بسته سیاستی برای بازار مسکن

عکس: احسان سلطانی‌مقدم

محور بسته، اثرگذاری بر بازار مسکن تهران و تضمین کاهش ۹‌درصدی قیمت مسکن است

تحقیقات در دو دانشگاه معتبر نشان می‌دهد امکان کاهش پایدار قیمت مسکن از طریق «افزایش بازدهی بازار سرمایه، توسعه ظرفیت سکونتی شهرهای جدید و ترغیب سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در انبوه‌سازی» وجود دارد. فرید قدیری

یک گروه تحقیقاتی از دو دانشگاه معتبر، متغیرهای تاثیرگذار بر عرضه، تقاضا و قیمت در بازار مسکن تهران را بررسی کرده و نتایج آن را در قالب بسته سیاستی در اختیار وزارت مسکن قرار داده‌ است.

محتوای این بسته - در حالی که انتظار جامعه از بازار مسکن تثبیت قیمت‌ها به دلیل کاهش بی‌سابقه آن در سال گذشته است - تاکید می‌کند: وزارت مسکن می‌تواند با عملیاتی کردن سه راهکار، امکان کاهش بیشتر قیمت در سال جاری و سال‌های آینده را فراهم کند.

تهیه‌کنندگان این بسته پیشنهادی، بازار مسکن را از زاویه‌ای متفاوت آسیب‌شناسی کرده‌اند و برعکس مقامات دولتی که همواره به دنبال کنترل تقاضای سوداگر برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن بوده‌اند، قصد دارند این بار ذهن متولیان بخش مسکن را به لزوم توسعه ساخت‌وساز نزدیک کنند.

محققان دانشگاه‌های علم و صنعت و دانشگاه آزاد واحد علوم و تحقیقات، رفتار بازار مسکن تهران در سال‌های ۷۵ تا ۸۵ را به صورت دینامیکی تجزیه و تحلیل کرده‌اند و رفتار قیمت مسکن در این کلان‌شهر را با دقت ۹۵/۰درصد شبیه‌سازی کرده‌اند.

نتایج این تحقیقات که وزارت مسکن پس‌از دریافت آن، در فصلنامه تخصصی‌اش منتشر کرده است، نشان می‌دهد معضلات بخش مسکن دارای راه‌حل آنی و کوتاه مدت نبوده؛ بلکه باید راهکارهای گسترده‌ای را به استخدام درآورد.

اما در عین حال بازار مسکن در تهران این امکان را دارد که برای همیشه با تعدیل قیمت‌ها روبه‌رو باشد.

در بسته سیاستی که محققان دانشگاهی برای وزارت مسکن تهیه کرده‌اند با استناد به نتایج شبیه‌سازی بازار مسکن تهران، تصریح شده است: هر یک‌درصد افزایش بازدهی سایر بازارهای سرمایه‌ای طی یک سال، می‌تواند یک‌درصد قیمت مسکن را طی سال‌های آینده کاهش دهد.

همچنین به ازای ۱۰‌درصد افزایش واحد‌های مسکونی در شهرهای جدید به شرط آنکه این واحدها پاسخگوی تقاضای مسکن ملکی توسط خانوارهای مستاجر (تقاضای مصرفی) باشد، قیمت مسکن طی سال‌های بعد ۵/۵‌درصد کاهش پیدا می‌کند.

ترغیب سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در انبوه‌سازی مسکن و به‌کارگیری روش‌های صنعتی‌سازی در صورتی که به افزایش ۱۰‌درصدی تولید مسکن منجر شود، می‌تواند به‌طور متوسط ۲/۲‌درصد قیمت مسکن را طی سال‌های بعد کاهش دهد.

در این بسته سیاستی که از سوی تیم دانشگاهی به وزارت مسکن تحویل شده برای اینکه قیمت مسکن تا سقف ۹‌درصد به صورت پایدار در طول سال‌های آینده کاهش پیدا کند، راهکارهایی به شرح زیر آورده شده است: افزایش بازدهی در سایر بازارهای سرمایه‌گذاری و کاهش تدریجی سیل نقدینگی به بازار مسکن از طریق کاهش نقدینگی در دست مردم به‌طوری‌که سیاست‌های انقباضی صحیح و پایدار اتخاذ شود تا تقاضای مسکن به تقاضای مصرفی محدود شود.

تقاضای مصرفی مسکن که توسط خانوارهای مستاجر انجام می‌شود، روندی پایدار دارد و قابل برنامه‌ریزی است.

گسترش انبوه‌سازی، به‌ویژه در شهرهای جدید پیرامون کلان‌شهرها به همراه توسعه امکانات زیربنایی به‌ویژه حمل و نقل و عمران شهری در این شهرها‌ درصدی از تقاضای مصرفی را متوجه خارج از شهر تهران کرده و به مرور تقاضای سفته‌بازی نیز از طریق افزایش بازدهی سایر فعالیت‌های جاذب سرمایه‌گذاری رو به کاهش خواهد گذاشت. این روند موجب تعدیل رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران و همراهی آن با افزایش سطح عمومی قیمت‌ها می‌شود.

نتایج تحلیل دینامیکی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد مسکن در شرایطی به عنوان بازاری جذاب برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌شود که دارای بازدهی بالاتر از بازدهی بازارهای سرمایه‌ای (سهام، ارز و طلا) باشد. در این تحقیق که نرخ تورم به عنوان متغیر جانشین سایر بازارهای سرمایه‌ای استفاده شده است، مشخص شده به ازای هر یک‌درصد اختلاف بین بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن و تورم طی سال‌های ۷۹ و ۸۲، معادل ۴۷۰۰ واحد مسکونی تقاضای سفته‌بازی مسکن در شهر تهران ایجاد شده است.

با آنچه در تحقیقات دو دانشگاه علم و صنعت و علوم و تحقیقات آمده است، به نظر می‌رسد دولت به جای آنکه از طریق ابزارهای تنبیهی و به صورت کاذب سعی در کنترل قیمت مسکن دارد می‌تواند بصورت پایدار (افزایش ساخت‌وساز) بازار را تعدیل کند.

کارشناسان مسکن نسبت به عواقب کنترل کاذب بازار مسکن هشدار می‌دهند؛ چراکه با برگشت دوره رونق به بازار این احتمال وجود دارد تورم مسکن با نرخی به مراتب بیشتر از نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۸۶ بازار را تحت‌‌ شعاع قرار دهد.

گفتنی است، بسته سیاستی حاصل از تحلیل دینامیکی بازار مسکن تهران توسط گروه دانشگاهی متشکل از بهداد کیانی از دانشگاه علم و صنعت، مهرداد نیکو و بهروز رزمی از دانشگاه علم و صنعت تهیه شده است.