در کارگاه بررسی سیاست‌های تولید وعرضه مسکن انجام گرفت
نقد برنامه‌های دولت در بخش مسکن
آن‌چه که در پی می‌آید، گزارش کارگاه بررسی سیاست‌های تولید و عرضه مسکن است که با موضوع «بررسی و نقد لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» در دفتر مطالعات خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا) برگزار شد. این لایحه که در جلسه علنی آینده مجلس شورای اسلامی به بحث گذاشته خواهد شد، به رغم آن‌که یکی از کامل‌ترین بسته‌های سیاستی در حمایت از تولید و عرضه مسکن تا به‌حال به شمار می‌آید، اما از نقصان‌هایی اساسی نیز رنج می‌برد که توجه به آنها می‌تواند از بروز معضلاتی در مسیر اجرای این لایحه در آینده بکاهد.
در این کارگاه مهندس افشین پروین‌پور، مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران و مهندس مقداد همتی عضو گروه سیاست‌گذاری مسکن این مرکز حضور داشتند.
به نظر می‌رسد یکی از مهمترین معضلاتی که در بخش مسکن در کشور ما وجود دارد، مدیریت عرضه مسکن و جبران فاصله زیاد آن با تقاضای انباشته شده در این بخش است، نحوه تعریف این مساله در این لایحه را چگونه ارزیابی می‌کنید. لایحه تا چه اندازه این مساله را به رسمیت شناخته است؟
مهندس پروین: بخش مسکن طی چهاردهه گذشته سیاست‌های مختلفی را تجربه کرده است. مطالعات آماری در مورد وضعیت فعلی مسکن در جامعه، ناکارآمدی این سیاست‌ها را تا حدود زیادی ثابت کرده به طوری که عدم تعادل میان عرضه و تقاضا که مهمترین مشخصه بازار مسکن در حال حاضر است، باعث شده که انباشت تقاضا برای مسکن بسیار زیاد و عرضه متناسب با آن بسیار کم باشد. لایحه اخیر دولت که برای ساماندهی تولید و عرضه مسکن تدوین شده است، یکی از کارآمدترین لوایحی است که طی چندین سال اخیر در بخش مسکن طراحی شده و با توجه به مطالعات انجام گرفته، در صورت برطرف شدن نقاط ضعف موجود در آن می‌تواند به عنوان قانونی مترقی، تقاضای انباشت شده در طول ۱۶ سال اخیر در بخش مسکن را برطرف سازد. این لایحه کامل‌ترین «بسته» سیاستی است که تا به حال درباره عرضه مسکن تهیه شده است.
به اعتقاد شما اهداف این طرح تا چه اندازه بر اساس یک مساله‌شناسی درست از وضعیت بازار مسکن در کشور ما بنا شده و مشکلات واقعی بخش مسکن را پوشش می‌دهد؟
مهندس همتی: هر طرحی در بخش مسکن همواره باید دو هدف را به‌صورت توأمان مدنظر داشته باشد که مهمترین آن، عرضه متناسب با نیاز (هم از نظر کمی و هم از نظر کیفی) است. منظور از عرضه کیفی وجه مالی و قیمت تمام شده آن است. به این معنی که مسکنی ارائه شود تا از سوی متقاضی قابل خرید باشد. اگر هر دو گزینه فوق در ساخت و ارائه این تعداد واحد مسکونی رعایت شود، می‌توانیم ادعا کنیم که عرضه‌ای متناسب با نیاز در بخش مسکن اتفاق افتاده است.
مهندس پروین پور: نکته دیگری که قابل بررسی است و باید در لایحه رعایت شود، شاخص جهانی «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» است.
عرضه مناسب زمانی واقعیت و قابلیت اجرایی می‌یابد، که این سهم تا حد قابل قبولی در سبد هزینه‌های خانوار هر ایرانی کاهش پیدا کند. متوسط شاخص جهانی سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار حدود ۱۵درصد است، اما این شاخص در کشور ما بسیار بالا است، یعنی در حدود ۵/۳۲درصد است، این رقم در کلان شهرها به حدود ۵۰ درصد، در بین اقشار کم درآمد ساکن در شهرهای بزرگ به ۷۰ و بعضا به ۱۰۰درصد می‌رسد.
