متولی قانونی تنظیم و ثبت معاملات املاک دفاتر اسناد رسمی هستند. نظر کارشناسی مرکز پژوهش‌های مجلس درباره صلاحیت مشاوران املاک در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت

مرجع نهایی تنظیم معاملات مسکن کجاست؟

بررسی جزئیات پیشنهاد «منع تنظیم اسناد ملکی در بنگاه‌های مسکن» در کمیسیون‌های مجلس

مرکز پژوهش‌های مجلس: متولی قانونی تنظیم و ثبت معاملات املاک دفاتر اسناد رسمی هستند

گروه مسکن- فرید قدیری: پیشنهاد تدوین نظام جدید برای تنظیم و ثبت معاملات ملک که از سوی قوه قضائیه به‌صورت ماده الحاقی در لایحه برنامه پنجم آمده، طی روزهای اخیر در مرکز پژوهش‌های مجلس مورد بررسی کارشناسی قرار گرفته و هم‌اکنون وارد کمیسیون قضایی شده است. به این ترتیب در آینده‌ای نزدیک مرجع نهایی تنظیم قراردادهای خرید و فروش مسکن با تصویب در مجلس مشخص می‌شود.

اما آنچه تصمیم‌گیری نهایی در این باره را دشوار کرده، نظر متفاوت مرکز پژوهش‌ها با محتوای پیشنهاد مطرح شده در لایحه است.

در پیشنهاد قوه قضائیه به‌رغم آنکه صلاحیت مشاوران املاک در حد واسطه‌گری تعیین شده و آنها از تنظیم و ثبت اسناد معاملات اموال غیر منقول منع شده‌اند، اما این اجازه به بنگاه‌های مسکن داده شده تا قراردادهایی با مضمون تعهد به معامله را تنظیم کنند.

این در حالی است که مرکز پژوهش‌های مجلس معتقد است مشاوران املاک چون فاقد تخصص حقوقی هستند بنابراین اعتماد به آنها برای تنظیم معاملات هیچ توجیه حقوقی ندارد.

مرکز پژوهش‌های مجلس که نظر کارشناسی خود درباره مرجع نهایی تنظیم معاملات مسکن را در اختیار دنیای‌اقتصاد قرار داده، در مقابل پیشنهاد مطرح شده در لایحه برنامه پنجم، تاکید دارد: باید در دفاتر اسناد رسمی ابتدا سامانه‌ای برای ثبت الکترونیکی معاملات راه‌اندازی شود و پس‌از آن با اعلام ممنوعیت مشاوران املاک از تنظیم قرارداد، عقد کلیه معاملات ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

مدیرکل حقوقی مرکز پژوهش‌های مجلس درباره سرنوشت پیشنهاد تغییر در نحوه تنظیم و ثبت معاملات مسکن به دنیای‌اقتصاد گفت: بعد از آنکه مرکز گزارش کارشناسی خود را تحویل مجلس داد، کمیسیون قضایی مجلس اقدام به بررسی کرده که بعد از اعلام نظر، موضوع در کمیسیون تلفیق و سپس در صحن علنی مطرح و درباره آن تصمیم‌گیری نهایی خواهد شد.

جلیل محبی افزود: مرکز پژوهش‌ها در این باره به این جمع‌بندی رسیده که صلاحیت دلال صرفا در حد واسطه‌گری برای انجام معاملات است و دلالان معاملات ملکی مجاز به تنظیم اسناد معاملات ملکی و تنظیم اسناد تعهد به هرگونه معامله نیستند.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، مجلس در حالی طی روزهای آینده درباره تعیین مسیر رسمی برای ثبت معاملات مسکن تصمیم‌گیری خواهد کرد که از هفته‌ها پیش -زمان مطرح شدن پیشنهاد‌ قوه قضائیه در لایحه برنامه پنجم (در بند ب-۲ ماده ۱)- بنگاه‌های مسکن رایزنی‌ها برای تداوم اعتبار قانونی مبایعه‌نامه‌ها را آغاز کرده‌اند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است مشاوران املاک طبق قانون هم وظیفه نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر و هم وظیفه تنظیم مبایعه‌نامه برای آنها را دارند.

در مقابل این اظهارنظر رییس اتحادیه، نایب‌رییس کانون سردفتران نیز معتقد است وظیفه تنظیم و ثبت معاملات مسکن برعهده دفاتر اسناد رسمی است.

