شیب نزولی پس از جهش تاریخی به پایان رسید
تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن؟
شیب تند کاهش قیمت مسکن در تهران ملایم شد
تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن؟
پیش‌بینی مشاوران املاک از نیمه دوم سال: رونق معاملاتی بدون افزایش یا کاهش قیمت
از ابتدای مهرماه تاکنون متوسط قیمت مسکن در مناطقی از تهران تغییر نکرده است
مهدیس فرقانی
تعقیب آمارهای رسمی از تغییرات قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد که شیب تند کاهش قیمت مسکن که از نیمه دوم پارسال بازار را تحت تاثیر قرار داده بود، در ماه پایانی از تابستان سال جاری ملایم شده است. به‌طوری‌که متوسط قیمت مسکن از متری 2میلیون تومان در نیمه پارسال به یک‌میلیون و 500هزار تومان در بهار 88 و به یک‌میلیون و 400هزار تومان در مرداد ماه رسید. در حال حاضر نیز قیمت مسکن در برخی مناطق شبیه به قیمت‌های تابستانی است، به همین خاطر بنگاه‌های مسکن پیش‌بینی می‌کنند بازار تا پایان سال شاهد تثبیت ارزش معاملاتی باشد.
برخی مشاوران املاک که هنوز رمق بازارگردانی برایشان باقی مانده، با اعلام اینکه دوره کاهش مداوم قیمت مسکن به پایان رسیده است، پیش‌بینی می‌کنند بازار مسکن در نیمه دوم امسال «تثبیت قیمت» را تجربه کند.
آنها می‌گویند، از ابتدای مهرماه تاکنون ارزش معاملاتی مسکن تقریبا ثابت بوده و تغییری نسبت به تابستان نداشته است. این در حالی است که در محله‌هایی از تهران همچون سعادت‌آباد، زعفرانیه و تجریش طی یک‌ماه گذشته قیمت مسکن 5 تا 10درصد دیگر، ارزان شده است.
تعبیری که بنگاه‌های مسکن برای تحلیل بازار تابستانی استفاده می‌کنند، «بازار صفر» است. به این معنی که در سه‌ماه دوم سال به رغم‌اینکه قیمت مسکن همچنان روند کاهشی داشته، خرید و فروش راکد بوده است.
اما هم‌اکنون بازار مسکن با تغییراتی روبه‌رو شده، به‌طوری‌که از یک‌سو مراجعه برای خرید زیاد شده و از سوی دیگر تمایل مالکان و بنگاه‌ها به کاهش بیشتر قیمت، کاهش پیدا کرده است.
جریان ثابت قیمت
قیمت در بازار مسکن در سال 87 راه پر فراز و نشیبی را از لحاظ گرانی و ارزانی سیر کرد و نزول قیمت در ماه‌های پایانی سال به اندازه‌ای بود که در مقایسه با 10 سال گذشته پایین‌ترین سطح را تجربه کرد.
وزارت مسکن بعد از مدت زمانی که برای بررسی تغییرات قیمت در بازار مسکن و تهیه آمار و ارقام اختصاص داده بود، آماری تحت عنوان کاهش ۲۵درصدی قیمت مسکن در بهار امسال نسبت به تابستان سال قبل ارائه داد.
پرس و جو از مشاوران املاک مناطق مختلف تهران نشان دهنده این مساله است که هم‌اکنون قیمت در بازار مسکن جریان ثابتی را در پیش گرفته است، اما در برخی از محله‌های تهران هنوز ادامه کاهش قیمت به‌طور متوسط بین 5 تا 10درصد نسبت به سه ماه اول سال جاری دیده می‌شود.