متاسفانه در طی ۱۶ سال اخیر هیچ‌گاه عرضه مسکن در کشور ما متناسب با نیاز و تمکن مالی خانواده‌ها نبوده و حتی در مقطعی مانند سال ۸۲ تا ۸۳ که عرضه سالانه حدود ۸۰۰هزار واحد مسکونی در کشور داشتیم، باز هم به دلیل عدم تطابق با تمکن مالی متقاضیان و پایین نیامدن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانواده‌ها، تعادلی در بخش مسکن ایجاد نشد، همان‌طور که گفتیم بحث مسکن ماهیتی اقتصادی دارد و دولت‌هایی در جهت مدیریت بازار مسکن در کشورشان موفق هستند که وظیفه خود را پایین و ثابت نگه‌داشتن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار قرار دهند. این در حالی است که وزیر سابق مسکن در گفت و گویی اعلام کرد، وظیفه من صرفا ساختن واحدهای مسکونی است و پایین آوردن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، بحثی اقتصادی است که مربوط به حوزه کاری من نمی‌شود.
به همین دلیل بود که به‌‌رغم ساخت انبوه واحدهای مسکونی تا سقف ۸۰۰هزار واحد در سال به دلیل پایین نگه نداشتن شاخص سهم هزینه مسکن، بازار مسکن با شکست مواجه شد.
مهندس همتی: یکی از محاسن لایحه جدید دولت، حذف قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن است، به طوری که با طرح اجاره ۹۹ ساله زمین‌های دولتی، صرفا حق بهره‌برداری از این زمین‌ها به مردم واگذار می‌شود. این طرح در صورت عملی شدن، منجر به پایین آمدن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار می‌شود. اما نکته‌ای که در لایحه گنجانده نشده و از نقاط ضعف آن محسوب می‌شود، خلا‌ء وجود معیاری نظارتی برای تخمین کمی موفقیت طرح است. بنابراین نیازمند نظارت نهاد تعیین‌‌کننده‌ای مانند مجلس است که برای مثال به صورت سالانه، از نحوه عملکرد وزارت مسکن با عدد و رقم توضیح خواسته شود، به این معنی که چه تعداد واحد مسکونی باید ساخته می‌شد و در پایان سال چه تعداد ساخته شده است.
مهندس پروین پور: نکته مهم دیگر درخصوص لزوم پایین آمدن شاخص هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار تاثیر مهمی است که این شاخص بر دیگر بخش‌های اقتصادی می‌گذارد به طوری که بالا رفتن هزینه مسکن از یک حد خاص، منجر به ناتوانی اقتصادی خانواده برای هزینه کردن در دیگر بخش‌های اقتصادی می‌شود و در صورت بروز چنین اتفاقی، دولت مجبور است برای جبران ضعف اقتصادی به پرداخت یارانه در قسمت‌های دیگر اقدام کند. در کشور ما همواره بحث درباره این است که چگونه یارانه‌ها را هدفمند پرداخت کنیم، در حالی که با توانمند کردن اقتصادی خانواده‌ها اصلا نیاز به پرداخت یارانه کاملا مرتفع می‌شود. یکی از مهمترین راه‌های بالا بردن توان اقتصادی خانواده‌ها، کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است.
مهندس پروین‌پور: همان‌گونه که گفتیم یکی از نکات ویژه این لایحه حذف قیمت زمین از هزینه نهایی مسکن است. به طوری که دولت در نظر دارد به جای فروش زمین‌های دولتی (به معنی واگذاری حق مالکیت آنها) و وارد شدن در عرصه سوداگری مسکن، صرفا حق بهره‌برداری از این زمین‌ها را به مردم واگذار کند و سالانه اجاره بهای آن را دریافت کند. چنین سیاستی تقریبا به شکلی اصولی در اکثر کشورها در حال اجرا است. طی بررسی‌های تطبیقی که انجام گرفته است، تنها در ایران تاکنون زمین‌های دولتی به شکل‌های مختلف واگذار می‌شد. از جمله این سیاست‌ها که در اوایل انقلاب شکل گرفت، اعطای زمین‌های رایگان به مردم بود که این زمین‌ها عملا وارد بورس بازی می‌شد و بی آن‌که ساخته شود، صرفا خرید و فروش (و در نهایت گران) می‌شدند. سیاست دوم سیاست فروش زمین‌های دولتی به قیمت روز بود که آن هم عملا دولت را وارد عرصه قیمت‌گذاری می‌کرد و به سوداگری بازار مسکن می‌انجامید.
