هشدار به طرفین معاملات ملکی: ماده ۷ مبایعه‌نامه را جدی بگیرید
نمونه‌ای عجیب از مبایعه‌نامه ملکی
در این مبایعه‌نامه، سن فروشنده «یک‌ماهه» است! در حالیکه طبق شناسنامه، وی ۵۵ سال سن دارد گروه مسکن- فرید قدیری: برخی بنگاه‌های مسکن به‌رغم آنکه پروانه کسب دارند و در سامانه رهگیری معاملات املاک عضو هستند، اما در چارچوبی که اتحادیه مشاوران املاک و وزارت بازرگانی برای آنها تعیین کرده حرکت نمی‌کنند که این بیراهه رفتن بنگاه‌ها در مواردی سهوی و ناشی از بی‌دقتی و در یک مورد، عمدی ارزیابی می‌شود.
عمده گلایه‌ای که طرفین معاملات ملکی -خریدار و فروشنده- بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و تسویه حساب با بنگاه‌های مسکن، درباره مشاوران املاک مطرح می‌کنند به مبلغی مربوط می‌شود که تحت عنوان «حق‌کمیسیون» یا «حق‌دلالی» از آنها گرفته می‌شود.
تعرفه‌ای که کمیسیون هیات عالی نظارت بر فعالیت بنگاه‌های مسکن در وزارت بازرگانی برای حق‌دلالی تعیین کرده حداکثر معادل یک درصد ارزش معامله است که خریدار و فروشنده ملک باید هرکدامشان این رقم را به‌صورت جداگانه پس از تنظیم و امضای مبایعه‌نامه پرداخت کنند.
این در حالی است که بنگاه‌های املاک معمولا علاقه‌ای به دریافت حق‌کمیسیون یک‌درصدی ندارند و بعضا برحسب میزان رضایت طرفین از انجام معامله، از آنها اجرت می‌گیرند به این معنی که خوشحالی خریدار و فروشنده در میزان حق‌کمیسیون موثر است. در این حالت، مبلغ تعیین‌شده اغلب بیش‌از یک درصد خواهد بود.
کشف دو شیوه دریافت حق‌کمیسیون بیشتر
این گروه از بنگاه‌های مسکن دو شیوه رایج برای دورزدن تعرفه کمیسیون نظارت برای خودشان تعریف کرده‌اند. در شیوه اول، مشاور املاک قبل از هرگونه اقدام، مبلغ قابل توجهی -بعضا ۲ درصد- را به متقاضی خرید اعلام می‌کند و در صورت اعلام رضایت، عملیات مشاوره و خانه‌یابی را آغاز می‌کند. مشاور برای پیشنهاد خود، شرط جست‌وجوی سریع و خانه‌ای متناسب با بودجه خریدار را مطرح می‌کند که این موضوع از آنجا که برای متقاضی خرید مسکن جذاب است، بلافاصله موافقت خود را با مبلغ سنگین حق‌کمیسیون اعلام می‌کند.
اما در شیوه دوم، بنگاه‌های املاکی از راه قانون وارد می‌شوند. ماده ۷ از قرارداد ۸ ماده‌ای مبایعه‌نامه به حق کمیسیون مربوط می‌شود که در آن آمده است: حق‌الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت برعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد باید مبلغی از متعاملین وصول گردد.
در این ماده، مشاور املاک باید مبلغ را براساس تعرفه، محاسبه و در مبایعه‌نامه آن را قید کند. اما معمولا در غالب قراردادهایی که به امضای طرفین می‌رسد، جای مبلغ در ماده ۷، خالی گذاشته می‌شود که چون خریدار و فروشنده آن را امضا کرده‌اند، این به معنی رضایت آنها محسوب می‌شود و در این حالت، مشاور املاک هر مبلغی را که به‌صورت شفاهی اعلام کند، طرفین مجبور به قبول آن هستند. همچنین از آنجا که بنگاه‌های مسکن این حق‌کمیسیون را بدون آنکه در قرارداد ثبت کنند، دریافت می‌کنند امکان پیگیری از سوی متعاملین از طریق بازرسی اتحادیه مشاوران املاک سخت می‌شود چون مدرکی برای دریافت سلیقه‌ای حق‌کمیسیون وجود ندارد.
به این ترتیب به خریداران مسکن توصیه می‌شود، قبل از امضای مبایعه‌نامه که نشانه تایید آنها از عملکرد بنگاه مسکن محسوب می‌شود، به ماده ۷ قرارداد توجه کنند و مشاور املاکی را مجبور به تعیین مبلغ دستمزد و نوشتن آن در این ماده کنند.
مدرکی از بی‌دقتی در تنظیم مبایعه‌نامه
«مبایعه‌نامه» مهم‌ترین سندی است که برای اثبات اولیه انجام معامله ملکی، در بنگاه مسکن برای خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود. هر چند اخیرا واکنش‌هایی از سوی سردفتران به وجاهت قانونی مبایعه‌نامه وارد شده و این موضوع مطرح شده که مبایعه‌نامه صرفا قرارداد عادی و نه حقوقی است که در صورت وقوع اختلاف بین خریدار و فروشنده، این قرارداد قابلیت دفاع در مراجع حقوقی را ندارد. حتی پیشنهادی در لایحه برنامه پنجم آمده است که در صورت تصویب، پرونده مبایعه‌نامه در بازار مسکن بسته می‌شود و بنگاه‌ها از تنظیم چنین قراردادی منع خواهند شد.
اما آنچه که هم‌اکنون در بازار مسکن رواج دارد، استناد طرفین معامله به مبایعه‌نامه است. اما اگر قرار باشد مدرکی که تحت عنوان مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود، دقتی بر روی آن وجود نداشته باشد و مشخصات و هویت خریدار یا فروشنده به اشتباه در آن ثبت شود، در این صورت، پایه‌های اختلافات ملکی از لحظه تنظیم قراردادهای مبایعه‌نامه، کار گذاشته می‌شود. یک نمونه از تنظیم بدون دقت مبایعه‌نامه، در قراردادی که تصویر آن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، به خوبی قابل مشاهده است.
در این مبایعه‌نامه تاریخ تولد فروشنده ۴/۴/۱۳۸۹ قید شده در حالیکه در شناسنامه فرد فروشنده، سن تولد سال ۱۳۳۴ نوشته شده است. به این ترتیب فرد ۵۵ ساله‌ای که مالک آپارتمان فروشی نوساز به ارزش ۶۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به خریدار بوده، در این مبایعه‌نامه که در تاریخ ۷/۵/۸۹ تنظیم شده، فقط یک ماه سن داشته است!
ارسال نظر