در گفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با مجری پروژه «تولید صنعتی ۸۰۰۰ واحد مسکونی در پرند» بررسی شد
جزییات ساخت مسکن ۲۵ میلیونی
صنعتی‌سازها در پرند شبانه‌روزی مشغول کارند تا قولی که به سه وزیر داده‌اند، به موقع محقق شود
سید حسن قلعه‌نوعی، نماینده ویژه دولت در پروژه صنعتی‌سازی مسکن: بخش اول ماموریت ما ساخت و تکمیل ۱۱۰۰ واحد تا مرداد ۸۹ است
فونداسیون بخشی از ۱۱۰۰ واحد در ۱۷ هکتار زمین ریخته شده است
عکس: نگار متین‌نیا
صنعتی‌سازها در پرند شبانه‌روزی مشغول کارند تا قولی که به سه وزیر داده‌اند، به موقع محقق شود
سید حسن قلعه‌نوعی، نماینده ویژه دولت در پروژه صنعتی‌سازی مسکن: بخش اول ماموریت ما ساخت و تکمیل ۱۱۰۰ واحد تا مرداد ۸۹ است
فونداسیون بخشی از ۱۱۰۰ واحد در ۱۷ هکتار زمین ریخته شده است فرید قدیری
بزرگ‌ترین پروژه صنعتی‌سازی مسکن به ظرفیت ۸ هزار واحد، ۲۰ روز پیش در شهر جدید پرند کلنگ‌زنی شد و طبق وعده دو وزیر، دو معاون وزیر و یک نماینده ویژه دولت باید فاز اول آن تا پایان مرداد ماه سال ۸۹ - در مدت ۸ ماه- تکمیل و تحویل ۱۱۰۰ نفر متقاضی مسکن مهر شود.
ناظران و مخاطبان وعده «ساخت ۱۱۰۰ واحد مسکونی ظرف ۸ ماه»، این طرح را رویایی و غیرقابل امکان توصیف می‌کنند، اما سید حسن قلعه‌نوعی نماینده ویژه دولت در این پروژه، با بیان اینکه کلید این واحدها باید در مرداد سال آینده تحویل شود، پروژه را «ماموریت ممکن» توصیف می‌کند. او می‌گوید تاکنون ساخت ۱۰۰۰ واحد در ۸ ماه، جز در کشور چین سابقه نداشته، اما به دلیل نیاز سالانه ایران به یک میلیون واحد جدید باید توان ساخت‌وساز در کشور با جهش بزرگی، ارتقا یابد.
قلعه‌نوعی عملیات شبانه‌روزی ۲۲ کارخانه تولید مسکن برای تحویل ۱۱۰۰ واحد در مرداد سال آینده را تمرین سخت صنعتی‌سازی برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با این روش، عنوان کرد.
متن گفت‌وگو با سید حسن قلعه‌نوعی مدیر عامل شرکت مپسا را در زیر بخوانید. «مپسا» وابسته به ایدرو، سازمان زیرمجموعه وزارت صنایع است.
شما مسوول مستقیم به نتیجه رساندن بزرگ‌ترین پروژه سریع‌سازی مسکن هستید که در مدت کوتاهی باید به بهره‌برداری برسد؛ ضمن اینکه دولت و مردم نیز برای بهره‌برداری آن لحظه شماری می‌کنند. چقدر برای این پروژه برنامه‌ریزی حرفه‌ای کرده‌اید؟
ما در حد خودمان برنامه‌ریزی انجام داده‌ایم و به بخش خصوصی و شرکت‌هایی که آمادگی دارند به روش نوین ساختمان بسازند فراخوان دادیم و آنها را به کمک دعوت کردیم. الان حدود ۳۲ شرکت اعلام آمادگی کرده‌اند و از این تعداد، با ۲۲ شرکت برای پروژه ۱۱۰۰ واحدی پرند تفاهم کرده‌ایم که هر کدام از آنها مسوول ساخت ۴۰ تا ۶۰ واحد مسکونی شده‌اند.
