اوراق رهنی بهار ۸۷ می‌آید
قدرت وام‌دهی بانکها به بخش مسکن ۱۲برابر می‌شود
دنیای اقتصاد- یک مقام وزارت مسکن اعتقاد دارد که با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مسکن که به گفته وزیر مسکن در بهار ۸۶ انجام خواهد شد،قدرت وام‌دهی بانک تا ۱۲برابر می‌تواند افزایش پیدا کند. بانکها در حال حاضر به طور سنتی حداکثر ۲۴درصد از منابع مالی خود را به بخش مسکن اختصاص می‌دهند و بیشتر از این هم با توجه به سازوکارهای موجود ظرفیت پاسخگویی ندارند. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن تشریح کرد
جزئیات نحوه فعالیت صندوق زمین و مسکن و بازار رهن ثانویه
با اجرای طرح بازار رهن ثانویه، قدرت بانکها برای وام‌دهی به بخش مسکن تا ۱۲برابر می‌تواند افزایش یابد.
گروه مسکن- لیلا درخشان: تامین منابع مالی مسکن همواره از مهم‌ترین چالش‌های پیش روی این بخش بوده است به طوری که بسیاری از فعالان و کارشناسان حوزه مسکن از این معضل با عنوان بارزترین نقیصه در برنامه‌ریزی‌های مسکن یاد می‌کنند. در همین راستا، دولت برای رفع این معضل راهکارهایی را در نظر گرفته است که مهندس محمود جهانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در گفت‌و‌گو با دنیای اقتصاد به تشریح این راهکارها پرداخته است.
همچنان که همه کارشناسان تاکید دارند تامین اعتبارات مناسب برای بخش مسکن از جمله نقاط ضعف اساسی پیش روی مسوولان برای ساماندهی وضعیت مسکن است، اما گویا اخیرا دولت با اتخاذ یکسری راهکارها به فکر تامین مالی بخش مسکن افتاده است که از جمله آن صندوق مسکن و بازار رهن ثانویه است. راجع‌به این راهکارها توضیح دهید.
بله. این موارد در واقع در چارچوب یک سری راهکارهای جدید برای تامین منابع مالی بخش مسکن هستند که البته این ابزارها بیش از این در قالب طرح جامع مسکن مورد مطالعه قرار گرفته و پس از مدتی بستر اجرای قانونی‌اش در لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن فراهم شد و از سویی در دولت هم در کارگروه مسکن به تصویب رسید که این ابزارها در واقع یک بسته سیاسی در ارتباط با تولید منابع مالی مسکن است که یکی بازار رهن ثانویه و دیگری صندوق‌های زمین و مسکن، انتشارات اوراق مشارکت و... است.
ابتدا راجع‌به صندوق‌های زمین و مسکن بفرمایید که نحوه کار این صندوق‌ها و روش‌های تامین منابع مالی آنها به چه صورت است؟
نحوه عملکرد این صندوق‌ها به این صورت است که ابتدا یک پروژه بزرگ اقتصادی از سوی شرکت‌های سرمایه‌گذاری و داوطلب تعریف و سپس راه‌اندازی می‌شود سپس برای این پروژه سهام تعریف می‌شود که البته این سهام ارزش‌های مختلف دارد. پس از این مرحله سهام به عرضه عمومی می‌رسد و همه متقاضیان مسکن یا متقاضیان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌توانند به تعداد دلخواه سهام این پروژه را خریداری کنند و در این پروژه شریک شوند و در مقابل سود واقعی این پروژه نصیب سهامداران خواهد شد. این پروژه در واقع با پول‌های خرد مردمی ساخته می‌شود که پس از تکمیل پروژه به ترتیب اولویت سهامداران به آنها واگذار خواهد شد و کسانی هم که مسکن نخواهند سود واقعی این پروژه نصیب آنها می‌شود و بعد از اینکه این پروژه تکمیل شد، این شرکت موضوعیتش از بین می‌رود. این روش در واقع راهکاری است برای جذب سرمایه‌های خرد مردمی به امر ساخت‌وساز و تولید مسکن و از سویی با این روش زمینه برای حضور سرمایه‌گذارانی که تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دارند، فراهم می‌شود.
این صندوق در‌حال‌حاضر در چه مرحله‌ای است. آیا آماده تشکیل است؟
در‌حال‌حاضر اساسنامه این صندوق تهیه شده و سازمان بورس اوراق بهادار هم آن را نهایی کرده و در حال سپری کردن مراحل تصویب نهایی‌اش است. از طرفی یک سازماندهی از سوی وزارت مسکن با همکاری وزارت اقتصاد و بانک مرکزی در حال انجام است که این صندوق‌ها تشکیل شود.
از بازار رهن ثانویه به عنوان یکی دیگر از روش‌های تامین منابع مالی مسکن یاد کردید. در این مورد هم توضیح بفرمایید.
