بازار مسکن تهران اشباع شد

فرید قدیری - سحر باباخانی

این اشباع موقتی و کاذب است

رییس انجمن انبوه‌سازان تهران: در حال حاضر ۲۵ هزار واحد مسکونی نوساز بدون مشتری مانده است

شاید تصور بالا رفتن حجم عرضه نسبت به تقاضای واقعی در بازار مسکن پایتخت به عنوان شهری که بیشترین تقاضای صاحب‌خانه شدن را دارد، سخت و غیرقابل باور باشد؛ اما اکنون «اشباع تهران از مسکن» فراتر از تصور و به واقعیت پیوسته است. بازار مسکن در تهران به «اشباع کاذب» دچار شده است به‌طوری‌که در ۴ ماه اول امسال حجم عرضه واحدهای مسکونی جدید و تکمیل شده، به ۳/۱ برابر حجم تقاضای ناشی از ازدواج رسیده و این نوع نابرابری که بعد از سال‌ها در پایتخت بوجود آمده، باعث شده در حال حاضر ۲۵هزار واحد مسکونی روی دست سازنده‌های تهرانی بدون مشتری باقی بماند. اما سبقت عرضه از تقاضای مسکن در شهر تهران به اعتقاد فعالان ساختمانی موقتی و کاذب است چون رکورد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۸۶ از یک سو و شرایط رکودی حال حاضر از سوی دیگر باعث شده هم تعداد واحدهای تکمیل‌شده در سال جاری افزایش پیدا کند و هم اینکه تعداد خریداران واقعی به دلیل انتظار برای کاهش بیشتر قیمت، افت کند. این در حالی است که در یکی دو سال آینده تهران مجددا با کمبود مسکن روبه‌رو می‌شود، بخصوص اینکه صدور پروانه‌ ساخت در سال جاری ۶۰درصد افت کرده و آثار سوء آن، در سال‌های ۸۹ و ۹۰ خودش را نشان خواهد داد. برابر جدیدترین آماری که دفتر صدور پروانه ساختمانی و پایان‌کار شهرداری تهران منتشر کرده، در ۴ ماه اول امسال برای ۵میلیون و ۳۴۳هزار و ۶۳۷ متر مربع بنای مسکونی، پایان‌کار صادر شده است که با احتساب میانگین ۹۰ متر مربع مساحت برای هر واحد مسکونی، ۵۹هزار و ۳۷۳ واحد جدید در این مدت به بازار مسکن تهران عرضه شده است. این حجم عرضه مسکن در شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۱۰ درصد رشد داشته است. در مقابل عرضه نزدیک به ۶۰هزار واحد مسکونی به بازار تهران، تقاضای جدید در حد ۴۵هزار نفر بوده است. برابر آمارهای رسمی در سال ۸۶، ۱۲۰هزار ازدواج در تهران ثبت شد که با احتساب ۵/۶درصد نرخ رشد سالانه در ازدواج‌های شهر تهران، میزان ازدواج‌ در پایتخت طی۴ ماه اول سال جاری به ۴۵هزار مورد رسیده است که اگر فرض شود همه این زوج‌ها برای خرید مسکن به بازار مراجعه کرده‌اند باز به اندازه ۱۵هزار واحد مسکونی، بازار کشش قبول خریدار داشته است. هرچند بازار مسکن تهران فقط وابسته به تقاضای جدید نیست و به‌طور قطع، حجم زیادی تقاضای انباشت شده از سال‌های قبل وجود دارد؛ اما آماری که رییس انجمن انبوه‌سازان تهران اعلام کرده، نشان می‌دهد که در ماه‌های اخیر مجموع تقاضای «انباشت و جدید» کمتر از عرضه مسکن بوده است.

