همزمان با بحران در «سوی تقاضای بازار» انجام می‌شود
تحریک بازار مسکن از طرف عرضه
دنیای اقتصاد- در حالی که به دلیل سیاست‌های کلان دولت مبنی بر ممنوعیت اعطای وام خرید، بازار مسکن در سوی تقاضای خود با بحران مواجه شده است، وزارت مسکن برای جلوگیری از سرایت آسیب‌های این بحران به بخش ساخت‌وساز طرح جدیدی را برای تحریک طرف عرضه بازار مسکن در دستور کار قرار داده است. بر مبنای این طرح، زمین‌های تحت مالکیت دولت در شهرها بدون دریافت ارزش زمین برای ساخت مجتمع‌های مسکونی ۲۰۰واحدی و بیشتر به انبوه‌سازان واگذار می‌شود تا آنها طی توافق قبلی با وزارت مسکن بر سر قیمت فروش واحدها، اقدام به ساخت‌وساز کنند. این اقدام وزارت مسکن اگر چه گام بسیار موثری برای جلوگیری از بحران احتمالی در سال‌های آینده تحت تاثیر انفجار تقاضای انباشته در بازار محسوب می‌شود، اما راه چاره‌ای برای مشکل فعلی بازار مسکن در بر ندارد و چنین راهکاری باید همزمان با رفع موانع بحران در طرف تقاضا دنبال شود. جزئیات «برنامه کاهش ۷۰درصدی هزینه ساخت و تضمین خرید به انبوه‌سازان» تشریح شد
تحریک بازارمسکن از طرف عرضه
اجاره بلندمدت زمین به انبوه‌سازان‌برای ساخت مجتمع‌های ۲۰۰ واحدی و بیشتر همراه با ارائه تضمین خرید
طرح جلوگیری از حبس ۷۰درصد سرمایه انبوه‌سازان در پروژه‌های ساختمانی
کاهش چشمگیر هزینه ساخت و ساز و نزدیک شدن قیمت فروش این واحدها به توان مالی متقاضیان خرید
فرید قدیری
وزارت مسکن با امکانات در اختیار و حمایت‌های قانونی، بازار مسکن را از ناحیه ساخت‌وساز در مسیر رونق قرار می‌دهد.
در این مسیر، زمین‌های تحت مالکیت دولت در شهرها بدون دریافت ارزش زمین، برای ساخت مجتمع‌های مسکونی ۲۰۰ واحدی و بیشتر به انبوه‌سازان واگذار می‌شود تا آنها طی توافق قبلی که با وزارت مسکن بر سر قیمت فروش واحدها انجام داده‌اند، اقدام به ساخت کنند.
وزارت مسکن در اقدامی دیگر نگرانی از بابت فروش واحدهایی که براساس این طرح ساخته می‌شود را نیز با ارائه تضمین خرید به انبوه‌سازان حل کرده است تا بلکه انگیزه لازم برای ورود دوباره حرفه‌ای‌ها به بازار ساختمان آن هم در روزهای رکود فراهم شود.
اما آیا مجموعه این اقدامات می‌تواند چرخ خرید و فروش مسکن را به حرکت درآورد و به رونق ناشی از فروش واحدهای ساخته‌شده منجر شود؟
محمود جهانی، مدیرکل اقتصاد مسکن که جزئیات طرح واگذاری زمین اجاره‌ای به انبوه‌سازان و تضمین خرید این واحدها را به دنیای‌اقتصاد اعلام کرده، در این باره گفت: در حالت عادی با توجه به اینکه متوسط هزینه ساخت در تهران حدود ۴۰۰هزار تومان برای هر مترمربع است و هزینه خرید زمین نیز بالای یک میلیون تومان به ازای هر متر است، لذا خرید زمین ۶۰ تا ۷۵درصد قیمت تمام‌شده ساخت را به خود اختصاص می‌دهد. در حالی‌که در طرح واگذاری زمین به‌صورت اجاره بلندمدت، ۷۰درصد از سرمایه انبوه‌ساز به‌واسطه عدم فروش زمین، آزاد شده و قیمت خرید مسکن در این حالت به شدت کاهش پیدا کند.