نکته مشترک در همه این طرح‌ها، پیشتاز بودن دولت‌ها در فروش زمین و دامن زدن به افزایش قیمت زمین و متعاقب آن مسکن بود؛ اما سیاست کارآمدی که در لایحه جدید دولت گنجانده شده، کنار گذاشتن فروش زمین‌های دولتی به صورت عام و واگذاری حق بهره‌برداری صرف آن به مردم است. نقطه ضعف در این جاست که متأسفانه باز هم برای بخشی از زمین‌های دولتی در این لایحه، مبحث فروش مطرح شده به طوری که دولت برای تامین هزینه‌های جاری وزارتخانه، قصد فروش زمین‌های مرغوب و گران را دارد تا بتواند زمین‌های بیشتری با قیمت‌هایی مناسب تر خریداری کند و در اختیار مردم قرار دهد. در حالی که فروش زمین‌های مرغوب به قیمت بالا باعث می‌شود که وزارت مسکن از وظیفه اساسی و حاکمیتی خود که تنظیم بازار مسکن است، با توجه به اهرم‌های حاکمیتی و مالکیتی غافل بماند و عملا وارد بازار سوداگری زمین شود.
مهندس همتی: موضوع دیگری که در لایحه مطرح شده، اجاره ۹۹ ساله زمین‌های دولتی به شیوه شبه اوقافی است، ما معتقدیم که در تعیین مدت اجاره زمین، دولت باید دو شاخص را مد نظر قرار دهد.
- امنیت روانی مصرف کننده (مستاجر)،
- عدم احساس مالکیت مستاجر نسبت به زمین؛ به این معنی که از طرفی مدت زمان اجاره زمین باید به گونه‌ای باشد که مستأجر با امنیت روانی بلند مدت، دغدغه جابجایی هر ساله نداشته باشد و از سویی با توجه به این‌که ۹۹ سال حدودا چهار نسل را در بر می‌گیرد احساس مالکیت در شخص به وجود نیاید.
با توجه به بررسی تطبیقی با دیگر کشورها و در نظر گرفتن فاکتورهای بومی و فرهنگی جامعه، معتقدیم بهترین مدت زمان اجاره ۴۹ یا ۵۰ سال است؛ چرا که در این صورت در عین تأمین امنیت روانی مستاجر، احساس مالکیت نیز در خانواده‌ها ایجاد نمی‌شود و در عین حال عملا قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن حذف می‌شود. چنین سیاستی در کشورهای کمتر توسعه یافته مانند قزاقستان هم کار آمد نشان داده است.
سیاست اجاره دادن زمین‌های دولتی اولین بار در چه کشوری اجرا شد و در حال حاضر در کدام کشورها پیاده می‌شود؟
مهندس همتی: سیاست واگذاری ۹۹ ساله زمین اولین بار در کشور انگلستان اجرا شده و توسط کشورهای دیگر نیز الگو برداری شده است.
به طور کلی سیاست دولت انگلیس مبتنی بر عدم فروش زمین‌های دولتی است. بهره‌برداری از زمین‌های دولتی با انواع و اقسام سیستم‌ها انجام می‌شود. اجاره بلند مدت (۹۹ ساله) یکی از این روش‌ها است. در حقیقت مدت زمان اجاره زمین بستگی به شرایط خاص هر کشور و اقتضائاتی از قبیل شرایط اقتصادی، ترکیب جمعیتی، سیر رشد جمعیت و .... دارد. در کشور ما نیز با توجه به شرایط اقتصادی، وضعیت فرهنگی و... مدت زمان ۹۹ سال چندان مناسب به نظر نمی‌آید.
مهندس پروین پور: انتقاد دیگری که به لایحه اخیر وارد است، عدم وجود سیاست‌های مکمل در کنار طرح افزایش عرضه مسکن است. اگر افزایش عرضه در بخش مسکن همراه با برخی از سیاست‌های مکمل باشد، ما را به سرمنزل مقصود خواهد رساند. از جمله این سیاست‌های مکمل می‌تواند: مالیات بر خانه‌های خالی و مساکن دوم به بعد، مالیات بر نقل و انتقال و ... باشد. چنین سیاست‌هایی در اکثر کشورها به صورت موفقیت آمیز انجام می‌شود اما در این لایحه، متاسفأنه پیشنهادی درباره سیاست‌های مکمل وجود ندارد. در صورتی که پدیده احتکار مسکن و وجود خانه‌های خالی بی‌شمار امروزه به صورتی واضح در کشور ما قابل مشاهده است.