ایرج رهبر در این باره به دنیای اقتصاد گفت: درحال حاضر ۲۵هزار واحد مسکونی نوساز در تهران بدون مشتری وجود دارد که سازنده‌ها به دلایل مختلفی همچون نبود نقدینگی در بازار، رخوت و رکود و انتظار مردم از کاهش بیشتر قیمت‌ها نتوانسته‌اند واحدها را به فروش برسانند. رهبر در عین حال تصریح کرد: نبود خریدار برای این تعداد واحد مسکونی به معنی حل مشکل مسکن در تهران نیست بلکه به معنی عدم تعادل در بازار مسکن است که باعث می‌شود در برخی سال‌ها به‌رغم وجود تقاضای واقعی، میل به خرید مسکن آنقدر پایین بیاید که عرضه به ظاهر بالاتر از حجم تقاضا قرار بگیرد. وی افزود: در حال حاضر متقاضیان واقعی در بازار پنهان شده‌اند و منتظر هستند شرایط برای خرید فراهم شود آن وقت است که دوباره بحران مسکن به وجود خواهد آمد. به گزارش دنیای اقتصاد، آنچه باعث شده در حال حاضر بازار مسکن تهران اشباع از واحد شود، نظام غیرحرفه‌ای ساخت‌وساز در کل کشور است. بیش‌از ۵۰درصد از سازنده‌های فعلی غیرحرفه‌ای هستند که این گروه به محض رویت علائم رونق و افزایش قیمت، وارد میدان می‌شوند و شروع به ساخت می‌کنند. این ساختمان‌ها معمولا بعد از دوسال به پایان می‌رسد و درست در زمانی که بازار مسکن وارد رکود می‌شود و خرید و فروش‌ها به شدت افت می‌کند، واحدهای جدید و نوساز آماده تحویل هستند؛ اما نظام حرفه‌ای ساخت و ساز تاکید می‌کند که سازنده‌ها باید در فصل رکود ساخت‌وساز کنند تا واحدها همزمان با ورود بازار مسکن به فضای رونق و احتمالا افزایش قیمت‌، آماده عرضه شود. در این حالت عرضه واحدها می‌تواند بازار رونق گرفته را حتی از گرانی و افزایش قیمت مصون نگه دارد؛ ضمن اینکه در حالت رونق، خریدار برای واحدها وجود دارد. آنچه در سال‌های ۸۶ تا ۸۸ در بازار ساختمانی اتفاق افتاده، درست منطبق بر نظام غیرحرفه‌ای ساخت و‌ ساز بوده است، به‌طوری‌که در سال ۸۶ که اوج رونق معاملات بوده و سازنده‌ها افزایش روزانه و حتی ساعتی قیمت‌ها را شاهد بودند به بازار ساخت‌وساز هجوم آورده و صدور پروانه در آن سال، بیش‌از ۵۰ درصد رشد کرد. اما در سال‌جاری که رکود به‌وجود آمده و کاهش ۲۰ تا ۳۰درصدی قیمت به‌وجود آمده، صدور پروانه ساختمانی نیز ۶۰درصد کاهش پیدا کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد طبق آمارهای دفتر صدور پروانه ساختمانی شهرداری تهران، در ۴ ماه اول سال ۸۷، برای ۴میلیون و ۹۴۹هزار و ۸۵۶ متر مربع بنای مسکونی پایان کار صادر شده است که با احتساب میانگین ۹۰ مترمربع مساحت برای هر واحد، در این مدت ۵۴هزار و ۹۹۸ واحد مسکونی به بازار تهران عرضه شده است. این رقم نسبت به عرضه ۵۹هزار واحدی در ۴ ماه اول سال ۸۸، حاکی از رشد ۸درصدی تولید مسکن در سال جاری است.

۲۰ هزار معامله در مقابل ۶۰ هزار عرضه

اشباع بازار مسکن تهران را سامانه رهگیری معاملات مسکن نیز به نوعی تایید می‌کند. طبق اطلاعات دریافتی از این سامانه، در نیمه اول امسال، ۱۹هزار و ۶۷۲ قرارداد خرید و فروش مسکن از طریق تنظیم در مبایعه‌نامه‌ها، در بنگاه‌های مسکن شهر تهران به ثبت رسیده است. این حجم معامله در مقابل عرضه ۶۰هزار واحد مسکونی جدید نشان می‌دهد، ۴۰هزار واحد مسکونی در پایتخت منتظر مشتری است که احتمال دارد در ماه‌های آینده با استقبال خریداران واقعی روبه‌رو شود.