یک کندوکاو علمی در بازار مسکن
ارزش ملک در ایران چگونه بالا می‌رود؟
گروه مسکن- روند تغییرات قیمت ملک در ایران به این صورت است: «یک دوره ۴ ساله رکود و بعد از آن یک مدت چند ماه رونق.»
رکود در بازار مسکن به معنی ثبات قیمت‌ها، ثابت ماندن حجم تقاضا و عدم انجام فعالیت خرید و فروش و ساختوساز در حجم قابل توجه است و رونق نیز به معنی افزایش تقاضا، افزایش پروانه ساختوساز و در نتیجه افزایش قیمت‌ها در پس افزایش تقاضا است.
آخرین رکود در بازار مسکن در سال‌های ۸۱ تا ۸۴ (ادامه رکود به اوایل سال ۸۵ نیز کشیده شد) ایجاد شد و باعث شد در طی این ۴ سال شاخص تورم از شاخص بهای مسکن سبقت بگیرد.
بنابراین در سال 85، شاخص بهای مسکن برای رسیدن به شاخص تورم مجبور بود افزایش یکباره پیدا کند. این افزایش یکباره باعث گرانی بی‌سابقه در بازار مسکن در نیمه دوم سال 85 شد.(نمودار شماره2)
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در وزارت مسکن و شهرسازی معتقد است: اگرچه دو نوع تقاضای موثر و تقاضای سرمایه‌ای در روند تغییرات قیمت در بازار مسکن موثر است، اما گرانی‌ها در سال ۸۵ بیشتر تحت تاثیر تقاضای سرمایه‌ای بوده، زیرا افزایش حقوق و دستمزد در سال گذشته به قدری نبوده که مردم به خاطر آن به خرید خانه تشویق شوند.
این کارشناس ارشد اقتصادی، عامل دیگری را نیز برای گرانی بی‌سابقه مسکن در سال 85 عنوان می‌کند.
عاملی که به نظر می‌رسد فرای مسائلی همچون کسادی در بازار ارز، طلا، سکه، سهام و خودرو تاثیر بسزایی در این بازار داشته است.
به اعتقاد مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت مسکن، مبارزه جدی با قاچاق کالا و ارز در 2سال گذشته باعث شد حجم زیادی از نقدینگی که می‌توانست وارد اقتصاد زیرزمینی شود و سودهای هنگفتی را به صاحب سرمایه هدیه کند، وارد بازار خرید و فروش ملک شد و همین نقدینگی موجب گرانی مسکن شد.
محمود جهانی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در مقاله‌ای که تحت عنوان «تحولات بازار مسکن: زمینه‌ها و راهکارها» به بررسی عوامل موثر بر بازار مسکن و اجرای سیاست‌های موثر برای جلوگیری از افزایش قیمت در دوره رونق پرداخته است، برای رکود و رونق در بازار مسکن دوره پیش‌بینی کرده است.
سه سال رکود، مدت کوتاهی رونق
در تهران طی سال 1385 یک جهش قیمتی دوره‌ای مسکن رخ داد. این جهش از شدت قابل توجهی برخوردار شد، به طوری که بسیاری از سیاست‌ها و نظرات را معطوف خود کرد. قیمت مسکن همواره از نوسانات و تغییرات متغیرهای مختلف در جامعه تاثیر می‌پذیرد.نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می‌کند. این مدل در سه دهه گذشته به طور نسبی روند ثابت و معینی را در تحولات قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهار ساله از ثبات نسبی برخوردار میشود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می‌یابد و بر بازار معاملات و سرمایه‌گذاری حاکم میشود.
بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ، تقاضایی توده‌وار و غیرطبیعی، وارد بخش میشود.چون عرضه مسکن در کوتاه‌مدت نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش‌وار افزایش می‌یابد تا در آن قیمت، مازاد تقاضا بر عرضه از بین برود.به دنبال آن افزایش دفعی در تولید و سرمایه‌گذاری اتفاق می‌افتد.این حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت‌ها به علت چسبندگی آن به سمت پایین می‌باشد.این وضعیت ادامه می‌یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعد یعنی حدود ۳ الی ۴سال دیگر اتفاق بیفتد.
