روند «تخلیه حباب» قیمت با تاخیر وارد بازار خانه‌های میلیاردی می‌شود
آپارتمان‌های لوکس در نوبت کاهش قیمت
چرا اغلب میلیاردرهای پایتخت مستاجرند؟
چرا اغلب میلیاردرهای پایتخت مستاجرند؟
گروه مسکن- سحر باباخانی: مشاوران املاک شمال تهران با بیان اینکه طی یک‌سال اخیر روند کاهش قیمت مسکن نتوانسته به بازار آپارتمان‌های لوکس و پنت‌هاوس‌ها نفوذ کند، پیش‌بینی می‌کنند با تغییر جهتی که مشتریان این نوع املاک خاص طی ماه‌های اخیر داده‌اند، تابستان امسال تخلیه حباب قیمت به «خانه‌های میلیاردی» سرایت کند. در حال حاضر صف تقاضای اجاره در بازار خانه‌های لوکس و پنت‌هاوس در مقایسه با صف خرید افزایش پیدا کرده است و متقاضیان ترجیح می‌دهند بعد از واقعی شدن قیمت، خرید کنند.
ارزش املاک مسکونی لوکس در تهران -متوسط یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان- به حدی است که می‌توان به جای خرید یکی از آنها، صاحب حداقل دو ساختمان ۵ واحدی شد.
بنگاه‌های مسکن در تعریف آپارتمان لوکس، متراژ بالای 300 متر مربع، تعداد پارکینگ زیاد، محیط اختصاصی ورزشی و تجهیزات داخلی واحد مسکونی را بیان می‌کنند.
در برخی از این نوع املاک، شیرآلات از جنس طلا وجود دارد که البته مشاوران املاک این مشخصات را به مشتری‌هایی که تلفنی پرسش می‌کنند، اعلام نمی‌کنند.برخی بنگاه‌های مسکن در مناطقی که ساختمان‌های لوکس در آنها زیاد است، عمده فعالیت بازاریابی‌شان را به این حوزه اختصاص داده‌اند. حق کمیسیون ثبت چنین معاملاتی برای مشاوران املاک ۵۰ برابر یک معامله معمولی در بازار مسکن است.
از سوی دیگر، مالکان چنین خانه‌هایی به دلیل ارزش بالای ملک و نقدینگی قابل توجهی که در جریان خرید و فروش آن رد و بدل می‌شود، بدون مشاوره بنگاه‌ها دست به فروش نمی‌زنند به همین خاطر بازار آپارتمان‌های لوکس در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها برای مشاوران املاک گرم‌تر است.
رهن ۱۰۰ میلیونی تا ...
به گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد، نرخ اجاره و رهن آپارتمان‌های لوکس تقریبا معادل ارزش خرید یک واحد مسکونی نوساز در محدوده غرب تهران است.
این نرخ‌ها -رهن کامل- بین ۱۰۰ میلیون تومان تا ۵۰۰ میلیون تومان در نوسان است و گاهی اوقات بسته به موقعیت ملک، این رقم به بالای یک میلیارد تومان هم می‌رسد. هم‌اکنون مالک یک آپارتمان ۸۰۰ متری در زعفرانیه حاضر است ملک خود را یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل دهد و این واحد مسکونی مجهز به ۴ خط آسانسور اختصاصی و سیستم‌های هوشمند دارای کنترل از راه دور خانه است.به گفته مشاوران املاکی که در حوزه خرید و فروش و رهن و اجاره خانه‌های لوکس فعالیت می‌کنند، نرخ اجاره این املاک طی یک‌سال گذشته با کاهش جزئی همراه بوده اما نرخ فروش آنها هیچ تغییری نکرده است.
سبقت صف اجاره از صف خرید در بازار خانه‌های میلیاردی نشانه‌ای از آمادگی این بازار برای کاهش قیمت است.
تقاضای میلیاردرها از بازار مسکن
با بررسی در بازار خانه‌های لوکس به این واقعیت می‌رسیم که در شرایطی که بسیاری از مردم برای ارتقای خانه استیجاری خود از 50 متر به 80 متر روزی 40 فایل فروش و اجاره را بررسی می‌کنند و دست آخر نیز به تمدید مهلت خانه قبلی خود راضی می‌شوند، گروهی از سرمایه‌داران یا به عبارتی میلیاردرهای تهران به دنبال خانه‌های لوکسی هستند که سالی 5/1 میلیارد تومان برای رهن آن هزینه می‌شود و متری 20 میلیون نیز باید برای خرید یک پنت هاوس لوکس مدرن کنار بگذارند.
بررسی‌های دنیای‌اقتصاد نشان می‌دهد که بر خلاف تصور موجود از بازار راکد خانه‌های فول امکانات و پر هزینه، بنگاهداران از اجاره این خانه‌ها در سال ۸۹ راضی هستند هرچند که خرید این ساختمان‌های گران قیمت همچنان در بهت بازار راکد مسکن سال گذشته قرار دارد.