در عین حال، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس درباره صلاحیت مشاوران املاک در برنامه پنجم که در قالب نظر کارشناسی منتشر شده و در بخش‌هایی از آن به اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک پاسخ‌ داده شده، به شرح زیر است:

علل توجیهی منع مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای راجع به معاملات اموال غیرمنقول

یکی از عللی که اشخاص معاملات راجع به اموال غیرمنقول را به نحو عادی انجام می‌دهند (علاوه بر مشکلات تنظیم معاملات به‌طور رسمی) عبارت از اعتماد کاذب آنها به اسناد- عادی تنظیمی به وسیله مشاوران املاک است. توضیح آنکه اغلب اشخاص در هنگام انجام معامله راجع به اموال غیرمنقول حاضر نیستند خود آنها قراردادشان را تنظیم کنند، بلکه برای اطمینان بیشتر از استحکام معامله، قرارداد خود را نزدیک مشاور املاک تنظیم می‌کنند و حتی قراردادی را که مشاور برای آنها تنظیم کرده است، امضا می‌کنند. این در حالی است که از نظر حقوقی قرارداد تنظیمی به وسیله مشاور املاک با قراردادی که خود طرفین آن را تنظیم می‌کنند، هیچ تفاوتی ندارد و مشاور املاک هم در خصوص استحکام معامله انجام گرفته و احراز هویت و مالکیت طرفین هیچ مسوولیتی ندارد؛ مگر آنکه سوءنیت او احراز شود. امری که در مورد هر شخص دیگری هم صادق است. لذا اعتماد اشخاص به مشاوران املاک برای تنظیم معاملات خود نزد آنها بی‌وجه است و هیچ توجیه حقوقی ندارد؛ الا اینکه مهر مشاور املاک در ذیل قرارداد در حد یک اماره بر اصالت این سند و انجام معامله بین امضاکنندگان آن است و احراز هویت طرفین، احراز مالکیت فروشنده، احراز عدم توقیف یا بازداشت مال غیرمنقول مورد معامله و... کلا از صلاحیت مشاور املاک خارج است. مضافا اینکه تنظیم این قراردادها به تخصص حقوقی نیاز دارد؛ در حالی که غالب مشاوران املاک فاقد چنین تخصصی هستند. این در حالی است که تمام موارد فوق‌الذکر در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی است.

البته این مطالب نافی نقش مشاوران املاک در تسهیل انجام معاملات راجع به اموال غیرمنقول نیست. توضیح آنکه مشاوران املاک از نظر حقوقی دلال محسوب و مشمول مقررات راجع به دلالی در قانون تجارت هستند. براساس ماده (۳۳۵) قانون تجارت «دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند». به این ترتیب مشاوران املاک صرفا باید نقش خود را که همانا دلالی موضوع قانون تجارت است، ایفا نمایند و منع آنان از تنظیم قراردادهای معاملات اموال غیرمنقول مانع ایفای نقش دلالی آنها نیست و این صنف می‌توانند با اندیشیدن راهکارهای مناسب نسبت به ایفای نقش واقعی خود اقدام کنند.

به این ترتیب با منع مشاوران املاک از تنظیم اسناد راجع به اموال معاملات غیرمنقول:

۱ - آنان نقش واقعی خود را که همانا انجام دلالی و پیدا کردن طرفین برای معاملات غیرمنقول است، پیدا می‌کنند و کار تنظیم و ثبت معامله را صرفا متولی قانونی این موضوع؛ یعنی دفاتر اسناد رسمی انجام خواهند داد و به این ترتیب راه سودجویی برخی دلالان که منجر به بدنام شدن صنف مشاوران املاک می‌شود نیز مسدود خواهد شد.

۲ - از آنجا که معمولا اشخاص در معاملات غیرمنقول با توجه به اهمیت این نوع معاملات و عدم تخصص در تنظیم قرارداد، خود مبادرت به تنظیم قرارداد نمی‌کنند و مشاوران املاک نیز از این امر ممنوع شده‌اند، لاجرم طرفین معامله برای تنظیم معاملات خود به دفاتر اسناد رسمی مراجعه خواهند کرد.

۳ - ماده راجع‌به منع مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای مربوط به معاملات غیرمنقول از زمانی لازم‌الاجرا خواهد بود که امکان ثبت آنی معاملات و پاسخ آنی به استعلامات ثبتی فراهم آمده باشد و از این جهت مردم جهت ثبت معاملات خود با هیچ مشکلی مواجه نخواهند بود.

