گسترش عمودی شهر تهران بازار مسکن را متعادل می‌کند
گروه مسکن: محدود کردن ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران با هدف انتقال جمعیت سرریز به شهرهای اطراف، باعث افزایش قیمت مسکن در تهران خواهد شد. دکتر سید امیر منصوری، عضو هیات علمی دانشگاه تهران در کارگاه بررسی و نقد طرح جامع تهران که در خبرگزاری دانشجویان ایران برگزار شد، با بیان این مطلب گفت: واقعیت این است که طرح جامع تهران بدون آنکه تحلیل روشنی از نیاز مسکن تهران داشته باشد، بر اساس این فرض که تهران با رشد جمعیت فزاینده‌ای مواجه است سعی کرده تا با دستورالعمل‌ها و سیاست‌های انقباضی مانع رشد جمیعت تهران شود. در حالی که معضل تهران رشد جمعیت نیست، کمبود عرضه است. منصوری که به نوعی سیاست خانه‌دار شدن ساکنین تهران در شهرهای اطراف را مردود می‌داند، تاکید کرد: افزایش قیمت مسکن ناشی از کمبود عرضه آن است و مشکل اصلی مسکن تهران نه افزایش لجام گسیخته جمعیت بلکه شکاف میان عرضه و تقاضا است، زیرا رشد جمعیت در سال‌های گذشته در حاشیه تهران و نه در تهران رخ داده است، بنابراین سیاست انقباضی طرح جامع در مورد تراکم، منجر به کمبود هر چه بیشتر عرضه مسکن در شهر تهران می‌شود. وی افزود: طرح جامع متوسط تراکم در شهر تهران را ۱۲۰درصد فرض گرفته بود. تنها چند جا را مستثنی کرده است و چند مورد را اجازه بلند‌مرتبه‌‌سازی داده است، اما حد دقیقی برای آن ارائه نشده است. یعنی میزان تراکم در این مناطق شناور است. این موضع طرح جامع نشان از آن دارد که سیاست غالب تثبیت عدد ۱۲۰ به عنوان تراکم پایه تهران بوده است. این سیاست، سیاستی انقباضی است و هدف آن به ظاهر کاهش جمعیت است. اما زمانی که می‌گوییم مساله شهر تهران رشد جمعیت نیست، سیاست کاهش جمعیت و سیاست‌های انقباضی، منجر به کاهش عرضه می‌گردد؛ یعنی طرح جامع باعث خواهد شد تا مسکن از میزان کنونی نیز گران‌تر شود و واکنش‌های مقابل آن را هم خواهیم دید. از جمله دولت در یک اقدام بی‌سابقه در بودجه سال ۱۳۸۶ افزایش تراکم را حکم کرده است. توجه کنیم که اعضای شورای شهر صریحا اعلام کردند که تراکم پایه تهران ۳۰۰درصد است؛ یعنی تراکم پایه تهران ۵ طبقه است بنابراین با افزایش بی‌رویه تراکم در تهران، طرح جامع و تمام مطالعات آن زیر سوال می‌رود و فایده‌ای نخواهد داشت.
عرضه تراکم نباید محدود باشد
دکتر منصوری، تصریح کرد: اگر در بازار امروز تراکم فروخته شود، قیمت خانه‌های بالای خیابان انقلاب به شدت افزایش می‌یابد. البته این افزایش قیمت دارای حد مشخصی است. در حقیقت ظرفیت بازار تهران برای افزایش قیمت حدی دارد و در دوره‌های مختلف این حد افزایش قیمت، تغییر می‌کند.