ابوالفضل مشکینی، رییس سازمان مسکن استان تهران نیز با تاکید بر کاهش قیمت ساخت و خرید مسکن در طرح جدید به دنیای‌اقتصاد گفت: واگذاری زمین به‌صورت اجاره بلندمدت به انبوه‌ساز قیمت فروش واحدهای ساخته‌شده را به ۴۰۰ تا ۵۰۰هزار تومان خواهد رساند که در این‌صورت امکان خرید این واحدها به راحتی فراهم می‌شود.
مشکینی پیش‌بینی کرد: واحدهای مسکونی ساخته شده در این طرح به علت نزدیکی قیمت فروش آنها به توان مالی مردم، به راحتی فروش رفته و به این ترتیب بازار از رکود خارج شود.
گزارش‌های رسمی از آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی ماه‌های اخیر در تهران و سایر کلان‌شهرها رکود مسکن را تایید می‌کند. انبوه‌سازان بزرگ در این مدت به دلیل نگرانی از عدم فروش واحدها، دست از کار کشیده‌اند و مهمترین خواسته آنها برای برگشت به فعالیت ساختمانی ضمانت خرید تولیداتشان است.
اکنون این خواسته محقق شده و وزارت مسکن در ضمانتی که به انبوه‌سازان برای خرید واحدهای ساخته شده روی زمین‌های ۹۹ ساله می‌دهد، تاکید می‌کند که واحدها حتما باید از طریق سیستم‌های نوین و به صورت صنعتی ساخته شود. ضمن اینکه، قیمت تضمینی برای خرید براساس عرف بازار و هزینه تمام شده ساخت تعیین می‌شود.
بخش دیگر از مسیر جدیدی که وزارت مسکن برای رونق ساخت‌وساز بنا کرده مشارکت در ساخت است. در این راستا وزارت مسکن در دو صورت زمین به صورت مشارکتی برای ساخت واگذار می‌کند. صورت اول برای صنعتی‌سازی و صورت دوم تاسیس صندوق زمین و ساختمان است.
در اقدامی دیگر منابع بانک‌ها برای تزریق به بخش مسکن تفکیک شده تا پروژه مسکن مهر جدا از سایر طرح‌های دیگر نظیر بافت فرسوده، مسکن روستایی و وام ساخت بتواند از تسهیلات بانکی استفاده کند و به قول معروف حق سایر طرح‌های بخش مسکن در برابر مسکن مهر ضایع نشود.
برای بررسی جزئیات برنامه‌های جدید در بخش مسکن، با محمود جهانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن در روزهای فعالیت دولت نهم گفت‌وگو کرده‌ایم.
این مقام وزارت مسکن در ابتدای گفت‌وگو قبل از اینکه به تشریح طرح واگذاری زمین ۹۹ ساله به انبوه‌سازان و مزایای طرح مذکور بپردازد، از تفکیک منابع بانکی در بخش مسکن خبر داد و گفت: در سال جاری پرداخت تسهیلات مسکن مهر از محل منابع بانکی صورت نمی‌گیرد؛ بلکه از محل خط اعتباری بانک مرکزی خواهد بود که این خط در اختیار بانک مسکن قرار گرفته است. وی افزود: پرداخت تسهیلات مسکن مهر محدودیت و سقف ندارد و مرحله به مرحله که در هر استان نیاز باشد از این خط استفاده خواهد شد و متناسب با پیشرفت کار خط اعتباری تخصیص می‌یابد.
همچنین برای سایر طرح‌های بخش مسکن نظیر مسکن روستایی، بافت فرسوده، انبوه‌سازی و... بانک‌ها ۲۰درصد از کل تسهیلات اعطایی را اختصاص خواهند داد.
صحبت از افزایش وام ۱۴میلیونی
مدیرکل دفتر اقتصادی وزارت مسکن تصریح کرد: اخیرا در شورای عالی مسکن بحثی در مورد افزایش سقف وام ۱۴میلیون تومانی ساخت مسکن مهر مطرح شد که البته فعلا در حد پیشنهاد مطرح است و هنوز افزایش یا عدم افزایش آن قطعی نشده است.
جهانی گفت: چنانچه این وام افزایش یابد، شامل همه تعاونی‌ها می‌شود.