مسکن و اقتصاد کلان
در ابتدا لازم است جایگاه بخش مسکن را به عنوان یکی از بخش‌های عمده اقتصادی و ارتباط و پیوند آن را با اقتصاد کلان کشور یادآوری کنیم، طی هر سال حدود ۲۰ الی ۳۰درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن ایجاد میشود و به طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف میشود.
سهم مسکن از اشتغال کشور به 11درصد بالغ میشود. لذا بخش مسکن رابطه تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش‌های اقتصادی دارد و از تحولات سایر بخش‌ها تاثیر می‌پذیرد و خود بر آنها اثر قطعی دارد.
نمودار شماره «1» تاثیرپذیری اقتصاد کشور از فعالیت‌های ساختوساز مسکن را با تاخیر حداکثر یک سال به خوبی نشان می‌دهد.
سه ویژگی ساختاری بخش مسکن
برای تحلیل بازار مسکن لازم است به سه ویژگی عمده و ساختاری این بازار اشاره کنیم. این سه ویژگی عبارتند از:
رشد پلکانی قیمت مسکن، وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن و سهم بالا در سبد هزینه خانوار.
تورم به دنبال قیمت ملک قیمت ملک به دنبال تورم
قیمت مسکن برخلاف تورم از یک روند فزاینده و خطی برخوردار نیست، بلکه منحنی آن دارای یک روند پلکانی است که حول محور تورم نوسان می‌یابد.نمودار شماره ۲ روند این قیمت را به خوبی نشان می‌دهد. همان گونه که در این نمودار ملاحظه میشود برمبنای عدد ۱۰۰ برای هر دو شاخص تورم و قیمت مسکن در سال ۱۳۶۹، شاخص قیمت مسکن تا سال ۱۳۷۴ یک روند تقریبا افقی را طی می‌کند و سپس در سال ۱۳۷۴ و ۱۳۷۵ با یک حالت جهشی افزایش می‌یابد و نزدیک به شاخص تورم متوقف میشود.
بار دیگر از سال 1376 به حالت افقی در می‌آید و تا سال 1379 شاخص آن ثابت می‌ماند، اما هنوز فاصله قابل توجهی با شاخص تورم دارد تا این که از این سال رشد جهشی این شاخص بار دیگر آغاز میشود.
این بار تا سال ۱۳۸۲ ادامه و از شاخص تورم نیز فراتر می‌رود تا این که پس از اشباع قیمت‌های مسکن، روند افقی آغاز و تا سال ۱۳۸۴ ادامه می‌یابد و همان گونه که ملاحظه میشود در پایان این سال شاخص قیمت مسکن به حدود ۱۴۴۰ و شاخص تورم به عدد ۱۶۸۰ بالغ شده است، یعنی شاخص قیمت مسکن نزدیک به ۲۵۰ واحد از شاخص تورم عقب مانده است.
آنچه در سال 1385 اتفاق افتاده است در واقع جبران این عقب افتادگی است و همان گونه که ملاحظه میشود این دو شاخص در پایان سال 1385 مقارن یکدیگر می‌شوند.
به هر حال این نمودار به خوبی الگوی تغییرات قیمت مسکن بر مبنای تورم را نشان می‌دهد.
نتیجه مهم آن تبعیت شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم، ولی با یک الگوی متفاوت و پلکانی است، به طوری که در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قیمت مسکن به طور تقریبی با یکدیگر برابر می‌شوند.
الگوی تغییرات قیمتی موضوع بسیار مهم در تحلیل بازار مسکن است که علت‌ها و عوامل آن به طوری که در ادامه به آن خواهیم پرداخت، در ساختار اقتصادی کلان کشور ریشه دارد، ولی آنچه مهم است این که، این الگو و شوک‌های ناشی از آن هم بر تقاضای موثر خانوار اثرهای مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن میشود.
