دنیای اقتصاد- یافته‌های مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت نشان از آن دارد که شاخص دسترسی به مسکن (نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار) از عدد ۱۲ گذشته است، در حالی که این شاخص نباید در شرایط استاندارد از عدد ۵‌تجاوز کند. همچنین سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار که باید حول و حوش ۳۰درصد باشد، برای دهک‌های پایین درآمدی در کلان‌شهرها از ۷۰درصد گذشته است. مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت ضرورت‌های تامین مسکن توسط دولت را بررسی کرد

آمار نگران‌کننده از هزینه مسکن در ایران

طول انتظار برای صاحبخانه شدن در ایران از ۱۲ سال گذشته است. این شاخص در شرایط استاندارد نباید از عدد ۵ تجاوز کند

چنانچه دولت، مسکن ۶ دهک اول جامعه را تامین کند در این صورت شرایط برای اجرای طرح تحول اقتصادی فراهم خواهد شد

فرید قدیری

تازه‌ترین تحقیقاتی که مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در حوزه مسکن انجام داده نشان می‌دهد شرایط حاکم بر بازار مسکن نه تنها هنوز برای صاحبخانه شدن دهک‌های میان‌درآمدی مناسب نیست بلکه روز به روز توان اقتصادی دهک‌های ۴ و ۵ و ۶ در بازار برای تامین مسکن کاهش می‌یابد و عملا این دسته از تقاضا‌ها به دهک‌های پایین‌‌تر نزول می‌کنند.

این مرکز برای بهبود اوضاع مسکن در کشور راهکاری ارائه کرده که دولت را نه تنها در این مسیر بلکه در اجرای طرح هدفمند کردن یارانه‌ها نیز کمک خواهد کرد. در راهکاری که نهاد تحقیقاتی دانشگاه علم و صنعت برای تامین مسکن محرومان به دولت پیشنهاد کرده توزیع مناسب و کم‌هزینه منابع زمین شهری، توزیع مناسب منابع اعتباری، منابع بانکی و منابع یارانه‌ای مورد اشاره قرار گرفته که عمل به آنها در میان مدت می‌تواند دغدغه مسکن در گروه‌های کم‌درآمد را مرتفع، سطح رفاه را افزایش و سبد هزینه خانوارها را کوچک کند.این نهاد پیش‌بینی کرده با تامین مسکن محرومان دولت می‌تواند یارانه‌ها را بدون اعمال فشار اقتصادی به خانوارها به صورت هدفمند در جامعه توزیع کند. متن کامل گزارش گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در این باره را در زیر بخوانید:

سهم هزینه‌ مسکن در سبد خانوار

این شاخص جزء شاخص‌هایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. طبق تعریف نسبت هزینه ماهیانه مسکن به درآمد ماهیانه خانوار به منزله شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» است. برای مثال اگر این شاخص معادل ۳۰‌درصد باشد، به این معنا است که هر خانوار باید به‌طور متوسط ماهیانه ۳۰‌درصد از درآمد خود را برای پرداخت هزینه‌‌های مسکن، اعم از پرداخت اجاره‌بها یا اقساط خرید بپردازد. این شاخص در کشور ایران به‌طور میانگین معادل ۵/۳۱‌درصد است اما در کلان‌شهرها در دهک‌های پایین درآمدی شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به رقم بالای ۷۰‌درصد نیز می‌رسد. این در حالی است که در کشورهای موفق در حل معضل مسکن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به کمتر از ۲۰‌درصد رسیده است. به همین دلیل موفقیت بخش مسکن در افق چشم‌انداز ۲۰ ساله نیازمند کاهش این شاخص به زیر ۲۰‌درصد است.

هزینه‌ دسترسی به مسکن

شاخص هزینه دسترسی به مسکن برابر «نسبت میانگین قیمت مسکن متوسط در بازار آزاد به میانگین درآمد سالانه خانوار» است. شاخص هزینه دسترسی مسکن بیان‌گر میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن متناسب با نیاز است. در واقع بر طبق این شاخص، میزان سال‌های انتظار برای تملک یک مسکن مناسب از طریق پس‌انداز تمامی درآمد سالیانه مشخص می‌شود. برای مثال اگر شاخص دسترسی در کشوری معادل ۴ باشد، به این معنی است که یک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور می‌تواند با پس‌انداز کردن کل درآمد خود در ۴ سال، هزینه خرید یک مسکن متوسط را بپردازد. این شاخص به‌طور متوسط در منطقه آسیا معادل ۴/۸، در آفریقا ۹/۶ و در کشورهای صنعتی ۳/۴ است. در حالی‌که در شرایط استاندارد شاخص هزینه دسترسی به مسکن نباید از عدد ۵ تجاوز کند، این شاخص در ایران از عدد ۱۲ گذشته است. بنابراین به منظور حل مشکل بخش مسکن کشور، ضروری است در افق چشم‌انداز ۲۰ ساله این شاخص به عدد ۵ کاهش یابد.