حل معضل انبوه‌سازان در دوره رکود
محمود جهانی با اشاره به تفاهم اخیر وزارت مسکن با کانون سراسری انبوه‌سازان برای واگذاری زمین ۹۹ساله به آنها گفت: این طرح خواسته چند ساله دو طرف بود که در حال حاضر جزئیات آن نهایی شده است.
جهانی اما قبل از ورود به این بحث از گروه مسکن دنیای‌اقتصاد گلایه کرد و با اشاره به گزارشی که چندی پیش با عنوان «چالش انبوه‌سازان در مسکن مهر» به چاپ رسید، گفت: شما در این گزارش با افرادی مصاحبه کرده بودید که اطلاعی از قضیه نداشتند. این گزارش منبع آگاهی نداشت و به آن شکل تیتر روزنامه شد که مناسب نبود! در این زمینه‌ها بهتر است از منابع اطلاعاتی موثق کسب اطلاع کنید و در نحوه انعکاس آن بهتر عمل کنید.
جهانی سپس به سراغ اصل موضوع رفت و گفت: واگذاری زمین ۹۹ ساله به انبوه‌سازان برای ساخت مسکن گروه‌های کم‌درآمد در حقیقت معضل اصلی انبوه‌سازان به خصوص در دوره رکود را هدف قرار داده است و آن حل مشکل فروش واحدها است.وی افزود: این طرح صرفا به خاطر مسکن مهر تعریف نشده بلکه طرحی در کنار طرح مسکن مهر است. به طوری‌که تعاونی‌های مسکن هم می‌توانند با همان مکانیزم قبلی پیمانکار مجرب و حائز صلاحیت استخدام کنند و ساخت را خودشان انجام دهند و هم می‌توانند مسکن ساخته شده را از انبوه‌سازانی که با ما تفاهم کرده‌اند، تحویل بگیرند.
جهانی تصریح کرد: طرح واگذاری زمین به انبوه‌سازان هم برای خود سازندگان به لحاظ بازار کار و تضمین خرید تولیداتشان منفعت دارد و هم برای مسکن مهر مفید است.
این مقام وزارت مسکن در ادامه با اشاره به اینکه انبوه‌سازان در دوره رکود معمولا با کمبود مشتری مواجه هستند و واحدهای ساخته شده فروش نمی‌رود، تصریح کرد: این گروه ساختمانی تا به حال چندین بار از وزارت مسکن درخواست تضمین خرید تولیداتشان را داشتند و می‌خواستند با قیمتی که روز اول با وزارت مسکن توافق می‌کنند، به نوعی از فروش واحدها مطمئن شوند. وی خاطرنشان کرد: تفاهم ما با کانون سراسری انبوه‌سازان همین خواسته انبوه‌سازان را هدف گرفته و دغدغه همیشگی آنها را که فروش است، رفع کرده است.جهانی تصریح کرد: در این طرح ما زمین را در اختیار انبوه‌ساز می‌گذاریم تا بسازد. در مورد قیمت نیز از ابتدا تفاهم خودشان است و سازمان‌های مسکن استان‌ها با توجه به هزینه ساخت و عرف قیمت بازار با پیشنهاد انبوه‌ساز بر سر قیمت فروش تفاهم می‌کنند. بعد از آن سازنده کار را شروع می‌کند و بر مبنای تعهدی که داده، واحدها را ساخته و تحویل می‌دهد.مدیرکل دفتر اقتصادی وزارت مسکن درباره حاشیه سود و اظهاراتی که درباره ابهام در این زمینه از قول یک انبوه‌ساز مطرح شده بود، گفت: حاشیه سود انبوه‌سازان در این طرح دقیقا بعد از تفاهم بر سر قیمت فروش مشخص می‌شود. چراکه هزینه ساخت مشخص است و قیمت فروش نیز در قرارداد قید می‌شود؛ بنابراین بلافاصله انبوه‌ساز می‌تواند سود پروژه را برای خود مشخص کند.
افزایش سود ناشی از زمین ممنوع!
در طرح وزارت مسکن برای ساخت انبوه مسکن توسط انبوه‌سازان، قیمت زمین در هزینه تمام شده منظور نشده است که این می‌تواند مانع از سوداگری زمین شود.