به طوری که در سال‌هایی که نمودار قیمتی به صورت افقی است، تولید نیز به شدت کاهش یافته است. این کاهش موجب کاهش عرضه و در نتیجه تشدید افزایش قیمت در دوره رونق قیمت میشود.موضوع دیگر که به عنوان ویژگی ساختاری بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است.
میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود ۳۰درصد بالغ میشود. این سهم برای گروه‌های کم‌درآمد به طور میانگین تا حدود ۴۰درصد نیز افزایش می‌یابد و با وجود این سهم حتی تغییرات اندک آن می‌تواند فشار قابل ملاحظه‌ای بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند.
به طوری که 20 یا 30درصد افزایش قیمت مسکن طی یک سال را برای بسیاری از اقشار جامعه غیر قابل تحمل می‌کند.
عوامل موثر بر بازار مسکن
به طوری کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می‌شوند. ولی موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا می‌باشند. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقسیم می‌شوند:
الف - تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار).
ب - تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی).
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت میشود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است.
بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می‌کنند.
این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده‌های غیر دیداری (سپرده‌های مدت‌دار)، سایر دارایی‌ها (اتومبیل - تلفن همراه و مانند اینها).
افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است.
در جدول شماره یک، ارتباط بین نوسانات ادواری قیمت مسکن با ورود نقدینگی به بخش مسکن را نشان می‌دهد.
بخش مسکن در غیاب بازار سرمایه 20 الی 30درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است.
در سه دهه گذشته حدود ۳۴درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه‌ای و ۶۶درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد این بازار شده است.
تحولات نرخ ارز و سهام از دیگر عواملی است که بخش مسکن از آن متاثر میشود. به طور مثال انتظارات ناشی از کاهش قیمت ارز یا سهام موجب خروج سرمایه‌های فعال در فعالیت‌های مربوط به فعالیت ارز و سهام و حرکت آن به سمت بخش مسکن و بالعکس میشود.
فقدان کارآمدی نظام بانکی در جذب سپرده‌های بلندمدت، موجب حرکت این سپرده‌ها به سمت بازار زمین و مسکن و افزایش قیمت این بازار میشود.
عوامل موثر بر قیمت
عوامل موثر بر قیمت زمین به دو دسته عوامل درون‌بخشی و برون‌بخشی به صورت ذیل تقسیم می‌شوند.
تحولات اخیر بخش مسکن
براساس اطلاعات موجود در شهر تهران به عنوان شهر پیشتاز در سال ۱۳۸۵، بهای مسکن حدود ۳۰درصد افزایش داشته است که در این قسمت به تحلیل عوامل موثر بر این افزایش می‌پردازیم.
عوامل موثر در سال ۱۳۸۵
افزایش تقاضای مصرفی: از آنجا که این تقاضا تابع توان پرداخت (درآمد) خانوارهای نیازمند مسکن است و این درآمدها افزایش محسوسی نداشته است، به نظر نمی‌رسد درآمدها در افزایش قیمت سال 1385 نقش موثری ایفا کرده باشد.
افزایش ناشی از مشکلات ساختاری اقتصاد: با توجه به مباحث مطرح شده در قسمت نخست، تحولات بخش مسکن از دیدگاه عوامل ذیل قابل تبیین هستند:
- طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال‌های 1381 الی 1384) و عقب ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم.
رکود قبلی بخش مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد و به مدت ۴سال تداوم یافت. بر این اساس در مقطع پایانی سال ۱۳۸۴ شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم عقب‌تر بوده است (در پایان سال ۱۳۸۴ شاخص تورم به حدود ۱۷۰۰ رسید در حالی که شاخص قیمت مسکن تهران در حدود ۱۴۳۰ قرار داشته است).
- تداوم دوره رکود در بازار سرمایه و رها شدن نقدینگی از این بازار طی سال‌های 1383 و 1384.
طبق گزارش‌های سازمان بورس طی این دوره سرمایه‌گذاری در این بازار با ۳۵درصد بازدهی منفی مواجه بوده است.