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک در روزنامه‌ دنیای‌اقتصاد مورخ ۱۰/۳/۱۳۸۹ در انتقاد به ممنوعیت مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای راجع‌به معاملات غیرمنقول مواردی را مطرح کرده است که در بندهای آتی ضمن نقل هر یک از این نکات به نقد آن خواهیم پرداخت:

۱ - ایشان اظهار داشته‌اند: «این اقدام غیرقانونی است». در پاسخ به این اشکال باید گفت، مصوبه مجلس می‌تواند قوانین عادی سابق را نسخ کند و نمی‌توان آن را غیرقانونی دانست؛ زیرا برخلاف قانون اساسی نیست.

۲ - «انگیزه این قانون حذف بنگاه‌های مسکن و مختومه کردن پرونده کد رهگیری است». در پاسخ به این اشکال هم می‌توان گفت این مقرره به معنای حذف بنگاه‌های معاملات مسکن نیست، بلکه این دلالان به نقش اصلی خود که همان دلالی است، می‌پردازند و کار تنظیم و ثبت قرارداد را به متولی اصلی این کار؛ یعنی دفاتر اسناد رسمی واگذار می‌کنند. در حال حاضر مشاوران املاک برای دریافت اجرت عمل خود مجبورند به تنظیم قرارداد مبادرت ورزند؛ بدون اینکه واقعا چنین وظیفه‌ای داشته باشند. مشاوران املاک می‌توانند با اتخاذ راهکارهای مناسب به ایفای نقش حقیقی خود و دریافت اجرت عمل خود بپردازند بدون آن که مجبور به تنظیم قرارداد باشند. همچنین سامانه کد رهگیری هم منتفی نخواهد شد، بلکه با الکترونیکی شدن کلیه مراحل ثبت و الکترونیکی شدن پاسخ به استعلامات ثبتی، سامانه الکترونیکی بسیار کامل‌تر و مطمئن‌تر و دقیق‌تری ایجاد خواهد شد که در ایجاد این سامانه الکترونیکی ثبت معاملات می‌توان از زیرساخت‌هایی که برای سامانه کد رهگیری ایجاد شده است، استفاده نمود.

۳ - «با عنایت به تشریفات طولانی ثبت رسمی معاملات، تضمینی برای طرفین عقد که پیش از ثبت معامله و بدون تنظیم قرارداد عادی خود را پایبند به عقد بدانند وجود ندارد». در پاسخ به این اشکال هم می‌توان گفت ممنوعیت مشاوران املاک از تنظیم قرارداد پس از اجرایی شدن سامانه ثبت الکترونیکی معاملات در دفاتر اسناد رسمی خواهد بود و با الکترونیکی شدن مراحل ثبت، ثبت معاملات آنی خواهد شد و امکان انجام معامله در یک مرحله وجود خواهد داشت.

۴ - «در قانون انگلیس و آمریکا، دلالان معاملات اموال غیرمنقول اجازه تنظیم قرارداد را دارند». در پاسخ به این اشکال هم می‌توان گفت: اولا این کشورها با معضل ورود میلیونی پرونده به دستگاه قضایی مواجه نیستند. ثانیا در برخی از کشورهای دیگر دلالان اجازه تنظیم قرارداد را ندارند. ما در کشورمان با توجه به شرایط مشکلات خود باید به تدوین قانون بپردازیم و نمی‌توانیم در همه موارد از کشورهایی مانند آمریکا و انگلیس الگو بگیریم.

۵ - «متاسفانه برخی، دلالان را در بحث‌های تجارت سیاه و آنهایی که کالایی را به مبلغ اندک می‌خرند و به بهای گزاف می‌فروشند، تعبیر می‌کنند». به نظر ما تصویب این قانون راه هر نوع سوءاستفاده را به برخی دلالان سودجو می‌بندد و به این ترتیب چنین شبهاتی درخصوص این صنف خدوم قابل طرح نخواهد بود.

۶ - «در تنظیم این طرح منافع صنف سردفتران بر منافع صنف مشاوران ترجیح داده شده است». در پاسخ می‌توان گفت: «اولا این طرح منافع ویژه‌ای برای سردفتران ندارد؛ زیرا معاملات در هر حال باید در دفترخانه ثبت شوند تا معتبر شناخته شوند. ثانیا منافع مشاوران تضییع نشده، بلکه آنان باید با سازوکارهای مناسبی که در آیین‌نامه اجرایی طراحی خواهد شد، ضمن ایفای نقش واقعی خود می‌توانند اجرت عمل خود را نیز دریافت کنند و این مقررات به هیچ وجه به معنی حذف مشاوران املاک نیست.»

اگر رییس این اتحادیه نیز به وظایف قانونی خود توجه نمایند، احتمالا نیاز به فرافکنی و طرح ادعای نادرست نخواهد بود.

عکس: آکو سالمی