دلار چه تاثیری بر بازار مسکن گذاشت؟

گروه مسکن- «اتفاقات تازه‌ای بازار مسکن را درگیر خواهد کرد.»

دکتر حسین عبده تبریزی با بیان این جمله در تحلیلی تازه از وضعیت بازار مسکن معتقد است: الگوی قیمتی مسکن در ماه‌های اخیر تغییر کرده است طوری که طرف تقاضا و عرضه به دلیل نوسانات اخیر بازار، فشارهای زیادی را متحمل شده‌اند. او در گفت و گو با مجله «تجارت فردا» افزایش قیمت‌ها را دلیلی بر بزرگ شدن قدر مطلق‌های طرف تقاضا عنوان کرده و در مثالی آورده است: در بخش مسکن ارزان‌قیمت، هر یک مترمربع آپارتمان نوساز در پردیس بومهن در شروع سال جاری حدود یک تا یک میلیون و هشتاد هزار تومان بود، اما این واحد اکنون متری یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان پیش‌فروش می‌شود! بنابراین شاهد هستیم که قدرمطلق مبلغی که خانوار باید وارد معامله ملک کند، به‌شدت افزایش یافته است.از طرفی دیگر هم پرداخت پیش‌قسط یا اقساطی که دو برابر شده، کاری دشوار شده است.

این روند در نهایت موجب آسیب رسیدن به طرف تقاضا می‌شود. او همچنین بالا نرفتن قیمت زمین و ساختمان در شمال کشور را دلیلی بر این مدعا دانست و اظهار کرد: مردم از خرید خانه دوم (خانه ییلاقی) عاجز شده‌اند چون بالارفتن قیمت‌ها، قدرت طبقه متوسط را برای خرید خانه ییلاقی کاهش داده است. زمین در مناطق ییلاقی اطراف تهران هم بالا نرفته است و شاید این قاعده در مورد شهرهای بزرگ دیگر هم صادق باشد. او فراوانی عرضه را دلیل دیگری بر بالا نرفتن قیمت زمین در شمال کشور عنوان کرد وگفت: اکنون دیگر تمام مناطق شمالی کشور به مناطق ییلاقی و تفریحی بدل شده است. دیگر کمتر اثری از زمین کشاورزی در مازندران می‌بینید. در اطراف شهرهای بزرگ هم اراضی قابل‌تبدیل به باغ و واحدهای ویلایی بزرگ فراوان است. فکر نمی‌کنم قیمت یک متر مربع زمین باغی مثلا در ده مهرآباد رودهن، آبسرد دماوند، یا کردان کرج نسبت به ۳ سال قبل، خیلی تغییر کرده باشد. پس در واقع می‌توان گفت در عین اینکه قدرت خرید کاهش یافته عرضه هم زیاد شده است.

عبده تبریزی گرچه معتقد است بازار مسکن به روند منفی در مدت اخیر دچار شده است اما روندهای مثبتی هم برای بازار برشمرده و تاکید کرده است: با وجود نوسانات قیمت ارز، ایرانی‌های دارای دو پاسپورت و بعضی از شهروندان کشورهای همسایه باید به خرید ملک در ایران تمایل پیدا کرده باشند. قیمت‌های مسکن با دلار سه هزار تومان اکنون بسیار منطقی شده است. به عنوان مثال در شهری مثل شیراز، تقاضاهایی از طرف ساکنان جنوب خلیج فارس دیده می‌شود. این روند برای طرف تقاضا اهمیت دارد.

او دربخش دیگری از صحبت هایش به ارتباط دلاریزه شدن اقتصاد با بخش مسکن اشاره کرد و گفت: تحولات بازار دلار اثر خود را به این گونه نشان داده که در حال حاضر کمتر تولیدکننده مصالح آماده است تا اجناس خود را نسیه بفروشد. به همان سیاق، انبوه‌سازان نیز دیگر آماده پیش‌فروش

(مثلا با دریافت پیش‌پرداخت، بخواهند مسکن را به اقساط ۳۰ ماهه و در طول دوره ساخت بفروشند) نیستند، چون نگران قیمت‌های تمام‌شده‌اند. به تعبیری دیگر یک شکاف زمانی پیدا شده است.

او ادامه داد: از طرفی دیگر انبوه‌سازان تولیدات خود را عرضه نمی‌کنند.تولیدکنندگان مصالح نیز، به‌ویژه آنهایی که به واردات مواد اولیه وابسته‌اند، قیمت نمی‌دهند. مجموعه این عوامل به ویژه نقد شدن معاملات، سرعت و شتاب معاملات را کند و تعداد معاملات را کاهش داده است. روند دیگری که در بازار معاملات مسکن رخ داده است توقف مشارکت‌های درصدی است. تا پیش از این معمول شده بود (به‌ویژه در مورد به‌اصطلاح بناهای کلنگی) که زمین آورده یک طرف و ساخت آورده سازنده باشد و نسبتی برای تقسیم‌کردن فضاهای ساخته‌شده تعیین شود. اما هم‌اکنون در شرایط نوسانی قیمت‌های ساخت، این نوع مشارکت‌ها هم کم شده است، چون دو طرف نمی‌توانند نسبت‌های تقسیم فضاها را مشخص کنند. این هم عامل کندشدن ساخت‌وساز شده است.