وظیفه اصلی شرکت مپسا به عنوان مجموعه دولتی این است که حمایت همه جانبه از این ۲۲ شرکت و کارخانه به عمل آورد تا نیازهای طبیعی آنها همچون تهیه و آماده‌سازی زمین‌های ۹۹ ساله، مجوزهای قانونی برای شروع به ساخت، تسهیلات بانکی و تامین آورده نقدی را فراهم کند. ما در واقع محور این کار قرار گرفتیم تا کمک کنیم حلقه‌های ساخت مسکن مهر برای صنعتی‌سازها به‌صورت هماهنگ و بدون فوت وقت کنار هم قرار بگیرد. به سرمایه‌گذاری که فناوری نوین ساخت را وارد کرده کمک کنیم بتواند دستگاه‌ها و خط تولید را با معافیت گمرکی وارد کشور کند و شرایط به نوعی برایش فراهم شود که تولید صنعتی مسکن را ظرف مدت کوتاهی به ثمر برساند.
به این پروژه خوش‌بین هستید؟
فعلا در این ۲۰ روزی که از فعالیت کارخانه‌های تولید مسکن در پرند می‌گذرد، هماهنگی‌ها و اقدامات خوب بوده است و ما نقض وعده‌ها و کارهایی را که باید پیمانکاران برای این پروژه انجام دهند، هنوز مشاهده نکرده‌ایم، اما میزان خوش‌بینی من یا سایر همکاران به میزان حس مسوولیت تک‌تک زیرمجموعه‌های پروژه برمی‌گردد. آنچه این پروژه را از سایر پروژه‌های مسکن مهر که هم‌اکنون توسط سنتی‌سازها در حال اجرا است، متمایز کرده همین بحث تولید کارخانه‌ای است. ما با ۲۲ کارخانه و سازنده‌های طرف قراردادشان اتمام حجت کرده‌ایم و از آنها تعهد گرفته‌ایم که در مدت وعده داده شده واحدها را تحویل دهند، اما این وسط یک نکته نباید نادیده گرفته شود و آن همکاری دستگاه‌ها است. الان طبق برنامه زمان‌بندی در برخی از این کارخانه‌ها تولید قطعات پیش‌ساخته شروع شده، پس باید زمین‌های ۹۹ ساله در پرند نیز همزمان با این تولید به سمت آماده‌سازی پیش برود. از سوی دیگر، باید تسهیلات بانکی نیز سر موعد پرداخت آماده باشد. از طرف دیگر نمی‌شود صدور یک پروانه ساختمانی ۶ ماه زمان ببرد در حالی که کل پروژه باید ظرف ۸ ماه اجرا و به بهره‌برداری برسد.پس اگر سرعت حلقه‌های مختلف هماهنگ نباشد کار مشکل می‌شود. وظیفه اصلی مپسا در این پروژه مدیریت فرآیند برای هماهنگ کردن همین حلقه‌ها است.
برمبنای چه محاسباتی بازه زمانی ۸ ماهه را برای تحویل ۱۱۰۰ واحد مسکونی در نظر گرفتید؟
فرصت زیاد با شرایط تولید صنعتی مسکن سازگار نیست. اگر ما سیستم را تحت فشار قرار ندهیم ورزیده نمی‌شود. اگر ما ظرف زمانی بزرگ تعریف می‌کردیم که اسمش «تمرین سخت» نبود. ما در فاز بعدی پروژه‌های ۲۰۰ تا ۳۰۰ واحدی برای پیمانکاران تعریف می‌کنیم و به تدریج ظرفیت تولید آنها را تا مرز ۱۰۰۰ واحد برای هر تولیدکننده افزایش می‌دهیم، اما در فاز اول به عنوان طرح پایلوت ظرفیت‌های محدود در نظر گرفته شده است.
