تورم و علل پیدایش آن در بازار مسکن
در علم اقتصاد تورم به افزایش مداوم و پیوسته سطح عمومی قیمت‌ها تعریف می‌شود که در پیدایش آن علل مختلفی را برمی‌شمارند.
ناصر بهرنگی‌نیا
در علم اقتصاد تورم به افزایش مداوم و پیوسته سطح عمومی قیمت‌ها تعریف می‌شود که در پیدایش آن علل مختلفی را برمی‌شمارند. از جمله می‌توان از مهم‌ترین آنها تورم ناشی از فشار تقاضا، فشار هزینه و انتظارات تورمی را نام برد. هرچند که دلایل متعدد دیگری هم ذکر می‌شود که از ذکر آنها پرهیز می‌شود. در اینجا با توجه به شرایط مسکن و سیاست‌های اقتصادی دولت می‌خواهم به علل فوق‌الذکر اشاره‌ای داشته باشم. در تورم ناشی از فشار هزینه، در افزایش هزینه‌های تولید سه دلیل عمده ذکر می‌شود. دلیل اول اینکه، در کشورهایی که اتحادیه کارگری وجود دارد، اتحادیه‌ها بدون افزایش بهره‌وری نیروی کار، برای افزایش دستمزدها به کارفرمایان فشار وارد می‌آورند و در اثر افزایش دستمزدها، قیمت‌ها افزایش می‌یابد و متعاقب آن مجددا اتحادیه‌ها برای حفظ قدرت خرید کارگران به افزایش دستمزدها اصرار می‌ورزند و سپس با افزایش مزدها باز هم قیمت‌ها افزایش می‌یابد. این پدیده در اقتصاد تحت عنوان مارپیچ دستمزد- قیمت نامیده می‌شود که موجب بروز تورم می‌شود. لازم است به این نکته اشاره کنم که در ایران با فقدان اتحادیه‌های کارگری قانون کار تا حدودی این نقش را ایفا می‌کند. دلیل دوم اینکه موسسات و شرکت‌های بزرگ به علت قدرت انحصاری (اعم از انحصار خصوصی و یا دولتی)، قیمت کالاها را افزایش می‌دهند و کارگران به علت افزایش هزینه‌های زندگی، برای حفظ سطح زندگی و قدرت خرید سابق، مبادرت به تقاضای دستمزد بیشتر می‌کنند و با افزایش مزدها کارفرمایان برای افزایش سودآوری باز هم قیمت کالاها را افزایش می‌دهند. این سیکل مرتب تکرار می‌شود که به مارپیچ قیمت- دستمزد معروف است. بالاخره دلیل سوم اینکه به علت افزایش قیمت مواد خام، مثل افزایش قیمت نفت و به تبع آن افزایش قیمت مواد دیگر مثل انرژی، گاز و سایر مواد اولیه دیگر، هزینه‌های تولید افزایش می‌یابد و منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود. در مجموع مارپیچ دستمزد- قیمت، مارپیچ قیمت- دستمزد و مارپیچ هزینه- قیمت، تورم ناشی از هزینه را به وجود می‌آورد که در اثر آن نه تنها تولید کاهش و بیکاری افزایش می‌یابد، بلکه قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد. این پدیده در اقتصاد به پدیده تورم- رکودی شناخته شده است که در دهه ۱۹۷۰میلادی در اقتصاد غرب تجربه شد و در حال حاضر در اقتصاد ایران نیز نشانه‌های آن دیده می‌شود. دلیل دیگر افزایش قیمت‌ها، شکل‌گیری انتظارات جامعه از سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها است که به انتظارات تورمی شناخته شده است. وقتی که دولت‌ها تغییر می‌کنند و رییس‌جمهوری جدید روی کار می‌آید، با توجه به برنامه‌ها و سیاست‌های رییس‌جمهوری و کابینه ایشان نبض اقتصاد حساسیت نشان می‌دهد. به این ترتیب که مردم با توجه به عقاید اقتصادی دولت‌ها و گفتار آنان در مجامع عمومی مثل سفرهای استانی دولت نهم، انتظاراتی را شکل می‌دهند.
به این ترتیب، براساس سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها، انتظارات جامعه شکل می‌گیرد. در صورتی که این انتظارات از سیاست‌های دولت‌ها، ضدتولید و ضدسرمایه باشد، انتظارات تورمی در جامعه به وجود می‌آید و منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود.
