نیلوفر قدیری
صاحب‌خانه شدن به عنوان نشانه‌ای از ثروتمند شدن، همواره از اهداف مردم و خانواده‌ها در هر نقطه از جهان بوده‌است. به همین دلیل این موضوع از اهداف و سیاست‌های کلی دولت‌ها در کشورهای مختلف نیز به شمار می‌رود. صاحب‌خانه شدن در سراسر دنیا بعد از جنگ جهانی دوم سیر صعودی داشته است.

ایجاد شهرک و شهرهای اقماری در اطراف شهرهای بزرگ، توسعه مسکن در زمین‌های ارزان و سیاست‌های دیگر دولت‌ها از جمله عواملی است که به این سیر صعودی کمک کرده است. این سیاست‌ها باعث شده تا استانداردهای زندگی طبقه متوسط بهبود یابد. یکی از مهمترین عوامل در تعیین این استانداردها، صاحب‌خانه بودن است.
اما در سالهای اخیر قیمت مسکن در بعضی کشورهای جهان چنان افزایش یافته که دیگر خرید مسکن در این کشورها از قدرت و توان مردم خارج شده است. این قیمت بالا و عدم توان خرید مسکن، پیامدهای اجتماعی سنگینی را همراه داشته است. در بازارهایی که تورم فوق‌العاده‌ای در قیمت مسکن در آنها وجود دارد، استانداردهای زندگی ثابت و پایدار نیست. به همین دلیل نمی‌توان برای بهبود این استانداردها در سطح کلان برنامه‌ریزی کرد.
هر سال در آمریکا موسسه‌ای بین‌المللی که کار تحقیقات مسکن و ساخت و ساز را در داخل این کشور و جهان انجام می‌دهد، گزارشی نموداری و تحلیلی درباره قدرت خرید مردم برای خرید مسکن در نقاط مختلف دنیا تهیه می‌کند.
در این مقاله خلاصه گزارش سال ۲۰۰۷ این موسسه را درباره بازار مسکن در استرالیا، کانادا، ایرلند، نیوزیلند، انگلیس و آمریکا می‌بینید. دلیل اینکه وضعیت و قدرت خرید مردم برای خرید مسکن در این چند بازار مورد بررسی قرار گرفته این است که بازار مسکن در این چند کشور در سالهای اخیر دچار تحول عمده‌ای شده و فراز و فرودهای زیادی را تجربه کرده‌است.
یکی از مهمترین نتایج عمده و ساده‌ای که در نتیجه این تحقیق به دست آمده این است که مصرف‌کنندگان و خریداران مسکن خودشان با تحلیل بازار، سرمایه‌ خود را از بازارهای گران‌قیمت‌تر به بازارهایی می‌برند که ارزان و البته کوچک‌تر است. این واقعیت در کنار گسترش و توسعه ابزار و نظام ارتباطاتی و مخابراتی، موانع موجود بر سر راه توسعه الگوی گسترده‌تر شهری و شهرنشینی را دربرداشته است. این موضوع به ویژه در آمریکا بیشتر از بازارهای دیگر مشهود است.
دکتر دونالد براش یکی از نویسندگان و تهیه کنندگان این گزارش که خود از مدیران بانکی و مدیر مرکز تحقیقات مدیریت منابع در نیوزیلند است در مقدمه این گزارش نوشته است، قدرت خرید مردم در بازار مسکن نتیجه یک عامل است و آن میزان محدودیت‌های مصنوعی است که دولت‌ها در زمینه تامین زمین برای ساخت مسکن ایجاد می‌کنند. این موضوع در بازار آمریکا مشهودتر است. در آمریکا، کشوری که جمعیت پراکنده و در حال نقل و انتقال زیادی دارد و نرخ بهره هم در آن در سطح معمول است، شهرهایی مانند پیترزبرگ، آتلانتا و هوستون وجود دارد که مسکن در آن کاملا در دسترس مردم و هم‌سطح قدرت خرید آنهاست. در این شهرها متوسط قیمت مسکن حداکثر سه برابر یا حتی کمتر از سه برابر متوسط درآمد خانوارهاست. اما در شهرهای دیگری مانند نیویورک و لس‌آنجلس متوسط قیمت مسکن گاه‌به ۷ تا ۱۱برابر میزان درآمد مردم می‌رسد.