جهانی در این باره به دنیای اقتصاد گفت: زمین در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌دهیم، اما پولی از بابت زمین دریافت نمی‌کنیم. چون زمین در این طرح فروش نمی‌رود. وی افزود: در بازار ساخت‌وساز در حالت عادی یک سازنده باید به طور متوسط ۶۰ تا ۷۵درصد قیمت تمام شده ساخت را برای خرید زمین هزینه کند. در حال حاضر متوسط هزینه ساخت در تهران ۴۰۰ تا ۵۰۰هزار تومان است، اما قیمت زمین بالاتر از یک میلیون تومان است.
در حالی که در طرح واگذاری زمین ۹۹ ساله به انبوه‌ساز چون پولی بابت زمین گرفته نمی‌شود؛ بنابراین ۷۰درصد از سرمایه انبوه‌ساز در پروژه حبس نمی‌شود، ضمن اینکه ما در مقابل، اجازه سود ناشی از افزایش قیمت زمین را نخواهیم داد.
مدیرکل دفتر اقتصاد وزارت مسکن تاکید کرد: انتظار سود از محل زمین ۹۹ساله خواسته غیرمنطقی است.
این مقام وزارت مسکن همچنین گفت: این طرح برای انبوه‌ساز حکم تضمین خرید دارد و از ابتدا می‌داند بعد از تکمیل واحدها حداقل در آن حالتی که مسکن مهر تعریف می‌شود، واحدها روی دستش نمی‌ماند. ضمن اینکه بخش قابل‌توجهی از پول آن در مراحل ساخت توسط متقاضیان پرداخت می‌شود.
جهانی ساخت مسکن مهر توسط انبوه‌سازان را طرحی شبیه به پیش‌فروش دانست که از اولین مرحله ساخت که پایه‌های ساختمان گذاشته می‌شود، پول آن مرحله به مرحله گرفته می‌شود و سود معقول نصیبشان می‌شود.
اگر متقاضی مسکن مهر نبود؟
مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت مسکن در ادامه درباره عاقبت تفاهم با انبوه‌ساز در صورت نبود متقاضی مسکن مهر گفت: به هر دلیل ممکن است متقاضی مسکن مهر نباشد یا متقاضیان توان خرید واحدهای ساخته شده را نداشته باشند، در این حالت برای آنکه طرح با بن‌بست مواجه نشود، پروژه را تبدیل به مشارکت می‌کنیم و در مشارکت، قیمت کارشناسی زمین که از روز اول قرارداد مشخص شده به عنوان سهم آورده وزارت مسکن محاسبه می‌شود. سهم آورده انبوه‌ساز نیز واحدهای ساخته شده است.
واگذاری زمین به صورت مشارکتی
وزارت مسکن در حالی بنا دارد زمین ۹۹ ساله را در صورت عدم فروش واحدها به متقاضیان مسکن مهر به عنوان زمین قابل‌فروش به انبوه‌ساز واگذار کند که زمین‌ها از ابتدا با کاربری مسکن مهر زیرساخت رفته است.
محمود جهانی در این باره توضیح داد: وزارت مسکن در دو حالت اجازه دارد زمین به صورت مشارکتی واگذار کند. در حالت اول سازنده باید حتما از فناوری نوین برای ساخت استفاده کرده باشد. در حالت دوم نیز زمین برای ایجاد صندوق زمین و ساختمان واگذار می‌شود.در طرح واگذاری زمین ۹۹ساله به انبوه‌ساز چون انبوه‌ساز باید حتما از فناوری نوین استفاده کند، بنابراین طرح هم در قالب مسکن مهر توجیه دارد و هم در قالب ساخت با فناوری نوین. بنابراین در اینجا دو طرح با هم لینک می‌شوند. جهانی در مورد نحوه قیمت تضمینی برای فروش واحدها نیز گفت: سقفی برای تعیین قیمت وجود ندارد، اما قاعده عرضه و تقاضا در تعیین قیمت و همچنین نوع فناوری به کار گرفته شده و شرایط بازار و قیمت‌های مشابه موثر است.
عکس‌ها:احسان سلطانی مقدم
ارسال نظر