بی‌میلی سرمایه‌‌هابه بازار مسکن
دنیای اقتصاد-فروش متری مسکن در تهران دوبار به ترتیب در سال‌های ۸۶ و ۸۷ انجام شده، اما اکنون تحت‌تاثیر رکود سنگین در بازار مسکن، به کما رفته است.
دنیای اقتصاد-فروش متری مسکن در تهران دوبار به ترتیب در سال‌های ۸۶ و ۸۷ انجام شده، اما اکنون تحت‌تاثیر رکود سنگین در بازار مسکن، به کما رفته است.
تابستان امسال قرار بود براساس وعده قبلی، دور سوم فروش متری مسکن در تهران به اجرا گذاشته شود؛ اما نتایج ناامید‌کننده از دور دوم، مقامات شهری را به این جمع‌بندی رسانده که تا مادامی که اوضاع بازار مسکن به همین منوال است، فروش‌متری مسکن انجام نشود.
تهرانی‌ها به دلیل تداوم کاهش قیمت مسکن میلی به سرمایه‌گذاری بلند‌مدت در این بازار ندارند
فروش متری مسکن در کما
سود قطعی در انتظار خریداران دور اول فروش متری
شهرداری تا زمان برگشت رونق به بازار مسکن مرحله سوم فروش متری را آغاز نمی‌کند
استقبال ضعیف از فروش‌متری در دور دوم (سال ۸۷)
سحرباباخانی
فروش متری مسکن در تهران دوبار به ترتیب در سال‌های 86 و 87 انجام شده، اما اکنون تحت‌تاثیر رکود سنگین در بازار مسکن، به کما رفته است.
تابستان امسال قرار بود براساس وعده قبلی، دور سوم فروش متری مسکن در تهران به اجرا گذاشته شود؛ اما نتایج ناامید‌کننده از دور دوم، مقامات شهری را به این جمع‌بندی رسانده که تا مادامی که اوضاع بازار مسکن به همین منوال است فروش‌متری مسکن انجام نشود.
مرحله اول فروش متری مسکن در خرداد 86 یعنی درست در زمانی که قیمت مسکن در اوج بود، اجرا شد؛ و دور دوم در روزهایی که قیمت مسکن در مسیر سراشیبی قرار گرفته بود، اتفاق افتاد.
سازمان نوسازی شهرداری تهران، افت شدید فروش متری مسکن در مرحله دوم را ناشی از انطباق زمانی این طرح با رکود شدید و بی‌سابقه بازار مسکن می‌داند. به همین خاطر قصد دارد از این تجربه در مراحل بعدی استفاده کند.
تهرانی‌ها سود کردند
اما در حالی که فروش متری مسکن فعلا در کما رفته، به نظر می‌رسد مشارکت‌کنندگان این طرح شهرداری در دو دوره قبلی سود قابل‌ملاحظه‌ای نصیبشان شده باشد. سودی که تهرانی‌ها آن را باید مدیون تغییر و تحولات بازار مسکن از سال ۸۷ تاکنون بدانند.
تهرانی‌ها در این دو دوره خرید متری مسکن را با قیمت علی‌الحساب متری 900هزار تومان خریداری کرده و گمان می‌کردند در زمان تحویل واحدها باید حداقل دوبرابر این رقم به شهرداری پول بدهند (قیمت قطعی) تا بتوانند صاحب مسکن شوند. این درحالی است که هم‌اکنون متوسط قیمت مسکن در تهران به زیر یک میلیون و 500هزار تومان رسیده و مطمئنا قیمت واحدهای نوساز در جنوب پایتخت از این هم کمتر است.
با این حساب خریداران متری مسکن تاکنون با سرمایه‌گذاری که در طرح شهرداری داشته‌اند بیشتر از آنچه خرید کرده‌اند، شامل‌شان خواهد شد.
شهرداری در زمانی که دور اول فروش متری مسکن را آگهی کرد برای توضیح درباره نحوه محاسبه قیمت تمام شده رقم متری دو میلیون تومان را به عنوان قیمت فرضی برای تحویل واحدها مطرح کرده بود. این رقم در حال حاضر خیلی بعید است برای واحدهای نوساز در جنوب تهران ارزش‌گذاری شود.
از سوی دیگر اگر در همین زمان که هنوز رکود مسکن ادامه دارد، طرح فروش متری مسکن به اجرا گذاشته شود، مشارکت مردمی به کمترین سطح خواهد رسید. چون مردم در شرایطی اقدام به سرمایه‌گذاری بلند مدت در بازار مسکن می‌کنند که قیمت‌های جاری بازار خیلی بیشتر از توانایی مالی آنها برای خرید آنی مسکن باشد. در صورتی که در حال حاضر قیمت مسکن به پایین‌ترین سطح رسیده و متقاضیان مسکن در تقلای تامین پول برای خرید آنی هستند تا بهترین استفاده را از ارزانی بازار ببرند.