این تفاوت قیمت به دلیل تفاوت در اعمال سیاست‌های زمین و مسکن در ایالات مختلف است. استرالیا تنها کشور دنیاست که کمترین میزان تراکم جمعیت را دارد. اما به دلیل اینکه دولت تصمیم گرفته قیمت زمین را در مناطق عمده شهری تا سطح بسیار زیادی بالا ببرد، نتیجه این شده که قیمت مسکن در این کشور به صورت سرسام‌آوری بالا برود و از قدرت خرید مردم تقریبا خارج شود.
دکتر براش دولت‌ها را به مسوولیت‌پذیری بیشتر در زمینه کنترل و مهار روند قیمت مسکن فراخوانده و گفته است که دولت‌ها باید مداخله‌‌هایی در بازار مسکن انجام دهند که شرایط را بدتر نکند بلکه اوضاع را بهتر نماید.
در این گزارش بدترین بازارها از نظر قدرت خرید مردم در بازار مسکن، بازارهای کالیفرنیا، هاوایی، سواحل شرقی آمریکا، استرالیا، انگلیس، نیوزیلند و استان بریتیش کلمبیای کانادا هستند. در مقایسه شهرها، بازار مسکن لس‌آنجلس وضعیت بسیار وخیم‌تری دارد. در این شهر قیمت مسکن بیش از 5/11 برابر میزان درآمد مردم است. در همین حال از میان 59 بازاری که مردم در آن قدرت خرید بالایی در حوزه مسکن دارند، 13شهر در کانادا و 46 شهر در آمریکا قرار دارد.
کارشناسان اقتصادی در این مورد اتفاق نظر دارند که دلیل اصلی ضعیف شدن قدرت خرید مردم در بازار مسکن برنامه‌ریزی‌های تجویزی در این بازار است.
این برنامه‌ریزی‌ها شامل استراتژی‌هایی است برای مثال توسعه شهری یا رشد هوشمند که باعث می‌شود نسبت قیمت زمین و مسکن بر هم بخورد و هزینه‌های غیرقابل جبرانی را به همراه بیاورد. البته برنامه‌ریزان شهری و اقتصادی در کشورهایی که قدرت خرید مسکن در آنها بسیار پایین است این موضوع را رد می‌کنند. آنها می‌گویند که افزایش تقاضا در بازار مسکن که آن هم نتیجه تورم در بخش وام مسکن است، قیمت‌ها را افزایش داده است.
اما اگر این ادعا درست باشد باید قیمت مسکن در همه بازارها به صورت یکسان افزایش یابد که چنین نشده است. این افراد همچنین می‌گویند که افزایش قیمت مسکن نسبت مستقیمی با شرایط وخیم اقتصادی در کشورها دارد. اما تحلیل آمار و ارقام اقتصادی کشورها این را نشان نمی‌دهد. بعضی اقتصادهای به سرعت در حال رشد اکنون در بخش بازار مسکن مشکل دارند.
تحقیقات نشان داده در کشورهایی مانند آمریکا که سیاست‌های تجویزی و برنامه‌ریزی‌هایی برای دست بردن در بازار به ویژه در بخش زمین و مسکن صورت گرفته، قیمت مسکن به شدت افزایش یافته و از توان مردم فراتر رفته است. این قانون اقتصاد است که کمیابی باعث افزایش قیمت می‌شود. بنابراین تعجبی ندارد که افزایش قیمت مسکن به سیاست‌های تجویزی کاهش زمین و افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و توسعه ربط داشته باشد.