نرخ اجاره بها بنا به اظهارات بنگاهداران فعال تهران نسبت به اواخر ماه‌های سال ۸۷ تغییر محسوسی نداشته است؛ چراکه آن گرانی بیش از اندازه در بازار مسکن، باعث شد تا رکودی سنگین بر بازار سایه افکند. در ابتدا این اتفاق برای مالکان امری گذرا و مقطعی تصور می‌شد، اما با گذشت زمان زیادی که رکود همچنان بر بازار مسکن حاکم بود، علتی شد تا مالکان این رویداد را بپذیرند و سعی بر این داشتند تا در این شرایط پیش آمده متحمل کمترین ضرر شوند و از سوی دیگر خریداران و مستاجرانی که اخبار هر لحظه بازار مسکن را دنبال می‌کردند، به‌دنبال ارزان‌ترین‌ها بودند و این امر باعث شد تا اکثر مالکان نرخ اجاره بها را کاهش دهند. امسال نیز اکثر مالکان مبلغ اجاره بها را تغییر ندادند و همان رقم سابق را تمدید کردند و تنها برخی از موجرانی که تعداد آنها محدود است، اجاره بهای واحد خود را بالا پیشنهاد کرده بودند، اما همین افراد هم، راضی به کاهش قیمت پیشنهادی خود شدند.
خبرنگار دنیای اقتصاد در یک تحقیق میدانی شرح حال بازار مسکن از لحاظ میزان حجم معاملات خرید و فروش و رهن و اجاره واحدهای مسکونی، میزان حضور خریدار و فروشنده در بازار مسکن، مقایسه حجم معاملات خرید و اجاره ملک و‌درصد رضایت بنگاهداران از قرارداد و معاملات ملکی را به شرح زیر بررسی کرده است:
تغییر شغل بنگاهداران زمزم
صالحی یکی از بنگاهداران قدیمی در خیابان زمزم واقع در جنوب تهران به روزنامه دنیای‌اقتصاد گفت: بازار مسکن در طول یکسال گذشته به اندازه‌ای کساد و راکد بود که بسیاری از تازه واردها در حرفه مشاور املاک مجبور به ترک این بازار شدند و تنها املاکی که قدمت‌دار هستند در بازار باقی ماندند. میزان خرید و فروش واحدهای مسکونی در اوایل سال نسبت به زمان حال خیلی بهتر بود و این روزها بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در مقایسه با سال گذشته همین موقع بسیار ضعیف‌تر شده است. اما بازار اجاره بر عکس بازار خرید و فروش بوده؛ چراکه بازار اجاره نسبت به سه ماه اول سال با 50درصد رشد و رونق مواجه بوده است با این تفاسیر رونق در بازار اجاره مسکن بیشتر از رونق در بازار خرید است.
اکنون تعداد فروشندگان ملک در بازار زیاد است زیرا اکثر فروشندگان پول لازم هستند و برای فروش ملک خود عجله دارند، اما از آن طرف خریدار واقعی در بازار بسیار کم است و از صحبت‌های خریداران می‌توان متوجه شد که آنها منتظر جهش دیگری برای کاهش قیمت در بازار هستند.
در کمین اکازیون
طبق گفته‌های یک مشاور املاک در سعادت آباد در بازار مسکن این منطقه تنها ۴۰درصد خریدار واقعی وجود دارد و ۶۰درصد خریداران باقی مانده به دنبال موردهای فروشی زیر قیمت در بازار هستند. این دسته از خریداران در انتظار واحدهای فروشی هستند که صاحبانشان به علت نیاز مالی حاضر به فروش واحد به زیر قیمت و در حد ضرر باشند.
در این منطقه از تهران جریان خرید و فروش ملک در سه ماهه تابستان کند بوده است. فروشنده بسیار زیاد است و به علت وضعیت بد اقتصادی اکثر فروشندگان به نیاز مالی شدید دچار هستند، اما همان طور که گفته شد، خریدار کمتری در بازار دیده می‌شود و همین تعداد هم به سختی، تصمیم به خرید می‌گیرند؛ چراکه به‌دنبال موقعیت‌های خرید عالی هستند.وی در ادامه افزود: تعداد قراردادهای اجاره صورت گرفته در دو ماه گذشته نسبت به تابستان سال پیش با 30درصد کاهش و معاملات خرید و فروش در مقایسه با سال گذشته از نصف کمتر بوده است.