ارزش معاملات بورس از 103705میلیارد ریال در سال 1383 به رقم 8/56528میلیارد ریال در سال 1384 کاهش یافته و در سه ماهه اول 1385 به 9816میلیارد ریال رسیده است (به قیمت جاری).
- جذب نشدن نقدینگی مازاد جامعه توسط سایر بازارها مانند طلا، سکه، ارز، اتومبیل و نظیر اینها طی سال‌های اخیر و حتی خروج نقدینگی از این بازارها.
- کاهش تقاضا برای تولید مسکن (صدور پروانه‌های ساختمانی) طی سال‌های 1381 تا 1383 در نتیجه موجب کاهش عرضه در سال‌های 1384 و 1385 شده است.
- تاخیر در شروع برنامه‌های تامین مسکن در سال‌های ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ به علت تاخیر در تخصیص اعتبارات مصوب مربوط.
- سیاست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدینگی توسط اقتصاد زیرزمینی.
- افزایش ناگهانی و شدید قیمت نهاده‌های تولید مسکن به ویژه فولاد، سیمان، دستمزد و مجوزهای قانونی در سال‌جاری که به مثابه عامل اولیه و شوک‌دهنده عمل کرده است.
- تداوم رشد نقدینگی طی سال‌های 1380 الی 1385. طی این دوره نقدینگی به طور متوسط سالانه بیش از 30درصد رشد داشته است.
- وابستگی درآمدی برخی از دستگاه‌های اجرایی به ساخت‌وسازهای مسکونی موجب شده است سازمان‌ها به جای مالیات بر مصرف به علت سهل‌‌الوصول بودن، اخذ مالیات بر تولید را انتخاب کرده‌اند. نمونه بارز این ادعا درباره شهرداری‌ها صادق است که به جای تامین درآمدهای خود از محل‌هایی همچون عوارض نوسازی و مانند آن، منبع اصلی درآمدشان عوارض پروانه، تراکم، پایان کار و مانند اینها است. در مجموع باید اذعان کرد از دو عامل اصلی تورم یعنی فشار ناشی از هزینه (عرضه) و فشار ناشی از تقاضا، در افزایش اخیر قیمت‌ها، فشار ناشی از هزینه به عنوان عامل اولیه عمل کرده، اما فشار ناشی از تقاضا (از نوع سرمایه‌ای) به عنوان عامل ثانویه و تشدید‌کننده موثر بوده است.
با توجه به این نکات، جریان مازاد نقدینگی ایجاد شده طی سال‌های اخیر به سوی بخش مسکن در مقطع سال 1385 اجتناب‌ناپذیر بوده است و به علت فرابخشی بودن عوامل موثر بر آن، باید راه‌حل‌های آن را نیز در چارچوب سیاست‌های کلان اقتصادی جست‌وجو کرد.
آثار ورود نقدینگی به بخش مسکن
از بعد کلان اقتصادی، ورود نقدینگی به بخش مسکن می‌تواند از آثار مخرب آن در سایر بخش‌های اقتصادی و حتی شاخص کالاها و خدمات مصرفی (به جز مسکن) بکاهد. اما از نقطه‌نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و کاهش تقاضای موثر و هم به لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید مسکن آثار تخریبی غیرقابل جبرانی را باقی می‌گذارد. کاهش تقاضای موثر خانوارها به ویژه برای گروه‌های کم‌درآمد و متوسط جامعه از زیان‌بارترین آثار تورم مسکن محسوب میشود. تحت این شرایط دخالت و کمک دولت برای جبران بخشی از ضرر اقشار کم‌درآمد به عنوان هزینه مشکلات ساختاری اقتصادی کشور ضروری است.
عوامل موثر در طول دوره‌های رکود و رونق بخش مسکن
طول دوره رکود و رونق بخش مسکن و شدت نوسانات آن تا حدی قابل کنترل است به طور معمول مازاد نقدینگی تا حدود جبران عقب‌ماندگی شاخص بهای مسکن از شاخص تورم و تعدیل قیمت‌های نسبی در بخش مسکن باقی می‌ماند ولی ایجاد زمینه‌های جذب در سایر بخش‌ها نیز از عوامل اصلی طول دوره و شدت نوسانات بخش محسوب میشود.
