نوسازی بافت‌های فرسوده با «صندوق اعتباری»

عکس: احسان سلطانی‌مقدم

طرح دولت «نوسازی بدون انتقال مالکیت زمین» است

تا بعد از احداث، مالکان خانه‌های قدیمی

معادل ارزش زمین در آپارتمان‌های نوساز سهیم شوند

«پیرترین» و «جوان‌ترین» استان‌های کشور

به ترتیب «تهران» و «خوزستان» گروه مسکن- لیلا درخشان: دولت برای احیانا سبقت از شهرداری در نوسازی بافت‌های فرسوده، طرح جدیدی تدوین کرده است که اجرای آن بر پایه نوسازی بدون انتقال مالکیت زمین خواهد بود؛ به طوری که مالکان فعلی در بافت‌های فرسوده بعد از نوسازی، می‌توانند به نسبت سهم و ارزش زمین‌هایشان، صاحب بخشی از آپارتمان‌های نوساز شوند که حداقل سهم، یک واحد مسکونی خواهد بود.

شرکت زیرمجموعه وزارت مسکن برای اجرای این طرح پیشنهاد تشکیل صندوق اعتباری را داده است تا از محل منابع مالی این صندوق، امکان ساخت مجتمع‌های بزرگ مسکونی در داخل شهرها فراهم شود. به کمک صندوق اعتباری هزینه دو سال رهن یک واحد مسکونی به مالکان خانه‌های قدیمی پرداخت خواهد شد تا با تخلیه و تخریب این خانه‌ها، انبوه‌سازان بتوانند آپارتمان‌های نوساز در مناطق فرسوده احداث کنند و در پایان عملیات نوسازی، معادل ارزش زمین هر مالک، سهمی از آپارتمان‌های نوساز به‌نام ساکنان فعلی مناطق فرسوده ‌شود.

طرح جدید وزارت مسکن برای تهران که پیرترین استان کشور به لحاظ حجم هکتاری بافت‌های فرسوده محسوب می‌شود، اثرگذاری بیشتری به همراه خواهد داشت. هم‌اکنون در شهر تهران به دلیل برخی مشکلات حقوقی ناشی از انتقال مالکیت زمین، هم انبوه‌سازان و هم مالکان تمایلی به نوسازی بافت‌ها را ندارند. این درحالی است که در طرح صندوق اعتباری به این دلیل که بحث زمین کاملا حل شده است و از ابتدا تا انتهای طرح، همچنان به نام صاحب اولیه‌اش خواهد بود لذا انگیزه ورود سازنده‌ها به طرح بیشتر خواهد شد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد بر این اساس نهاد متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در وزارت مسکن وشهرسازی به منظور جذب مشارکت مردم در نوسازی بافت‌های فرسوده مکانیزم‌های تشویقی را در پیش گرفته است که در صورت تحقق آن نوسازی شتاب خواهد گرفت.

پیش‌تر شهرداری تهران در مسیر نوسازی این بافت‌ها از تحرک بیشتری در قیاس با دولت برخوردار بود؛ به طوری که دورنمای اقدامات دولت در این زمینه منفعل به نظر می‌رسید.

در این بین با توجه به اینکه شهرداری در پروسه نوسازی این بافت‌ها اقدام به خرید زمین می‌کرد با چالش‌های بی‌شماری با مردم روبه‌رو بود؛ اما بر اساس تازه‌ترین اقدام وزارت مسکن و شهرسازی قرار است صندوقی راه‌اندازی شود تا مالکان این بافت‌ها بدون دغدغه پیرامون انتقال مالکیت با حفظ تملک شخصی خود از محل اعتبار صندوق مذکور به مدت دو سال در بافت‌های فرسوده در قالب ترهین ساکن شوند.

بعد از نوسازی این بافت‌ها معادل متراژ ملک قدیمی و تخریب شده، در آپارتمان‌های جدید سهیم خواهند شد. به گفته مسوولان وزارت مسکن و شهرسازی این تصمیم چالش‌های بین مردم و مسوولان در نوسازی بافت‌های فرسوده را به حداقل خواهد‌رساند.

احمد صادقی، معاون وزیر مسکن و شهرسازی و مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری در تشریح جزییات این طرح به دنیای‌اقتصاد گفت: وزارت مسکن و شهرسازی به دنبال راه‌اندازی صندوقی به نام صندوق امام رضا(ع) است که با اتکاء به اعتبار آن، دولت برای مالکان این بافت‌ها اقدام به ترهین ملک در محل بافت‌های فرسوده می‌کند و بر این اساس صاحبان این نوع بافت‌ها بدون اینکه چالشی با مسوولان پیدا کنند بعد از انجام نوسازی به نسبت سهم زمین‌شان، آپارتمان دریافت می‌کنند.

وی افزود: در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده به ازای هر واحد مسکونی بین ۴ تا ۷ واحد تولید خواهد شد.

به گفته این مقام ارشد وزارت مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی راهکارهای مختلفی را برای نوسازی این بافت‌ها در نظر گرفته است که راه‌اندازی این صندوق نیز از جمله این راهکارها است و با توجه به اینکه انتقال مالکیت ازجمله چالش‌های اصلی نوسازی بافت‌های فرسوده است در نتیجه به نظر می‌رسد با این اقدام مسیر پرپیچ و خم نوسازی این بافت‌ها تا حد زیادی هموار شود.

به گفته صادقی با توجه به اینکه اعتبار این صندوق هر دو سال یکبار استرداد می‌شود در نتیجه احتمال کسری بودجه آن ضعیف است.