هفته‌ای ۲ قرارداد اجاره
وضعیت بازار اجاره، بنا به گفته یک مشاور املاک در خیابان ولیعصر از وضعیت رضایت بخش‌تری در مقایسه با بازار خرید و فروش برخوردار است.
نوشی در این باره اظهار کرد: به‌طور متوسط ما هر هفته ۲ قرارداد اجاره در دفترمان ثبت می‌کنیم، اما در عوض بازار فروش ملک بسیار خراب است، به‌طوری که باید گفت: «بازار صفر است».
در این سه ماه، از صبح تا شب در بنگاه هستیم، اما دریغ از یک معامله در باب فروش. به گفته این فعال بازار مسکن، مشاوران املاک در دوره گذشته از بازار جهت درآمد ماهانه اصلا راضی نبودند.خریدار در بازار مسکن به چشم نمی‌آید حتی برای پرس و جو به ندرت مراجعه می‌کنند و از سوی دیگر در بازار فعلی فروشنده پول لازم کم است و بیشتر قیمت‌های پیشنهاد شده از سوی مالکان نرخ‌های عرف بازار است. هم‌اکنون وضعیت بازار اجاره مسکن بهتر از بازار فروش است؛ اما در این باره باید گفت که رونق در بازار اجاره مقطعی است و با گذشت زمان از میزان رونق کاسته خواهد شد.
افزایش تمدید و کاهش جابه‌جایی
نوری یک از بنگاهداران در خیابان نیرو هوایی به خبرنگار دنیای‌اقتصاد گفت: «این روزها اکثر مستاجران برای تمدید واحد خود نزد ما مراجعه می‌کنند و کمتر مستاجرانی به قصد جابه‌جایی در بنگاه‌ها دیده می‌شوند؛ چراکه موجران به وضعیت بد در بازار به خوبی واقف هستند و برای اینکه مستاجر خود را از دست ندهند سعی می‌کنند تا جایی که امکان دارد، با خواسته آنها کنار بیایند.
بازار خرید و فروش مسکن نسبت به قبل ضعیف‌تر و خریدار بسیار کمتر شده است و ما باید کلی تلاش کنیم تا بتوانیم معامله‌ای را بالاخره به سرانجام برسانیم.بازار مسکن نیرو هوایی مانند اکثر مناطق دیگر مملو از فروشنده است و اغلب فروشندگان بر سر قیمت‌های پیشنهادی خود یک کلام هستند.وی از میزان رضایت خود و همکارانش از این دوره سه ماهه گفت: «دیگر به این وضع کسادی عادت کرده‌ایم و منتظر هستیم به مرور زمان هر چه سریع‌تر وضعیت بازار رو به بهبودی برود، اما در کل از وضع فعلی اصلا راضی نیستیم».
افزایش فروشندگان واقعی در بازار
یکی از بنگاه‌های مسکن در بازار مسکن منطقه پاسداران گفت: هم‌اکنون در بازار، ۸۰درصد از فروشندگان واقعی هستند که در گذشته این رقم ۳۰درصد بود. در دوران تورم مسکن، در سال گذشته هنگامی که بازار راکد شد، اکثر مالکان قیمت‌های کاذب پیشنهاد می‌کردند زیرا آنها تصور می‌کردند که قیمت ملک مجدد افزایش پیدا خواهد کرد، اما با گذشت زمان آنها به کاهش روز به روز قیمت پی بردند و دست از اعلام قیمت‌های بالا برداشتند و به قیمت‌های عرف بازار روی آوردند و در حال حاضر فروشنده در بازار بسیار زیاد و در مقابل خریدار بسیار کم است.
وی افزود: «اگر بخواهیم این دو بازار (فروش و اجاره) را با یکدیگر مقایسه کنیم، باید گفت مستاجران یک مصرف‌کننده هستند که همیشه در بازار حضور دارند حالا بازار، چه رونق داشته باشد یا در رکود به سر ببرد.