مهندس همتی: پیشنهاد ما طراحی یک بسته مالیاتی در بخش کنترلی و نظارتی مسکن است که شامل مالیات بر مساکن خالی، مساکن دوم، زمین‌های موات و بایر شهری، مالیات بر ارزش اجاره‌ای زمین و مالیات بر نقل و انتقال و معاملات مکرر است تا بتوانیم با چنین سیاست مکملی سهم هزینه مسکن را در سبد هزینه خانوار پایین آورده و به ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن کمک کنیم.
اما اطلاعات شفافی در این زمینه وجود ندارد.
مهندس همتی: اجرای چنین طرحی بیش از هر چیز نیازمند یک سامانه شفاف اطلاعاتی است.
مهندس پروین پور: در حال حاضر آمار دقیقی از تعداد مساکن، مشخصات املاک موجود در کشور وجود ندارد و این نقصان یکی از موانع اصلی پیش‌روی سیاست‌های مالیاتی است.
مهندس همتی: به طور کلی برنامه‌ریزی در هر حوزه‌ای بیش از هر چیز نیازمند داشتن اطلاعات و آمار صحیح است. بعد از اجرای هر برنامه نیز برای آگاهی از میزان صحت و سقم اصول و سیاست‌های برنامه اجرا شده، مجددا به مجموعه‌ای از آمار و اطلاعات صحیح نیاز داریم که بازخورد اجرای سیاست‌ها را نشان دهد. یکی از مشکلات بنیادین بخش مسکن که سیاست‌های کنترلی و نظارتی دولت را فلج کرده است، فقدان سامانه شفاف اطلاعاتی است که باعث ایجاد مشکلات عدیده‌ای در بخش مسکن می‌شود.
شما درباره سامانه اطلاعاتی در بخش مسکن در سایر کشورها نیز مطالعه‌ای انجام داده‌اید؟
مهندس پروین‌پور: بله، در اکثر کشورها سازمانی با عنوان کاداستر(Cadaster) وظیفه ثبت مشخصات زمین‌ها و املاک موجود را بر عهده دارد. به عنوان مثال در انگستان و کشورهای حوزه اسکاندیناوی مانند نروژ و بلژیک چنین طرحی بسیار موفق بوده است، به طوری که در این کشورها، زمین‌ها را براساس سه مشخصه اصلی ثبت می‌کنند:
۱ - مالکیت زمین
۲ - ارزش زمین
۳ - نوع کاربری
در این کشورها تمام اطلاعات لازم در این خصوص، در سامانه اطلاعاتی بخش مسکن، مشابه سیستم google earth روی اینترنت موجود است. هر شخصی با توجه به نیازش می‌تواند مشخصات فنی ساختمان، نام مالک، کاربری و ... را به صورت شفاف دریافت کند. چنین طرحی علاوه بر این‌که مانع بسیاری از مفاسد اقتصادی می‌شود، ابزاری بسیار قوی در بحث سیاست‌گذاری نیز است.
راهکار پیشنهادی شما برای کشور ما که فاقد چنین سامانه‌ای است چیست؟
مهندس پروین‌پور: یکی از نقاط ضعف اساسی در این لایحه، عدم تعبیه چنین سامانه شفاف اطلاعاتی است که قطعا روند بهبود وضعیت مسکن را با مشکل مواجه می‌کند. چنین سازمانی حدود سیزده‌سال پیش با عنوان کاداستر زیر نظر سازمان ثبت احوال تاسیس شد اما متاسفانه به دلایل مختلف، فعالیت چندانی نداشته است و باعث شده که فعالیت این مرکز حدود ۱۰درصد پیشرفت داشته باشد.
