاملات مسکن باعث خواهد شد که در بخش مسکن خود به خود تغییراتی حاصل شود؛ به طوری که احتمال تغییر قیمت‌ها در این بازار زیاد است.

وی اظهار داشت: از دیگر سو با در نظر گرفتن اینکه مواد اولیه برخی از کارخانه‌های ساختمانی وابسته به واردات است، افزایش نرخ ارز و سکه ممکن است باعث ایجاد مشکل در بخش تامین مواد اولیه ساخت‌وساز شود که این امر نقش موثری در برگشت رکود در امر مسکن خواهد داشت.

عضو هیات علمی دانشگاه تهران عنوان کرد: براساس آخرین تحقیقات صورت گرفته، وابستگی هزینه‌های ساخت به نرخ ارز در هر مترمربع ۲۰ دلار است که همین امر موید آن است که اساسا نوسانات نرخ ارز به طور مستقیم نمی‌تواند سبب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شود، اما قطعا بر حوزه معاملات تجاری این حوزه اثرگذار خواهد بود.

در همین حال مهدی تقوی، کارشناس پولی و بانکی نیز براین باور است که نوسانات ناگهانی در بازار طلا و ارز نشان دهنده یک نوع آشفتگی اقتصادی است که به تبع آن امکان تسری این آشفتگی به سایر بازارها از جمله بازار مسکن زیاد است.به گفته تقوی صعود قیمت طلا و ارز از یک طرف و اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها به صورت توام احتمال افزایش تورم را بالا می‌برد که به دنبال آن شاهد تغییر قدرت خرید کالاهای مختلف از جمله مسکن خواهیم بود.