با استناد به گفته‌های شهردار تهران و رییس سازمان نوسازی قرار بود که فروش اوراق مشارکت و فروش متری مسکن برای نوسازی بافت‌های فرسوده از اول تیر ماه آغاز شود، ولی با گذشت بیش از 3 ماه از این موعد، از شروع هیچکدام خبری نیست و دلیل اصلی این تاخیر هنوز اعلام نشده است با این حال با نگاهی بر آمارهای اعلام شده و شرایط فروش متری مسکن در دو دوره قبل به نظر می‌رسد افرادی که در این دو پروژه مشارکت کرده‌اند نه تنها متضرر نشده‌اند، بلکه سود هم کرده‌اند.
محاسبه این سود و زیان با مروری بر شرایط اعلام شده قبلی و نرخ کارشناسی روز با یک فرمول ساده امکان پذیر خواهد بود.
شروع مرحله اول فروش متری مسکن در 23 خردادماه 86 برای خرید متری در مناطق 12، 15، 18 و 19 شهرداری تهران به ازای هر مترمربع 900هزار تومان به صورت علی‌الحساب انجام و مقرر شد پرداخت سود مشارکت به صورت علی‌الحساب 24درصد برای افرادی که مشارکت خود را تا پایان طرح ادامه دهند در نظر گرفته شود.
تخفیف ۷درصدی قیمت آپارتمان در زمان فروش نیز از جمله سیاست‌های تشویقی شهرداری در این طرح بود.
در این میان توجه به این نکته ضروری است که قیمت کارشناسی روز درآن تاریخ برای خرید مسکن متری 2میلیون تومان پیش‌بینی شده و این خرید‌ها در محدوده‌های گلسار، دولتخواه، بهاران، گلستان و شهرزاد در مناطق جنوب تهران انجام شد.
این شرایط خرید در مرحله دوم با یک تغییر اساسی در تاریخ ۱۲ بهمن‌ماه سال ۸۷ آغاز شد.
در این مرحله از فروش متری مسکن امکان مشارکت به میزان حداقل 5 مترمربع بنای مسکونی و برای هر مترمربع به صورت علی‌الحساب 9میلیون ریال فراهم شد، با این تفاوت که میزان تخفیف برای خریداران با در نظر گرفتن قیمت کارشناسی روز به 36درصد افزایش پیدا کرد و خرید قبل از سررسید با نرخ علی‌الحساب 18درصد سالانه و به صورت روزشمار نیز تضمین شد.
در حقیقت در مرحله دوم شهرداری تخفیف در قیمت نهایی فروش را ۵ برابر افزایش داد، چون در آن زمان قیمت مسکن کاهش پیدا کرده بود و این احتمال وجود داشت فروش متری در مرحله دوم مورد استقبال قرار نگیرد.
روی هم رفته با در نظر گرفتن شرایط موجود به نظر می‌رسد افرادی که در این دو مرحله خرید کرده‌اند در بازار راکد فعلی مسکن اگر سود نکرده باشند، زیان هم نکرده‌اند چون شهرداری در زمان فروش متری مرحله اول اعلام کرد به ازای هرمترمربع900هزار تومان دریافت کرده بود و پیش‌بینی کرده بود قیمت فروش در زمان تحویل واحدها به متری 2میلیون تومان افزایش پیدا کند اما با در نظر گرفتن این مطلب که تمامی مناطق اعلام شده برای خرید جزو مناطق جنوبی تهران است و احتمال کاهش قیمت در این مناطق نیز وجود دارد، مردم تنها با پرداخت مابه‌التفاوت اندکی به جز 900هزار تومان اولیه می‌توانند صاحب خانه شوند؛ چراکه بیشتر مناطق مورد نوسازی در مناطق جنوبی تهران بوده و افزایش قیمت چندانی نخواهد داشت و شهرداری موظف خواهد بود که مابه‌التفاوت بین 900هزار تا 2میلیون تومان را به خریدارانی که تا پایان طرح مشارکت داشته‌اند، بپردازد.