به نظر می‌رسد تمرین صنعتی‌سازی برای مسکن مهر بعد از دو سال اجرای ناموفق خیلی دیر است. چرا این اتفاق ماه‌ها پیش نیفتاد؟
واقعیت این است که ما ۴۰ سال عقب هستیم و باید سال‌ها قبل سیستم مهندسی ساختمان را با تولید صنعتی همراه می‌کردیم، اما به هر حال طرح مسکن مهر فرصت خوبی در اختیارمان گذاشته و باید فضا به گونه‌ای فراهم شود که همه انبوه‌سازان به سمت صنعتی‌سازی گرایش پیدا کنند. ما در کشور کمتر کار تیمی موفق داریم و بیشتر کارها انفرادی انجام می‌شود، اما لازمه صنعتی‌سازی اجرای کار تیمی است. به همین خاطر مپسا همه هماهنگی‌ها را انجام داده تا همه چیز به موقع برای پروژه پایلوت مهیا شود.
آیا تا به حال در ایران سابقه داشته سازنده‌ای ۱۰۰۰ واحد را در نصف سال بسازد؟
ساخت این تعداد واحد مسکونی در ۸ ماه در کشور ما سابقه نداشته، اما در کشور چین امثال این پروژه‌ها تعریف شده و با موفقیت به پایان رسیده است.
چه تضمینی می‌دهید ضرب‌الاجل تعیین شده باعث لطمه زدن به کیفیت کار شرکت‌ها نمی‌شود؟ آیا نظارت مهندسی درستی روی این پروژه‌ها خواهد شد؟
اول اینکه ما ستاد پروژه را در پرند تشکیل دادیم.
دوم اینکه در این پروژه ۲۲ شرکت که هر کدام حداقل ۵ نفر مهندس دارند، مسوولیت ساخت‌وساز را برعهده گرفته‌اند، پس رقم تعداد مهندس کافی است و نگرانی بابت کیفیت وجود ندارد.
اما آنچه باعث می‌شود صنعتی‌سازها در پرند از هر امکانی برای اعمال حداکثر کیفیت در پروژه‌هایشان استفاده کنند، نمایش بدون عیب و نقص اولین سری از تولیداتشان به جامعه ساختمانی است. این ۱۱۰۰ واحد مسکونی به محض اینکه آماده تحویل شد از همه جای کشور برای بازدید آنها مراجعه می‌کنند و آن وقت است که این کارخانه‌ها باید برای جذب مشتری، ویژگی‌های واحدهای احداثی در پرند را با سند و مدرک تشریح کنند.
پس خانه‌هایی که هم‌اکنون در قالب فاز اول در حال ساخت است در حقیقت سند کارخانه‌ها برای تضمین تولیداتشان نزد مشتری‌های بعدی است.
من معتقدم پروژه ۱۱۰۰ واحدی پرند تابلو شرکت‌ها خواهد بود تا بواسطه آن بتوانند سهم خوبی در بازار داشته باشند.
خواه‌ناخواه پروژه شما در آینده نزدیک با برخی از مشکلاتی که تعاونی‌های مسکن مهر ظرف ماه‌های گذشته به کرات به آنها برخورده‌اند، روبه‌رو می‌شود. چه تدابیری برای نحوه مواجهه با توفان‌های پیش‌بینی نشده دارید؟
ببینید من نگاه شما را ندارم. باید کمی هم خوش‌بین بود. امید است که باعث حرکت می‌شود.
خوش‌بینی زیادی با تجربه نه چندان موفق تعاونی‌ها سازگاری ندارد.
به هر حال نباید با این دید به پروژه نگاه شود. هرچند نگاه مثبت ما نباید باعث نادیده گرفتن مسوولیتی که دستگاه‌ها در این ارتباط دارند، شود.
مسوولان شهر جدید پرند با شما هماهنگ هستند؟
تاکنون همکاری خوب بوده، اما از آنها انتظار داریم حمایت‌شان را افزایش و سرعت دهند.