اما به اعتقاد ما حتی با توجه به عدم وجود چنین ابزاری در حال حاضر می‌توان کارهایی را در رابطه با مهار افزایش قیمت در مناطق پیشران این افزایش قیمت‌ها انجام داد. به عنوان مثال هفت منطقه در شهر تهران مانند الهیه، شهرک غرب، زعفرانیه و ... وجود دارند که به دلیل مرغوبیت زمین و وجود امکانات بیشتر، همواره مبدا افزایش قیمت زمین و مسکن هستند. نظر ما بر این است که با مهار افزایش قیمت در این مناطق، می‌توان تا حدی از تورم بخش مسکن کاست. محدود بودن تعداد این مناطق، نیاز به IT و سامانه شفاف اطلاعاتی را از بین می‌برد به طوری که وزارت مسکن می‌تواند، با استخدام چند کارشناس به شناسایی خانه‌های خالی در این مناطق، تعیین مالیات لازم و .... بپردازد. همچنین اجرای طرح مالیات بر خانه‌های دوم به بعد نیز سیاستی بسیار کاربردی برای جامعه ما است، چرا که آمار غیر رسمی بیانگر احتکار شدید خانه توسط سرمایه‌داران بزرگ در مناطق مختلف شهر تهران و دیگر شهرستا‌ن‌هاست. وجود ۶۰۰ پلاک در شهرری یا ۳۸۰ واحد مسکونی در خیابان فرشته به اسم یک فرد و موارد متعدد دیگری از این دست، لزوم اقدام سریع و نتیجه‌گیری کوتاه‌مدت در این طرح را ثابت می‌کند. چنین مالیاتی در کشورهای پیشرفته کاملا قانونی و اجرایی است به طوری که شخصی که از یک واحد مسکونی بیشتر داشته باشد، موظف به پرداخت این نوع از مالیات خواهد بود و برای مثال از خانه پنجم به بعد، تقریبا معادل قیمت مسکن مزبور موظف به پرداخت مالیات به دولت است، اتخاذ چنین سیستمی باعث جلوگیری از احتکار مسکن و تحت تاثیر قرار گرفتن بازار توسط سرمایه‌داران می‌شود و در نهایت به عرضه بیشتر مسکن و ایجاد تعادل با تقاضای موجود در جامعه منجر می‌شود.
مهندس همتی: پیشنهاد ما برای ایجاد سامانه شفاف اطلاعاتی در بخش مسکن صدور سند الکترونیک است، چنین سندی شامل شناسنامه فنی یک ساختمان، نوع مالکیت، مشخصات مهندسی، تاریخ ساخت و ... است.
سازمان کاداستر، در کشور ما در حال حاضر مشغول انجام چه کاری است؟ آیا از ابتدا چنین وظیفه‌ای برای این سازمان طراحی شده است یا خیر؟
مهندس همتی: سازمان کاداستر در کشور ما در حال حاضر فعالیت خاصی انجام نمی‌دهد و صرفا به ثبت مشخصات فنی ساختمان مثل طول و عرض و... می‌پردازد. ما معتقدیم این سازمان با خارج شدن از حوزه قوه قضائیه، زیر نظر وزارت مسکن و با همکاری شهرداری‌ها و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌تواند به فعالیت مفیدتری بپردازد.
مهندس پروین پور: عملکرد سیزده ساله در بخش مسکن بیش از هر چیز ضرورت خارج شدن کاداستر از نظارت این نهاد را نشان می‌دهد. وزارت مسکن می‌تواند با در اختیار گرفتن مرکز کاداستر و ارائه سیاست‌های مکمل، از جمله صدور سند الکترونیک برای هر ساختمان به حل معضل مسکن کمک زیادی کند. نتایج مثبت چنین اقدامی، نه متوجه وزارت مسکن، بلکه متوجه خود قوه قضائیه نیز خواهد شد، چرا که طبق گفته یکی از معاونان وزارت دادگستری، حدود ۵۰درصد از پرونده‌های موجود در دادگستری، مربوط به اختلافات زمین و مسکن است و کارآمد شدن سازمان کاداستر می‌تواند به کم شدن حجم پرونده‌های موجود در قوه‌قضائیه نیز منجر شود.
از جمله سیاست‌های لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ایجاد شهرک‌های اقماری از سویی و احیای بافت‌های فرسوده از سوی دیگر است. ارزیابی شما از این سیاست چیست؟
مهندس همتی: از آنجایی که دولت در کلان شهرها که حامل اصلی معضل مسکن هستند، زمین زیادی برای واگذاری به صورت ۹۹ ساله ندارد، بیشترین هدف خود را واگذاری زمین در شهرک‌های اطراف شهرهای بزرگ قرار داده، به طوری که مثلا در استان تهران، شهرهایی مثل قرچک، هشتگرد، پرند و پردیس و چند شهر دیگر به عنوان شهرک‌های اقماری در نظر گرفته شده‌اند و دولت در این شهرک‌ها دست به انبوه‌سازی می‌زند، اما در خصوص معضلات اصلی این طرح در لایحه هیچ پیشنهاد و تدبیری وجود ندارد. یکی از مشکلات جدی چنین شهرک‌هایی، نبود سامانه پیشرفته حمل و نقل است و تا زمانی که چنین مشکلاتی حل نشود، نمی‌توان انتظار داشت که جمعیت ساکن در کلان شهرها به این مناطق مهاجرت کنند.