ابهام در افزایش تخفیف فروش متری
جدیدترین اطلاعات خبرنگار دنیای اقتصاد حاکی از آن است که ملاک قیمت در مرحله سوم فروش متری، قیمت کارشناسی روز می‌باشد و به هر ترتیب مابه‌التفاوت وجوه پرداختی به مردم باز گردانده می‌شود، ولی هنوز معلوم نیست که تخفیف دوره سوم به چه شکل تعیین و اعلام می‌شود و آیا افزایش 5 برابری این تخفیف از مرحله اول تا مرحله دوم، در مرحله سوم نیز ادامه خواهد داشت یا خیر؟
علل کاهش مشارکت مردم در مرحله دوم
سازمان نوسازی شهرداری تهران در پاسخ به سوالات و ابهامات موجود در طرح فروش متری مسکن به دنیای اقتصاد اعلام کرد که فلسفه اجرای این پروژه کمک به سرمایه‌گذاری و مشارکت مردم به عنوان سرمایه‌گذاران خرد و کوچک در بخش مسکن است وبا توجه به نقدینگی که از رهگذر اجرای این طرح تامین می‌شود،می توان جهت تسریع برای نوسازی بافت‌های فرسوده و کاهش کسری اعتبارات اقدام نمود و کمبود بودجه نقدی اعتبارات این طرح را برطرف کرد.
متولی فروش متری مسکن در تهران، میزان مشارکت مردم در مرحله دوم را کمتر از مرحله اول اعلام کرد که دلایل این کاهش مشارکت به شرح ذیل عنوان شده است:
نرخ کارمزدهای اعلام شده در آن مرحله با حداکثر نرخ‌های موجود رسمی در آن مقطع فاصله زیادی داشته است. (نرخ کارمزد اوراق مشارکت 5/15درصد و حدکثر نرخ بانکی مصوب 18درصد بوده است).
افزایش کارمزدهای سپرده‌گذاری و اوراق مشارکت تاثیر بسزایی در کاهش جذابیت اجرای مرحله دوم طرح با توجه به اعمال محدودیت از طرف بانک مرکزی برای ارایه کارمزد در این مرحله داشته است.
به دنبال این روند، مرحله اول طرح در رونق بازار مسکن اجرا گردید. این در حالی است که اجرای مرحله دوم، دقیقا منطبق بر رکود شدید و بی‌سابقه بازار مسکن در کشور بوده است.
در ضمن تورم موجود در کشور، عدم‌ثبات اقتصادی و نگرانی مردم از ادامه روند کنونی رکود اقتصادی جهان از علل مهم در کاهش میزان فروش طرح در مرحله دوم بوده است.
اجرای چند طرح سرمایه‌گذاری در کشور به فاصله کم یا همزمان با اجرای طرح باعث کاهش میزان نقدینگی موجود در کشور گردید. (فروش اوراق مشارکت وزارت نیرو با نرخ 18درصد، فروش اوراق مشارکت توسط شهرداری مشهد، فروش گواهی‌های سپرده‌گذاری در بانک‌های ملی، صادرات، کشاورزی، سپه، پاسارگاد، اقتصاد نوین، تجارت، پارسیان، سامان و...)
به عقیده کارشناسان نام طرح (طرح مسکن نوسازان) و وجود رکود در صنعت ساختمان و مسکن کشور از دلایل موثر در کاهش میزان فروش بوده است و با توجه به برابری قیمت علی‌الحساب هر مترمربع مرحله اول و دوم طرح، تلقی عمومی مردم با نگاهی منفی همراه بوده است.
در این طرح حداقل مشارکت مردم چهارمیلیون و پانصد هزار تومان است.
به دلیل وجود تعطیلات رسمی در حین اجرای طرح همچنین افزایش میزان استقبال مردم در روزهای پایانی مدت طرح تمدید شد.
در این مرحله بیش از 85درصد از مشارکت‌کنندگان در متراژهای 20متر و کمتر سرمایه‌گذاری داشته‌اند و به صورت متوسط سالانه دوبار و به مدت سه سال این طرح اجرا می‌شود. به گفته مسوولان سازمان نوسازی، منابع مالی جذب شده برای ساخت و تکمیل 7 پروژه اعلام شده و هزینه می‌شود.
در ضمن ملاک عمل قیمت کارشناسی روز است و به هر ترتیب مابه‌التفاوت این قیمت به افراد پرداخت می‌شود.
جایگاه مردم در این پروژه
به دنبال نظرسنجی از گروهی از اعضای شورای شهر و مردم این مطلب به وضوح مشخص شد که مردم به دلیل بالا بودن مزایای اقتصادی این طرح از فروش متری مسکن بیشتر از فروش اوراق مشارکت نوسازی بافت‌های فرسوده (که در میان سود ۱۶ و ۱۸درصدی معلق مانده) استقبال می‌کنند، ولی با این وجود هنوز شرایط جدید مرحله سوم اعلام نشده، ولی با مستندات ارائه شده مردم می‌توانند در بازار راکد مسکن بر این پروژه به عنوان یک سرمایه‌گذاری سودآور حساب کنند.
ارسال نظر