به گفته اکثر مشاورین فعال در این حوزه، استقبال از آپارتمان‌های لوکس و فوق مدرن متراژ بالا از بازار پنت هاوس‌ها پررونق‌تر است؛ چراکه اکثر پنت هاوس‌ها از فضا و چشم انداز خوبی برخوردار هستند، ولی الزاما امکانات رفاهی ندارند. ولی بیشتر خانه‌ها و آپارتمان‌های مدرن با متراژهای پایین تر از پنت هاوس‌ها از امکانات رفاهی بیشتری برخوردارند.
خانه‌های لوکس، در واقع خانه‌هایی هستند که الزاما از دید بسیار عالی برخوردار نیستند و امکانات فضای یک پنت هاوس را ندارند، ولی از نظر متراژ و منطقه از شرایط خوبی برخوردارند و از برخی تکنولوژی‌های جدید ساختمان و مواد اولیه خوب و مصالح فوق استاندارد خارجی و وارداتی نیز بهره‌مند شده‌اند.برای مثال کنترل هوشمند سرمایش و گرمایش ساختمان، کنترل هوشمند مراجعین به خانه از طریق سیستم تلفن همراه، روف گاردن- فضای سبز روی بام- سان روف در قسمتی از ساختمان، تراس‌های بالای ۸۰ متر، آلاچیق با تمام امکانات رفاهی و... از جمله مشخصات این خانه‌ها و آپارتمان‌های لوکس است.به گزارش دنیای‌اقتصاد، اکثر متقاضیان این خانه‌ها، میلیاردر‌هایی هستند که به دنبال محیط دنج و به اصطلاح دربستی به دنبال خانه می‌گردند و از طرفی هم قصد خرید این خانه‌های گران قیمت را در وضعیت بلاتکلیفی بازار ندارند و ترجیح می‌دهند تا زمان مشخص شدن بازار، یک محیط آرام و با امکانات کامل را اجاره کنند و به این ترتیب ریسک کمتری در هزینه سرمایه‌های خود داشته باشند.
با وجود تمام این شرایط بنگاهداران معتقدند که فروش و اجاره آپارتمان‌های لوکس از پنت هاوس‌ها بهتر است، ولی با این وجود اوایل فصل تابستان و آغاز زمان جابه‌جایی‌ها، رونق قابل ملاحظه‌ای برای بازار اجاره خانه‌های فوق مدرن پیش‌بینی می‌شود.
افزایش مستاجران به نسبت مالکین
به گزارش دنیای‌اقتصاد، یکی از فعالان مرتبط با خرید و فروش و اجاره این املاک و ساختمان‌ها معتقد است که 30 درصد مراجعین فعلی با هدف سرمایه‌گذاری و 70 درصد متقاضیان نیز با هدف مصرف و استفاده از این ساختمان‌ها از اجاره و خرید آنها استقبال می‌کنند.وی بر این باور است که تا نرخ تراکم مناطق مختلف در سال 89 مشخص نشود، نرخ‌های جدید این خانه‌های خاص نیز مشخص و ثابت نخواهد شد، چون ارتفاع زیاد آپارتمان‌های لوکس در برج‌های مسکونی باعث شده نرخ تراکم ساخت در تعیین قیمت فروش این خانه‌ها تاثیر زیادی داشته باشد.
به گفته این بنگاهدار مسکن، از آنجایی‌که خرید خانه‌های متراژ بالا و لوکس از هزینه بالایی نیز برخوردار است، اکثر متقاضیان این خانه‌ها که جزو اقشار خاص جامعه محسوب می‌شوند تنها ۲۰ درصد خریداران و مراجعین بازار را تشکیل می‌دهند.
این گروه می‌توانند با هزینه 1 تا 2 میلیارد تومان صاحب4 تا 5 آپارتمان در مناطق خوب تهران شوند، ولی ترجیح می‌دهند تمامی این هزینه را در قبال یک ملک و ساختمان فول امکانات انجام دهند و به همین خاطر اکثرا مصرف‌کننده بوده و قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت را ندارند و این خانه‌ها در کنار سایر املاک و اموال تنها بخشی از امکانات رفاهی آنها خواهد بود.
این بنگاهدار همچنین اوایل تابستان را اوج رونق خرید و فروش و به‌خصوص رهن و اجاره بازار می‌داند، ولی تا آن زمان بازار اجاره از روند معقول‌تری برخوردار است.
این در حالی است که اکثر مالکین این خانه‌ها در خارج از کشور به سر می‌برند به همین منظور بیشترین هزینه‌های انجام شده در خانه‌ها مربوط به سیستم امنیتی و حفاظتی ساختمان است .
کنترل هوشمند اتوماتیک درب منزل و نصب دزدگیر در قسمت‌های مختلف منزل از جمله نکات مورد توجه برای خریداران و متقاضیان این ساختمان‌ها است.