مهندس پروین پور: عدم وجود سیاست آمایش سرزمین موفق در سطح کشور باعث شده است که تا امروز سیاست ایجاد شهرک‌های اقماری و خوابگاهی، موفقیتی برای کشور در پی نداشته باشد، به طوری که این شهرک‌ها تبدیل به پتانسیلی برای جذب اقشار کم‌درآمد و روستاییان سایر نقاط کشور شده و به هیچ وجه معضل مسکن در کلان شهرها را حل نکرده است.
درباره سیاست احیای بافت‌های فرسوده چه توصیه‌های اصلاحی‌ای در این لایحه دارید؟
مهندس همتی: یکی دیگر از نکات مطرح شده در لایحه، احیای بافت‌های فرسوده در کلان شهرهاست که ما در این زمینه نیز، متاسفانه تجربه خوبی نداشتیم، سیاست تملک اجباری که در طرح نواب اجرا شد، به عنوان یکی از ناکارآمدترین طرح‌های احیای بافت‌های فرسوده مورد مطالعه کارشناسان و دانشجویان شهرسازی سایر کشورها قرار می‌گیرد.
دلیل عدم موفقیت این طرح، غیر‌مشارکتی بودن آن بود که مقاومت مردمی‌را نیز در پی داشت. در مقابل طرح تملک اجباری، طرح تراکم تشویقی مطرح است که اجرای آن هم در کشور ما نتیجه‌ای نداشت. طی این طرح معافیت‌های مالیاتی به کسانی داده می‌شد که به احیای بافت‌های فرسوده می‌پرداختند. این طرح هم رشد نامتوازن شهر را در پی داشت چنین طرحی گذشته از این‌که قادر به تامین شریان‌های حیاتی شهر نیست، معضلاتی را در زمینه شهرسازی نیز در پی خواهد داشت.
پیشنهاد ما برای احیای بافت‌های فرسوده، روش باز تنظیم زمین‌هاست، چنین طرحی که به شکل کاملا موفق در ژاپن، کره‌جنوبی، مالزی، اندونزی و چین اجرا می‌شود، مبتنی بر باز تولید زمین در کلانشهرها و الگوهای مشارکتی با ساکنین خود بافت است که روش‌های مختلفی دارد و از طریق پیش فروش و آورده مالی ساکنین خود بافت، به راحتی تامین مالی می‌شود، در حالی که لایحه اخیر صرفا بر همان سیستم معافیت مالیاتی برای انبوه‌سازی تاکید دارد که ناکارآمدی آن کاملا ثابت شده است.
درباره سیاست لایحه در جایگزینی تعاونی‌ها به جای انبوه‌سازان توضیح دهید؟
پروین پور: حضور تعاونی‌ها در بخش مسکن به گونه‌ای که وظیفه تعاونی‌ها انجام امور مربوط به ساخت و ساز اعم از بحث‌های فنی و تخصصی تا مدیریت تقاضا تعریف شود، یک اشتباه بود. به دلیل عدم آشنایی این تعاونی‌ها با مباحث تخصصی مسکن و شهرسازی طی چند سال گذشته حوزه فعالیت آنها بسیار محدود و ناکارآمد شده بود.