بازار رهن ثانویه، در واقع از جمله دیگر روش‌های بسیار مهم و موثر برای افزایش اعتبارات و سرمایه‌های بخش مسکن است. در‌حال‌حاضر روش استقراض برای تامین منابع مالی مسکن منحصر به اخذ تسهیلات از سیستم بانکی است. به عنوان مثال، اگر سازنده‌ای بخواهد سرمایه‌گذاری انجام دهد که به یک‌میلیارد تومان اعتبار نیاز داشته باشد، به بانک مسکن و سایر بانکها مراجعه می‌کند و تا اعتبار موردنیازش را تامین کند و معمولا نیز به عنوان مثال مبلغ ۵/۱میلیارد تومان یا بیشتر نزد بانک اسناد و وثیقه قرار می‌دهد و تسهیلات دریافت می‌کند سپس این تسهیلات را برای ساخت استفاده می‌کند و بعد آنها را تبدیل به فروش اقساطی می‌کند و به طوری که یک‌میلیارد تومان سرمایه‌گذاری را به میزان هر واحد ۱۰ یا ۱۴میلیون تومان به متقاضیان انتقال می‌دهد که متقاضیان سهم ماهانه بازپرداخت این اقساط را می‌پردازند. بدین ترتیب با این روش یک‌میلیارد تومانی که سیستم بانکی برای بخش مسکن ارائه می‌دهد، اصل و سود آن را حول و حوش ۱۵سال دریافت می‌کند. این روش در واقع بازار اولیه است، اما در بازار رهن ثانویه بانک منتظر نمی‌ماند تا ۱۵سال وام پرداختی‌اش برگردانده شود، بلکه بانک از فردای روزی که وام می‌دهد برای طلب خودش دین ایجاد می‌کند و طلب خود را به شخص دیگری منتقل می‌کند و بدین ترتیب اعتبار بانک سر جای اولش برمی‌گردد. فرض کنید من یک‌میلیون تومان به فردی قرض می‌دهم و آن فرد قرار است یکسال دیگر این یک‌میلیون تومان را به من پس دهد. وقتی من یک‌میلیون تومان به فردی می‌دهم دیگر پولی ندارم به کس دیگری بدهم. از این رو من به شخص ثالثی می‌گوییم من از فلان شخص یک‌میلیون تومان پول می‌خواهم و او این سند و اوراق‌بهادار را نزد من دارد، می‌گویم این سند برای شما و شما این یک‌میلیون تومان را به من بدهید و با این روش به جای اینکه فرد وام‌گیرنده بدهی‌اش را به من برگرداند، آن را به شخص ثالث می‌پردازد و سودی را که می‌خواهد به من بدهد به وی می‌دهد و با این روش شخص ثالثی طرف حساب می‌شود و آن یک‌میلیون تومان نزد من بازمی‌گردد و من می‌توانم به افراد بیشتری وام دهم و این پروسه ادامه پیدا می‌کند.
مصداق این مثال در بازار رهن چگونه است؟
در این روش بانک سند و وثیقه‌‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیر نظر خود می‌سپارد و این شرکت‌ها در مقابل، بدهی افراد را به اقساط تبدیل می‌کنند و به شکل اوراق‌بهادار منتشر می‌کنند.
با این روش درواقع اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است سر جای خود برمی‌گردد و با این راهکار می‌تواند وام بیشتری به افراد دهد که این روش البته در دنیا کارنامه موفقی دارد.
با این اوصاف از حرف‌های شما این‌گونه برداشت می‌شود که دلیل اعلام این طرح درواقع محدودیت منابع مالی بانکها است. آیا با این روش قدرت وام‌دهی بانکها افزایش پیدا می‌کند؟
با این روش درواقع قدرت وام‌دهی بانک تا ۱۲برابر می‌تواند افزایش پیدا کند. بانکها در حال حاضر به طور حداکثر سنتی ۲۴درصد از منابع مالی خود را به بخش مسکن اختصاص می‌دهند و بیشتر از این هم با توجه به سازوکارهای موجود ظرفیت پاسخگویی ندارند. چون اگر بخواهند تسهیلات بیشتری ارائه دهند سهم سایر بخش‌ها کاهش پیدا می‌کند.
سهم ۲۴درصدی بانکها در بخش مسکن چند درصد از نیازهای این بخش را مرتفع می‌کند؟
حداکثر ۴۰درصد از نیازهای بخش مسکن را مرتفع می‌کند که البته آن هم فقط نیاز مربوط به بخش سرمایه‌گذاری را؛ این در حالی است که سهم مشارکت بانکها در تسهیلات بلند‌مدت خیلی کمتر است. در همین حال به صورت سرانه هم سهم بانک چه در بخش تسهیلات یا وام بانکی در قیمت تمام شده مسکن از ۱۰ یا ۱۵درصد شروع می‌شود تا حداکثر به ۳۰درصد می‌رسد این در حالی است که سهم بهینه این کار حداقل ۸۰درصد است.
از این رو تا رسیدن به نقطه مطلوب فاصله زیادی است؛ لذا بانکها باید به یکسری ابزارهای نوین برای تامین و تجهیز منابع مسلح شوند که بازار رهن ثانویه و صندوق‌های زمین و مسکن از جمله این راهکارها هستند.
ارسال نظر