گروه مسکن- مهدیس فرقانی: تعابیری که تابستان سال گذشته مشاوران املاک برای تشریح بازار اجاره به‌کار می‌بردند «رفاه نسبی مستاجران» در بازار بود که به‌واسطه جست‌وجو‌هایی که اجاره‌نشین‌های تهران برای واحدهای بزرگ‌تر از قبل و حرکت به سمت مناطق بالاتر، انجام می‌دادند، این تعبیر مطرح شده بود، اما هم‌اکنون به اعتقاد مشاوران، مستاجران فقط «مبلغ اجاره» را معیار انتخاب قرار داده‌اند که این ناشی از رویگردانی بازار از سمت اجاره‌نشین‌های پایتخت است.

مقایسه نرخ‌هایی که پارسال همین موقع مالکان واحدهای اجاره‌ای در تهران پیشنهاد می‌کردند با نرخ‌های کنونی، حاکی است در حال حاضر اجاره‌بها در تهران به‌طور متوسط ۳۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده که این نرخ در مناطق شمالی شهر بالای ۵۰ درصد و در جنوب کمتر از ۱۰ درصد است.
مقایسه بازار کنونی اجاره مسکن با سال گذشته همچنین تغییرات در سبد رهن و اجاره را به خوبی نشان می‌دهد. طی این مدت نه‌تنها نرخ‌های اجاره ماهانه به‌صورت مطلق در همه جای شهر تهران افزایش پیدا کرده، بلکه در مناطق شمالی شهر، میزان مبلغ رهن نیز رشد کرده است، اما در سایر مناطق، هم‌اکنون برتری اجاره ماهانه نسبت به رهن در سبد اجاره‌بها کاملا رویت می‌شود.
تفاوت شاخصی که بین بازار اجاره سال گذشته با امسال وجود دارد بالانس اجاره‌بها به سمت اجاره ماهانه است.
خبرنگار دنیای‌اقتصاد برای بررسی تغییراتی که در بازار اجاره امسال با پارسال به‌وجود آمده، به سراغ گزارش‌هایی که پارسال همین موقع در ستون نبض‌بازار منتشر کرده بود، رفته و آنچه را بنگاه‌داران در بیان شرایط آن موقع مطرح کرده بودند به عنوان ملاک برای مقایسه در نظر گرفته است.
سال گذشته مشاوران املاک اعلام کرده بودند حرف آخر در تعیین رقم اجاره‌بها را مستاجر می‌گوید. تابستان ۸۸، رکود مسکن از یک‌سو و مبالغی که موجران به عنوان مبلغ رهن کامل دریافت می‌کردند، از سوی دیگر به اندازه کافی کفه ترازو را به سمت مستاجر تنظیم کرده بود.
آن موقع مالکان به دلیل آنکه توان بازپرداخت رهن کامل را برای تسویه حساب با مستاجر نداشتند، ترجیح می‌دادند با همان مستاجر اولی تمدید کنند، اما در حال حاضر رویه دریافت اندک پول پیش و اتکا به اجاره‌بهای ماهانه، قدرت چانه‌زنی مستاجر را کاهش داده است. به‌طوری‌که مالک عملا نگرانی از بابت جابه‌جایی مستاجر را ندارد.
بازار اجاره واحدهای مسکونی اگرچه از لحاظ رونق هرساله مشابه به یکدیگر است، اما از نظر میزان عرضه و تقاضا، نرخ اجاره، انتظار مستاجر و موجر از هم، متفاوت است.
بسیاری از مشاوران املاک عقیده دارند که هیچ‌گاه از میزان تقاضا در بازار مسکن کاسته نمی‌شود، زیرا در مقایسه با حجم مستاجرانی که صاحبخانه می‌شوند به دلایل دیگری از قبیل ازدواج، تحصیل، ماموریت‌های شغلی و غیره به میزان متقاضیان در بازار مجددا افزوده می‌شود.
انتظار مستاجران برآورده نشد
در سال گذشته مستاجران در برابر نرخ‌های اجاره که سنگین توصیف می‌شد، از دولت انتظار داشتند تا توجه خود را بیشتر معطوف این مساله کند و تدبیری برای کنترل اجاره بها بیندیشد تا معضل نرخ‌های اجاره برطرف شود، اما با شروع شدن فصل تابستان 1389 متقاضیان در بازار اجاره به این امر پی‌بردند که انتظارات شان نه تنها برآورده نشده، بلکه نرخ‌های اجاره کمر شکن شده است.
در همین حال بسیاری از مستاجران در حالی‌که از وعده‌های عملی نشدن دولت گله دارند، اظهار کردند: دولت مدت‌ها است که تمام توان خود را صرف مسائل دیگری از جمله مسکن مهر کرده است، در حالی‌که اینطور نباید باشد؛ چراکه بسیاری از افراد سودجو در بازار اجاره به علت عدم کنترل برای خود کاسبی به راه انداخته‌اند و قوانین نحوه تعیین نرخ اجاره را به دست فراموشی سپرده‌اند.
علاوه بر این هنگامی که مستاجران افزایش بی‌دلیل نرخ‌های اجاره را از مالکان جویا می‌شوند آنها عنوان می‌کنند که وضعیت اقتصادی خراب است و از طریق کسب‌وکار نمی‌توان از سود مورد نظر بهره‌مند شد، به همین خاطر اجاره بها را قسمتی از منبع درآمد خود تبدیل کرده‌اند.
پارسال تمدید قرارداد، امسال جابه‌جایی
از طرف دیگر سال قبل در بیشتر مناطق تهران مستاجران قراردادهای خود را به دلیل نرخ‌های پیشنهادی مناسب اجاره، تمدید کردند، اما در حال حاضر که فصل جابه‌جایی 3 ماه است آغاز شده اکثر مستاجران جابه‌جا شده‌اند یا در جست‌وجوی واحد دیگری هستند زیرا به گفته متقاضیان در بازار مسکن نرخ‌های پیشنهادی اجاره از سوی مالکان به اندازه‌ای افزایش یافته که پرداخت آن خارج از توان مالی است.
انتخاب واحد مسکونی بر اساس قدرت مالی
در حالی‌که مستاجران میزان اجاره بها در سال گذشته را سنگین ابراز می‌کردند، اما با این حال آنها می‌توانستند با کمی صرفه‌جویی از دیگر هزینه‌های زندگی واحدی که مد نظر دارند را اجاره کنند، اما اکنون رشد نجومی اجاره بها باعث شده تا متقاضیان خواسته خود را از بازار فراموش کنند و تنها بر حسب قدرت مالی خود واحدی را اجاره کنند که همین نوع انتخاب بر اساس نقدینگی هم برای اغلب مستاجران دشوار است.
طبق اظهارات اکثر موجران در سال‌های گذشته که هنوز وضعیت اقتصادی خراب نشده بود مبلغ دریافت شده از مستاجر به عنوان ودیعه در بازار کارآیی خوبی داشت، اما درحال حاضر به گفته موجران مبلغ رهن در بازار قابل استفاده نیست.