پیش‌بینی تابستانی
به گزارش دنیای‌اقتصاد، به گفته یکی از مشاورین املاک در مناطق شمالی تهران، بازار اجاره تمامی املاک ارتباط چندانی به وضعیت اقتصادی ندارد و همیشه قابل پیگیری است و در حال حاضر نیز این بازار مخصوصا در املاک و آپارتمان‌های لوکس با رونق بیشتری همراه است، ولی با این وجود سال گذشته همزمان با نزدیک شدن به زمان انتخابات، خرید و فروش ساختمان‌های مدرن نیز با رونق چشمگیری مواجه شد و برخی از افراد تا زمان ثبات سیاسی و اقتصادی تصمیم به خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در این حوزه اتخاذ کردند، ولی بعد از برگزاری انتخابات، بازار خرید و فروش مجددا در بهت رکود سابق فرو رفت و بازار بنگاهداران املاک نیز به سمت اجاره سوق پیدا کرد.
وی همچنین اظهار امیدواری کرد که با شروع فصل تابستان به عنوان بهترین فصل جابه‌جایی، خرید و فروش خانه‌های لوکس و پنت هاوس‌ها با رونق 30 تا 40 درصدی مواجه شود.
نحوه تضمین امنیت بازار خانه‌های میلیاردی
نکته دیگری که این فعال مسکن بر آن تاکید کرد میزان اثرگذاری بازار پنت هاوس‌ها و خانه‌های لوکس در سایر معاملات است.
وی در توضیح این مطلب به دنیای‌اقتصاد گفت: از آنجایی‌که نقدینگی در حال تبادل در این املاک بسیار بالاست و با درصد بالایی از سایر معاملات املاک معمولی برابری می‌کند، این بازار بسیار حرفه‌ای، فنی و با وسواس بین برخی از بنگاهداران مناطق شمالی دنبال می‌شود و انحصار مبادلات این خانه‌ها در دست گروه خاصی از بنگاهداران قرار دارد، به‌طوری‌که ۹۰ درصد این خانه‌ها با در نظر گرفتن میزان بالای حق کمیسیون توسط بنگاهداران خرید و فروش یا رهن و اجاره می‌شوند که یکی از مهمترین دلایل این نوع معامله، امنیت در انجام این مبادلات میلیاردی است.
فرمول محاسبه حق کمیسیون در معاملات میلیاردی
به گزارش دنیای‌اقتصاد، نکته قابل توجه در قیمت‌گذاری خانه‌های لوکس و پنت هاوس‌ها نحوه محاسبه حق کمیسیون این ساختمان‌ها است.
به گفته یکی از بنگاهداران، در بسیاری از معاملات میلیاردی بیشترین درصد از خریداران املاک گرفته شده و برای خرید آپارتمان‌ها باید ابتدا هزینه کد رهگیری در ملک محاسبه و سپس قیمت ساختمان تعیین و اعلام شود.
در این میان یک بنگاهدار با بیان این مطلب که از قیمت‌های اتحادیه پیروی نمی‌کند، توضیح داد: چون این خانه‌ها و معاملات آنها مانند سایر املاک معمولی تهران نیست ما نیز از تعرفه‌ها پیروی نمی‌کنیم.
طبق اعلام این فعال بازار مسکن در اکثر معاملات پنت هاوس‌ها و خانه‌های لوکس یک درصد برای خریدار و 5/0 درصد برای فروشنده محاسبه می‌شود. برای مثال در معامله یک ملک با ارزش یک میلیارد و 400 هزار تومان نزدیک به 10 میلیون تومان باید از جانب خریدار و 6 میلیون تومان از جانب فروشنده حق کمیسیون پرداخت شود.
این در حالی است که حق کمیسیون یک واحد مسکونی با ارزش ۱۰۰ میلیون تومان حدود ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.
بازی با لغات در آگهی خانه‌های مدرن
به گزارش دنیای‌اقتصاد، بنگاهداران برای ترغیب بیشتر میلیاردرها برای مشارکت در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره، آگهی‌های خود را در قالب واژه‌ها و جملات جدیدی منتشر می‌کنند.
جملات و واژه‌هایی از قبیل: خانه‌ای بر فراز ابرها - ساختمانی برنده جایزه معماری - ملکی با تراس و باغ مشجر - سالن اسکواچ را در منزل تجربه کنید - دستگیره و شیرآلات طلا در منزل شما- 180 متر تراس با منظره 3 جانبه- خانه ای برای مشکل‌پسندان- در بیشتر آگهی‌ها دیده می‌شود.
رازداری بنگاهداران
در حال حاضر اکثر مشاورین و بنگاهداران فعال در حوزه خرید و فروش و اجاره پنت هاوس‌ها و خانه‌های لوکس از ارائه اطلاعات مربوط به قیمت‌ها و امکانات کامل این خانه‌ها امتناع می‌کنند و به نوعی حریم این بازار خاص را انحصاری می‌دانند و سعی در رازداری و عدم انتقال اطلاعات بکر این خانه‌ها دارند. مشاوران املاک معتقدند دانستن این اطلاعات تاثیر چندانی در تصمیم گیری و انتخاب خانه‌های افراد عامی ندارد و بهتر است مشخصات و ویژگی املاک لوکس فقط به خریداران موثر ارائه شود.
ارسال نظر