تراکم خانوار در واحد مسکونی

شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیان‌کننده میزان موجودی مسکن کشور در برابر تعداد خانوارهای موجود در کشور است. این شاخص از تعیین نسبت میان تعداد خانوارهای موجود به کل موجودی مسکن بدست می‌آید و نشان‌دهنده تعداد خانوار موجود به ازای هر واحد مسکونی است. این شاخص در کشورهای موفق در حل معضل مسکن در حدود ۹/۰ است و در کشورهای ناموفق بالای عدد یک است، به این معنا که به ازای هر یک واحد مسکونی بیش از یک خانوار وجود دارد. در این حالت تعدادی از خانوارهای کشور یا به‌صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و یا در جایی زندگی می‌کنند که طبق استانداردها به آن «مسکن» اطلاق نمی‌شود. در شرایطی نیز که این شاخص زیر عدد یک‌ است به ازای هر یک واحد مسکونی کمتر از یک خانوار وجود دارد. به‌طور کلی در شرایط ایده‌آل و تعادل در بازار مسکن هر یک خانوار از یک واحد مسکونی متناسب با نیاز بهره‌مند است. علاوه بر این به منظور حذف اثرات منفی ناشی از توزیع نامناسب موجودی مسکن و خانوار در پهنه کشور و وجود خانه‌های خالی برای فراهم آوردن امکان جابجایی و نیز پذیرش تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج، ضروری است موجودی مسکن بیش از تعداد کل خانوارهای کشور باشد. با توجه به این امر در شرایط استاندارد ضروری است شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در یک کشور در حدود ۹/۰ باشد تا مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی بادوام تبدیل شود. به همین دلیل برای حل مشکل اقتصادی مسکن در افق چشم‌انداز ۲۰ ساله کشور ضروری است شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی به ۹/۰ برسد.

نقش تامین مسکن در اجرای طرح تحول اقتصادی

بالا بودن هزینه مسکن در زندگی علاوه بر فشار آوردن بر خانوار برای تامین یکی از ابتدایی‌ترین نیازهایش، منجر به عدم امکان بهره‌مندی از دیگر فرصت‌های سرمایه‌گذاری اقتصادی نیز می‌شود. با توجه به این امر نقش مسکن در رفع فقر اقتصادی خانوار بسیار تعیین‌کننده است.

از دیگر مسائلی که نقش مسکن را در رفع فقر اقتصادی خانوار پررنگ می‌سازد، ارتباط مساله مسکن با اشتغال است. تولید مسکن منجر به ایجاد اشتغال قابل توجهی می‌شود. بخش‌های مختلف اقتصادی عموما یا درآمد خانوار را افزایش و یا هزینه خانوار را کاهش می‌دهند اما بخش مسکن تنها بخشی است که در صورت اتخاذ سیاست‌های اصولی افزایش تولید و عرضه مسکن می‌تواند به صورت هم‌زمان هزینه‌های خانوارهای فاقد مسکن را با تامین مسکن مناسب کاهش داده و درآمدهای خانوار ناشی از اشتغال در بخش تولید مسکن را افزایش دهد. توجه به این نکته ضروری است که درآمد ناشی از اشتغال بخش مسکن به دلیل اینکه تولید و عرضه مسکن را به همراه دارد منجر به تورم در این بخش نمی‌شود. بنابراین تامین مسکن محرومان برای رفع فقر و برقراری عدالت اقتصادی در اولویت قرار دارد. همچنین تامین مسکن محرومان کشور از آنجا که در عمل منجر به کاهش سهم قابل توجهی از هزینه‌های خانوار می‌شود، این امکان را به دولت می‌دهد تا شرایط را برای اجرای تحولات اقتصادی نظیر هدفمند کردن یارانه‌ها بدون اعمال فشار اقتصادی بر خانوار فراهم سازد. برای مثال دولت سالانه رقمی معادل ۴‌هزار میلیارد تومان جهت یارانه نان می‌پردازد. این در شرایطی است که کالایی نظیر نان سهم ناچیزی از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و در صورت کنترل سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در محدوده ۲۰‌درصدی برای دهک‌های پایین‌درآمدی، حتی حذف چنین یارانه‌ای از نان (چند برابر شدن قیمت نان) تأثیر قابل توجهی بر کاهش توان اقتصادی خانوار نخواهد داشت.

تحلیل تقاضای مسکن محرومان

تقاضای محرومان در بخش مسکن آن دسته از تقاضاهای موجود در بازار مسکن هستند که به‌‌رغم احتیاج به مسکن، فاقد توانمندی اقتصادی تامین مسکن خود هستند و دولت موظف است بنابر اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی نسبت به تامین مسکن این اقشار اقدام کند.

شاخص هزینه دسترسی به مسکن، شاخص تعیین‌کننده تقاضای محرومان در بخش مسکن است. آن دسته از تقاضاهای بخش مسکن که دارای شاخص هزینه دسترسی به مسکن بالای عدد ۵ هستند، جزو تقاضای محرومان این بخش قرار می‌گیرند.