خریداران ۱۱۰۰ واحدی که کار ساختش شروع شده، مشخص شده‌اند؟ متقاضیان را شما تعیین می‌کنید یا وزارت مسکن؟
خریداران این پروژه باید فقط از متقاضیان مسکن مهر باشند. ما این افراد را معرفی نمی‌کنیم ما فقط مدیریت سازنده‌ها را عهده‌دار هستیم و قرار شده وزارت تعاون عهده‌دار ساماندهی آنها باشند و سازوکار آن را برعهده دارند و اعضا را به ما معرفی کنند.
در این پروژه شما به هر کارخانه حداکثر ۶۰ واحد مسکونی برای ساخت واگذار کرده‌اید، اما کارشناسان صنعتی‌سازی مسکن می‌گویند حداقل ظرفیت اقتصادی یک کارخانه تولید مسکن ۱۰۰۰ واحد است. آیا ۲۲ کارخانه طرف قرارداد قرار است در این پروژه ضرر کنند؟
پروژه ۱۱۰۰ واحدی اولین فاز صنعتی‌سازی است که قرار است اولین سری از محصولات کارخانه‌های تولید مسکن را مورد استفاده قرار دهد. در هر رشته‌ای از تولید نیز همیشه سری اول محصولات با ظرفیت محدود وارد بازار می‌شود. ما در فاز بعد به هر تولیدکننده بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ واحد مسکونی را برای ساخت واگذار می‌کنیم و در فاز بعدی ظرفیت را به اندازه واقعی می‌رسانیم.
چه تعداد از این ۲۲ کارخانه جدید هستند و سابقه قبلی در تولید قطعات پیش‌ساخته مسکن ندارند؟
عمده این کارخانه‌ها جدید هستند، بعضی از آنها هم تغییر خط داده‌اند. بعضی از این ۲۲ شرکت هم در حقیقت انبوه‌سازانی هستند که در گذشته سنتی‌سازی می‌کرده‌اند، اما اکنون با وارد کردن خط تولید مسکن تصمیم به تجربه صنعتی‌سازی را گرفته‌اند. ما در این ۲۲ شرکت هم کارخانه‌هایی را داریم که با انبوه‌ساز جوینت شده‌اند و هم سازنده‌های سنتی که با سرمایه‌گذاری مشترک با تولیدکننده می‌خواهند از این به بعد صنعتی‌سازی کنند.
قضیه خانه‌های چوبی که قرار است در پروژه ۱۱۰۰ واحدی پرند ساخته شود، چیست؟ مگر تکنولوژی خانه چوبی منسوخ نشده است؟
چه کسی گفته منسوخ شده! اغلب ساختمان‌های قدیمی با چوب ساخته شده و در اقلیم خزری عمده خانه‌ها چوبی است، اما نکته ظریف در ساخت‌وسازهای چوبی عدم توجه به بحث فرآوری و ضد حریق کردن چوب است.سیستم چوبی جزو بهترین سیستم‌ها و سازگار با شرایط محیط زیست است. ما در پروژه پرند، زون کوچکی از ۱۱۰۰ واحد را به تولید مسکن چوبی اختصاص داده‌ایم تا در مقایسه با سایر سیستم‌هایی که در کنار هم در پرند ساخته می‌شود بتوانیم مقایسه منطقی بین دوام، کیفیت و شاخص‌های دیگر آنها داشته باشیم.
در ۱۷ هکتار زمینی که پرند به شرکت‌های طرف همکار مپسا تحویل داده، عملیات آماده‌سازی با وسعت قابل توجهی در حال انجام است. این درحالی است که هنوز متقاضیان مسکن مهر به این شرکت‌ها معرفی نشده‌اند و در نتیجه آورده یک میلیونی بابت سهم آماده‌سازی نیز پرداخت نشده است. با پیمانکار آماده‌سازی زمین‌ها چگونه تفاهم کرده‌اید؟
پیمانکار فعلا به‌صورت اعتباری مشغول انجام کار است و هنوز پرداختی به او نداشته‌ایم.