در تورم ناشی از فشار تقاضا نیز افزایش قیمت‌ها به افزایش تقاضای کل نسبت داده می‌شود که این افزایش تقاضا می‌تواند به دلایل مختلف از جمله وجود نقدینگی زیاد در جامعه و همین‌طور سیاست‌های انبساطی دولت‌ها باشد. این نوع تورم به علت عدم تناسب رشد نقدینگی یا رشد تقاضای موثر با نرخ رشد تولید بروز می‌کند. به نظر می‌رسد بازار مسکن در اقتصاد ایران در دام هر سه نوع تورم گرفتار آمده است. اخیرا سیاست جدیدی در اعطای تسهیلات مسکن ابلاغ شد، به این ترتیب که برای هر واحد مسکونی دو وام ۱۸میلیون تومانی تخصیص داده می‌شود، خوشبختانه این بخشنامه به علت اثر تورمی بر قیمت مسکن به فاصله کوتاه‌مدت توسط وزیر اقتصاد تجدیدنظر شد و وزیر محترم اقتصاد در حاشیه همایش نفت، گاز و پتروشیمی اعلام نمودند که پرداخت دوفقره وام ۱۸میلیون تومانی فقط برای ساخت‌وساز اختصاص دارد. فارغ از قابلیت اجرایی این بخشنامه که چنددرصد از خانوارها می‌توانند مستقیما به ساخت مسکن اقدام نمایند، این سیاست را می‌توان یک گام به جلو دانست، اما بسیار ناکافی و ناکارآمد خواهد بود. حقیقت این است که اعطای دو وام ۱۸میلیون تومانی به هر واحد مسکونی حتی برای ساخت مسکن نیز شدت تقاضا برای مسکن را افزایش می‌دهد و تورم ناشی از تقاضا را دامن می‌زند و با افزایش قیمت مسکن مجددا دولت درصدد ترمیم قدرت خرید خانوارها از طریق اعطای وام بیشتر برمی‌آید و مارپیچ وام- قیمت مسکن مرتب تکرار می‌شود. از طرف دیگر با توجه به عدم انطباق مخارج دولت با ظرفیت‌های اقتصادی، قیمت سیمان، آهن، میلگرد و سایر مصالح ساختمانی به علت اجرای پروژه‌های عظیم عمرانی که افزایش قیمت نفت آن را تحریک نموده است، موجب می‌شود در سطح قیمت‌های سابق، عرضه مسکن کم شود و تورم ناشی از فشار هزینه بروز پیدا کند. از جانب سوم اینکه دولت نهم برای پاسخ به احساسات پرشور مردم در سفرهای استانی، وعده و وعیدهای متعددی را می‌دهد که از جمله آنها می‌توان به افزایش بودجه استان‌ها یا شهرستان‌های خاص به دو برابر و امثال آن اشاره نمود؛ به طوری که از ویژگی‌های دولت نهم را دولت خرج قلمداد می‌کنند. به این ترتیب انتظارات تورمی با توجه به سیاست‌های دولت نهم در جامعه شکل می‌گیرد و قیمت مسکن باز افزایش می‌یابد. با توجه به اینکه بازار مسکن یکی از بازارهای اصلی جذب جریان نقدینگی زیاد جامعه در ایران است که در حال حاضر با رشد فزاینده دور انتظار در دو سال اخیر به ۱۴۵هزار میلیارد تومان بالغ شده و در این دو سال به دو برابر کل نقدینگی در سال ۸۴ انجامیده و بازارهای مالی به دلایل عدیده از جمله عدم توسعه‌یافتگی و فقدان ابزارهای لازم از طرفی و دلایل فرهنگی جامعه و ناشناخته بودن ابزارهای آن برای اقشار وسیعی از مردم از طرف دیگر و همچنین ریسک زیاد آن در مقایسه با بازار مسکن و همین‌طور حساسیت زیاد بازارهای مالی به مسائل سیاسی در سطح جهانی از جذب نقدینگی کافی عاجز می‌باشند و در نتیجه امن‌ترین بازار جذب نقدینگی بازار مسکن به شمار می‌رود که با توجه به روند گذشته و تاریخی آن، پیش‌بینی سودآوری در این بازار برای سرمایه‌گذاران خیلی نیازمند تجزیه و تحلیل نیست. به این ترتیب انتظار می‌رود با اجرای سیاست جدید وام مسکن، آرامش نسبی که در حال حاضر بر بازار مسکن سایه افکنده، دچار التهاب شود و مثلت شوم تورم ناشی از تقاضا، تورم ناشی از هزینه و انتظارات تورمی، مارپیچ وام، قیمت مسکن را دچار پیچ در پیچ نماید که از نتایج آن وجود خانوارها با بدهی کلان و اقساط معوقه و انتقال منابع عظیم و قدرت خرید از کم‌درآمدها به پردرآمدها خواهد بود. بدیهی است که بازپرداخت اقساط دو وام ۱۸میلیون تومانی برای خانوارهای کم‌درآمد خارج از قدرت خرید آنان است. سیاست‌گذاران و دولتمردان بایستی به این نکته توجه داشته باشند که در شرایط تورمی اتخاذ سیاست‌های افزایش قدرت خرید راه علاج نیست و انتظارات تورمی سیاست‌های دولت‌ها را خنثی می‌کند. لازم است متولیان برنامه‌ریزی به این نکته توجه داشته باشند که از مهم‌ترین ویژگی‌های مخرب اقتصاد تورمی توزیع نابرابر درآمدها به زیان کم‌درآمدها و حقوق‌بگیران ثابت است و ویژگی دیگر آن ایجاد انحراف در تخصیص منابع به نفع تولید کالاهایی است که از افزایش قیمت بیشتری برخوردار شده‌اند، ضمن اینکه افراد برای حفظ قدرت خرید خود به خرید دارایی‌های حقیقی به ویژه مسکن در ایران مبادرت می‌کنند و منابع کمتری برای بخش‌های تولیدی باقی می‌ماند. به نظر می‌رسد در این شرایط، در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی، کنترل تورم و حفظ قدرت خرید خانوارها بایستی در اولویت اول قرار گیرد و این کار مستلزم انسجام و وحدت نظری و عملی در ابعاد کلان اقتصادی است.
عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد فیروزکوه
ارسال نظر