محاسن افزایش وام ساخت

عکس: احسان سلطانی

امکان کسب سود بیشتر از فعالیت‌های ساختمانی با ارتقای مناسب سقف تسهیلات ساخت

برگشت رونق پایدار و غیرتورمی به بازار مسکن با تمرکز منابع بانکی در حوزه ساخت‌. مریم علیزاده

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت با بررسی تجربه ناموفق اختصاص تسهیلات خرید مسکن در ۴ دهه گذشته، پیشنهاد افزایش میزان تسهیلات ساخت را به دولت ارائه کرده است.

در تحقیقاتی که این گروه در حوزه تامین مالی مسکن انجام داده، مشخص شده است ۵ امتیاز نهفته در وام ساخت مسکن وجود دارد که مجموعه آنها می‌تواند بازار مسکن را از رکود درآورده، شرایط خرید مسکن را بدون جهش قیمت فراهم کند، مسیر فعالیت سازنده‌های حرفه‌ای را هموار و سود قابل‌توجهی در اختیار آنان قرار دهد و در نهایت صرفه اقتصادی تولید مسکن را افزایش دهد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت معتقد است: اتخاذ سیاست تحریک تقاضا در دوره رکود آن هم با تاخیر فاز زمانی یک ساله، شروع دوره رونق تورمی را به دنبال دارد که این موضوع طی دهه‌های گذشته بارها تجربه شده است. در واقع با اتخاذ سیاست تحریک تقاضا از طریق افزایش و تخصیص تسهیلات خرید، تقاضاهای غیر موثر، موثر شده و با خرید و فروش اولیه مسکن، نشانه‌های رونق تورمی پدیدار و به دنبال آن سیل سرمایه‌های سرگردان به بخش زمین و مسکن گسیل می‌شود که یکی از نتایج حتمی آن افزایش تورم شدید در این بخش بوده است.

در تحقیقات انجام شده توسط نهاد وابسته به دانشگاه علم‌وصنعت، پاسخ کسانی که معتقدند احیای وام خرید مسکن در دوران رکود، خطرآفرین نخواهد بود؛ این‌گونه آمده است: «سیاست تحریک تقاضا با تسهیلات خرید، همواره در دوره رکود اتخاذ شده است، این در حالی است که اتخاذ این سیاست در این برهه زمانی هیچ تفاوتی با دوره‌های گذشته ندارد. بنابراین اگر اتخاذ سیاست تخصیص و افزایش تسهیلات خرید در گذشته نامناسب بوده، حال نیز اتخاذ چنین سیاستی نامناسب است. حتی با فرض آنکه سیاست تسهیلات خرید با توجه به کاهش ۴۰‌درصدی قیمت مسکن، تهدیدی برای افرایش قیمت قلمداد نشود، نمی‌تواند جذب سرمایه در این بخش را به دنبال داشته باشد، چراکه جذب سرمایه در این بخش با تورم شکل می‌گیرد.»

اما این سوال باقی است که چگونه در شرایط فعلی، بازار به‌گونه‌ای تنظیم شود که افزایش عرضه و تولید مسکن بدون ایجاد تورم، تداوم یابد تا در سال‌های آتی بازار با مشکلات ناشی از نیاز مواجه نشود؟

گروه مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت در پاسخ به این سوال، در عین حال که جذب سرمایه در بخش مسکن را از دو راه ممکن دانسته، اما به دلایلی، یکی از راه‌ها را مناسب ارزیابی کرده است.

دو راه برای جذب سرمایه در بخش مسکن وجود دارد.

راه اول، تحریک تقاضا و به دنبال آن ایجاد تورم است. و راه دوم ایجاد صرفه اقتصادی تولید مسکن با تخصیص و افزایش تسهیلات ساخت قابل‌تبدیل به فروش اقساطی است.

تجربیات دهه‌های گذشته نشان داده است که گزینه اول سیاست مناسبی نیست و عملا نه‌تنها به بهبود بازار کمکی نمی‌کند، بلکه در دوره‌های رکود و رونق تورمی نابسامانی و اشکالات ساختاریِ بازار مسکن را نیز دامن می‌زند.