با نگاهی دقیق‌تر به طیف تقاضای محرومان در بخش مسکن مشاهده می‌شود که این تقاضاها به دو دسته تقسیم‌بندی می‌شوند:

الف) دهک‌های میان‌درآمدی که شاخص هزینه دسترسی به مسکن در آنها بین عدد ۵ تا ۱۰ است.

ب) دهک‌های پایین‌درآمدی که شاخص هزینه دسترسی به مسکن در آنها بالاتر از عدد یک است.

تقاضاهای محرومان عضو دهک‌های پایین درآمدی تحت عنوان تقاضاهای مصرفی غیر موثر شناخته می‌شوند چرا که به هیچ وجه توانایی حضور در بازار را ندارند.

با توجه به اینکه تنها چهار دهک بالای درآمدی توان تامین مسکن خود را دارند، ضروری است سیاست‌گذاری دولت معطوف به خانوارهای محروم باشد. علاوه بر این به دلیل توان اقتصادی بسیار پایین سه دهک پایین درآمدی، ضروری است در کنار سیاست‌های کلی تامین مسکن محرومان، سیاست‌های خاصی برای این دسته از متقاضیان در نظر گرفته شود. هرچند شاخص‌های ناظر بر توانمندی خانوار در تامین مسکن (شاخص هزینه دسترسی به مسکن) در میان دهک‌های درآمدی پایین جامعه بسیار بدتر از دهک‌های میان درآمدی است، لکن شرایط حاکم بر بازار مسکن باعث شده است تا روز به روز توان اقتصادی دهک‌های میان درآمدی در بازار برای تامین مسکن کاهش یافته و عملا این دسته از تقاضاها به دهک‌های پایین‌تر نزول ‌کنند. به همین جهت نخستین اقدام باید جلوگیری از افزایش تعداد محرومان در جامعه باشد. از سوی دیگر اتخاذ سیاست اصولی جهت تامین مسکن محرومان عضو دهک‌های میان درآمدی جامعه به حذف قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن منجر شده و در نتیجه کاهش نسبی قیمت مسکن را به دنبال دارد. چنین شرایطی منجر به بهبود شرایط مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی جامعه نیز می‌شود. در واقع تلاش برای تامین مسکن گروه‌های میان درآمدی منجر به تاثیر مثبت بر روی تامین مسکن گروه‌های پایین‌درآمدی می‌شود اما عکس این شرایط امکانپذیر نیست. به همین جهت ضروری است تامین مسکن گروه‌های میان‌درآمدی در اولویت سیاست‌گذاری قرار گیرد. همچنین به منظور تامین مسکن محرومان عضو دهک‌های پایین‌درآمدی علاوه بر سیاست‌های اصولی مربوط به تامین مسکن محرومان که عضو دهک‌های میان درآمدی هستند باید سیاست‌های خاص دیگری نیز لحاظ شود که در ادامه به آنها اشاره خواهد شد.

توزیع مناسب زمین‌ با هزینه دولت

حل مشکل زمین به عنوان اولین و مهمترین نهاده تولید مسکن، نخستین گام حل مشکل مسکن تلقی می‌شود. این امر در نواحی شهری که در آن منابع زمین به شدت محدود هستند از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. بنابر این ضروری است سازوکار توزیع منابع زمین شهری به گونه‌ای اصلاح شود که در نهایت منجر به تولید، عرضه و تامین مسکن محرومان شود. همچنین ضروری است که واگذاری و توزیع زمین شهری به صورت برنامه‌ریزی شده، بدون دریافت هزینه و از طریق اعطای حق بهره‌برداری در راستای تامین مسکن محرومان قرار گیرد.

توزیع مناسب منابع اعتباری

تامین مالی نیز یکی از پیش‌نیازهای اصلی تولید مسکن برای محرومان پس از تامین زمین است. اصولا هیچ پروژه‌ای بدون تامین مالی به نتیجه نخواهد رسید و تجربه کشورهایی که در مقاطع مورد نیاز، نهضت مسکن سازی را تجربه کرده‌اند نشان می‌دهد که معمولا بانک‌ها و موسسات مالی به تنهایی توانایی تامین منابع مالی این گونه پروژه‌ها را نداشته‌اند و برای کمک به این منظور صندوق‌های مستقلی ایجاد شده‌اند تا با مکانیزم‌های منعطف در کنار سیستم‌های متداول بانکی و غیربانکی به تامین مالی تولید و ساخت مسکن کمک کنند.

منابع یارانه‌ای

دهک‌های پایین درآمدی جامعه به دلیل شرایط بسیار بد اقتصادی حتی در صورت فراهم شدن منابع بانکی قادر به پرداخت مابقی هزینه ساخت واحد مسکونی نخواهند بود لذا ضروری است سازمان‌ها و نهادهای متولی دهک‌های پایین درآمدی جامعه بخشی از بودجه خود را صرف اعطای کمک‌های بلاعوض جهت خانه‌دار شدن خانوارهای تحت تکفل خود کنند، تا از طریق تامین مسکن محرومان گامی جدی در ریشه‌کنی فقر بردارند.