اما علت این که با فروش تراکم قیمت‌ها بالا می‌رود این است که در دوره‌های خاصی که تقاضا بسیار افزایش یافته است و تقاضای انباشته شده قابل ملاحظه‌ای وجود دارد، تراکم فروخته می‌شود؛ در این صورت بازاری که مدت‌ها محروم بوده، برای خرید تراکم هجوم می‌آورد. این عامل باعث رونق اقتصادی بخش مسکن می‌شود و در پی آن قیمت‌ها افزایش می‌یابد؛ زیرا تقاضای بالقوه بازار بالفعل می‌شود. این روند تا هنگامی ادامه می‌یابد که گروه زیادی متقاضی واقعی مسکن در تهران وجود داشته باشد. اما واقعیت این است که هرگز میزان تراکم عرضه شده به اندازه‌ای نبوده است
که تقاضای موجود را پاسخ دهد و شکاف موجود میان عرضه و تقاضا را پر کند؛ به نحوی که عرضه و تقاضا به تعادل برسند. بنابراین در این شرایط عرضه محدود تراکم خود منجر به تحریک بازار زمین خواهدشد. بر این اساس باید توجه کنیم که بستر اصلی این رشد قیمت، بقای شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار و تقاضای انباشته شده قبلی است.
نقش بازار کاذب
عضو هیات علمی دانشگاه تهران در کارگاه بررسی نقد طرح جامع تهران که ایسنا گزارش آن را منتشر کرده به نقش بازار کاذب در تعیین قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: برخی معتقدند قیمت‌ها در همه جا تابع عرضه و تقاضا نیست؛ بلکه در مواقعی بازارهای کاذب در تعیین قیمت‌ها تاثیر دارند (در حالی که همه می‌دانیم در بازار مسکن دولت دخالتی در قیمت‌گذاری ندارد). در پاسخ به این دیدگاه باید گفت: این هم نوعی تقاضا است، اما تقاضایی که منشا آن کاذب است. بازار کاذب هم چیزی جدای از تقاضا نیست؛ اما منشا اصلی آن انباشتگی تقاضاهای واقعی و غیر کاذب است. واقعیت این است که برخی افراد برای داشتن سرپناه و برخی دیگر برای سود سرمایه‌گذاری، تقاضا را ایجاد می‌کنند؛
هر دو نوع این تقاضاها وجود دارند؛ اما دلیل این که در مورد یک کالا به نحوی افراطی تقاضای کاذب ایجاد می‌شود، آن است که تقاضاهای واقعی پاسخ داده نشده فراوانی وجود دارد. در واقع شکاف زیاد میان عرضه و تقاضا در مورد یک کالا موجب می‌شود که آن کالا ماهیتی سرمایه‌ای پیدا کند. جذب افراطی نقدینگی به این کالا، خود موجب رشد روزافزون بهای آن می‌شود که برای سرمایه‌گذار، سودآوری آن را تضمین می‌کند. به همین دلیل نوعی تقاضای کاذب که هدف آن کسب سود و سرمایه‌گذاری است تولید می‌شود. در این شرایط سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان نیز اطمینان دارند که تولید برای این دسته سودآوری دارد. اما اگر شکاف میان عرضه و تقاضا در اندازه‌های غیرمتعارف برای مسکن وجود نداشت، هیچ گاه تقاضای کاذب در این سطح پدید نمی‌آمد. اگر واقعا در بازار مسکن تهران متقاضی واقعی وجود نداشته، متقاضی کاذب نیز از بین می‌رفت و هیچ گاه سرمایه‌گذار نیز ریسک تولید برای تقاضای کاذب را نمی‌پذیرفت، اما وجود بازار واقعی است که سرمایه‌گذار را جذب می‌کند و زمینه‌ای را برای بورس‌بازی فراهم می‌کند.
در شرایطی که یک تقاضای واقعی انباشته شده وجود دارد و سرمایه‌گذار می‌داند که صدها نفر هستند که مشتری کالای او در بازار کاذب هستند، به امید تقاضای این افراد، سرمایه‌گذاری می‌کند. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که منشا اصلی ایجاد تقاضای کاذب، وجود یک تقاضای انباشته شده واقعی است. به همین دلیل به نظر می‌رسد که اگر تهران ظرفیت داشت و مردم تهران هم توان خرید و فروش داشتند، قیمت مسکن باید چند برابر نرخ کنونی می‌بود، زیرا تقاضای انباشته‌ای در پشت دیوار قرار گرفته که به خوبی بازار را تضمین می‌کند.
ارسال نظر