اختصاص تسهیلات به زمین‌های غیر دولتی

سیاست تخصیص و افزایش تسهیلات ساخت، در شرایط کنونی برای زمین‌های غیردولتی در جهت افزایش تولید و عرضه مسکن بسیار مناسب است که با یک مثال تشریحِِ آن آمده است: با فرض سرمایه‌گذاری ۲۰۰‌میلیون تومانی در تولید مسکن و فروش ۲۵۰‌میلیون تومانی مسکن ساخته شده، نهایتا ۲۵‌درصد سود عاید سرمایه‌گذار خواهد شد.

حال اگر سرمایه‌گذار با آورده ۱۰۰‌میلیون تومانی، ۱۰۰‌میلیون تومان تسهیلات ساخت دریافت کند که قابلیت تبدیل به روش اقساطی برای خریدار مسکن ساخته شده را داشته باشد، در این صورت سود حاصل از سرمایه‌گذاری ۵۰‌درصد خواهد شد چراکه با آورده ۱۰۰‌میلیون تومانی، ۵۰‌میلیون برداشت کرده، در صورتی‌که در فرض اولیه به ازای ۲۰۰‌میلیون تومان ۵۰‌میلیون تومان برداشت کرده است. همچنین اگر آورده سرمایه‌گذار به ۵۰‌میلیون تومان تقلیل یابد و ۱۵۰‌میلیون تومان تسهیلات ساخت دریافت کند، سود حاصل از سرمایه‌گذاری به ۱۰۰‌درصد می‌رسد.

بنابراین تخصیص ۴۰‌میلیون تومان تسهیلات ساخت به ازای هر واحد مسکونی و تامین منابع آن از طریق انتشار اوراق مشارکت با سود مناسب اوراق رهنی می‌تواند در ایجاد رونق ساخت‌وساز بسیار موثر باشد.

در مقایسه با سیاست تسهیلات خرید، این سیاست نه‌تنها سود قابل قبولی را برای سرمایه‌گذار به دنبال دارد، بلکه به دلیل پایدار شدن رونق غیرتورمی همواره شاهد تقاضا برای خرید مسکن خواهد بود و مانند گذشته سود فقط به مقطع زمانی دوره رونق تورمی محدود نمی‌شود، بلکه همواره سود‌ مذکور برای سرمایه‌گذار، تضمین خواهد بود و وجود خواهد داشت. علاوه‌بر آن سرمایه‌گذارانی در بازار حضور خواهند داشت که به ساخت مسکن به صورت حرفه‌ای می‌نگرند و بهره‌وری در ساخت و صنعتی‌سازی شکل خواهد گرفت.

تحریک از ناحیه عرضه

مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در این باره گفت: برای رونق بازار مسکن و سپس کل اقتصاد، دولت باید پرداخت وام ساخت مسکن را گسترش دهد.

افشین پروین‌پور با بیان اینکه باید بازار مسکن رونق بگیرد تا اقتصاد نیز با رونق مواجه شود، گفت: برخی می‌گویند برای رونق گرفتن مسکن باید وام خرید داده شود، در صورتی که تجربه نشان داده وام خرید فقط رونق تورمی را موجب شده است. پروین‌پور گفت: راهکار اصلی که باید دولت به کار گیرد، اعطای وام ساخت و تحریک بازار از ناحیه عرضه است، یعنی بازار مسکن را از طریق تخصیص وام ساخت رونق دهد. وی افزود: اعطای وام ساخت هم می‌تواند در زمین‌های خصوصی و هم در زمین‌های دولتی مانند مسکن مهر صورت گیرد که در این صورت به یک رونق پایدار خواهیم رسید.

وی تاکید کرد: نکته مهم این است که اعطای وام ساخت رونق ساخت‌وساز همراه با کاهش قیمت را در پی خواهد داشت. عضو شورای‌عالی مسکن گفت: دولت می‌تواند با اعطای وام ساخت به پروژه‌های نیمه‌تمام، رونق ساخت‌وساز را در کوتاه مدت آغاز کند. وی ادامه داد: با ورود پروژه‌های نیمه تمام به بازار، یک شوک مثبت به بازار وارد می شود و در بلندمدت هم با اعطای وام‌های با مبلغ بیشتر مثل ۱۵ و ۲۵‌میلیونی رونق پایدار را در بخش مسکن تضمین خواهد کرد.