حجم قراردادهای اجاره هم‌اکنون ۵ برابر حجم معاملات فروش بوده و از طرف دیگر‌درصد حجم معاملات فروش در مقایسه با سه ماه اول سال بسیار کاهش یافته است.این مشاور املاک در پاسداران تصریح کرد: رضایت ما از وضعیت درآمدمان صفر است و میزان درآمدمان نسبت به سال گذشته یک سوم شده است و به همین علت تعدادی از همکارانمان تغییر شغل داده‌اند».
حجم معاملات مسکن صفر شد
در خیابان امیریه حجم معاملات خرید و فروش نزدیک به صفر و حجم معاملات اجاره معادل ۲۰درصد مدت مشابه سال قبل شده است و این محاسبات نشان دهنده بهتر بودن وضعیت بازار اجاره مسکن از بازار فروش است.
در بازار مسکن امیریه 20 تا 30درصد از فروشندگان پول لازم و مابقی مصرف کننده هستند. اکثر خریداران در بازار به دنبال واحدهایی با مبلغ 70 تا 80 میلیون تومان هستند و بودجه اکثر آنها همین میزان مبلغی است که گفته شد.
بنگاهدار فعالی در خیابان امیریه دراین باره تاکید کرد: در ۲ ماه گذشته هیچ معامله‌ای جهت فروش نداشته‌ایم و هم‌اکنون وضعیت بازار بسیار کساد است، اردیبهشت ماه وضعیت معاملات مسکن بهتر بود، اما به محض شروع شدن تابستان از اواخر خرداد ماه دوباره بازار کساد شد و ما هم همانند دیگر بنگاه‌ها ناراضی هستیم.
فروش ملک در شریعتی خوب است
کیایی مشاور املاکی که در یکی از بنگاه‌های شریعتی فعالیت می‌کند، در پاسخ به سوالات روزنامه دنیای‌اقتصاد گفت: برعکس اغلب مناطق دیگر تهران که بازار فروش مسکن در رکود به سر می‌برد بازار مسکن در محدوده فعالیت ما کمی قانع کننده است و از آن جهت آن را رضایت بخش می‌دانم که حجم معاملات خرید و فروش در ۲ ماه اخیر نسبت به ماه‌های اول سال حدود ۳۰درصد رشد داشته و به همین دلیل بازار هم‌اکنون قابل تحمل‌تر است. در بازار مسکن، فروشندگانی که پول لازم باشند پا به بازار می‌گذارند و از طرفی دیگر تعداد خریداران مسکن به اندازه تعداد فروشندگان نیست، اما چرخ بازار اجاره مسکن خوب نمی‌چرخد. وی افزود: در هر صورت میزان رضایت ما از بازار فعلی خیلی بیشتر از فصل بهار است البته این میزان رضایت در حد سال پیش نیست.
آغاز رونق در بازار اجاره زعفرانیه
بازار اجاره مسکن در زعفرانیه از زبان یکی از مشاوان املاک این محدوده بدین شرح است: تعداد قراردادهای اجاره از ابتدای خرداد ماه با رشد همراه بوده و نسبت به ابتدای سال از وضعیت مطلوب تری برخوردار شده است. از سوی دیگر رکود در بازار فروش این منطقه ادامه دارد و همچنان تعداد معاملات فروش یک شیب رو به پایین را طی می‌کند.اکثر خریداران ملک در زعفرانیه به دنبال پایین‌ترین قیمت در بازار هستند و برای ۴۰درصد از فروشندگانی که قیمت‌های بالا برای فروش ملک خود تعیین می‌کنند، مشتری مراجعه نمی‌کند و ۶۰درصد فروشندگان، تنها قیمت‌های روز به بازار ارائه می‌کنند.این بنگاهدار تصریح کرد: در فصل تابستان بازار مسکن عملکرد ضعیفی داشته که همین موضوع موجب نارضایتی بنگاهداران املاک بوده است.
عکس: احسان سلطانی مقدم
ارسال نظر