مهندس همتی: لایحه اخیر دولت، تعاونی‌ها را به شکل کارآمدی احیا می‌کند به طوری که آنها با جذب افراد متقاضی مسکن، وظیفه مدیریت تقاضا، در بخش مسکن را بر عهده دارند. دولت نیز از طریق بانک‌ها و منابع دیگر به تعاونی‌ها وام می‌دهد و از طرفی دیگر تعاونی‌ها هم وظیفه ساخت و ساز در زمین‌های اجاره‌ای ۹۹ ساله را به انبوه‌سازان واگذار می‌کنند. به این ترتیب تعاونی‌ها وارد فرآیند ساخت و ساز که تخصص آن را ندارند، نمی‌شوند و صرفا نقشی واسطه‌ای، اما کارآمد دارند. اما تبصره‌ای در لایحه وجود دارد که براساس آن، انبوه‌سازان با دریافت زمین از دولت به‌صورت مستقیم، به امر ساخت و ساز می‌پردازند و مالک عینی واحد مسکونی ساخته شده خواهند شد؛ این سیاست ناکار آمد است. ما معتقدیم که باید در این طرح، تعاونی‌ها نقش کلیدی در مدیریت تقاضا داشته باشند و وظیفه انبوه‌سازان، نه سرمایه‌گذاری در این امر و فروش واحدهای مسکونی، بلکه باید تنها وارد شدن به عرصه ساخت و ساز باشد. در حقیقت در صورت بروز چنین اتفاقاتی انبوه‌سازان عملا به جای فعالیت در حوزه تخصصی خود به سوداگری در بازار مسکن می‌پردازند.
در صورت حذف نقش تعاونی‌ها و ارتباط بی‌واسطه انبوه‌سازان با دولت باید منتظر افزایش قیمت زمین و مسکن باشیم؟
مهندس پروین پور: دقیقا، چون سود اصلی انبوه‌سازان در افزایش قیمت است، آنها یارانه‌های دولتی و تسهیلات ویژه را می‌گیرند، انبوه‌سازی می‌کنند، سپس واحد مسکونی موردنظر را به قیمت بازار می‌فروشند. باید توجه کنیم که تا زمانی که بستر اقتصادی مناسب ایجاد نشود، با وجود بهترین پیمانکار و انبوه‌ساز و با سرعت فوق‌العاده و بالا نیز نمی‌توان مشکل مسکن را حل کرد.
مهندس همتی: با اجرا شدن تکنیک‌های اقتصادی که یکی از آنها حذف قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن است، بازار مسکن به سمتی پیش خواهد رفت که دیگر انبوه‌سازان تعیین کننده بازار نیستند و باید فقط به امر ساخت ساز و وظیفه اصلی و تخصصی خود بپردازند.
مهندس پروین پور: در حال حاضر وضعیت مسکن ما دچار دوره‌های رکود و رونق است هدف نهایی ما باید تبدیل دوران رکود به دوره‌های رونق پایدار باشد که چنین هدفی نیازمند تکنیک‌هایی برای ایجاد بستر اقتصادی مناسب است. در صورت بروز چنین اتفاقی انبوه‌سازان مجاب می‌شوند که به جای امید داشتن به سود حاصل از افزایش قیمت زمین و مسکن، با شیوه مدرن و با تکنولوژی برتر ساخت، دست به تولید انبوه می‌زنند و سود حاصل از پیمانکاری ساخت را کسب می‌نمایند.
به اعتقاد شما، انبوه‌سازی، در چه ابعادی باید به عنوان انبوه‌سازی به رسمیت شناخته شود؟
مهندس همتی: ما اصلا اعتقادی به انبوه‌سازی به شیوه کنونی نداریم، بلکه اعتقاد و پیشنهاد ما حرکت در مسیر صنعتی سازی است. به دلیل نبود بستر اقتصادی مناسب، صنعتی‌سازی هنوز در ایران شکل نگرفته است. دولت و وزارت مسکن می‌توانند با ایجاد بستر مناسب در بخش‌های اقتصادی حوزه مسکن، مشکلات عمده بخش مسکن را حل کنند تا خود انبوه‌سازان به سمت صنعتی سازی سوق پیدا کنند.
آیا با سیاست‌های فعلی سرمایه‌گذاران مجاب به انجام چنین کاری می‌شوند؟
مهندس همتی: بله، چون قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن حذف شده و آنها تنها می‌توانند سودشان را از طریق انجام کیفی مسوولیت پیمانکاری خود کسب کنند.
مهندس پروین‌پور: این سرمایه‌گذاران در صورت رعایت معیارهایی مانند سرعت در ساخت و لحاظ کردن کیفیت مهندسی ساختمان، می‌توانند سود کلانی را عاید خودکنند. وزارت مسکن نیز برای سرمایه‌گذارانی که دست به صنعتی‌سازی می‌زنند، تسهیلات ویژه‌ای قائل شده است که خود سیاست مثبتی است.
ارسال نظر