مسکن مهر در بافت‌های فرسوده

همزمان با طرح دیدگاه‌های کارشناسی مبنی بر مکان‌یابی نادرست زمین‌های مسکن مهر، پیشنهاد اجرای پروژه ملی مهر در بافت‌های فرسوده موضوعیت پیدا کرد.

براین اساس عده‌ای بر این باور بودند بهتر بود بستر اصلی طرح خانه‌دار کردن قشر آسیب‌پذیر در قالب مسکن مهر در بافت‌های فرسوده تعریف شود؛ چرا که با توجه به اینکه زیرساخت‌های این بافت‌ها فراهم است در نتیجه تولید مسکن در این بافت‌ها برخلاف بافت‌های فرسوده ایجاد زندگی است.

در این زمینه صادقی تاکید کرد: دولت اعتقاد داشت ساکنان بافت‌های فرسوده، اگرچه خانه‌های آنها فرسوده است، اما لااقل این افراد دارای سرپناهی برای زندگی هستند اما گروه‌های هدف طرح مسکن مهر افراد آسیب‌پذیری هستندکه صاحبخانه‌دار کردن آنها از نوسازی بافت‌های فرسوده اضطراری‌تر به نظر می‌رسید.

به گفته معاون وزیر مسکن و شهرسازی به منظور تولید سالانه ۵/۱‌میلیون واحد مسکونی باید از ظرفیت‌های مختلفی برای تولید مسکن بهره بگیریم و شیوه‌های مختلف نظیر نوسازی بافت‌های فرسوده،تولید مسکن در شهرهای جدید و همچنین ساخت‌وساز در زمین‌های اطراف شهرها وجود دارد و از این رو تمرکز بر نوسازی بافت‌های فرسوده به عنوان تنها راهکار شیوه تولید مسکن اقدامی غیرکارشناسی است.

این معاون وزیر مسکن در ادامه گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد تصریح کرد: نقش مردم در نوسازی بافت‌های فرسوده بیش از ۹۰‌درصد است؛ چراکه اگرچه مدیریت زمین، ساده‌سازی مقررات و تخصیص تسهیلات تشویقی به عهده وزارت مسکن و شهرداری‌ها است، اما در هر حال سرمایه اصلی که شامل زمین است نزد مردم است.صادقی تاکید کرد: هیچ راهی برای نوسازی بافت‌های فرسوده بدون مشارکت مردم وجود ندارد و آنها باید به لحاظ فکری در این زمینه توانمند شوند.

دیدگاه مثبت دولت به انبوه‌سازان

مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری در خصوص تعامل دولت با بخش خصوصی در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: به منظور ایجاد انگیزه در جذب انبوه‌سازان برای نوسازی بافت‌های فرسوده شرکت عمران و بهسازی نشست‌های متعددی با انبوه‌سازان برگزار کرده است و نتایج این نشست‌ها به صورت لایحه به مجلس ارجاع خواهد شد.

وی افزود: نظر دولت درخصوص ورود انبوه‌سازان به این طرح کاملا مثبت است؛ چراکه این قشر دارای تخصص کافی در این زمینه هستند.

به گفته این مقام مسوول تسهیلات در نظر گرفته شده برای سرمایه‌گذاران به دلیل اینکه در بدو کار است هنوز آنچنان که انتظار می‌رود در جذب انبوه‌سازان توفیق نداشته است، اما با گذشت زمان و اطلاع‌رسانی گسترده شرکت‌های زیادی جذب این پروژه خواهند شد.

وی افزود: دولت به دنبال تجمیع پلاک‌های ریز در بافت‌های فرسوده است تا انبوه‌سازان این امکان را داشته باشند در بافت‌های فرسوده مجتمع‌های بزرگ مسکونی تولید کنند.

ایجاد ارزش افزوده در بافت‌های فرسوده

به گفته صادقی به منظور ایجاد ارزش افزوده در مجموعه بافت‌های فرسوده قرار است که مجموعه‌های تجارتی و خدماتی در این محله‌ها طراحی شود تا مالکان و انبوه‌سازان به سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها تشویق شوند.

معاون وزیر مسکن و شهرسازی تاکید کرد: بررسی گردش مالی سه چهار سال اخیر در بافت‌های فرسوده حاکی از آن است که تاکنون ۶هزار و ۵۰۰‌میلیارد تومان در بافت‌های فرسوده سرمایه‌گذاری شده که ۹۷‌درصد آن توسط مردم و ۳‌درصد آن توسط دولت صورت گرفته است.

ساختمان‌های نوسازی که از ابتدا فرسوده‌اند

اگرچه نوسازی بافت‌های فرسوده برای شهرداری و دولت از اولویت برخوردار شده است، اما بیم آن می‌رود که در نوسازی این بافت‌ها مجددا ساختمان‌هایی ساخته شوند که از بدو تولید فرسوده باشند.

صادقی در این زمینه گفت: میراث بافت‌های فرسوده که اکنون هزینه‌های زیادی به شهر تحمیل کرده است به خاطر ساخت و سازهای غلط بوده است.اما به منظور عدم تکرار چنین اتفاقی در نوسازی بافت‌های فرسوده اجرای مقررات ملی ساختمان بسیار جدی است و در این راستا قرار است بر عملکرد شهرداری و نظام مهندسی نظارت جدی صورت گیرد و در صورت مشاهده هرگونه تخلف دولت راسا ورود پیدا خواهد کرد.

وی اظهار داشت: در مجموع ۱۱۲‌هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که نوسازی آنها نیاز به یک اراده جدی و همگانی دارد.

به گفته صادقی از میان کلان‌شهرهای کل کشور تهران بالاترین و استان خوزستان دارای کمترین بافت فرسوده است.