روند کلی عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده‌های بانکی و سایر کالاهای بادوام از یک طرف و تداوم سیاست انبساطی بودجه‌ای می‌تواند به تداوم روند افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن کمک کند. راهکارهای هدایت نقدینگی به سمت تولید و ساختوساز مسکن راهکارهای هدایت نقدینگی به ساختوساز و تعدیل نوسانات بخش مسکن در دو بخش قابل ارائه است:
راهکارهای کوتاه‌مدت
۱ - ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای.
2 - واگذاری حق بهره‌برداری از زمین (عرضه زمین اجاره‌ای).
۳ - ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک.
4 - حمایت از تولید مسکن با فناوری‌های نوین.
۵ - توجه به تقاضای موجود در شهرهای کوچک و روستاها و حمایت از تولید در این شهرها با هدف توسعه متوازن و جلوگیری از مهاجرت به شهرهای بزرگ.
6 - اختصاص تسهیلات ارزان‌قیمت (مانند تسهیلات بنگاه‌های زودبازده اشتغالزا).
اهم راهکارهای میان مدت
راهکارهای میان مدت که در کنترل قیمت مسکن موثر هستند، عبارتند از:
۱ - اصلاح نظام مدیریت ساخت و ساز. ۲
- ایجاد بازار سرمایه بخش مسکن.
در وضعیت موجود نظام مدیریت ساختوساز از ساختار سنتی به شرح ذیل برخوردار است: ۵۵درصد انفرادی، ۴۵درصد انبوه سازی (اغلب سازندگان حقیقی). نظام مالی مسکن نیز با اتکای صرف به بازار اولیه از منابع ذیل تامین میشود: ۴۰درصد نظام بانکی، ۶۰درصد پس‌انداز و سرمایه بخش خصوصی. سازندگان غیر حرفه‌ای با ایجاد نشانه‌های رونق در بازار وارد ساختوساز می‌شوند و با اخذ پروانه و پس از طی مراحل ساختوساز که حداقل حدود دو سال طول می‌کشد، درست همزمان با بروز نشانه‌های ثبات قیمت، واحدهای خود را عرضه می‌کنند و این خود بر تعمیق ثبات قیمت می‌افزاید.برعکس در دوره رکود که با عدم فروش واحدهای خود مواجه هستند از چرخه ساختوساز جدید خارج می‌شوند و در دوره رونق خرید با عدم موجودی برای عرضه مواجه میشود (کمک به تشدید افزایش قیمت‌ها) .
نظام حرفه‌ای ساختوساز (از طریق شرکت‌های سرمایه‌گذاری)
شرکت‌های سرمایه‌گذاری در دوره رکود با توجه به ارزان بودن هزینه پول از طریق بازار ثانویه اقدام به جمع‌آوری نقدینگی و سوق دادن آن به سمت تولید می‌کنند و با آماده شدن واحدها، در دوره رونق اقدام به عرضه می‌کنند.افزایش عرضه در این دوره به تعدیل قیمت‌ها کمک خواهد کرد. این شرکت‌ها به ویژه از طریق پذیره‌نویسی انتشار اوراق مشارکت قابل تبدیل به مسکن ایجاد بازار ثانویه و مانند آن می‌توانند نقش بسیار موثری در جذب سرمایه‌های سرگردان و هدایت آنها به سمت تولید انبوه مسکن ایفا کنند. ایجاد بازار سرمایه در بخش مسکن با راهکارهایی که در زیر آمده قابل تحقق است:
- انتشار اوراق مشارکت
- انتشار گواهی سپرده
- ایجاد بازار رهن ثانویه
- ورود به بازار سهام
ورود نقدینگی به بخش ساختوساز و افزایش تولید و عرضه، دامنه نوسانات بخش را محدود می‌کند.
ارسال نظر