با توجه به ساخت بیش‌از ۱۰۰۰ واحد مسکونی در این زمین، رقمی حدود دو میلیارد تومان هزینه آماده‌سازی زمین‌ها خواهد شد. فکر می‌کنید پیمانکار چند ماه دیگر می‌تواند بدون دریافت بخشی از هزینه‌ها، اعتباری کار کند؟
به هر حال از آنجا که اعتبار شرکت‌ها نزد پیمانکار به این سادگی به دست نیامده که به راحتی از بین رود، لازم است؛ هر چه سریع‌تر متقاضیان از سوی وزارت تعاون به پروژه معرفی شوند و همچنین بانک‌ها نیز تسهیلات یک میلیون تومانی آماده‌سازی را پرداخت کنند.
در مدت کوتاهی که پروژه شروع شده، شرکت‌ها با چه موانعی برخورد کرده‌اند؟
فعلا که مشکل خاصی وجود ندارد، اما فقط در سطح مدیران زیرمجموعه دستگاه‌ها هنوز ناهماهنگی‌هایی وجود دارد و برخی از این مدیران هنوز به اهمیت موضوع پی نبرده‌اند و با روش‌های ساری و جاری خودشان طبق روال قبلی عمل می‌کنند و این مهم‌ترین چالش ما است.
شما گفتید در اولین پروژه صنعتی‌سازی که هم‌اکنون در پرند در حال اجرا است، ۲۲ شرکت که عمدتا جدید هستند، وارد شده‌اند. چرا شرکت‌های مشهوری که سابقه قدیمی در تولید صنعتی مسکن دارند پیش‌قدم نشده‌اند؟ به عنوان نمونه شرکت ایرانی که اخیرا بیش‌از ۱۰ هزار واحد در یکی از کشورهای آمریکای جنوبی ساخت و تحویل داد؟ آیا به نظر شما عدم اعتماد به پروژه مسکن مهر مانع حضور چنین تولید‌کننده‌هایی شده است؟
شرکت‌های بزرگ می‌توانستند با تجربه‌ای که دارند کمک بزرگی به مسکن مهر کنند. ما فراخوان عمومی در روزنامه‌ها دادیم و اعلام آمادگی کردیم که از شرکت‌های توانمند در پروژه ۸ هزار واحدی که فاز اول آن در حال اجرا است، استفاده کنیم. هیچ مانعی هم نبوده است. البته الان بعضی از شرکت‌های بزرگ با ما وارد مذاکره شده‌اند که در فازهای بعدی این پروژه مشغول شوند. به نظر من، بحث اعتماد یا عدم اعتماد نیست. من فکر می‌کنم شرکت‌هایی که به فراخوان ما پاسخ نداده‌اند درگیر پروژه‌های دیگری هستند و از توان آنها در پروژه‌های دیگر استفاده می‌شود.
قیمت ساخت ۱۱۰۰ واحدی که قرار است مرداد ماه سال آینده تحویل شود، چقدر است؟ متراژ این واحدها به چه شکل است؟
هر مترمربع بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار تومان. متراژ هم از حداقل ۵۶ تا ۸۴ متر مربع تعریف شده است.
با این قیمت، واحدها قرار است در چه مرحله‌ای تحویل شود؟ آیا همچون تفاهمی که هم‌اکنون وزارت مسکن با انبوه‌سازان برای ساخت مسکن مهر انجام داده، قرار است واحدها در مرحله سفت‌کاری قابل سکونت تحویل داده شود یا اینکه تکمیل خواهد شد؟
منظورتان از سفت‌کاری قابل‌سکونت چیست؟
بر اساس تفاهمی که در برخی شهرها سازمان‌های مسکن استان یا مسوولان شهرهای جدید با انبوه‌سازان انجام داده‌اند، قرار است با قیمت زیر ۳۰۰ هزار تومان مسکن مهر ساخته شود، اما واحدها بدون شیرآلات، دارای کف سیمانی، بدون کاشی و سرامیک سرویس‌ها، بدون کلید و پریز و بدون کابینت است.
نخیر، واحدهای ما بر اساس محاسبات مهندسی و منطقی که انجام داده‌ایم در عین حالی که تکمیل شده تحویل داده می‌شود، هزینه ساخت را نیز تا حد امکان پایین آورده‌ایم، اما نه اینکه از کیفیت بزنیم. چون معتقدیم واحدهای مسکونی باید تکمیل تحویل شود در غیر این صورت هزینه تکمیل برای ساکنان به مراتب بیشتر از تولید کارگاهی تمام خواهد شد، ضمن اینکه فضای سکونت تا چندین ماه بعد از تحویل، همچنان کارگاهی خواهد ماند.
کار بایستی تکمیل شده باشد البته برخی از تجهیزات نظیر شومینه و گچ‌کاری تزئینی است و ضرورتی هم ندارد انجام شود، چون سلیقه افرادی که ساکن می‌شوند متفاوت است، اما نه اینکه خانه‌های نوساز را ناتمام بگذاریم تا نفر بعدی آن را تکمیل کند.
مپسا به همراه ۲۲ شرکت صنعتی‌ساز در پروژه ۱۱۰۰ واحدی پرند سعی کرده هزینه‌ها را منطقی کاهش دهد تا یک کار مهندسی خوب در پایان به نمایش گذاشته شود.
روزی که آقای نیکزاد برای کلنگ‌زنی مکانیکی این پروژه به پرند آمد، پای رکاب بیل مکانیکی رو به شما کرد و گفت: «آقای قلعه‌نوعی برم بالا! مطمئن هستید سر ۸ ماه تحویل می‌دهید؟» شما هم در جواب گفتید مطمئن باشید. الان که ۲۰ روز از زمان اجرای این پروژه می‌گذرد قصد تغییر قولی را که داده‌اید ندارید؟ واقعا ۱۱۰۰ واحد مسکونی پایان مرداد تحویل خواهید داد؟
ببینید تعهدی که بنده به آقای وزیر داده‌ام از خودم که نگفتم، به واسطه هماهنگی و مذاکرات و تعهداتی که این ۲۲ شرکت به مپسا داده‌اند، زمان تحویل مشخص شده است. ضمن اینکه سطح توانایی واقعی سازنده‌ها نیز ملاک تعیین زمان قرار گرفته است، اما مساله اساسی این است که سایر دستگاه‌های مسوول در حوزه مسکن مهر باید به موقع خدمات مورد نیاز را تامین کنند تا همه چیز خوب پیش برود. پیشنهاد می‌کنم شما هم بدبینی را کنار بگذارید، چراکه با داشتن امید حرکت‌ها قابل سرعت دادن می‌شود. ما وظیفه داریم حداکثر تلاش خود را به صورت کاملا حرفه‌ای انجام دهیم و شما هم مطمئن باشید.
در مپسا اخیرا بحث‌هایی هم درباره ساخت‌وساز صنعتی در جزیره هرمز مطرح شده است. برنامه‌ای برای جنوب کشور دارید؟
جزیره هرمز متاسفانه به لحاظ سستی خاک در وضعیت بدی قرار دارد. ساختمان‌های یک طبقه در این منطقه بعد از مدتی به شدت ترک می‌خورد و خانه‌های موجود تقریبا قابل سکونت نیست. ما می‌خواهیم در این جزیره خانه‌های سبک از طریق به کار گیری قطعات پیش‌ساخته ساخته شود. برنامه در فاز اول ساخت ۳۹۰ واحد مسکونی است و در فازهای بعدی قصد داریم در مجموع ۱۳۰۰ واحد توسط تولیدکنندگان صنعتی ساختمان ساخته‌شده و تحویل ساکنان جزیره شود.
ارسال نظر